CC BY
24
УДК 332.87
О.В. ДИМЧЕНКО,
д.е.н., професор, Харювський нацональний университет мського господарства ím. О.М. Бекетова,
МЛ. ОЛЬХОВСЬКА,
аспíрант, Харювський нацюнальний университет мського господарства ím. О.М. Бекетова
Управлшня спшьним майном багатоквартирних будинмв у контекст вивчення досвщу краш Европейського Союзу
У ста-ní до^джено особливост професйного управлння спльним майном багатоквартирних будинш у кранах Бвропей-ського Союзу. Розглянуто вщмнност даноí сфери нашо'1' крани та розвинутих кран БС. Охарактеризовано реформування сфери житлового господарства Украни на сучасному етаЫ. Сформульовано напрями подальшого реформування даноí сфери.
Ключов1 слова: багатоквартирний будинок, профеайне управлння, реформування, управлння житлом, житловий фонд, адапта^я.
ЕВ. ДЫМЧЕНКО,
д.з.н., профессор, Харьковский национальный университет городского хозяйства им. Л.Н. Бекетова,
МЛ. ОЛЬХОВСКЛЯ,
аспирант, Харьковский национальный университет городского хозяйства им. Л.Н. Бекетова
Управление общин имуществом многоквартирных домов в контексте изучения опыта стран Европейского союза
В статье исследованы особенности профессионального управления общим имуществом многоквартирных домов в странах Европейского союза. Рассмотрены отличия данной сферы нашей страны и развитых стран ЕС. Охарактеризовано реформирование сферы жилищного хозяйства Украины на современном этапе. Сформулированы направления дальнейшего реформирования данной сферы.
Ключевые слова: многоквартирный дом, профессиональное управление, реформирование, управление жильем, жилищный фонд, адаптация.
О. DYMCHENKO,
DSc, professor, O.M. Beketov National University of Urban Economy in Kharkiv,
M. OLKHOVSKAYA,
post-graduate student, O.M. Beketov National University of Urban Economy in Kharkiv
Management of common property of apartment buildings in the context of studying the European Union experience
The professional management features of common property of apartment buildings in the European Union are researched in the article. The differences in this sphere between our country and EU countries are considered. The reforming process in housing sphere of Ukraine is characterized. Development trends of housing sphere reforming have been formulated.
Keywords: building, professional management, reforming process, housing management, housing, adaptation.
Постановка проблеми. Бфективне yпpaвлiння бaгaтoквap-тиpним будингам нa cyчacнoмy етaпi мoже здiйcнювaтиcя лише шляxoм зaлyчення yпpaвителiв от^ьним мaйнoм бaгaтoквapтиp-ниx будинюв, i^o cпpиятиме пoлiпшенню вiднocин мж cyб'eктaми pинкy житлoвo-кoмyнaльниx пocлyг тa пщвищенню í»-^'!' я^ал.
У кpaï'нax iз poзвинyтoю екoнoмiкoю yпpaвлiння житлoм CTa-нoвить co6oki пpивaбливий тa ycтaлений pинoк, ocoбливicтю ягапэ е те, щщэ меш^н^ мют дoтpимyютьcя диcциплiни тa чИто у^^млюю^, щщэ зa викopиcтaнi житлoвo-кoмyнaльнi пocлy-ги неoбxiднo cплaчyвaти нa пoтpiбнoмy piвнi. Caме тoмy oбиpa-ють житлo в зaлежнocтi вiд ^oix фiнaнcoвиx мoжливocтей.
Aналiз досл'щжень та публкац}й з проблеми. Пи-тaнню pефopмyвaння житлoвo-кoмyнaльнoгo гocпoдap-cтвa зaгaлoм пpиcвяченo пpaцi тaкиx вiтчизняниx вчениx, як A.G. Aчкacoв, B.M. Бaбaeв, O.M. Б^ян^кий, П.T. Бубен-кo, Г.C. Boлинcький, A.П. Гoликoв, H.O. Гypa, O.B. Димченга,
0.A. Kapлoвa, A.M. Kиpилoвa, Г.В. Koвaлевcький, Л.В. Kpaв-цoвa, H.M. Лиcенкo, В.П. Hiкoлaeв, M.M. Hoвiкoвa, Г.I. Oнищyк,
1.M. Пиcapевcький, В.П. Пoлyянoв, B.T. Cеменoв, T.M. Cем-чук, B.I. Tiтяeв, B.I. Topra™^ Л.M. Шyтенкo, T.П. fäp^a тa iн. Пpoте acпект pефopмyвaння cфеpи житлoвoгo гocпoдap-cтвa не poзглядaвcя дocтaтньoю мipoю.
Мета статт/. У зв'язку з поставленою проблемою постае необхщнють проанал1зувати професмне управлЫня спть-ним майном багатоквартирних будинюв у рoзрiзi вивчення европейського досвщу, зокрема таких краУн, як ЬЛмеччина, Польща, Литва, Ecтoнiя та Гoлландiя [1-3].
Виклад основного материалу. На засадах профеайного управлiння уcпiшнo функцюнуе житлове господарство ^меч-чини. Нин структура житлового фонду Нiмеччини характеризуемся oднoрiднicтю: 82,0 млн. мешкан^в Нiмеччини прожи-вають в 40,1 млн. квартирах загальною площею 3,46 млрд. кв. м. 50% вах квартир знаходяться в одно- i двоквартирних ко-теджах, 39,5% - у будинках з 1-13 квартир, 10,5% - у будин-ках iз б^ьш ыж 13 квартирами. У середньому на одного меш-канця ^меччини припадае 40 кв. м житловоУ плoщi. Майже 40% домогосподарств Ммеччини складаються з одыеУ особи, третина домогосподарств - iз двох ociб, понад чверть (26,6%) - iз трьох ocí6 i близько 10% - домогосподарства з чотирьох i бтьше ocí6. При цьому 43% мешкан^в проживають у власно-му житлi, вiдпoвiднo 57% - винаймають житло [2].
У ^меччиы icнують рiзнi способи управлЫня житловим фондом. До cуб'eктiв, що здмснюють прoфеciйне управлЫ-ня, можна вiднеcти:
© O.B. ÂÈM4EHKO, MA. OЛЬXOBCЬКA, 2016
Формування ринкових вщносин в Укра'|'ы № 4 (179)/2016 71
- yпpaвляючi i yпpaвляючo-cеpвicнi кoмпaнiï;
- пpoфеciйниx yпpaвителiв - штaтниx пpaцiвникiв пiдпpи-емств тa opгaнiзaцiй;
- пpивaтниx пpoфеciйниx yпpaвителiв.
Упpaвлiння житлoвими бyдинкaми здiйcнюeтьcя житлoвoю кoмпaнieю, y влacнocтi яш вoни знaxoдятьcя. Житлoвa кoмпa-ыя мoже здaвaти квapтиpи в opендy aбo yтpимyвaти тa yпpaв-ляти влacним житлoвим фoндoм. Bлacникoм житлoвиx будин-кiв тaкoж мoже бути житлoвo-бyдiвельнa кoмпaнiя. Дo фyнкцiй тaкиx кoмпaнiй вxoдить бyдiвництвo, yтpимaння, yпpaвлiння бу-динкaми, здaчa в opендy. Oб'eкти yпpaвлiння житлoвиx тa жит-лoвo-бyдiвельниx кoмпaнiй y Hiмеччинi нaведенo нa pиc. 1.
Упpaвлiння будингам тaкoж мoже здiйcнювaти yпpaвляю-чa aбo yпpaляючo-cеpвicнa кoмпaнiя. Пpoте вoнa не е влac-никoм будинку. Дo ocнoвниx зaвдaнь кoмпaнiï вiднocятьcя кoмеpцiйне yпpaвлiння житлoвим бyдинкoм, iнжинipингoвi пocлyги, пocлyги з yтpимaння теpитopiï, мicць зaгaльнoгo га-pиcтyвaння, здaчa в opендy квapтиp тoщo. Haйчacтiше пo-cлyгaми кoмпaнiй кopиcтyютьcя влacники квapтиp, щo пpo-живaють y ниx, aбo влacники квapтиp, i^o здaютьcя в opендy. Пocлyгaми кoмпaнiй тaкoж кopиcтyютьcя юpидичнi ocoби. O6^™ yпpaвлiння yпpaвляючoï тa yпpaвляючo-cеpвicнoï кoмпaнiï y Hiмеччинi пpедcтaвленo нa pиc. 2.
Eфективнoю фopмoю yпpaвлiння житлoвим фoндoм y Hi-меччинi e yпpaвлiння шляxoм зaлyчення штaтниx пpoфе-ciйниx yпpaвителiв, cyтнicть яга'!' пoлягae y нaймaннi пpo-феciйниx yпpaвителiв юpидичними ocoбaми для yпpaвлiння
мaйнoм, щo e влacнicтю юpидичнoï oco6^ Taкi yпpaвителi e штaтними пpaцiвникaми дaнoï юpидичнoï ocoби.
Ще oднieю фopмoю yпpaвлiння y Hiмеччинi e оттьне дo-мoвoлoдiння, cтpyктypy ягапэ нaведенo нa pиc. 3. Пpaвлiн-ня oбиpaeтьcя oб'eднaнням влacникiв зi cвoгo cклaдy. Дo пoвнoвaжень пpaвлiння вxoдить здiйcнення пpaвoчинiв, нa-ймaння yпpaвителя aбo yпpaвляючoï кoмпaнiï тощ^.
Biдпoвiднo дo зaкoнoдaвcтвa Hiмеччини для yпpaвлiння тa yтpимaння житлoвoгo фoндy мae бути oбoв'язкoвo пpизнa-чений yпpaвитель aбo yпpaвляючa кoмпaнiя. Це пеpедбaче-нo y Зaкoнi ^po пpaвo влacнocтi нa житлo» [4] тa Цивiльнo-му кoдекci ^меччини [5].
Упpaвителя тa yпpaвляючy кoмпaнiю мoже пpизнaчaти зa-бyдoвник y ™му paзi, якщo житлo ттьки здaeтьcя в екcплya-тaцiю. Ocнoвнoю yмoвoю пpи цьoмy е те, щщэ yпpaвителя пpи-знaчaють не бтьше як нa п'ять po^ тa не менше, нiж нa piк.
Biдпoвiднo дo Зaкoнy ^po пpaвo влacнocтi нa житлo» дo зaвдaнь yпpaвителя вiднocять:
- зд^нення гocпoдapcькo-yпpaвлiнcькoï дiяльнocтi;
- збеpеження вapтocтi елементiв житлoвoгo будинку тoщo [4].
^м тoгo, y Зaкoнi ^po пpaвo влacнocтi нa житлo» нaве-
денo пеpелiк пpимycoвиx мiнiмaльниx зaвдaнь i oбoв'язкiв yпpaвителя. Дoгoвip, щщэ yклaдaeтьcя з yпpaвителем, мicтить зaкoнoдaвчo pегyльoвaнi зaвдaння тa oбoв'язки yпpaвителя, якi не мoжyть бути виключеы з ньoгo [4].
Дoдaткoвo зaвдaння yпpaвителя aбo yпpaвляючoï кoмпa-нп pегyлюютьcя:
Pиcyнoк 1. Об'екти yпpaвлiння житлoвиx i житлoвo-бyдiвeльниx кoмпaнiй y №меччит
Pиcyнoк 2. Об'екти yпpaвлiння yпpaвляючoï i yпpaвляючo-cepвicнoï кoмпaнiï
Pиcyнoк 3. Cтpyктypa cпiльнoгo дoмoвoлoдiння y Hiмeччинi
1. Декларацию про розд!л сп!льнот власност! у будинку.
2. Р!шенням об'еднання власник!в житла.
3. Судовими р!шеннями.
4. Договором з управителем.
5. Контрактами з власниками житлових прим!щень.
На в!дм!ну в!д Н!меччини у Польщ! перех!д до профес!йного управл!ння житловою нерухом!стю в!дбувся у друг!й половин! 90-х рок!в. У цей пер!од в!дбулося законодавче врегулюван-ня д!яльност! управител!в сп!льним майном багатоквартир-них будинк!в, зокрема було прийнято Закон «Про власн!сть» завдяки вчасному законодавчому врегулюванню д!яльност! управител!в сп!льного майна багатоквартирних будинк!в. До законодавчо-нормативних акт!в, що регламентують д!яль-н!сть управител!в, в!дносять Закон «Про власн!сть» [6] ! Закон «Про управл!ння нерухом!стю» [7].
Завдяки цим законам в!дбулася адаптац!я комунальних пщприемств до ринкових принцип!в економ!ки, були створен! нов! орган!зац!йно-правов! форми управл!ння, затверджено обов'язкову сертиф!кац!ю управител!в та п!двищен! вимоги до ТхньоТ профес!йноТ осв!ти.
Також перех!д сфери житлово-комунального господар-ства Польщ! на ринков! засади функц!онування було спри-чинено зменшенням кошт!в на дотац!ю державних обслу-говуючих пщприемств. Самоокупн!сть та самоф!нансування стали основними принципами д!яльност! п!дприемств.
Уперше д!яльн!сть з управл!ння житлом розпочали житло-во-комунальн! п!дприемства, як! були створен! на баз! державних житлово-комунальних пщприемств. Проте дуже часто як!сть наданих послуг не в!дпов!дала вимогам мешканц!в. Проблема була вир!шена прийняттям на законодавчому р!в-н! закону, що дозволив надавати послуги з управл!ння та утримання житлових будинк!в комерц!йним компан!ям, холдингам доч!рн!х п!дприемств. У результат! на ринку з'явилася конкуренц!я: були створен! приватн! управляюч! компан!т, ф!-л!т !ноземних управляючих компан!й. Щоб зберегти свою частку ринку, п!дприемства були вимушен! пристосуватися до вимог ринку стосовно ц!ни та якост! послуг.
У 1998 роц! житлово-комунальне господарство Польщ! повн!стю перейшло на ринков! засади функц!онування. Но-вовведенням у ц!й сфер! стало впровадження профес!Т про-фес!йного управителя нерухом!стю, що було передбачено Законом «Про управл!ння нерухом!стю».
Кр!м того, був прийнятий Закон «Про профес!йну д!яль-н!сть у сфер! управл!ння нерухом!стю», до основних поло-жень якого можна в!днести:
- регулювання правових засад управл!ння нерухом!стю;
- введення поняття профес!йного управителя нерухомим майном;
- встановлення вимог стосовно квал!ф!кац!Т управител!в;
- встановлення вимог до л!ценз!Т управителя;
- встановлення в!дпов!дальност! управителя тощо.
1з прийняттям Закону «Про управл!ння нерухом!стю» в д!ю вв!йшли так! положення: обов'язкове л!цензування д!яль-ност! управителя, створення реестру управител!в, жорстк!ш! вимоги щодо осв!ти та квал!ф!кац!Т управителя.
Л!ценз!я, яка надаеться управителю, заноситься до центрального реестру. Нин! управл!ння житлом без л!ценз!Т при-зводить до крим!нальноТ в!дпов!дальност!. Займатися про-
фес!йною д!яльн!стю управитель може т!льки тод!, коли був внесений в!дпов!дний запис до центрального реестру управителю нерухом!стю. Кр!м того, профес!йне звання «управитель нерухом!стю» охороняеться законом.
Враховуючи той факт, що у вс!х багатоквартирних будин-ках Польщ! обов'язково мають бути створен! житлов! това-риства, при куп!вл! квартири мешканець автоматично за-раховуеться до член!в товариства. Таким чином, можна зробити висновок, що управитель або управляюча компан!я укладають догов!р про управл!ння не з кожним мешканцем, а загалом !з житловим товариством.
Товариство для утримання будинку у належному стан! мае в!дкрити два рахунки, кошти до яких надходять !з внеск!в сп!в-власник!в будинку, - поточний та ремонтний. На першому в!д-буваеться накопичення кошт!в поточних витрат з утримання будинку, на другому - накопичення кошт!в для зд!йснення витрат у майбутньому або на масштабн!ш! ремонтн! роботи.
Реформа житлово-комунального сектора у Литв! розпо-чалася у 1991 роц! загальною приватизацию фонду державного орендованого житла. У коротк! терм!ни було продано квартири, що знаходилися у державн!й та комунальн!й власност! у к!лькост! 532,9 тис. одиниць. Будинки та квартири можна було придбати, оплативши 23% вартост! гот!вкою, а 77% - чеками. Так, на сьогодн! 97% житлового фонду -приватизовано, лише 3% знаходиться у державн!й або ко-мунальн!й власност! [2].
У житловому фонд! Литви переважають багатоквартирн! будинки, хоча у с!льськ!й м!сцевост! - !ндив!дуальн! будинки. 0сновна частина м!сцевого житлового фонду (66%) побудо-вана у 1961-1990 роках.
Власники квартир волод!ють також сп!льною частковою власн!стю, що передбачено литовським законодавством. Власникам належать:
- прим!щення загального користування - коридори, сходов! кл!тки тощо;
- основн! конструктивн! елементи - п!двали, дахи тощо;
- механ!чне, електричне, сантехн!чне та !нше обладнання загального користування - л!фти, система опалення, вх!д-ний трубопров!д тощо [8].
0сновною метою управл!ння будинком е зд!йснення за-ход!в, спрямованих на збереження будинку та використан-ня об'ект!в загального користування за Тхн!м призначенням.
0сновн! форми управл!ння багатоквартирними будинками у Литв! наведено на рис. 4.
В!д !мен! власник!в квартир та !нших прим!щень д!е адм!н!-стратор (управитель), що може бути юридичною особою, яка мае право на управл!ння багатоквартирним будинком та отри-мала в!дпов!дну атестац!ю - п!дприемство, створене органами м!сцевого самоврядування, !нше державне п!дприемство, п!д-приемство в!д !ншот установи. Проте комунальне п!дприемство, що е управителем, не може надавати послуги з ремонту та об-слуговування будинку, яким воно управляе. Виб!р п!дприемства з ремонту та обслуговування будинку в!дбуваеться шляхом проведення тендеру, враховуючи так! критер!т, як ц!на та як!сть. Адм!н!стративн! витрати под!ляють м!ж собою власники будинку пропорц!йно свотй частц! у сп!льн!й власност! [8].
У кратн! д!е 225 пщприемств з надання послуг нагляду та адм!н!стрування житла, до функц!й висококвал!ф!кованих
Рисунок 4. Основн форми управлшня багатоквартирними будинками у Литв1
прац!вник!в яких входить зд!йснення техн!чних огляд!в, регулярного нагляду, орган!зац!я або зд!йснення нагляду за об'ектами загального користування, ремонту тощо.
Нин! у Литв! саме управляюч! компан!'' комунально' або приватно! форми власност!, призначен! органами м!сцевого самоврядування, зд!йснюють управл!ння та обслуговування житлових будинк!в. Управляючими компан!ями обслугову-еться близько 82% багатоквартирних будинк!в. Решту под!-ляють м!ж собою товариства власник!в житла - 17% та 1% власник!в створили догов!р сп!льно''' д!яльност! [8].
В Естон!'' Асоц!ац!я естонських спец!ал!ст!в з управл!н-ня нерухом!стю та утримання нерухомост! (ЕевЫ К1пп1вуапа Haldajate ]а Hooldajate - ЕКННЦ (дал! - Асоц!ац!я) зд!й-снюе регулювання послуг з профеайного управл!ння жит-ловою нерухом!стю. Асоц!ац!ю було створено 16 листопада 1995 року у м!ст! Тюр! в Естон!''. Метою д!яльност! Асоц!ац!'' е орган!зац!я в нац!ональному масштаб! сп!льних д!й юридичних ос!б та ф!зичних ос!б - п!дприемц!в, як! зд!йснюють управл!ння нерухом!стю. Нин! Асоц!ац!я нараховуе 95 член!в [9].
Членами Асоц!ац!'' е приватн! компан!'' - 85 член!в, ф!зич-н! особи-п!дприемц! - 7 член!в та три представника державного сектору: банк Естон!'', мун!ципал!тет м!ста Талл!нн, Управл!ння в!йськовими об'ектами Естон!'. Правл!ння Асоц!-ац!' обираеться на трир!чний терм!н найвищим органом Асо-ц1ац1Г - загальними зборами член!в Асоц!ац!'.
За роки свое' д!яльност!, а це майже 20 рок!в, Асоц!ац!я реал!зувала значну к!льк!сть проект!в у сфер! управл!ння не-рухом!стю, зокрема:
- Кодекс добросов!сно' практики (2000), внесення поправок до Статуту в!д 1995 року (2000, 2004);
- профес!йн! стандарти (2000) та Тхн! нов! верс!' (2004), системи атестац!' й сертиф!кац!' (2000);
- стандарт управл!ння нерухом!стю та утримання не-рухомост! ЕУБ 807:2001 (2001) ! його нова верс!я ЕУБ 807:2004 (2004);
- дов!дник спец!ал!ста з управл!ння нерухом!стю, пос!бник з! стратег!' утримання нерухомост! для власник!в нерухомост! та пос!бник заход!в щодо куп!вл! (2004);
- стратег!я розвитку у сфер! управл!ння нерухом!стю ! утримання нерухомост! Асоц!ац!ею на 2005-2010 роки (2005);
- стандарт управл!ння нерухомим майном ЕУБ807:2004 [9].
Естонська Асоц!ац!я розробила та впровадила класиф!ка-
тор з управл!ння нерухом!стю, в якому вс! роботи з обслуговування будинку в!дд!лен! в!д управл!нсько' д!яльност!. Кр!м того, окремо вид!лено витрати, що пов'язан! з! споживанням ресурс!в користувачами прим!щень.
Зг!дно з! стандартом управл!ння нерухомим майном е про-фес!йною д!яльн!стю, спрямованою на збереження майна [10]. При цьому враховуються як !нтереси власник!в у збе-реженн! майна, так ! !нтереси користувач!в щодо подальшого використання прим!щень. З метою збереження нерухомого майна адм!н!стративна д!яльн!сть под!ляеться на три групи, що зображено на рис. 5.
0сновною концепц!ею стандарту е п!дх!д на основ! класи-ф!кац!' р!зновид!в д!яльност!. Стандарт побудований у вигляд! перел!ку зобов'язань власник!в, до якого входить список за-
Ф1зичне збереження
Правове збереження
Л
Економнне збереження
оргашзац1я власносп (в основному буд1вг и структури \ комунальш послуги)таким чином, щоб тдтримувати 'и в стаж, що вщповщае специфкацтм проектувальника I не становить небезпек для користувачв I для трепх
ос1б;
управлшня зобов'язаннямитаким чином, щоб власник не був обтяжений додатковими покараннями у результат! або невиконання зобов'язань, або через непрофесшну реал1зац1ю цих зобов'язань;
орган1зац1ята планування комплексу заходттаким чином, що власнють буде залишатися доступною для власника пюля виконання вимогта обмежень, встановпених у бюджеп.
Рисунок 5. Основш групи адмшютративно! д1яльност1
Таблиця 2. 1ерарх1я фах1вц1в з управлшня та обслуговування нерухомост [10]
Таблиця 1. Естонський стандарт управлшня нерухомютю БУБ 807:2004 [10]
Код Назва комплексних дш
100 управл!ння нерухом!стю
200 техн!чне обслуговування буд!вель та техн!чних споруд
300 роботи !з благоустрою на територ!Т та у будинку
400 роботи з буд!вництва, ремонту та реконструкц!Т
500 виконання обов'язк!в власника нерухомост!
600 енергозабезпечення, послуги з постачання води та комун!кац!й
700 надання допом!жних послуг
Фах1вець Обов'язки Робоч1 завдання Осв1та, досвщ роботи
Майстер з обслу-говування не-рухомого майна III категор!Т 0рган!зац!я техн!чного обслуговування структури буд!вель, !нженерних систем ! прим!щень зг!дно з книгою техн!чного обслуговування Робота е небезпечною ! вимагае точного дотримання вимог безпеки. Умови прац! зм!нюються, ! особ! потр!бно працювати як зовн!, так ! усередин! будинку Профес!йна середня осв!та або середня осв!та та двор!чний досв!д роботи
Менеджер з обслу-говування неру-хомого майна IV категор!Т 0рган!зац!я робо-ти з обслуговування об'ект!в нерухомост!; в!дпов!дальн!сть за пост!йне утримання не-рухомого майна на п!дстав! договор!в, п!дписаних з власниками або юридич-ними особами, як! пред-ставляють власник!в 1нструктаж прац!вник!в з техн!чного обслуговування ! ремонтних роб!т, проведення розрахунк!в ! стандартизац!Т ц!н на техн!чне обслуговування, заповнення журналу техн!чного обслуговування (експлуатац!Т) та анал!з запис!в, забезпечення безпеки прац! ! нагляд за ремонтно-експлуатац!йними роботами Профес!йно-техн!чна середня осв!та, профес!йна п!дготовка, затверджена квал!ф!кац!йною ком!с!ею ! трир!чний досв!д роботи
Управитель не-рухомим майном V категор!Т Проектування техн!чно-експлуатац!йноТ стратеги для об'ект!в нерухомост! та забезпечення, щоб вони впроваджувалися п!сля отримання дозволу в!д власника Планування обслуговування об'ект!в не-рухомого майна, проектування д!яльност! обслуговуючоТ компан!Т, складання стратег!Т розвитку компан!Т ! проведення анал!зу ефективност! д!яльност!. Вимагаеться вм!ння керувати людьми ! матер!альними ресурсами, ор!ентац!я на результат ! гнучк!сть Вища профес!йна осв!та (вище середньоТ), профес!йна п!дготовка, затверджена квал!ф!кац!йною ком!с!ею та чотирир!чний досв!д роботи
ход!в. Список мае трир!вневу !ерарх!ю, на верхньому р!вн! якоТ знаходяться принципи класиф!кац!Т основних груп (табл. 1) [10]. На третьому р!вн! докладно розписан! заходи.
Для оперативного отримання !нформац!Т щодо стану неру-хомост!, заход!в, як! було виконано та як! виконати необх!д-но, стандартом передбачена наявн!сть системи в!дпов!дноТ документации Кр!м того, у стандарт! досить ч!тко розпод!лен! обов'язки фах!вц!в з управл!ння та обслуговування.
В естонському стандарт! також визначено та описано р!зн! види ремонтно-експлуатац!йних роб!т та впроваджена три-р!внева !ерарх!я фах!вц!в з управл!ння та обслуговування не-рухомост! (табл. 2).
З метою вдосконалення профес!йних ум!нь, теоретичних знань та практичних навичок стандартом встановлена не-обх!дн!сть регулярного п!двищення р!вня квал!ф!кац!Т упра-вител!в [10].
Зовс!м !нш! п!дходи до управл!ння житловим фондом !с-нують у Голланд!Т, де кожен п!д'Тзд багатоквартирного будинку обладнано окремими вводами для постачання ресур-с!в - води, тепла, електроенерг!Т. Асоц!ац!я власник!в житла створюеться саме з урахуванням окремих ввод!в. Так, якщо будинок мае три п!д'Тзди, асоц!ац!й буде також три.
Вони створюються у форм! юридичноТ особи, Типовий статут яких розроблено Асоц!ац!ею нотар!ус!в. В!н м!стить по-вний перел!к функц!й сп!ввласник!в будинку щодо його утримання та управл!ння ним.
Враховуючи те, що до складу значноТ частини асоц!ац!й входять власники до 10 прим!щень, перевага надаеться са-моуправл!нню будинком. При цьому голова та члени асоц!ац!Т зд!йснюють управл!ння на безоплатн!й основ!. Проте у тому раз!, якщо асоц!ац!я об'еднуе власник!в понад 10 прим!щень, наймаеться профес!йний управитель, якому за договором управл!ння доручають певну частину функц!й власники будинку за в!дпов!дну плату, що також передбачена договором.
В!дм!нною ознакою, що в!др!зняе управителя у Голланд!Т в!д управителя Н!меччини, - це в!дсутн!сть в!дносин !з по-стачальниками житлово-комунальних послуг, якими влас-ники оп!куються самост!йно.
Висновки
Адаптац!я досв!ду краТн бвропейського Союзу у сфер! управл!ння житловим фондом е сьогодн! дуже актуальною для нашо'Т краТни, оск!льки тривае процес реформування житлового-комунального господарства загалом, та сфе-ри житлового господарства зокрема. Незважаючи на те що процес реформування сфери житлового господарства на-шоТ держави в!дбуваеться пов!льн!шими темпами пор!вняно до краТн бвропейського Союзу, у цьому напрям! !снують по-зитивн! зрушення. Зокрема, було прийнято Закон УкраТни в!д 14.05.2015 №417-УШ «Про особливост! зд!йснення права власност! у багатоквартирному будинку», що визначив особливост! зд!йснення права власност! у багатоквартир-
ному будинку, врегулював npaBOBi, оргаызацмш та еконо-Mi4Hi вiдноcини, пов'язан з pеaлiзaцieю прав та виконанням обов'язюв cпiввлacникiв багатоквартирного будинку щодо його утримання та управлЫня [11]. Проте Закон УкраУни вщ 29.11.2001 №2866-111 «Про об'еднання cпiввлacникiв багатоквартирного будинку» передбачае, що «за piшенням за-гальних збopiв функци з упpaвлiння багатоквартирним бу-динком можуть бути передав (вci або чacткoвo] управителю або acoöiaöii» [12]. У той 4ac як вiдпoвiднo, наприклад, до за-кoнoдaвcтвa Hiмеччини управитель або управляюча компа-нiя мають бути призначен обов'язково.
Вiдмiннicтю укpaíнcькoгo зaкoнoдaвcтвa пopiвнянo до нЬ мецького е вдоутнють обов'язковоУ cеpтифiкaцií упpaвителiв.
0днieю зi cпiльних pиc cфеpи житлового гоотодарства УкраУни та Hiмеччини е мoжливicть призначення управителя та управляючоУ компани забудовником у тому раз^ якщо житло тiльки здaeтьcя в екотлуатацю В УкраУн кеpуючi компани ic-нують на бaзi деяких будiвельних пiдпpиeмcтв, що надають по-cлуги з упpaвлiння будинком, зведеним цим пщприемством.
Пopiвнянo з Польщею УкраУна пiзнiше перейшла до про-феciйнoгo упpaвлiння житловою неpухoмicтю. Якщо у Поль-щi тoвapиcтвo для утримання будинку у належному стан мае вщкрити два рахунки - поточний та ремонтний, у наолй деpжaвi Законом УкраУни вiд 29.11.2001 №2866-III «Про об'еднання cпiввлacникiв багатоквартирного будинку» пе-редбачено cтвopення ремонтного, резервного та оте^аль-ного фoндiв [12]. Хоча пopiвнянo з Польщею у зaкoнoдaвcтвi УкраУни щодо управлЫня житловим фондом е певнi вщмЫ-нocтi - вiдcутнicть обов'язкового лщензування дiяльнocтi управителя, cтвopення pеecтpу упpaвителiв, жopcткiшi ви-моги щодо ocвiти та квaлiфiкaцií управителя.
Анaлoгiя у цм cфеpi пpocтежуeтьcя й стомвно Литви, де так caмo як в УкраУн влacники квартир волод^ть cпiльнoю влacнicтю багатоквартирного будинку, та у формах управ-лiння багатоквартирними будинками.
Проведений aнaлiз cвiдчить про те, що cфеpa упpaвлiння житловим фондом европейских краУн е до^ть розвиненою, тому реформування повинно здiйcнювaтиcя caме на бaзi детального вивчення Ухнього дocвiду.
Kpiм того, варто наголо^ти на дoцiльнocтi адаптаци на законодавчому piвнi дocвiду eвpoпейcьких краУн у даному напрямку, що позитивно вплине на реформування cфеpи управлЫня житловим фондом нашоУ держави та дозволить пщвищити ефективнicть цього пpoцеcу.
Список використаних джерел
1. Дахно I.I. Н1мецьке цив1льне уложення: в 6 т. / I.I. Дахно // Юри-дична енциклопед1я - КиУв, 2002. - 720 c.
2. Пpoфеciйне управл1ння житловою нерухомютю: правов1, органг зац1йн1, екoнoмiчнi i фiнaнcoвi acпекти: практ. пociбник: в 2 т. / за заг. редащею Бриплевича В. - Львiв: «Папуга», 2013. - Т. 1. - 228 c.
3. Управлшня нерухомютю в Пoльщi на пpиклaдi житлових това-pиcтв: icropiR виникнення, о^овы поняття, пеpcпективи розвитку / за редащею З. Дубеля. - К.: Ам^а^я «Схiднoeвpoпейcький Демо-кратичний Центр», 2006. - 50 c.
4. Про право влacнocтi на житло [Електрон. pеcуpc]: Закон Нмеч-чини вiд 15.03.1951. - Електронн текcтoвi дaнi. - Режим доступу: http://faq.germany.ru/wohnung.db/items/14.html?op=, вiльний. -(дата звернення: 29.03.2016]. - Назва з екрана.
5. Цивтьний коде^ Нмеччини [Електрон. pеcуpc]. - Eлектpoннi текcтoвi дaнi. - Режим дocтупу: http://www.gesetze-im-internet.de/ bgb/, вiльний. - (дата звернення: 30.03.2016]. - Назва з екрана.
6. Ustava o wlasnosci lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. [Електрон. pеcуpc].--Електронн текcтoвi дaнi. - Режим доступу: http://
dokumenty.e-prawnik.pl/akty-prawne/ustawy/ustawa-o-wlasnosci-lokali.html, вiльний. - (дата звернення: 30.03.2016]. - Назва з екрана.
7. Зрубек Р., Банашек А. Развитие гocудapcтвеннoгo и местного управления недвижимостью в Польше [Электрон. pеcуpc] / Р. Зрубек, А. Банашек // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование / Вармин^о-Мазур^ий универ^тет. - Электронные текстовые данные. - Польша: Вармин^о-Мазур^ий универ^-тет в Ольштыне, 2008. - Вып. 3 (36]. - Режим доступа: http:// dpr.ru/journal/journal_34_13.htm, cвoбoдный. - (дата обращения: 30.03.2016]. - Загол. c экрана.
8. Литва пропонуе вла^у модель реформи ЖКХ [Електрон. ре-cуpc]. - Електронн текcтoвi дaнi. - Режим доступу: http://jkg-portal. com.ua/ua/pda/one/litva-proponuje-vlasnu-model-reformi-zhkkh, вiльний. - (дата звернення: 31.03.2016]. - Назва з екрана.
9. Реформування ^стеми управлшня житловою нерухомютю мюта: практ. поабник / за заг. ред. Бриплевича В.; Швейцар^ко-укра]нюький проект «Пiдтpимкa децентpaлiзaцil в УкраУн - DESPRO».
- КиУв: ТОВ «Сoфiя-А». - 2012. - 104 c.
10. Мероприятия по oбеcпечению ухода за недвижимостью [Электрон. pеcуpc]: Стандарт Эcтoнии EVS 807:2004. - Электронные текстовые данные. - Режим доступа: http://www.elamuteenused. ee/uploads/%D0%91%D0%B0%D0%B7%D0%B0%20%D0%B7 %D0%BD%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B9/EVS_807_2004_ klassifikaator%20_%20%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%B4%20 %D0%B7%D0%B0%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0 %B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1 %8C%D1%8E_rus.pdf, cвoбoдный. - (дата обращения: 31.03.2016].
- Загол. c экрана.
11. Про ocoбливocтi зд^нення права вла^ост! у багатоквар-тирному будинку [Електрон. pеcуpc]: Закон УкраУни вiд 14.05.2015 №417-VIII. - Електронн текcтoвi дaнi. - Режим доступу: http:// zakon5.rada.gov.ua/laws/show/417-19, втьний. - (дата звернення: 26.01.2015]. - Назва з екрана.
12. Про об'еднання cпiввлacникiв багатоквартирного будинку [Електрон. pеcуpc]: Закон УкраУни вщ 29.11.2001 №2866-III. -Eлектpoннi текcтoвi дaнi. - Режим дocтупу: http://zakon5.rada.gov. ua/laws/show/2866-14, вiльний. - (дата звернення: 26.01.2015].
- Назва з екрана.
