Управление рисками муниципальных проектов с применением имитационных моделей Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

№>3(9)2007

Н.З. Емельянова

Управление рисками муниципальных проектов с применением имитационных моделей

Постановка задач моделирования процессов реализации муниципальных инвестиционных проектов имеет характерные особенности. Рациональное соотношение между платой за право земельной аренды, арендными платежами и динамикой внесения этих средств инвесторами в местные бюджеты для каждого проекта уникально. Существует однозначная связь между объемами финансирования проекта, сроком реализации проекта, графиком перечисления инвестиционных сумм и параметрами риска. Но эти соотношение и связь заранее неизвестны, поэтому муниципальные власти рискуют вместе с инвесторами.

Особенности инвестиционных проектов

Одним из важнейших условий привлекательности для инвестора той или иной территории Москвы являются:

• стоимость аренды земельного участка (включая оплату права аренды и арендные платежи);

• принадлежность к конкретной территориально-экономической зоне (ТЭЗ) Москвы.

Разработка инвестиционного проекта, связанного с развитием муниципальной инфраструктуры, требует ответов на следующие вопросы:

• каковы положительные и отрицательные стороны увеличения стоимости права аренды;

• к чему приводит уменьшение стоимости права аренды;

• почему невыгодна разовая оплата стоимости права аренды и какие негативные последствия могут ожидать инвестора при разовой оплате;

• как сочетаются противоречивые интересы инвесторов-землепользователей и муниципальных властей;

• можно ли найти рациональные решения по объемам платежей, срокам оплаты

12

и стоимости арендных платежей, устраивающие инвесторов-землепользователей и муниципальные власти в этой модели, и будут ли они оптимальными?

Установить временные и финансовые параметры для ответа на эти вопросы с помощью только аналитических методов и теории бухгалтерского учета невозможно. Но структурный анализ процесса реализации проекта позволяет построить имитационную модель.

Городское землепользование в условиях России, когда нет строгой законодательной базы для операций с земельными ресурсами, имеет ряд особенностей. Земельные ресурсы объективно обладают стоимостью. Городская земля находится в основном в собственности города. Землепользователи (юридические и физические лица) имеют объекты на городской земле, вступают в финансовые отношения с городской администрацией. В зависимости от этих отношений они либо платят земельный налог, либо, в случае аренды, оплачивают право аренды на конкретный срок и осуществляют регулярные арендные платежи.

Базовой величиной для определения размеров любых платежей является нормативная цена земли. Существует определение нормативной цены, ее взаимосвязь

№>3(9)2007

с земельным налогом и другими атрибутами земельных ресурсов. Особенность этой цены заключается в том, что она, во-первых, устанавливается директивно (с возможностью индексации); а во-вторых, может иметь большой разброс (верхнее значение отличается от нижнего в 2-3 раза).

Нормативные цены земли максимальны в городах, расположенных вблизи Москвы и имеющих развитую инфраструктуру. Основной формой землепользования в Москве и Санкт-Петербурге в последние годы стала аренда земельных участков. Это объясняется отсутствием федеральных законов, охраняющих права землевладельцев; и тем, что стоимость права долгосрочной аренды (до 49 лет) имеет тот же порядок, что и цена земли. С учетом этого в 2007 году ожидаемая сумма арендных платежей может превысить собираемый земельный налог более чем в 2 раза.

На территории Москвы и Санкт-Петербурга введено технико-экономическое зонирование. Среднерыночная стоимость права долгосрочной аренды, в зависимости от номера зоны внутри города, имеет более сильный разброс — на порядок (по сравнению с нормативной ценой).

Развитие городской инфраструктуры в настоящее время невозможно без привлечения инвестиций. Понятия «инвестор» и «инвестиционный риск» неоднозначны и в разных ситуациях имеют различное толкование [1].

Обычно инвестор — это организация, которая вкладывает средства в развитие объекта экономики или территории на условиях последующего получения дивидендов. При этом инвестиционный риск — это риск невыполнения инвестиционного проекта. Инвестор-землепользователь в условиях действующего законодательства связан сложными отношениями с городскими властями. С одной стороны, его деятельность направлена на развитие какого-то земельного участка или территории. Но, с другой — он может пользоваться землей только на правах аренды. Причем инвестор дол-

жен оплатить право на использование зе- § мельного участка и осуществлять регуляр- ^ ные арендные платежи. Взаимоотношения |§ инвестора-землепользователя и администрации формализованы соответствующими ^ нормативными актами. Можно привести конкретные данные по масштабам землепользования. Например, ежегодно более 200 потенциальных инвесторов обращаются в управу района Очаково-Матвеевское на предмет осуществления различных видов хозяйственной деятельности с привязкой к конкретной территории.

Риск инвестора-землепользователя, как экономическая категория, имеет ряд особенностей. Это не только риск невыполнения инвестиционного проекта, но и дополнительный риск, связанный с тем, что отвлечение значительных средств инвестора на выкуп права использования земли и арендные платежи могут ослабить его финансовое состояние. Город, с одной стороны, должен получать эти средства, но, с другой — увеличение соответствующих платежей может привести к тому, что инвестор прекратит реализацию проекта, а администрация, например, получит обратно неосвоенный участок, или участок будет использоваться не по целевому назначению.

Существующая в России система экономического регулирования в настоящее время малоэффективна для управления рисками, так как имеет ряд существенных недостатков. Методы оценки земли, используемые в городском землепользовании, и методы оценки параметров инвестиционных рисков несовершенны, поскольку позволяют только оценивать землю, без привязки к проекту.

В рассматриваемом случае теоретически применимы два способа управления рисками.

1. Страхование. В условиях России страховые компании могут страховать какое-либо экономико-техническое мероприятие (например, стройку), но отказываются страховать бизнес инвестора.

№>3(9)2007

2. Мероприятия по предупреждению рисков (дополнительные исследования рынка, предварительная проверка строительной компании-подрядчика и др.).

Поскольку оба способа могут быть недоступны инвестору, указанные обстоятельства вызывают необходимость разрабатывать экономико-математический инструментарий оценки селективного риска инвестора (риска неправильного выбора объекта для инвестиций) и объема денежной компенсации (т. е. страхового покрытия), которую следует планировать на случай «неудачи» в процессе управления инвестиционным проектом.

Научная задача, требующая решения, — это оценка проекта и выбор варианта, приемлемого для администрации и инвестора-землепользователя. Цель исследования — создание экономико-математического ин-§ струментария для выбора рациональных ком-|| промиссных вариантов реализации проектов й с учетом индивидуальных свойств инвесторе ра-землепользователя и графиков отвлече-§ ния денежных сумм в целях реализации про-^ екта (платежей в связи с землепользовани-^ ем, затрат на реализацию проекта, иных пла-§ тежей в связи с условиями договоров). Для | достижения сформулированной цели нуж-I но решить определенные частные задачи.

^ 1. Провести анализ основных трендов

£ процесса получения финансовых результа-

^ тов при реализации инвестиционного про-

§ екта.

| 2. Определить критерии эффективно-| сти управления процессом инвестирования Ц и показатели устойчивости этого процесса. Ц 3. Осуществить предварительный вы! бор объекта инвестирования землепользователем с помощью дерева решений. ^ 4. Создать экономико-математический | метод для итерационной оценки парамет-

§ ров инвестиций и риска, учитывающий диво

^ намику перечисления денежных сумм. ^ 5. Выдать рекомендации по созданию имитационной модели взаимодействия ад-

14

министрации и инвесторов-землепользователей при работе с земельным ресурсом (для итерационной процедуры).

6. Разработать требования к информационной (геоинформационной) системе, существующей на муниципальном уровне, для последующего включения в ее состав создаваемого экономико-математического инструментария.

Экономико-математические методы, основанные на одноэтапных играх, удобно использовать только в задачах, имеющих одно множество альтернативных решений и одно множество состояний среды. В нашем же случае имеют место два или более последовательных множества решений инвестора, причем последующие решения основываются на результатах предыдущих. Кроме того, возможны два или более множества состояний внешней среды (рынка), когда появляется целая цепочка решений, вытекающих одно из другого в соответствии с событиями, происходящими с некоторой вероятностью.

На этом этапе инвестору-землепользователю точно известен безусловный денежный эквивалент проекта — та максимальная сумма денег, которую он готов заплатить за участие в проекте (все инвесторы имеют свой безусловный денежный эквивалент). При построении дерева решений на каждом частном этапе необходимо оценивать получаемый выигрыш-прибыль или проигрыш-убыток, в зависимости от «ветви» процедуры многоэтапного принятия решений (вероятного варианта). Процедура принятия решений строится на оценках ожидаемого денежного эквивалента игры, путем просчета вариантов от ветвей к корню дерева. При этом может быть оценена ожидаемая ценность точной информации — та максимальная цена, которую инвестор готов заплатить за точную информацию об истинном состоянии рынка. Применение дерева решений — это эффективный способ оценки принимаемых решений, однако, его можно применять только при известных вероятностях событий и величинах прибылей

№3(9) 2007

(убытков) при выборе частных решений (рис. 1). Но экспертными методами можно оценивать вероятности, да и то только в тех случаях, когда известны какие-то статистические данные.

т

№

№

+ Экономические процессы ВД

и(1)

Управляющие органы ШуоИ + 1 „ л

л

Настраиваемая модель

хМ

Рис. 1. Дискретная система с моделью в контуре управления:

— неизвестная передаточная функция экономических процессов; Wуо(z) — неизвестная передаточная функция органов управления;

Wнм(z) — передаточная функция модели; Щ — входное воздействие; х(?) — результат на выходе; хт(?) — выходная функция модели; и(0 — управляющее воздействие на систему; у(?) — воздействие внешней среды (рынок, законодательство и др.)

Прибыли (убытки) и вероятности событий (в том числе рисковых событий) существенно зависят от динамики реализации проекта и динамики финансовых потоков. А она, в свою очередь, существенно зависит от уже принятого стратегического решения. Такая взаимозависимость исходных данных и возможных решений приводит к необходимости создания экономико-математического инструментария, позволяющего реализовать на практике итерационную компьютерную процедуру для оценки параметров инвестиционного проекта, с учетом его устойчивости и селективного риска.

Одна из основных задач инвестиций заключается в повышении показателя произ-

15

водственной деятельности (финансовых результатов). Критерий эффективности принимаемых решений в процессе управления — это разность между прибылью за время реализации проекта и отложенной ^ выгодой. Данный критерий связан с инерционностью процесса реализации инвестиций и является функцией времени переходного процесса, суммы инвестиций и параметров реорганизуемого производства.

Можно выделить основные тренды финансовых результатов: спада производства, роста производства и временной выгоды, возникающий при динамической реализации временно неиспользуемых ресурсов. Основные параметры трендов получаются из расчетных смет затрат и ожидаемых показателей производительности объекта экономики во время переходного процесса и после его завершения. Исходя из опыта работы с инвесторами, эти три тренда наблюдались всегда. Однако иногда могут возникать и другие тренды (их число в общем случае не ограничено).

Анализ устойчивости инвестиционного процесса проводится с использованием методов теории автоматического управления на основе применения дискретной системы управления, состоящей из объекта экономики, в котором реализуются основные экономические процессы, органа управления и настраиваемой модели в цепи обратной связи (рис. 1). Известна передаточная функция этой системы.

Входным воздействием, поступающим в такую систему в единицу времени, являются инвестиции, а выходной функцией — показатели производственной деятельности. Знаменатель передаточной функции — это полином степени п. Для оценки устойчивости процесса управления удалось применить критерий устойчивости Михайлова, известный в кибернетике. Используя этот критерий было получено фиксированное значение показателя устойчивости системы, равное числу витков годографа, построенного на основе знаменателя передаточной функции (рис. 2).

Не3(9) 2007

л

£ §

I 1

I Р

I

§ &

I

I

I

I

I I I

Рис. 2. Годограф знаменателя передаточной функции на комплексной плоскости:

Re — вещественная ось, Jm — мнимая ось

Процедура оценки устойчивости обладает свойством универсальности: она не зависит от числа обнаруженных трендов и количества разовых взносов инвестиционной суммы [1]. Показатель степени риска, определяемый с помощью годографа, применялся в качестве начального приближения вероятности риска неудачного освоения инвестиции, функциональная зависимость которой от параметров бизнес-плана и объекта инвестирования неизвестна.

Зависимость рентабельности объекта инвестирования от суммы вложенных инвестиций монотонна, начиная с некоторого порогового значения. Поэтому возможно численное решение задачи определения необходимой суммы инвестиций при конечном времени переходного процесса. Соответствующая задача формализована в виде человеко-машинной процедуры [2], основные этапы которой позволяют определять сумму инвестирования, время переходного

процесса, показатель степени риска и ожидаемое страховое покрытие. Особое место здесь занимает имитационная модель, с помощью которой эксперты анализируют различные варианты распределения получаемых сумм инвестиций и выбирают тот, который дает максимальный эффект или рентабельность. От распределения средств по статьям расходов, зависит устойчивость процесса освоения инвестиций.

Информация от имитационной модели поступает в органы управления и предназначена для адаптивного выбора вариантов перераспределения ресурсов в ускоренном масштабе времени. Эффективность варианта принятия решения определяется в рамках диалоговой процедуры с помощью полученного ранее критерия. Для выбора варианта или группы вариантов могут быть необходимы несколько моделей, количество которых при управлении реорганизацией объекта экономики не ограничено. По-

16

этому под имитационной моделью на практике подразумевается набор моделей вместе с технологической средой быстрого создания и модификации таких моделей.

Многие соотношения между параметрами объекта экономики, переходного процесса и режимами предоставления инвестиционных сумм заранее неизвестны. Имеется только информация о процессах и функциональных связях между ними. Поэтому в качестве методологических средств создания моделей применены методы структурного анализа и имитационного моделирования. С помощью структурного анализа проводится иерархическая послойная декомпозиция объекта экономики с целью выявления элементарных процессов, имеющих дело с материальными, информационными и денежными ресурсами. Структурная схема является графом имитационной модели. Она позволяет с помощью формализованных действий создать имитационную модель объекта экономики, а имитационная модель, в свою очередь — получать в любой момент времени параметры задержек, остатки и дефицит любого ресурса: материального, информационного или денежного. Эта модель дает возможность наблюдать поведение исследуемой системы в режимах и ситуациях, натурное воспроизведение которых на реальном объекте экономики нежелательно, невозможно или приведет к катастрофическим последствиям. Ниже построен граф типовой модели объекта экономики, который в конкретном случае может быть модернизирован для получения рабочей модели.

Имитационная модель «Муниципальные проекты

инвесторов-землепользователей»

Рассмотрим пример [3]. Московский район Очаково-Матвеевское состоит из селитебной зоны (микрорайонов Матвеевское, Очаково и Аминьево, которые, обладая схожими градостроительными характеристиками, относятся к разным ТЭЗ (табл. 1): Матвеевское —ТЭЗ 18, Очаково и Аминье-

№>3(9)2007

Таблица 1

Среднерыночная стоимость права долгосрочной аренды земельных участков

Номер оценочной зоны (ТЭЗ) Среднерыночная стоимость права долгосрочной аренды 1 га, тыс. долл. США в зоне в подзоне

1 8000 9000

2 4200 —

3 4400 —

4 5000 —

5 4300 —

6 4600 5500

7 5000 5000

8 5000 5500

9 5000 —

10, 12, 15, 17 1000 1500

11 1200 1500

13 900 1500

14, 20, 36 700 —

16 860 —

18 750 —

19 1000 1500

21, 22 500 —

23 380 —

24 400 800

25 350 690

26, 27 320 690

28 500 750

29 290 690

30 350 690

31 400 690

32 380 —

33, 34 500 —

35, 37 400 —

38, 39 240 —

40-45, 47-69 260 —

46 300 —

№>3(9)2007

во — ТЭЗ 17. Промышленная зона относится к ТЭЗ 34. По базовым ставкам, используемым при расчете стоимости прав аренды земельного участка, соотношение между зонами следующее:

(ТЭЗ 17) : (ТЭЗ 18) = 1,2 : 1,0 ;

(ТЭЗ 18) : (ТЭЗ 34) = 1,8 : 1,0 ;

(ТЭЗ 17) : (ТЭЗ 34) = 2,0 : 1,0 .

По описанию ТЭЗ района можно сделать заключение, что при эквивалентной привлекательности для инвестора земельных участков в микрорайонах Очаково и Матвеевское стоимость прав аренды в них отличается на 20%. Резкая разница между микрорайоном Очаково и Промышленной зоной приводит к тому, что в пределах одной транспортной развязки (Проектируемый проезд 1980) стоимость прав аренды на эквивалентные с точки зрения инвестора земельные >!8 участки может отличаться в 2 раза. При опре-

§ деленных условиях расчетная стоимость пра-¡з

§ ва аренды, определяемая по утвержденным

§ методикам Москомзема, может быть увеличе-

| на или уменьшена в разрешенных пределах. Ц Увеличение стоимости права аренды зе-

5 мельного участка имеет положительные ^ и отрицательные моменты. Положительным § является увеличение разового денежного | поступления в местный бюджет. Но, вместе | с тем, увеличение стоимости прав аренды

6 приводит к тому, что:

и о

£ • увеличивается время поиска инвестора;

^ • количество потенциальных инвесторов

й уменьшается;

5 • увеличивается срок начала освоения

| земельного участка.

Ц Уменьшение стоимости права аренды

ц приводит к уменьшению разового поступления в местный бюджет, однако количест-

^ во потенциальных инвесторов на освоение

| земельного участка увеличивается, умень-

| шается время поиска инвестора и срок на-

^ чала освоения участка. Кроме того, сниже-

^ ние размеров оплаты права аренды может

позволить местным органам исполнитель-18

ной власти более активно привлекать инвесторов к участию в районных, окружных социально-экономических и градостроительных программах.

Разовая оплата значительных сумм за право аренды экономически невыгодна инвестору, так как снижает эффективность оборотных средств. Уменьшение суммы за право аренды при наличии такой возможности или ее рассрочка позволяет органам исполнительной власти получить согласие арендатора на освоение земельного участка и регулярные выплаты в местный бюджет. При соответствующем определении обязательств можно добиться не только устранения негативных моментов, возникающих при уменьшении или рассрочке платежей за право аренды, но и получить достаточно хороший экономический эффект или повысить привлекательность земельного участка.

Опыт практической работы с инвесторами в некоторых районах Москвы показывает, что добившись уменьшения стоимости права аренды земельного участка ориентировочно на 20%, можно получить на 30-50% больше денежных поступлений от арендатора в местный бюджет за время аренды по сравнению с суммой, на которую ранее была занижена стоимость права аренды земельного участка. Это достигается путем привлечения средств арендатора на реализацию социально-экономических и градостроительных программ района и округа.

Рассматривая возможности увеличения, уменьшения стоимости права аренды земельного участка и рассрочки по ее оплате, необходимо учитывать следующие факторы:

1) темпы развития инфраструктуры района, округа и улучшения их социально-экономических характеристик;

2) экономическую политику органов местной администрации;

3) финансовую надежность потенциальных инвесторов;

4) социально-экономическую ситуацию;

Ив3(9) 2007

actor

(actor \ ^

actor

U

facto Л . (actor \ w

Модель экономического

процесса («черный ящик»)

parent

касн

=1

Рис. 3. Модель экономического процесса в виде «черного ящика» (первый слой модели)

«о со

i I

5) градостроительную перспективу района, округа.

По данным инвентаризации на начало 2005 года только в одном из районов Москвы было зарегистрировано более 700 земельных участков, имеющих владельца или землепользователя-арендатора. В настоящее время в этом районе имеется резерв на операции с землей на десятки лет. За год было подписано более 100 договоров аренды как с теми землепользователями, срок действия договора с которыми истек, так и с новыми. Причем, помимо этого, были расторгнуты договоры с 15 землепользователями в основном потому что они:

• стали несостоятельными в смысле выполнения платежей по договорам аренды;

• не реализуют тот целевой проект, для которого арендовали участок (либо используют его не по назначению).

Перейдем к построению имитационной модели для целей управления таким слож-

ным экономическим процессом. Будем использовать простейшие возможности системы имитационного моделирования Pilgrim и соответствующие обозначения. Структурный анализ начинается с рассмотрения классического «черного ящика», первого слоя модели (рис. 3), который для определенности изображается в виде узла parent.

На этом этапе необходимо провести инвентаризацию источников всех входных потоков (материальных, информационных и денежных), влияющих на инвестиционный проект и обозначить все генераторы акторов1. Такие потоки неявно формируют входное воздействие на систему f(t). Соответствующие m генераторов имеют номера f1, f2,.., fm.

Выходы модели — это совокупность терминаторов term. Они неявно влияют на выходные результаты x(t). Соответствующие n генераторов имеют номера x1, x2, ..., xn. Дальнейшая детализация структуры предприятия требует послойной декомпозиции «черного ящика». На рис. 4, который представляет собой второй слой структурного анализа, сделана декомпозиция основных

1 До 1 января 2007 года использовалось обозначение ag (генератор транзактов), а сейчас применяется actor (генератор акторов) в связи с полным переводом пакета Pilgrim на акторные методы моделирования. Для осуществления преемственности старых моделей узел ag сохранен, но он создает акторы.

19

Ik3(9) 2007

процессов, связанных с материальными, информационными и денежными потоками на предприятии. Из рис. 3 и 4 видно, что процессы, связанные с бухгалтерскими проводками и перечислением денег, требуют дальнейшей, более глубокой декомпозиции.

Третий слой структурной функциональной схемы (рис. 5) имитирует операции со

счетами бухгалтерского учета, реализацию требований налогов и договорных обязательств инвестора-землепользователя. Только на этом слое происходит взаимная увязка всех типов потоков.

В схеме экономического процесса, показанной на рис. 3-5, предполагается, что основной источник финансирования — это

Активация модели

Субъекты

земельного

рынка

Свободные земельные участки

1 К

is I

is

I

I £

I

u

CO

IS

<u

I

is i I

t 1

I

i

со

detach

Инвесторы-арендаторы

1

кеу

А , i _

queue

116

queue 105

serv 106

/Конкурс

pay 107 attach 108

права аренды

Выделение i

manage

Начало проекта

тих

Решение администрации

рау serv

113 114

Процесс инвестиций

График инвестиций

Суммы выделены

рау 118 рау

119

Платежи за период

Поставщикам, подрядчикам

Оплата аренды

Вероятность рискового события Рт

queue 121

Арбитраж Судебный процесс

Изъятие участка

Рис. 4. Структурная модель взаимодействия администрации с инвесторами при реализации проекта (второй слой модели)

20

№>3(9)2007

средства инвестора, а также привлеченные средства и, возможно, кредиты. Основным достоинством имитационной модели является возможность быстрого создания альтернативных решений:

• финансирования за счет 100%-го единовременного авансирования работ;

• инвестирования работ по разработан- § ному графику; ^

• привлечения компаньонов и кредиторов. |§

а

Проработка альтернативного варианта ^ означает лишь частичное изменение графической схемы модели, за которой последует частичное изменение ее структуры.

Покупатели

Социальное страхование и обеспечение

Поставщики, подрядчики

Арендные обязательства

send 09

send 88

zm

Бухгалтерии поставщиков, подрядчиков

л_

_^ direct

/ 153 \ Финорганы администраций

Местные фонды

Рис. 5. Схема движения денежных сумм через расчетные счета инвесторов-землепользователей (третий слой модели)

21

Ik3(9) 2007

Моделирование в данном случае является разновидностью макетирования на интеллектуальном уровне. Чем более высокоуровневыми средствами располагает система или пакет имитационного моделирования, тем более качественную модель можно разработать при тенденции сокращения времени создания или модернизации модели.

Следует отметить, что на практике «черный ящик» узлом модели не является. Узел parent абстрактный, и в тексте Pilgrim-моде-ли не генерируется. Основная польза слоя 1 состоит в формализации входов и выходов.

Вероятность неизвестного рискового события Pr — это вероятность события

в имитационной модели. В данном случае (рис. 4) такое событие связано с изъятием участка несостоятельного инвестора-землепользователя и возвратом его в набор свободных земельных ресурсов (хотя можно рассматривать и более мягкие варианты). Изъятие означает выход актора из узла 122 для последующего уничтожения. Модель позволяет не только уточнить эту вероятность, но и высказать гипотезу о законе распределения времени наступления такого события.

При построении конкретных имитационных моделей применялись типовые схемы логистических потоков материальных и денежных средств на предприятии (рис. 6).

1 к

is I

is

I

I £

I

u

CO о

<u

I

t

t 1

I

I

Co t

Рис. 6. Схема потоков материальных и денежных средств

22

№>3(9)2007

В расчетах использовались предпосылки и исходные данные, показанные на примере реального инвестиционного проекта (табл. 2).

Инвестор-землепользователь получает землю по договору аренды для реализации инвестиционного проекта в течение времени Гр. Теоретически могут быть получены следующие результаты деятельности инвестора-землепользователя:

• по завершении времени ¡р сам частич- § но или полностью эксплуатирует объект (про- ^ изводственный объект), переоформив до- § говор аренды; а

• частично или полностью продает объ- ^ ект (причем будущими землевладельцами прямо или косвенно станут покупатели этого объекта);

• терпит неудачу и вынужден прекратить реализацию своего проекта.

Таблица2

Структура затрат и доходов инвестора на земельном участке размером 1 га (ТЭЗ 18)

Номер статьи Виды расходов или доходов по проекту Сумма, тыс. долл.

1. Расходы на реализацию инвестиционного проекта (1 > ¡р) 37500

1.1. Денежные ресурсы, изъятые из оборотных средств инвестора-землепользователя (объем инвестиций), в том числе: 30000

• заключение архитектурно-правового управления; 1

• исходно-разрешительная документация в составе градостроительного заключения; 2

• разработка и утверждение проекта объекта на земельном участке; 5

• плата за право аренды земельного участка на 49 лет; 2500

• затраты на развитие района (расширение материально-технической базы школ, спортивных сооружений и др.) по трехстороннему контракту с ПАО и УР за 1р = 3 года; 600

• маркетинг в связи с возможной продажей объектов (зданий, сооружений), готовых к эксплуатации; 2

• арендная плата за земельный участок, 2% стоимости за 1р = 3 года; 45

• затраты на строительство (включая стоимость проектирования) 19 345

1.2. Неполученная прибыль в связи с отвлечением оборотных средств 7500

2. Затраты на эксплуатацию объекта (1 > 1р) в год

2.1. Эксплуатация объекта (зданий, сооружений, объектов культуры), построенного или реконструированного в процессе реализации инвестиционного проекта Параметр

2.2. Арендная плата за земельный участок, 2% стоимости в год 15

2.3. Платежи по трехстороннему контракту с ПАО и УР, в год 600

3. Регулярные доходы инвестора после завершения инвестиционного проекта — доход в результате эксплуатации объекта (или его части), в год Определяется в модели

4. Разовые доходы инвестора после завершения инвестиционного проекта (1 > ¡р) — выручка от продажи объекта (или его части) Параметр

Примечание. УР — управа района, ПАО — префектура административного округа.

23

Ik3(9) 2007

Землепользователь начинает свой инвестиционный проект только в том случае, если после его реализации (при t > tp) получаемые ежегодные доходы превысят ежегодные текущие затраты и обеспечат компенсацию всех расходов на реализацию инвестиционного проекта, понесенных за время tp. Предположим, что для проведения инвестиционного проекта перечисляются инвестиционные суммы начиная с момента времени t = 0. Из табл. 2 видно, что стоимость проекта составляет 30 млн долл. Причем на строительство идет приблизительно две трети суммы, а одна треть — это платежи, связанные с земельным участком.

Основные результаты соответствующей научно-исследовательской работы реализованы в рамках специализированной геоинформационной системы, имеющейся в со-.¡s ставе пакета Pilgrim, приведены ниже. Ё

1 1. Создана модель, позволяющая оце-

й нить вероятность неизвестного рискового

I события Pr, связанного с изъятием участка

§ несостоятельного инвестора-землепользо-

s вателя и возвратом его в набор свободных

^ земельных ресурсов.

sg 2. Разработан экономико-математиче-

I ский инструментарий, основанный на при-

I менении аппарата теории адаптивного is

& управления в сочетании с процедурой при-S нятия сложных многоэтапных решений (дерева решений) в условиях риска, который ^ позволяет оценивать сумму инвестирова-§ ния, вероятность селективного инвестици-| онного риска, время переходного процесса ! и предполагаемый размер страхового по-Ц крытия.

Ц 3. Выделены основные тренды измене! ния результатов деятельности инвестора-землепользователя при реализации инве-^ стиционного проекта, связанные с парамет-| рами проекта и объекта инвестирования. § Эти тренды позволили в первом приближе-S^ нии получить передаточную функцию дис-^ кретной системы «администрация^инве-стор^инвестиционный процесс».

24

4. Применение методов теории дискретных систем управления позволило получить показатель устойчивости инвестиционного проекта. Показано, что изменение стратегии перечисления инвестиционных сумм и появление новых, не учтенных при предварительном анализе трендов переходного процесса, не изменяют формулы оценки устойчивости.

5. Выделены параметры переходного процесса освоения инвестиций, которые связывают экономические показатели и параметры системы управления. Процедура экономико-математической оценки параметров инвестиций и риска реализована в виде человеко-машинной итерационной диалоговой системы принятия решений. Эффективность процедуры вытекает из того обстоятельства, что неизвестные вероятности риска определяются по дискретной шкале значений, получаемой с помощью показателей устойчивости.

Эти выводы в целом позволяют переосмыслить задачи рискового менеджмента, которые не решить мерами, связанными только с накоплением финансовых запасов (страхованием). Здесь налицо диверсификация ущерба при возникновении рискового события, имеющая свои плюсы и минусы. Методов оценки эффекта такой диверсификации пока не существует. Поэтому дальнейшие исследования целесообразно развивать именно в этом направлении.

Список литературы

1. Емельянов А.А. Имитационное моделирование в управлении рисками. СПб.: ИНЖЭКОН, 2000.

2. Емельянов А.А., Власова Е.А., Дума Р.В. Имитационное моделирование экономических процессов. М.: Финансы и статистика, 2006.

3. Чичерин И. Н., Емельянова Н. З. Использование ГИС для ведения городского земельного кадастра. В кн.: Системный анализ экономических процессов. М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, 2000.