CC BY
14
Э. А. Козловская, Л. В. Николова
Условия ФОРМИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММОЙ РЕГИОНА
Рыночная экономика развитых стран отличается формированием целевых инвестиционных программ регионов. Рассмотрим вариант начального процесса условий формирования и управления инвестиционной программой региона с учетом целей ее формирующих.
При инициировании инвестиционных проектов, ориентированных на развитие городских территорий и городского хозяйства, необходимо увязать насущные потребности капиталовложений в городское хозяйство с возможностями окупить эти затраты, упорядочив их в рамках проектов развития отдельных территорий, увеличить отдачу на единицу вложений бюджетных средств. Поэтому должны быть определены территории города, бюджетные инвестиции в развитие которых наиболее перспективны - зоны инвестиционного развития, с учетом следующих факторов:
1. Соответствие планам по капитальному ремонту и строительству объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и развития объектов городского хозяйства.
2. Физическое состояние и эффективность функционирования промышленных объектов, объектов недвижимости и инфраструктуры.
3. Наличие у этих территорий нереализованного или реализованного в неполном объеме инвестиционного потенциала, т. е. способности привлечь частные инвестиции в расположенные там объекты недвижимости.
Для определения приоритетных инвестиционных зон необходимо проанализировать распределение по площади города следующих параметров:
1. Интенсивность и доходность землепользования.
2. Физическое состояние объектов недвижимости и инфраструктуры.
3. Возможности и потенциал дальнейшего развития территории.
4. Градостроительный регламент застройки и экологическое качество территории.
5. Цена земли и ставки аренды.
Анализ предполагает характеристику различных территорий с точки зрения комбинации значений названных параметров:
1. Сравнение пространственного распределения стоимости земли и недвижимости с картой транспортной и пешеходной доступности, что позволит выявить удачно расположенные (в транспортном отношении) территории с относительно низким уровнем цен на недвижимость.
2. По этим территориям анализируются физическое состояние зданий, износ инженерных сетей, плотность застройки и использования территории, что позволяет определить кварталы с низкой интенсивностью использования и большим процентом свободных участков или расселенных зданий. Состояние инфраструктуры в этих зонах определяет возможности и условия их вовлечения в процессы развития.
3 Далее по этим зонам рассматриваются тип застройки, состояние окружающей среды и преобладающий вид землепользования.
Полученные данные соотносятся с картой размещения инвестиционных проектов (реализуемых и планируемых), а также с данными о пространственном распределении сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках. В результате анализа отбираются зоны, имеющие наиболее высокий потенциал развития для того или иного типа застройки, а также (внутри этих зон) территории с относительно низкой стоимостью недвижимости, которые в настоящее время используются недостаточно интенсивно.
Следующий шаг состоит в определении возможностей и ограничений развития каждой из выбранных зон:
1. Анализ прав собственности.
2. Морфологический и градостроительный анализ.
3. Анализ возможностей более прибыльного использования объектов недвижимости; желательные схемы пешеходных потоков.
Определение ограничений, таких как плохое санитарное состояние, недостаточное водо- и энергоснабжение, слабая транспортная и пешеходная доступность, низкий уровень услуг, избыточный уровень шума, загрязненность, недостаточная связь с общественным транспортом, конфликт транспортного и пешеходного потоков, мешающие друг другу типы землепользования.
4-
Региональная и отраслевая экономика
Результаты проведенного анализа позволяют выявить реальный потенциал развития рассматриваемые территорий и участки, представляющие потенциальный интерес. Для извлечения максимальные коммерческих выгод от развития недвижимости и увеличения объема инвестиций участки не должны рассматриваться изолировано. Требуется сгруппировать их, разработать концепцию каждой из инвестиционных зон развития с учетом кластерного сочетания бюджетных инфраструктурных и быстро окупаемых частных доходных проектов, сформированных внутри ото-браннык приоритетные территорий.
Масштабы преобразований в этих зонах могут быть грубо оценены в терминах реконструируемых площадей и необходимых объемов инвестиций. Эти оценки должны подтвердить соответствие предлагаемых преобразований прогнозируемому спросу и финансовым ограничениям.
Следующей задачей является определение той совокупности развиваемых объектов в данной инвестиционной зоне, в рамках которой есть возможность окупить затраты города на инфраструктуру, благоустройство и т. п. То есть, требуется смоделировать проект при различных параметрах, к которым относятся:
1. Данные о масштабах проекта (числе расселяемые жителей, объемах недвижимости, требующей изменения права собственности).
2. Оценка затрат на осуществление проектов, в том числе затрат на инфраструктуру и благоустройство, развитие городского хозяйства в пределах существующих потребностей.
3. Оценка уровня арендной платы и нормы капитализации при благоприятные, но реалистичных предположениях (грамотный менеджмент и маркетинг, умеренная конкуренция, обоснованная величина роста и пр.).
4. Оценка прибыльности или убыточности каждого проекта и их совокупности в зоне.
5. Сценарии развития социально-экономической ситуации.
Поскольку реализация проектов развития предполагает тесное взаимодействие с частными инвесторами, то представляется крайне важным еще на ранних стадиях разработки проектов производить анализ возможностей привлечения частного капитала.
Инвестиционная программа - это совокупность унифицированных данных о системе инвестиционных проектов или предложений с определенной целевой направленностью.
При рассмотрении совокупности проектов необходимо учитывать отношения между ними. Наиболее часто встречаются ситуации, когда проекты рассматриваемой совокупности являются взаимно независимыми, взаимоисключающими, взаимодополняющими или взаимовлияющими.
Проекты называются взаимно независимыми (независимыми в совокупности), если в рамках рассматриваемых условий принятие или отказ от одного из них никак не влияет на возможность или целесообразность принятия других и на их эффективность.
Эффект от осуществления каждого из независимых проектов не зависит от осуществления других. Совместный эффект от осуществления нескольких независимых проектов равен сумме эффектов от осуществления каждого из них.
Величина верхнего предела объема выделяемых средств может быть в момент планирования не определена, зависящая от различные факторов, например, сумма прибыли текущего и будущих периодов. В этом случае обычно приходится ранжировать независимые проекты по степени их приоритетности.
Проекты называются взаимоисключающими (альтернативными), если осуществление одного из них делает невозможным или нецелесообразным осуществление остальные. Чаще всего альтернативными являются проекты, служащие достижению одной и той же цели. Каждый из альтернативных проектов должен рассматриваться самостоятельно. Эффект от его осуществления определяется без связи с другими проектами.
Проекты называются взаимодополняющими, если по каким-либо причинам они могут быть приняты или отвергнуты только одновременно. Взаимодополняющие проекты необходимо предварительно объединить в один проект.
Проекты называются взаимовлияющими, если при их совместной реализации возникает дополнительно позитивные или негативные эффекты, не проявляющиеся при реализации каждого из проектов в отдельности и, следовательно, не отраженные в показателях их эффективности.
В случае если в рассматриваемой совокупности имеются взаимовлияющие проекты, наиболее эффективное сочетание рекомендуемых к реализации проектов должно выбираться путем полного перебора всех возможных сочетаний таких проектов и оценки эффективности каждого из таких сочетаний как самостоятельного обобщенного проекта.
Взаимосвязи между критериями, основанными на дисконтированных оценках, в случае оценки эффективности инвестиционной программы несколько сложны. В частности, существенную роль играет то обстоятельство, идет ли речь о единичном проекте или инвестиционном портфеле, в котором могут быть как независимые, так и взаимоисключающие проекты. Единичный проект является частным случаем портфеля независимых проектов.
Инвестиционная программа региона представляет собой сложную систему, управление состоянием и развитием которой осуществляется по законам теории управления систем.
Управление состоянием и развитием сложной системы, а также ее оценкой и эксплуатацией будем осуществлять как управление сложным объектом в теории управления.
Такое управление заключается в управлении движением по выбранной траектории и коррекцией при отклонении от нее. В качестве параметра, задающего траекторию, выберем риск. Таким образом, инвестиционная программа переводится из начального состояния А в заданное конечное состояние В по выбранной программной траектории А-В за несколько этапов у = 1,2,..., п. В случае отклонения системы от программной траектории осуществляется коррекция.
Исходя из такой интерпретации, введены следующие понятия:
У(У1, У2, ...) - контролируемые параметры; Н (Н1, Н2, .) - этапы;
и (и, и2, ...) - управляющие воздействия для задания этапа;
Ж (Ж1, Ж2,...) - корректирующие воздействия на этапах.
Названные параметры являются векторными величинами.
Контролируемые параметры У - это измеряемые или наблюдаемые параметры (доход, затраты и т. п.), по которым судят о работоспособности системы. Первый этап (точка А) - начало инвестирования, последний этап (точка В) завершение процесса инвестирования. Процесс инвестирования из начального состояния в конечное переводится за дискретное число этапов с постепенным увеличением показателей. При разработке программы управления заранее готовятся к возникновению рисковых ситуаций, предусматривая коррекции Ж, представляющие собой некие варианты конструктивных или технологических решений или ресурсы. При разработке программы реализации инвестиционного процесса необходимо определить значения У, Ж, и на каждом этапе реализации. Для инвестиционной программы векторы У, Ж, и имеют большую размерность, и их реализация может потребовать чрезмерных средств. Для оптимального выбора компонент векторов нужно знать затраты на их введение: Оу(Оу1, Оу2,...) - на измерение и контроль; Qu(Qul, О,.,-) -на управляющие воздействия; О ,...) - на
корректирующие воздействия; О/Ок1, Ои,...) - на этапы; а также следующие возможные ущербы, если эти затраты не делать: Яу(Яу1, Лу2,...) - при отсутствии измерений и контроля; Яи(Яи1 ,Яи2,.) -при отсутствии управляющих воздействий; Я(ЯЫ, Ям,...) - при отсутствии корректирующих воздействий; Як(Ям, Як2,...) - при отсутствии этапов.
В результате исследования можно сделать вывод, что разработка условий формирования и управления инвестиционной программы региона - сложный, многогранный процесс, управление которого подчиняется теории управления сложным объектом. Управление заключается в управлении движением по выбранной траектории и коррекцией при отклонении от нее.
А. В. Скоробогач
Об инфраструктурной составляющей
ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНА
Рассмотрены основные теоретические аспекты экономического развития региона. Предложена интегральная модель оценки экономического роста региона.
Главной целью социально-экономического развития РФ на современном этапе является ста-
билизация производства, возобновление экономического роста в каждом из регионов России, повышение на этой основе уровня жизни населения, создание научно-технических предпосылок укрепления их конкурентных позиций. При формировании траектории развития у каждого реги-
