CC BY
72
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070
5. Сафронов А.М., Мищенко Е.А. Проблема кредитования как отражение формальных преобразований в экономике современной России // Проблемы современной науки. - 2013. - № 9. - С. 222-227.
6. Сергеева А.И. Основные прблемы рынка труда России и Краснодарского края // Проблемы и перспективы развития аграрного рынка. Сборник научных статей под редакцией М.П. Дулина. - Краснодар, - 2013. - С. 171-179.
© Капустин П.П., 2016
УДК 332.62
А.А.Кашежева, магистр кафедры«Экспертиза и управление, недвижимостью» ПГУАС,
С.А.Бижанов, аспирант
кафедры «Организации строительства и управления недвижимостью» НИУ МГСУ,
В.С.Гребенщиков, канд. экон. наук, доцент НИУ МГСУ
УПРАВЛЕНИЕ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА ОСНОВЕ СОВОКУПНОЙ СТОИМОСТИ ВЛАДЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Аннотация
В статье обзорного характера выполнен анализ в области перспективных исследований, связанных с проблематикой управления энергоэффективностью в строительстве на основе показателей совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью. Показаны как предпосылки такого управления в России, так и обзор в области зарубежных исследований по анализу жизненных циклов зданий типа LCC, LCCA, а также по тематике контрактов жизненного цикла. Обоснована перспективность развития исследуемых вопросов в России.
Ключевые слова
Энергоэффективность, жилищная недвижимость, совокупная стоимость, стоимость владения, контракты жизненного цикла, Total Cost of Ownership, жизненный цикл здания
Выполненные авторские исследования показали высокую актуальность необходимости управление энергоэффективностью в строительстве на основе совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью [3,5,7,9,11]. Эта актуальность связана с действием на жилищном рынке двух взаимоисключающих тенденций. Во-первых, это необходимость сокращения стоимости строительства и ввода в эксплуатацию жилья экономического класса. Во-вторых, это возрастание требования к повышению энергетической эффективности жилищного строительства. Проведенный анализ подтверждает, что строительство всех типов жилых домов должно вестись с поэтапным увеличением требований по энергоэффективности зданий, что сопряжено с дополнительными затратами[1,2]. Решение таких противоречивых взаимоисключающих требований в современных турбулентных экономических условиях предопределяет возможность и необходимость использования новых экономических инструментариев управления как энергоэффективностью, так и развитием всего жилищного рынка на основе инновационных индикаторов «совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью»[3,10].
Проведенное исследования показывают, что современные эффективные стратегии менеджмента и маркетинговые подходы к продажам товаров и услуг в мировой бизнес-среде довольно широко используются
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070
устоявшееся понятие «Total Cost of Ownership», которое означает-« совокупная стоимость владения», применительно к жизненному циклу каких-либо товаров, изделий или систем. В наиболее общем виде это общая величина целевых затрат, которую должен внести владелец с момента начала реализации вступления в состояние владения до момента выхода из состояния владения. Универсальной методики расчета стоимости владения не существует, поскольку это зависит от объекта владения, структуры затрат владения, которые могут быть весьма различны[3,7].
Следует отметить, что понятийная категория стоимости владения отражает глобальный мировой экономический тренд управления товарами и услугами на основе оценки стоимости их жизненных циклов. Стало хорошей нормой при покупке автомобиля считать его стоимость владения, но такое же экономическое мышление применительно к оценке и управлению жилищной недвижимостью находится в стадии зарождения и развития. Это требует формирования нового экономического мышления в жилищной сфере как у потребителей, государственных и муниципальных органов управления, так и в сфере бизнеса.
Основу таких экономических трансформаций формирует формирует восприятие категорий стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как стоимости ее владения в виде стоимостного эквивалента всех совокупных затрат по всему жизненному цикла строительства и владения, вплоть до ликвидации объекта в конце срока его экономической жизни[5,7].
Предлагается в инвестиционно-строительной сфере наряду с традиционными показателями рыночной и инвестиционной ликвидационной, залоговой стоимостей перейти к новому виду оценки - совокупной стоимости владения недвижимостью в жизненных циклах ее строительства и эксплуатации. Такие авторские предложения[3,5], на наш взгляд, весьма обоснованы и их следует поддержать.
Выполненный обзор показал, что весьма интересны исследования, связазанные с применением контрактов на жизненные циклы в строительстве[1]. Можно согласиться с тем, что современный этап развития строительной жилищной отрасли можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных правовых, экономических и организационно-управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах (КЖЦ). Выполненный обзорный анализ показал, что процедура заключения таких контрактов в различных сферах экономики России, понятийный анализ и применение самого термина КЖЦ, а так же исследование зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой по практическому применению КЖЦ находится сегодня не на самом высоком уровне. В этой связи, КЖЦ требует как дополнительных исследований зарубежного опыта, так и уточнения понятийного аппарата с его классификационным анализом. Представляет интерес выполненный теоретический обзор по содержанию и исследованию терминологических понятий в области КЖЦ, опыта их применения за рубежом, выявленные особенности и перспективы их научно-практических потенциалов. Авторами рассмотрены[1] и решены ряд задач по актуализации вопроса о необходимости уточнения термина КЖЦ, проведен обзор по терминологии понятия КЖЦ в странах Европы, проанализирован зарубежный опыт в странах Великобритании и Финляндии; проанализированы основные аспекты внедрения КЖЦ на территории РФ.
Представляет так же интерес исследование в области особенностей регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости[2]. В статье проведен теоретический обзор по проблемным вопросам развития механизмов управления проектами комплексного жилищного строительства на основе регулирования, стоимости контракта жизненного цикла недвижимости. Авторами довольно успешно рассмотрен и решен ряд задач: актуализация вопроса регулирования стоимостью проектов комплексного жилищного строительства; проведен понятийный анализ определения кон-тракта жизненного цикла недвижимости; выполнен обзор зарубежного опыта в заключении данных контрактов; проанализированы основные аспекты внедрения контрактов жизненных циклов недвижимости в отношении проектов комплексного жилищного строительства на территории РФ.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070
Проведенный обзор показал, что одно из последний монографий в этой области является публикация по оценке стоимости владения жилой недвижимости по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства, вышедшая в рамках программ развития ООН в Республике Казахстан[3]. Так же в рамках данного проекта в Астане в ноябре 2015 года вышла книга «Оценка стоимости жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью», подготовленная для руководителей Казахстана в области строительства и жкх, собственников жилой недвижимости, ориентированным на развитие энергоэффективности. Данные публикации вышли под редакцией проф. Баронина С.А. и Казейкина В.С. Они отражают опыт успешной реализации энергоэффективного пилотного жилого дома республики Казахстан и демонстрируют выгоды от владения жильем в энергоэффективном жилье по сравнению с базовым. В данной литературе даны выводы и рекомендации по формированию нового экономического мышления и культуры энергоэффективного строительства и владения жилой недвижимостью на основе принципа минимизации стоимости владения жилой недвижимостью.
Исследуемой тематике посвящены ряд монографий, выполненных под редакцией проф. Баронина С.А. Так например, в Пензенском государственном университете архитектуры и строительства опубликована статья по управлению строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимости затрат в контрактах жизненного цикла[4]. В работе довольно подробно проанализировано применение концепции стоимости жизненного цикла зданий для строительства жилья эконом-класса, что в современных условиях весьма востребовано. Это объясняется тем, что необходимо на жильщном рынке не столько сокращать стоимость строительства, а в большей степени нужно сокращать стоимость владения жилой недвижимостью на определенных жизненных циклах владения. Так же этой тематике посвящена монография «Управление строительством жилья эконом-класса на основе приведенной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла»[8].
Следует отметить, что существует ряд исследовательских работ в области управления совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли[6]. В статье отмечаются современные условия приоритетного развития энергоэффективности на индикаторов как стоимости владения недвижимостью, так и стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости.
Важно так же при данных исследованиях учесть вопросы применения стоимости владения применительно к комплексной жилой застройке, а так же к стоимости контрактов на жизненные циклы данных инвестиционных проектов. Эта тематика определенным образом затронута в статье проф. Баронина С.А. и его аспиранта Янкова А.Г. [7].
Анализ показывает, что в практику отечественной и зарубежной оценочной деятельности, в том числе в деятельность стандартов RICS[9], важно включать показатели оценки совокупной стоимости владения недвижимостью и стоимость контрактов на жизненные циклы недвижимости. К сожалению, оценка стоимости контрактов на жизненные циклы жилой недвижимости в России не применяются. Но такой вид оценки существует при строительстве линейно-протяженных объектов в виде железных и автомобильных дорог, а так же при выполнении оборонных заказов[1,11].
Весьма актуально проблематику применения совокупной стоимости владения использовать при оценке и прогнозировании рынка жилья в России[10]. Так же, весьма перспективно использование этого инструмента при моделировании стоимостного управления ипотечно-инвестиционными программами [12] и в ходе методологического структурирования формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья[13].
На заключительном этапе обзора стоит отметить важность применения существующего опыта оценки совокупной стоимости владения жилой недвижимостью по жизненным циклам строительства и эксплуатации в учебной литературе. Весьма своевременно будет расширить существующие курсы менеджмента[14], а так же зачетные модули в высшей школе по управлению развитием недвижимостью[15].
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070
Таким образом, проведенный обзор опыта применения управления энергоэффективностью в строительстве на основе совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью показал перспективность и ценность для покупателей жилья и для государственных органов управления строительством и ЖКХ перейти к новому виду рыночной оценки регулирования жилищного рынка - оценки и управления стоимостью владения недвижимостью в жизненных циклах строительства и эксплуатации зданий. Список использованной литературы:
1. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. - 2013. - №6. С.125-150.
2. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Вестник государственного университета управления. -2013. - №23
3. Оценка стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий,как инструмент управления энергоэффективностью/ С.А Баронин [и др. ]; под общ. ред. А.В. Белого и С.А. Баронина-Астана: ПРООН,2015.
4. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимости затрат в контрактах жизненного цикла. Баронин С.А., Бенуж А.А., Казейкин В.С., Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., Луняков М.А., Мороз А.М., Подшиваленко Д.В. Пенза, 2014.
5. Стоимость владения жилой недвижимостью по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства как основа управления энегроэффективностью / С.А. Баронин [и др. ];под общ. ред. В.С. Казейкина и С.А. Баронина.-Астана: ПРООН, 2015.
6. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. - 2014.- №2
7. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости. Баронин С.А., Янков А.Г. Вестник Университета (Государственный университет управления). 2013. № 23. С. 93-97.
8. Управление строительством жилья эконом-класса на основе приведенной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла : моногр. / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] - Пенза: ПГУАС, 2014.
9. Возможности внедрения стандартов RICS в российскую практику оценки. Баронин С.А., Кулаков К.Ю., Зимина А.С. Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Управление, вычислительная техника, информатика. Медицинское приборостроение. 2014. № 2. С. 16.
10.0ценка и прогнозирование рынка жилья в России. Баронин С.А., Ступин В.А. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 4. С. 30-38.
11.Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia's present-day economy and the characteristics of the European experience / S.A. Baronin, A.G.Yankov, S.A. Bizhanov//Life Science Journal.-2014.-№11
12.Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства. Баронин С.А. Экономика строительства. 2004. № 7. С. 7.
13. Методологические аспекты формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья. Баронин С.А. Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В.Г. Белинского. 2006. № 6. С. 21-24.
14.Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости. Учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности 270115 - "Экспертиза и управление недвижимостью", направления 270100 "Строительство" / С. А. Баронин. Москва, 2012. Сер. Высшее образование - бакалавриат. 15.Управление в развитии недвижимости. Баронин С.А., Попельнюхов С.Н., Попова И.В., Тарханова Е.В. Учебное пособие / Пенза, 2012.
©.Кашежева А.А, Бижанов С.А., Гребенщиков В.С., 2016
