CC BY
266
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Уравнение оценки стоимости*
С.В.Грибовский
заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», профессор, доктор экономических наук (г. Санкт-Петербург)
Сергей Викторович Грибовский, svg@guion.spb.ru
Введение
Хорошо известны формулы для оценки стоимости земли и ее улучшений, основанные на использовании техники остатка (см. [1-7]). При этом используется следующее выражение:
V _ Ip vb х Rb
L R,
где VL - стоимость земельного участка (L - land);
VB - стоимость улучшений участка земли (B - building);
Ip - общий доход, который генерирует объект недвижимости;
Ip - VB х RB = IL - доход, приходящийся на земельный участок (рента земли); RB - ставка капитализации дохода, приписываемого улучшениям;
Rl - ставка капитализации дохода, приписываемого земельному участку.
(1)
Формула (1) используется для оценки стоимости земельного участка, когда на рынке мало или нет информации о ценах продаж аналогичных свободных земельных участков и нет возможности использовать сравнительный метод, но есть информация о доходах, которые они генерируют.
Для корректной оценки стоимости участка земли при использовании этой формулы делается допущение о том, что стоимость улучшений участка известна, улучшения являются новыми и, что важно, именно такое использование земельного участка является наиболее эффективным.
Для расчета стоимости улучшений земли используется следующая формула:
Vb _
VL х Rl
(2)
Эта формула может использоваться для оценки не только новых, но и старых улучшений, износ которых в рамках затратного подхода определить достаточно сложно.
Нетрудно заметить, что последовательное применение этих формул позволяет выполнить оценку объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и его улучшений, с применением доходного подхода:
• этап 1 - по формуле (1) оценить участок земли;
• этап 2 - используя информацию о стоимости участка земли, полученную на первом этапе, по формуле (2) оценить улучшения этого участка земли.
* Впервые материал статьи был опубликован в журнале «Вопросы оценки» (2013. № 2. С. 18-26).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Формулы (1) и (2) относятся к формулам расчета стоимости земли и ее улучшений в рамках технологии метода прямой капитализации [2], и им присущи все недостатки этого метода. Метод не позволяет оценивать сложные объекты недвижимости, к которым можно отнести большие земельные участки, застраиваемые, например, крупномасштабными многофункциональными торгово-офисными центрами или курортными гостиничными комплексами, включающими объекты с разными видами использования. Также к сложным объектам оценки следует отнести крупные объекты недвижимости, вид использования которых по результатам анализа наиболее эффективного использования предполагается изменить посредством реконструкции улучшений их земельных участков и тем самым повысить их рыночную стоимость.
Такие объекты можно оценивать, если использовать технику остатка в варианте метода капитализации денежных потоков по периодам (метода дисконтирования денежных потоков), позволяющего учесть любую динамику создания или преобразования объекта недвижимости во времени и пространстве и любую динамику потока доходов, которые он способен генерировать после создания.
Техника остатка в варианте капитализации денежных потоков по периодам
Формулу для оценки свободного или условно свободного участка земли методом капитализации денежного потока по периодам можно записать в следующем виде:
У. = -Сс
Сл
О + Y)
Cr + Ir+1 + Ir+2
(1 + Y )r (1 + Y У+1 (1 + Y У+2
In + Уп (1 + Y )П
(3)
где VL - искомая стоимость земельного участка на дату оценки (на нулевой момент времени);
С, 1, ..., r - 1, r, r + 1, ..., п - дискретные моменты времени позиционирования денежных потоков;
r - момент времени окончания строительства;
п - момент времени окончания прогноза денежных потоков;
Сс, С1, ..., С- затраты на создание улучшений земельного участка (затраты на строительство);
It + і, Ir + 2, ■■■, In - доходы, генерируемые созданным объектом недвижимости в соответствующие моменты времени;
Vn - выручка от продажи объекта (реверсия);
Y -ставка дисконтирования.
Моменты времени позиционирования денежных потоков для разных этапов реализации проекта могут быть разные: для строительства в качестве дискретных периодов времени могут быть месяцы или кварталы, а для эксплуатации готового объекта - годы.
Аналогичным образом можно представить выражение для оценки стоимости улучшений земельного участка:
Vb =~CL - Сс
С
О+Y)
Cr + Ir+1 + Ir+2
(1 + y у (1 + Y У+1 (1 + Y У+2
In + Vn (1 + Y )n
(4)
где CL - затраты на приобретение земельного участка;
Сс, ..., Сг - затраты на модернизацию (реконструкцию) существующих улучшений земельного участка.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Если оцениваемый объект недвижимости не требует каких-либо затрат, например, для доведения его до наиболее эффективного использования, то затраты на модернизацию улучшений земельного участка в формуле (4) будут равны нулю, а в качестве затрат на приобретение земельного участка CL можно использовать оценку стоимости земельного участка, полученную по формуле (3).
Заметим, что в качестве доходов в формулах (3) и (4) можно рассматривать доходы не только от сдачи в аренду объекта недвижимости, но и доходы от продажи его по частям, например по квартирам, в процессе реализации проекта по строительству многоквартирного дома.
Итак, формулы (3) и (4) позволяют организовать процесс оценки объекта недвижимости в два этапа:
• этап 1 - по формуле (3) оценить земельный участок как условно свободный исходя из его наиболее эффективного использования;
• этап 2 - по формуле (4) с учетом стоимости земли, полученной на первом этапе, оценить рыночную стоимость улучшений земельного участка опять же с учетом их наиболее эффективного использования.
Выполнив достаточно простые эквивалентные математические преобразования формул (3) и (4), можно получить некоторые, на наш взгляд, полезные результаты, позволяющие в рамках этих уравнений составить представление о том, что такое прибыль предпринимателя, стоимость объекта для продавца, стоимость объекта для покупателя с экономической точки зрения.
Отметим, что эквивалентным преобразованиям будут подвергнуты формулы доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости и это не приведет к созданию принципиально новых методов оценки, такие преобразования лишь позволят по-новому взглянуть на формулу оценки методом дисконтирования денежных потоков с позиции теории ценообразования.
Преобразования формул оценки стоимости
Начнем преобразования с формулы оценки стоимости земли. Для этого умножим левую и правую части формулы (3) на (1 + Y)r:
Vl (1 + YУ = -C„ (1 + Y)' - C (1 + Yy~1 -... - С,
r-1 ^ Ir+1 + Ir+2
In + Vn
(1 + Y) (1 + Y У (1 + Y У
Перенесем слагаемые с отрицательным знаком в левую часть:
Vl (1 + YУ + С0 (1 + YУ + С1 (1 + YУ-1 +... + С = 1+1 1 1+2
In + Vn
r (1 + Y У (1 + y У2 (1 + Y Уп-Г'
(5)
Допустим, что стоимость земли Vl, которую нам надо найти, известна и затраты инвестора на приобретение земельного участка равны этой стоимости. Тогда левая часть уравнения (5) представляет собой аккумулированную сумму затрат на приобретение земельного участка и строительство на нем улучшений, а правая - дисконтированную к тому же моменту времени r сумму доходов от сдачи в аренду и продажи объекта недвижимости в конце рассматриваемого периода.
Левую часть уравнения (5) можно определить как затраты инвестора на создание объ-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
екта инвестиций с учетом требуемой нормы прибыли.
Допустим, что в момент времени r объект будет продан по этой стоимости. Определим эту стоимость как стоимость для продавца и обозначим ее символом vrS, где S - продавец (seller):
VS = Vl (1 + Y) + Се (1 + YУ + О, (1 + Y)г 1 +... + Сг. (6)
Правая часть уравнения (5) равна текущей на момент времени г стоимости будущих доходов от эксплуатации созданного объекта недвижимости. Допустим, что найдется покупатель, который купит по этой стоимости созданный объект недвижимости. Определим эту стоимость как стоимость для покупателя и обозначим ее символом VrP, где P - покупатель (purchaser):
VP
v Г
Ir+1 + Ir+2
(1 + Y) (1 + Y )2
In + Vn (1 + Y )n-r
(7)
Заметим, что в общем случае стоимость VrS может не равняться стоимости VrP, так как намерения продавца и покупателя, как правило, разнонаправлены. Задача оценщика -в процессе оценки определить такие параметры уравнения (5), которые обеспечат равенство его левой и правой частей.
В целом же уравнение (5) можно определить как уравнение оценки стоимости, уравнивающее будущие цены продавца и покупателя на готовый объект инвестиций.
Также уравнение (5) образно можно определить как своеобразное «уравнение будущей сделки», в процессе которой продавец, ориентируясь на свои затраты с учетом прибыли, а покупатель - на предполагаемые доходы, договорятся о цене сделки, устраивающей обе стороны.
Предложенное математическое преобразование выражения (5) позволяет нам выделить в уравнении оценки прибыль предпринимателя и объяснить ее как вознаграждение инвестора в денежном выражении за риск инвестиций в создание объекта недвижимости.
Прибыль предпринимателя
Формулу (6) можно представить в следующем виде:
VS = V,
■ Cq + О + С2
"(1 + yу 2 -1
... + Cr +(VL + С0 ) 0 + Y) _ 1 + С1 0 + Y)
Cr
r-1
(8)
Обозначим сумму (C0 + C1 + C2 + ... + Cr) через CB:
CB = C0 + C1 + C2 + ■ ■ ■ + Cr. (9)
Здесь B - building (здание).
С учетом этого стоимость VrS можно представить следующим образом:
VУ = vl + cb + Pr, (10)
где VL - затраты на приобретение земельного участка по рыночной стоимости;
Св - затраты на создание улучшений земельного участка.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
В формуле (10) Pr можно определить как прибыль (P - profit) инвестора (предпринимателя) за риск инвестиций в создание объекта недвижимости:
Pr = (VL + C0) (l + Y) - 1 + C1 (l + Y) - 1 + C2 (l + Y) - 1 + ... + Cr-1Y
(11)
Сумма (CB + P) является рыночной стоимостью улучшений земельного участка на момент времени r:
VBr = CB + Pr.
С учетом формулы (10) уравнение оценки стоимости (5) можно записать в следующем виде:
VL + CB + Pr = Ir+1 ■ 1 r+2
In + Vn
(1 + Y) (1 + у )2 (1 + у )n
(12)
Аналогичным образом можно получить уравнение оценки стоимости в случае оценки улучшений земельного участка. Для этого, так же как мы поступили с формулой для оценки земли, умножим правую и левую части формулы (4) на (1 + Y)r:
Vb (1 + Y)' = -Cl (1 + Y) - C (1 + Y)-1 -... - C, + -
Ir+1 , Ir+2
In + Vn
у (1 + у)2 (1 + Y)n
Перенесем слагаемые с отрицательным знаком в левую часть:
Vb (1 + Y)r + Cl (1 + Y)r + Co (1 + Y)
r-1
C =
'r+1
'r+2
In + Vn
(1 + Y) (1 + Y )2 - (1 + Y )n
(13)
Обозначим сумму (C0 + C1 + ... + Cr) через CB:
Cb = Co + C1 + . + Cr.
(14)
Тогда стоимость Vs можно представить следующим образом:
V = cl + vb + cb + Pr, (15)
где CL - затраты на приобретение земельного участка по рыночной стоимости;
VB - затраты на приобретение существующих улучшений также по рыночной стоимости; CB - затраты на реконструкцию существующих улучшений земельного участка.
В формуле (15) Pr можно определить как прибыль инвестора (предпринимателя) за риск инвестиций в реконструкцию объекта недвижимости:
Pr =(CL + VB + C0) (1 + Y)r -1 + C1 (1 + Y)r-1 -1 + C2 (1 + Y)r-2 -1 +... + Cr-1Y.
(16)
Сумма (VB + CB + Pr) является рыночной стоимостью улучшений земельного участка на момент времени r:
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Br
= VB + Cb + P,
Формула (15) отличается от формулы (10) затратами на улучшение земельного участка и порядком формирования прибыли предпринимателя. В ней, помимо затрат на приобретение земельного участка, учитываются затраты на приобретение существующих улучшений, которые в дальнейшем подвергаются реконструкции.
Уравнение оценки стоимости для случая оценки стоимости улучшений можно представить в следующем виде:
cl + Vb + Cb + Pr
Ir+1 + Ir+2 0 + Y) (1 + Y )2
In + Vn (1 + Y )n-r
(17)
Из формул (11) и (16) следует, что прибыль инвестора зависит от нормы Y отдачи на капитал, характеризующей приемлемую для инвестора доходность как вознаграждение за риск инвестирования в проект. Чем выше риск, тем выше доходность и тем больше прибыль предпринимателя.
Подход, основанный на таком способе расчета прибыли предпринимателя, базируется на концепции вмененных издержек, в соответствии с которой прибыль предпринимателя рассчитывается как упущенная выгода инвестора из-за того, что его инвестиции в течение определенного времени не приносили доход. В нашем случае в течение периода создания или реконструкции объекта недвижимости капитал, вложенный в приобретение участка земли и в строительство или приобретение существующих улучшений и их реконструкцию, как источник прибыли «не работает» и, следовательно, с точки зрения альтернативных инвестиций не генерирует прибыль. Потерю этой прибыли инвестор и закладывает в будущую стоимость создаваемого объекта инвестиций.
Такой подход к расчету прибыли предпринимателя предусматривает, что ее абсолютная величина зависит от объема капиталовложений, от нормы отдачи на капитал и от времени, в течение которого капитал «бездействует».
Заметим, что стоимость (7) готового объекта недвижимости для покупателя также зависит от нормы отдачи на капитал - чем она выше, тем меньше дисконтированная стоимость.
Таким образом, и продавец, и покупатель заинтересованы в том, чтобы норма отдачи на капитал была выше, так как при этом продавец может рассчитывать на более высокую прибыль, а покупатель — приобрести готовый объект инвестиций по более низкой цене и быстрее окупить свои инвестиции. Однако как бы ни хотели и покупатель, и продавец получить более высокую прибыль, она не может быть выше максимально возможной рыночной нормы прибыли для аналогичных проектов, которую можно определить, например, на основе внутренних норм их рентабельности.
Рассмотрим числовой пример расчета стоимости объекта недвижимости, скажем, достаточно старого торгового здания с использованием предлагаемого подхода. При этом, как было предложено, оценку выполним последовательно, в два этапа: вначале оценим стоимость земельного участка как свободного, а потом - стоимость улучшений этого земельного участка. Общую стоимость застроенного земельного участка определим в виде суммы полученных стоимостей на каждом из этапов.
Пример оценки объекта недвижимости
Этап 1. Оценка участка земли как свободного
Анализ наиболее эффективного использования участка земли как свободного показал,
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
что на оцениваемом участке земли целесообразно построить офисный центр для последующей сдачи его в аренду. Учитывая доходность альтернативных проектов, выберем норму отдачи на капитал в размере 12 процентов годовых.
Для оценки земельного участка мы воспользуемся уравнением (12). Для этого сначала по формуле (10) рассчитаем его левую часть - стоимость готового объекта недвижимости на момент времени r для продавца, а затем по формуле (7) правую часть уравнения -стоимость этого же объекта недвижимости на момент времени г, но уже для покупателя как текущую стоимость будущих доходов, которые будет генерировать готовый объект недвижимости.
При этом для расчета левой части уравнения мы предварительно зададим некоторое начальное значение искомой стоимости земельного участка. Очевидно, что в этом случае числовые значения левой и правой частей уравнения (12) не совпадут. Для того чтобы они совпали, необходимо будет подобрать такое значение стоимости участка земли, которое уравняет стоимости покупателя и продавца.
В таблице 1 представлены исходные данные для строительства офисного центра.
Таблица 1
Исходные данные для строительства офисного центра
Число периодов строительства (кварталов), r 4
Затраты на строительство в начале первого периода C0, д. е. 14 000 000
Затраты на строительство в начале второго периода C1, д. е. 10 000 000
Затраты на строительство в начале третьего периода C2, д. е. 2 000 000
Затраты на строительство в начале четвертого периода C3, д. е. 1 000 000
Затраты на строительство в начале пятого периода C4, д. е. 500 000
Норма отдачи на капитал Yq =(1 + Yy)1/4 -1 = (1 + 0,12)1/4 -1, % 2,87
Начальное значение стоимости земли VL, д. е. 9 000 000
В таблице 2 представлены результаты расчета стоимости готового объекта недвижимости по левой части уравнения оценки по формуле (12).
Таблица 2
Результаты расчета стоимости по левой части уравнения (стоимость для продавца)
Номер периода, i Затраты на приобретение земли и создание улучшений, д. е. Фактор аккумулирования (1+Y/ - 0 Аккумулированные к концу строительства затраты Ci(1+Yq)^r-i), д. е.
0 9 000 000+14 000 000 1,120 25 760 000
1 10 000 000 1,089 10 887 133
2 2 000 000 1,058 2 116601
3 1 000 000 1,029 1 028 737
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Окончание таблицы 2
Номер периода, i Затраты на приобретение земли и создание улучшений, д. е. Фактор аккумулирования (1+Y/ - 0 Аккумулированные к концу строительства затраты Ci(1+Yq)^r-i), д. е.
4 500 000 1,000 500 000
Итого 36 500 000 VS = 40 292 471
Прибыль предпринимателя д. е. 40 292 471-36 500 000 = 3 792 471
% 3 792 471/40 292 471 = 0,094 х 100 = 9,4
Стоимость улучшений участка VBr = CB + Рг , д. е. 14 000 000 + 1 000 000 + 2 000 000 + + 1 000 000 + 500 000 + + 3 792 471 = = 31 292 471
В таблице 3 представлены исходные данные для расчета стоимости по правой части уравнения (12) - для расчета стоимости готового объекта недвижимости на момент времени г для покупателя.
Таблица 3
Исходные данные для расчета стоимости для покупателя
Действительный доход по годам, д. е. 1-й 10 000 000
2-й 13 000 000
3-й 13 000 000
4-й 11 000 000
5-й 8 000 000
Операционные расходы, % 30
Срок жизни, годы 10
Амортизация 1 * линейная
Налоговая ставка, % 2
Износ при продаже, % 40
В таблице 4 представлены результаты расчета стоимости готового объекта недвижимости для покупателя, полученные по формуле (7).
Разность стоимостей готового объекта для продавца и для покупателя составит:
VTS - VrP = 40 292471 д.е. - 39 381159 д. е. = 911313 д. е.
Эта разность обусловлена тем, что мы задали начальное значение искомой стоимости земли произвольным образом. Ее можно устранить методом последовательных приближений путем подбора искомой на дату оценки стоимости земли.
1 Амортизация используется для расчета налогооблагаемой стоимости.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Таблица 4
Результаты расчета стоимости для покупателя
Параметр Год
1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Действительный доход, д. е. 10 000 000 13 000 000 13 000 000 11 000 000 8 000 000
Операционные расходы, д. е. -3 000 000 -3 900 000 -3 900 000 -3 300 000 -2 400 000
Налогооблагаемая стоимость 2, д. е. 40 292 471 36 263 224 32 233 977 28 204 730 24 175 483
Налог на имущество, д. е. -805 849 -725 264 -644 680 -564 095 -483 510
Чистый доход от продажи, д. е. 24 175 483
Итого чистый доход 3, д. е. 6194151 8 374 736 8 455 320 7 135 905 29 291 973
Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость, д. е. 5 530 492 6 676 288 6 018 330 4 534 997 16 621 052
Итого стоимость VP, д. е. 39 381 159
Итоговые результаты решения задачи, полученные итерационным путем с использованием встроенной в программное обеспечение компьютера функции Excel «подбор параметра» (стоимости земли), имеют следующие значения:
• искомая стоимость участка земли как свободного VL = 7 868 085 д. е.;
• стоимость готового объекта недвижимости VrS = VrP = 39024726 д. е.;
• стоимость улучшений земельного участка VBr = 31 156 641 д. е.;
• доля стоимости земли в готовом объекте недвижимости L = 7 868 085 / 39 024 726 = = 0,202 (20,2%).
Заметим, что в рамках приведенного примера мы использовали единую для всего проекта ставку дисконтирования Y. Однако предлагаемый подход позволяет выполнить оценку, например, инвестиционной стоимости земельного участка с использованием разных норм отдачи на капитал: более высокую (для начальной более рисковой стадии проекта застройки земельного участка) и меньшую по величине (для периода времени, когда рисков меньше, так как объект создан и генерирует доходы).
Этап 2. Оценка улучшений участка земли
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка земли показал, что на участке необходимо реконструировать здание для последующей сдачи его в аренду под торговлю. Так как проекты по реконструкции характеризуются более высоким уровнем риска, чем проекты по новому строительству, выберем норму отдачи на капитал в размере 14 процентов годовых.
Здесь, так же как в случае оценки участка земли как свободного, для оценки улучшений земельного участка воспользуемся уравнением оценки (17). Для этого сначала по
2 Здесь в качестве налогооблагаемой стоимости используется искомая рыночная стоимость готового объекта недвижимости (застроенного земельного участка).
3 Без учета НДС и налога на прибыль с продажи.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
формуле (15) рассчитаем его левую часть - стоимость готового объекта недвижимости для продавца - путем аккумулирования затрат к моменту времени г, а затем по формуле
(7) - правую часть уравнения - стоимость этого же объекта недвижимости, но уже для покупателя, как текущую на момент времени г стоимость будущих доходов, которые будет генерировать готовый объект недвижимости.
Как и на первом этапе, для расчета левой части уравнения предварительно зададим некоторое начальное значение 4 искомой стоимости улучшений земельного участка. Очевидно, что и здесь числовые значения левой и правой частей уравнения (17) не совпадут. Для того чтобы они совпали, необходимо будет подобрать такое значение стоимости улучшений участка земли, которое уравняет стоимости покупателя и продавца.
В таблице 5 представлены исходные данные для реконструкции улучшений земельного участка.
Таблица 5
Исходные данные для реконструкции улучшений объекта недвижимости
Число периодов строительства (кварталов) 2
Затраты на строительство в начале первого периода C0, д. е. 3 500 000
Затраты на строительство в начале второго периода C1, д. е. 1 000 000
Норма отдачи на капитал Yq =(1 + Yy )1/4 -1 = (1 + 0,14)1/4 -1, % 3,33
Стоимость земли VL (получена на 1-м этапе), д. е. 7 868 085
Начальное значение стоимости улучшений VB, д. е. 18 000 000
В таблице 6 представлены результаты расчета стоимости готового объекта недвижимости по левой части уравнения оценки стоимости (17) по формуле (15).
Таблица 6
Результаты расчета стоимости для продавца
Номер периода, i Затраты на приобретение земли, улучшений и их реконструкцию, д. е. Фактор аккумулирования (1+Y/ - 0 Аккумулированные к концу реконструкции затраты Ci(1+Yq)^r-i), д. е.
0 3 500 000 + 7 868 085 + 18 000 000 1,140 33 479 617
1 1 000 000 1,103 1 103 292
Итого 30 368 085 ИТОГО VS 34 582 879
Прибыль предпринимателя д. е. 34 582 879 -30 368 085 = 4 214 794
% 4 214 794 / 34 582 879 = 0,122 х 100 = 12,2
Стоимость улучшений VBr = VB + СВ + Pr, д. е. 26 714 794
4 Начальное значение стоимости улучшений может быть получено на основе данных справочников укрупненных показателей стоимости (УПВС) для разных типов зданий и сооружений.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
В таблице 7 представлены исходные данные для расчета стоимости готового объекта недвижимости по правой части уравнения (17) - для расчета стоимости готового объекта недвижимости на момент времени r для покупателя.
Таблица 7
Исходные данные для расчета стоимости для покупателя
Действительный доход по годам, д. е. 1-й 9 000 000
2-й 12 000 000
3-й 12 000 000
4-й 10 000 000
5-й 7 000 000
Операционные расходы, % 30
Срок жизни, годы 10
Амортизация4 линейная
Налоговая ставка, % 2
Износ при продаже, % 50
В таблице 8 представлены результаты расчета стоимости готового объекта недвижимости для покупателя, полученные по формуле (7).
Таблица 8
Результаты расчета стоимости для покупателя
Параметр Год
1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Действительный доход, д. е. 9 000 000 12 000 000 12 000 000 10 000 000 7 000 000
Операционные расходы, д. е. -2 700 000 -3 600 000 -3 600 000 -3 000 000 -2 100 000
Налогооблагаемая стоимость, д. е. 34 582 879 31 124 591 27 666 303 24 208 015 20 749 727
Налог на имущество, д. е. -691 658 -622492 -553326 -484160 -414 995
Чистый доход от продажи, д. е. 17 291 439
Итого чистый доход, д. е. 5 608 342 7 777 508 7 846 674 6 515 840 21 776 445
Фактор дисконтирования 0,877 0,769 0,675 0,592 0,519
Текущая стоимость, д. е. 4 919 599 5 984 540 5 296 281 3 857 900 11 310 003
Итого стоимость VrP, д. е. 31 368 323
Разность стоимостей готового объекта недвижимости для продавца и покупателя составит:
5 Амортизация используется для расчета налогооблагаемой стоимости.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
VrS - VrP = 34 582 879 д. е.- 31 368 323 д. е. = 3 214 556 д. е.
Эта разность устраняется в процессе оценки путем подбора искомой на дату оценки стоимости улучшений VB. Итоговые результаты решения задачи, полученные итерационным путем с использованием встроенной функции Excel «подбор параметра» (текущей стоимости улучшений), имеют следующие значения:
• стоимость текущих улучшений объекта недвижимости: VB = 14 462 138 д. е.;
• стоимость реконструированного объекта недвижимости: VrS = Vp = 30549716 д. е.;
• доля стоимости земли в готовом объекте недвижимости: L = 7 868 085 / 30 549 716 = = 0,258 (25,8%).
Общая рыночная стоимость застроенного участка земли на дату оценки равна сумме рыночных стоимостей:
V0 = VL + VB = 7 868 085 д. е. + 14 462 138 д. е. = 22 330 223 д. е. (округленно 22 300 000 д. е.).
Предлагаемый подход позволяет рассчитать общий накопленный износ (физический, функциональный и внешний) существующих улучшений оцениваемого объекта недвижимости. Его можно определить как разность начальной и итоговой стоимостей улучшений земельного участка. В нашем случае эта величина равна:
18 000 000 д. е. - 14 462 138 д. е. = 3 537 862 д. е.
В процентном отношении: 3 537 862/18 000 000 = 0,197 (19,7%).
Заключение
Рассмотренный в статье метод расчета стоимости сложных объектов недвижимости не является новым методом оценки, так как это лишь результат эквивалентного математического преобразования формулы дисконтирования денежных потоков, используемой для оценки строящихся или реконструируемых объектов недвижимости. Математическое преобразование позволяет условно представить процесс оценки таких объектов недвижимости в виде уравнения оценки готового объекта недвижимости с двух сторон - со стороны продавца и со стороны покупателя.
Стоимость со стороны продавца формируется путем аккумулирования его затрат на создание объекта недвижимости, включая затраты на приобретение свободного или улучшенного земельного участка.
Стоимость со стороны покупателя определяется как текущая стоимость будущих доходов, которые готовый объект недвижимости будет генерировать.
Предлагаемый подход позволяет проследить процесс формирования прибыли предпринимателя как части рыночной стоимости улучшений земельного участка после строительства или реконструкции улучшений, а также выявить факторы, влияющие на ее величину.
Уравнение оценки позволяет рассчитать рыночную и инвестиционную стоимости земли и ее улучшений по отдельности для действующих или создаваемых объектов недвижимости, находящихся в любой степени готовности как свободных и предназначенных для застройки участков земли, так и частично или полностью застроенных земельных участков.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка недвижимости. 11-е изд. / пер. с англ. под общ. ред. И. Л. Артеменкова. 2-е изд., испр. и доп. М. : Российское общество оценщиков, 2007.
2. Capitalization Theory and Techniques: study guide / by Charles B. Akerson, edited by Devid
C. Lenhoff; 3th ed. Appraisal Institute (U.S.), 2009.
3. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. М. : Дело ЛТД, 1995.
4. Харрисон Г .С. Оценка недвижимости : учебное пособие / пер. с англ. М. : РИО Мосо-блупрполиграфиздат, 1994.
5. Гоибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2009.
6. Озеров Е. С. Экономический и анализ и оценка недвижимости. СПб. : МКС, 2007.
7. Гоибовский С. В. Оценка доходной недвижимости : учебное пособие для вузов. СПб. : Питер, 2001.
* * *
Продолжение. Начало на с. 13
оформлен сразу в отношении двух и более помещений, расположенных в пределах территории субъекта Российской Федерации; на базе полученной информации формируется состав сведений, необходимых для работы регионального оператора в части начислений.
Порядок финансирования определяется субъектом Российской Федерации. Субъект Российской Федерации вправе определить порядок финансирования капитального ремонта через счета органов местного самоуправления и (или) муниципальных бюджетных учреждений, которым региональным оператором переданы функции технического заказчика работ по капитальному ремонту. При этом порядок перечисления средств с банковских счетов регионального оператора организациям, которым в установленном порядке переданы функции технических заказчиков, рекомендуется отражать в договорах, заключаемых между региональным оператором и указанными организациями на основании части 4 статьи 182 ЖК РФ.
Для переноса срока капитального ремонта дома на более поздний требуется соответствующее решение собственников при соблюдении условия об отсутствии необходимости проведения в этом доме работ по капитальному ремонту.
В отношении переноса срока капитального ремонта на более ранний ведомством указано следующее.
Частью 1 статьи 168 ЖК РФ определено, что порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии ЖК РФ.
В соответствии с частью 3 статьи 168 ЖК РФ очередность проведения капитального ремонта определяется исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, с учетом требований ЖК РФ о первоочередном порядке проведения капитального ремонта в домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы.
ЖК РФ предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний.
ИЗМЕНЕНИЯ В ЖИЛИЩНОМ КОДЕКСЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Документ представляет интерес для всех собственников имущества
Федеральным законом от 28 июня 2014 года № 200-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации. В частности, установлен новый вид контроля - общественный жилищный контроль. Такой контроль может осуществляться в целях обеспечения прав и законных интересов граждан, его субъектами могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Кроме того, уточнены полномочия жилищного надзора государственными органами.
Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:
1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного,
Продолжение на с. 71
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
