CC BY
45
УСЛОВИЯ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ ПО РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖКХ
Афанасьев Н.Е., аспирант ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»
В работе рассмотрены основные требования, предъявляемые инвесторами к проектам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, а также примеры их финансирования на проектной и инвестиционной стадиях.
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, инвестиционные ресурсы, финансирование ЖКХ, проекты реформирования.
TERMS OF ATTRACTING INVESTMENT RESOURCES FOR PROJECTS TO REFORM THE HOUSING SECTOR
Afanasev N., The post-graduate student, STANDARTINFORM, FSUE
The paper discusses the basic requirements for investors in projects of reforming housing and communal services, as well as examples of their funding on a project and investment stages.
Keywords: Housing and communal services, investment resources, the financing of public utilities, reform projects.
Жилищно-коммунальное хозяйство является неотъемлемой частью инфраструктуры любого региона, от уровня функционирования которого зависит качество жизни населения страны в целом.
Проводимые реформы в данном секторе согласно Концепции Федеральной целевой программы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства на период 2010-2020 годов» нацелены на реализацию следующих задач:
- повышение уровня благоустройства многоквартирных домов;
- сдерживание роста тарифов в коммунальном комплексе и на коммунальные услуги;
- снижение расходов бюджета на ЖКХ;
- неувеличение доли жилищно-коммунальных услуг в расходах населения;
- увеличение расходов на социальную поддержку населения;
- максимальная реализация мер по энерго- и ресурсосбережению в ЖКХ;
- устранение перекрестного субсидирования между группами потребителей;
На сегодняшний день для проведения модернизации сферы ЖКХ на высоком качественном уровне и в отведенные для этого сроки, необходима реализация такой важной задачи, как привлечение внебюджетных средств.
Необходимо создать благоприятные условия при реализации проектов модернизации ЖКХ, которые должны соответствовать определенному ряду требований.
Требования можно декомпозировать по основанию охвата на общие и специализированные. Общие, в свою очередь, - разделены на количественные и качественные.
К количественным требованиям относятся: ограничения по минимальному порогу и максимальному объему финансирования предполагаемого проекта; доля инвестора в финансировании проекта; сроки окупаемости проекта, которые в основном ориентированы на среднюю продолжительность и составляют 5 лет и более.
К качественным требованиям относятся: безубыточность реализуемого проекта, при котором ОТУ>0; положительная история реализации проектов схожих с предстоящим у заемщика; финансовое участие инициатора проекта в его реализации за счет собственных средств; наличие проекта инвестиционной программы, согласованного с главой Муниципального образования; высокое качество проработки проекта (наличие технико-экономического обоснования (ТЭО)); проект реализуется на принципах Государственного частного партнерства с закрытием тарифных рисков; хорошее финансовое положение получателя средств (отсутствие различных финансовых задолженностей).
К специальным, относятся требования ориентированные уже на использование проектов в конкретном регионе: типовая контрактная, нормативная и обосновывающая база проекта, разработанная с учетом требований и пожеланий инвестора; одно соглашение о софинансировании программы, заключаемое с оператором программы; одинаковый предмет инвестиционной деятельности для всех проектов в составе региональной программы; участие инициатора программы в обосновании ее состава и размера, в управлении отбором заявок на участие в программе и в управлении рисками реа-
лизации программы; один частный инвестор-оператор программы, отбираемый в рамках конкурентной процедуры, общей для всех муниципальных проектов.
Данные требования заложены в проводимой финансовой политике многих инвесторов.
Далее можно привести ряд примеров реализации проектов реформирования ЖКХ реализованных при ведущем участии Внешэкономбанка, который имеет богатый положительный опыт работы в сфере ЖКХ, осуществляя финансирование как крупных региональных программ, так и небольших проектов отдельных муниципалитетов на базе дочерних банков и отвечает всем требованиям задекларированным в Федеральной целевой программе:[1]
- строительство и реконструкция объектов водоснабжения и водоотведения г. Ростова-на-Дону, осуществляемый ОАО «Евразийский», у которого с 2006 г. Внешэкономбанк является крупнейшим акционером, при софинансироании из Инвестиционного фонда РФ, бюджетов Ростовской области и г. Ростова-на-Дону. Утвержденная сметная стоимость проекта 8,9 млрд. руб., кредитная линия Внешэкономбанка - 4,5 млрд. руб.; [2]
- развитие энергетики жилищно-клммунальных хозяйств муниципальных образований Свердловской области, реализуемый ООО «ЭК ЭНЕКО». Кредитная линия Внешэкономбанка соответствует 4,77 млрд. руб. выделяемым на строительство котельных и установок когенерации.
Полноценное выполнение предложенных условий предполагает активную деятельность следующих участников: муниципального образования, субъекта федерации, Минрегиона России и непосредственного инвестора.
Муниципальное образование инициирует проект по совершенствованию ЖКХ в рамках чего, осуществляет подготовку материалов для осуществления заявки в Минрегион России, а также исходные материалы и предпроектную документацию в целом, проводит выбор на конкурсной основе квалифицированных инвесторов, с которыми в дальнейшем заключает договора на проведение конкретных работ, утверждает инвестиционную программу в целом.
Инвестор контролирует целевое использование средств, осуществляет сопровождение операций, обеспечивает возвратность выданных средств с использованием типовых решений для последующего их использования.
Минрегион России является ответственным за проводимые в сфере ЖКХ изменения: разрабатывает Федеральную целевую программу «Комплексную программу реформирования и модернизации ЖКХ» и согласовывает ее со всеми задействованными в нем ведомствами; разработка и согласование типовой документации, всесторонне регламентирующей процесс реализации ФЦП; осуществляет помощь в проведении муниципальными образованиями отборов на конкурсной основе квалифицированных инвесторов, консультантов и т.д.
Субъект федерации является гарантом реализации проводимых изменений: осуществляет контроль над исполнением муниципальными образованиями своих обязательств по договорам с квалифицированными инвесторами; обеспечивает сбалансированное тарифное регулирование коммунальных предприятий, с учетом инвести-
Рис. 1 Схема финансирования на проектной стадии
ционных расходов; в случае проведения изменений в слабых муниципальных образований определяет основные способы их обеспечения.
При реализации приведенных выше примеров использованы различные подходы к финансированию: в первом случае - это инвестиционная программа для крупной городской агломерации; во втором - региональная программа, объединяющая в себе однородные проекты муниципальных образований.
При соблюдении указанных выше условий возможны следующие схемы финансирования.
На рис.1 отражена схема финансирования на проектной стадии, где:
- в первом действии между муниципальным образованием, имеющим необходимое финансовое обеспечение, и квалифицированным инвестором осуществляется Заключение Договора на разработку проектно-конструкторских работ с возможной рассрочкой платежа до 5 лет:
- в ходе второго действия происходит Выкуп у квалифицированного инвестора прав на требование к Муниципальному образованию по договору после подписания ими акта приема-передачи выполненных работ группой компаний Внешэкономбанка;
- при осуществлении третьего действия Муниципальное образование исполняет обязательства по оплате выполненных работ.
В данном случае окупаемость затрат муниципальных образований связанных с финансированием подготовки проектно-конструкторских работ осуществляется за счет конкурсов на право заключения инвестиционных соглашений.
На рис.2 отражена схема финансирования на инвестиционной стадии при реализации, которой необходимо выполнение четырех последовательных действий.
Во-первых, между муниципальным образованием и квалифицированным инвестором Заключается типовой Договор на принципах Государственного частного партнерства в целях реализации инвестиционной программы после победы квалифицированного инвестора на конкурсе и осуществления выплат за право заключения Договора.
Во-вторых, группа компаний Внешэкономбанка предоставляет кредит квалифицированному инвестору.
В-третьих, между квалифицированным инвестором и подрядчиками осуществляется заключение договора подряда на осуществление ранее оговоренных и согласованных работ.
В-четвертых, муниципальное образование выкупает созданные квалифицированным инвестором объектов по истечении срока Договора Государственного частного партнерства.
В данном случае осуществляется финансирование расходов связанных с осуществлением капитальных вложений в строительство либо реконструкцию объектов инфраструктуры ЖКХ.
Окупаемость таких проектов производится за счет оплаты коммунальных услуг потребителями действующей организации коммунального комплекса. В случае если организация коммунального комплекса одновременно не является квалифицированным инвестором, то она в свою очередь производит оплату по договору субаренды Муниципальному образованию, которое производит оплату квалифицированному инвестору по договору аренды создаваемых объектов инфраструктуры ЖКХ.
На завершающем этапе, когда рассмотрены и одобрены все схемы и соблюдены все необходимые условия, кредитный продукт финансирования, направленный, например, на осуществление мероприятий с целью сокращения и рационализации использования электроэнергии, будет выглядеть следующим образом: [3]
Рис. 2 Схема финансирования на инвестиционной стадии
- определение цели - модернизация источников искусственного освещения с целью достижения экономии потребляемой электроэнергии и расходов, связанных с обслуживанием источников света (подъездное освещение жилого сектора, освещение общественных и социальных объектов и т.д.);
- итог реализации - существенная экономия потребляемой электроэнергии, высвобождение сэкономленной мощности для подключения новых объектов и потребителей, снижение нагрузки на население по платежам за освещение общественных мест;
- квалифицированный заемщик - управляющая компания, лизинговая компания, оператор энергетического сервиса;
- источник возвратности - экономия от внедрения энергосберегающих источников света (на срок окупаемости проекта население продолжает оплачивать услуги в соответствии с нормативом потребления, а управляющая компания платит за реально потребленный объем электроэнергии, за счет данной экономии обслуживается кредит);
- обеспечение - гарантия администрации муниципалитета, субъекта Федерации, поручительство, активы заемщика;
- срок внедрения объектового учета - от 1 года до 3 лет;
- срок кредита - от 2 до 7 лет;
- процентная ставка - ставка рефинансирования ЦБ РФ +3%.
Приведенную структуру ТЭО можно охарактеризовать как сочетание наиболее благоприятных параметров для успешной реализации проекта и, как следствие, как важное направление повышения качества всей системы предоставления жилищно-коммунальных услуг гражданам страны, при этом отвечающей стандартным требованиям банковского финансирования.
Литература:
1. http://www.veb.ru/ru/
2. http://www.evraziyskiy.ru/
3. http://www.rosbr.ru/ru/
СТИМУЛИРОВАНИЕ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ ГРАЖДАН В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Афанасьев И.А., аспирант ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»
В статье рассмотрена ретроспектива стимулирования привлечения инвестиционных ресурсов граждан в жилищное строительство, отмечена ведущая роль государства в данном направлении, выделены направления привлечения инвестиционных ресурсов граждан.
Ключевые слова: инвестиционные ресурсы, стимулирование, жилищное строительство, ипотечное жилищное кредитование.
INCENTIVE TO ATTRACT INVESTMENT RESOURCES OF CITIZENS IN HOUSING CONSTRUCTION
Afanasev I., The post-graduate student, STANDARTINFORM, FSUE
The article deals with a retrospective of incentives to attract investment resources of citizens in housing, the pivotal role of government in this
direction, color direction of attracting the investment resources of citizens.
Keywords: investment resources, promotion, housing construction, mortgage housing crediting.
Отечественная экономическая ситуация на современном этапе характеризуется стабилизацией и восстановительным поступательным движением к докризисным позициям. Данное движение необходимо поддерживать и активно стимулировать в части решения гражданами своих жилищных проблем с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования. Обеспечение данного направления, стремление к высоким социальным стандартам является одной из приоритетных задач исполнительной и законодательной власти на всех уровнях.
Без сомнения, решение жилищных проблем без государственной и муниципальной поддержки является весьма затруднительным для большей части населения страны, однако, без активизации и стимулирования привлечения инвестиционных ресурсов граждан решение указанной задачи будет абсолютно невыполнимо.
Наиболее наглядным примером привлечения инвестиций в жилищное строительство средствами жилищного кредитования, отражающим основные аспекты данного процесса на региональном уровне, без учета городов федерального значения, является столица Краснодарского края г. Краснодар [1]. Этому способствовало активное применение государственной и муниципальной поддержки граждан при реализации ипотечных программ, объем субсидий выданных в городе составил около 27% общего краевого объема.
Изучая данные достижения, следует отметить ключевые моменты поступательного развития данного направления рынка жилья.
В 2001 году были приняты Концепция жилищного кредитования в городе Краснодаре и программа «Жилье в кредит», утвержденные постановлением главы администрации города Краснодара от 22.08.2001 № 1352., в основе которых декларировалось принятие модели социальной ипотеки и программный подход. В программе жилищного кредитования формулировалась основная цель, которая заключалась в создании эффективно работающего механизма обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами. Для ее реализации была создана соответствующая инвестиционно-финансовая инфраструктура: муниципальный ком-
мерческий банк Кубанский универсальный банк, Жилищный социальный фонд «ЖилСоцФонд» и Фонд развития жилищного строительства «Сфера жилья» [2].
За 2001-2004 годы Кубанский универсальный банк выдал 347 жилищных кредитов под три четверти ставки рефинансирования Банка России. Кроме этого, программа «Жилье в кредит» предусматривала строительство социального жилья для работников бюджетной сферы. За 2001-2005 годы Жилищным социальным фондом было введено в эксплуатацию 487 квартир общей площадью более 28 тыс. м. кв.; Инвестиционным фондом развития жилищного строительства «Сфера жилья» - 2 953 квартиры общей площадью 177 тыс. м. кв.
В 2005 году в муниципальном образовании город Краснодар были приняты две подпрограммы муниципальной целевой программы «Жилище» на 2005-2010 годы: Подпрограмма развития ипотечного жилищного кредитования и Подпрограмма «Молодой семье -доступное жилье».
Первая подпрограмма имеет социальную направленность и призвана улучшить жилищные условия населения муниципального образования город Краснодар, нуждающегося в улучшении жилищных условий и имеющих невысокий уровень материального достатка, в том числе работников бюджетной сферы, молодежи и других групп граждан с низкими и средними доходами. В результате реализации второй муниципальной Подпрограммы «Молодой семье - доступное жилье» 50 молодых семей получили субсидии на погашение части кредита (займа), привлеченного для приобретения жилья и на оплату первоначального взноса по кредиту, также выдано 75 свидетельств на право воспользоваться субсидиями.
Начиная с 2005 года с целью создания условий для обеспечения жителей Краснодарского края доступным жильем посредством применения механизмов жилищного кредитования на территории муниципального образования город Краснодар реализуется Подпрограмма развития жилищного кредитования Краснодарского края на 2005-2010 годы краевой целевой программы «Жилище» на 20052010 годы.
