УЧЕТ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ СЕРВИТУТОВ, ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ И ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Учет ограничений и обременений, в том числе сервитутов, при определении и оспаривании кадастровой стоимости

Г.А. Долгова генеральный директор ООО «Альянс-Профи», оценщик, член Экспертного совета СРО РОО, член правления Тверского регионального отделения РОО, председатель Экспертно-консультационного комитета Тверского РО РОО, член ассоциации судебных экспертов «Аспект» (г. Тверь)

Галина Андреевна Долгова, alinansprofi69@mail.ru

Одной из фактически не раскрытых сегодня тем при оценке рыночной стоимости для оспаривания результатов кадастровой оценки, а также для других целей является учет ограничений, обременений, в том числе сервитутов, имеющихся у оцениваемых земельных участков и объектов капитального строительства (далее - ОКС).

При написании этой статьи не ставилась задача всеобъемлющего охвата темы, в ней изложен взгляд оценщика на существующую проблему учета ограничений, обременений, в том числе сервитутов, при оценке стоимости.

Собрав достаточное количество информации по этому вопросу, могу сказать, что при определении кадастровой стоимости земельных участков и ОКС, находящихся, в частности, в Тверской области, ограничения, обременения, в том числе сервитуты, практически не учитываются. В качестве примера приведу сведения из Публичной кадастровой карты [1] о двух соседних земельных участках из категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «под сельскохозяйственное производство»:

• земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000024:1299, удельный показатель кадастровой стоимости составляет 3,43 р./кв. м; на карте показано, что по участку проходят сети с соответствующими охранными зонами;

• земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000024:1028, удельный показатель кадастровой стоимости также составляет 3,43 р./кв. м, хотя на той же карте ясно видно, что участок свободен от ограничений и обремене-ний.

Иначе говоря, даже имея сведения об охранных зонах на земельном участке, оценщики не учитывали это обстоятельство, и на кадастровой стоимости участка это не отразилось.

Исходя из того, что и рыночная, и кадастровая стоимости представляют собой денежное выражение качества объектов недвижимости, одна из задач корректной оценки кадастровой и рыночной стоимостей - учет таких характеристик недвижимости, как ограничения, обременения, в том числе сервитуты.

Определение ограничения (обременения) содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон

0 регистрации). Под обременением понимают наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В пункте

1 статьи 4 Закона о регистрации указано, что «наряду с государственной регистраци-

ей вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Если коротко, то ограничение, обременение, в том числе сервитут, - это право пользования чужой вещью.

Публичные сервитуты, ограничения, обременения устанавливаются в следующих случаях:

• обеспечение прохода или проезда через земельный участок;

• использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

• размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• проведение дренажных работ на земельном участке;

• забор воды и обеспечение водопоя;

• прогон скота через земельный участок;

• сенокос или пастьба скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

• использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на нем замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

• временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

• запрет на возведение или снос строений.

Наличие у объектов недвижимости ограничений, обременений, в том числе серви-тутов, можно отнести к характеристикам конкретного объекта, его особенностям.

Почему этот аспект важен при оценке кадастровой и рыночной стоимостей?

Чаще всего наличие сервитутов, ограничений, обременений приводит к снижению рыночной стоимости недвижимости. Определить в каждом конкретном случае степень влияния этих факторов на стоимость является одной из задач как независимых, так и государственных оценщиков.

При оспаривании кадастровой стоимости независимые оценщики опираются как на законодательство, касающееся определения рыночной стоимости недвижимости, так и на законодательство, действующее относительно кадастрового учета и определения ее кадастровой стоимости.

Приведу некоторые положения федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Пункт 5 ФСО № 3 [3]:

«При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

• информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена».

Пункт 7 ФСО № 7 [4]:

«В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное».

Приведенные положения поддерживаются нормативными документами, касающимися и определения кадастровой стоимости недвижимости:

• пункт 1.15 Методических указаний о государственной кадастровой оцен-

ке [5]: «Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства»;

• раздел II Общие требования к определению кадастровой стоимости ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: «При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления».

Исходя из приведенных положений можно сказать, что при учете ограничений, об-ременений, в том числе сервитутов, на первый план выходит наличие документальных и полных сведений о таких особенностях объектов недвижимости, предоставленных оценщику для определения как рыночной, так и кадастровой стоимости.

Теоретически информация об ограничениях и обременениях, в том числе о сер-витутах, имеющихся у объектов недвижимости, может содержаться в следующих документах:

• кадастровые паспорта, кадастровые выписки. Информация об ограничениях и обременениях земельного участка, налагаемых линиями градостроительного регулирования, направляется соответствующими органами в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии

в виде заключения о градостроительных регламентах земельного участка. Полученные заключения учитываются при постановке на кадастровый учет земельных участков, их частей, а также при выдаче заявителям с 1 марта 2008 года кадастровых паспортов земельных участков/кадастровых выписок о земельных участках (до марта 2008 года - кадастровых планов земельных участков);

• заключение о градостроительных регламентах земельного участка. Представляет собой документ, содержащий градостроительные требования и ограничения к землепользованию, землевладению, в том числе публичные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством, для земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости; полную информацию обо всех действующих на конкретной территории линиях градостроительного регулирования; перечень нормативных правовых актов, устанавливающих ограничения и обременения земельного участка, а также сведения о разрешенном использовании земельного участка. Заключение о градостроительных регламентах земельного участка является одним из основных документов, необходимых для осуществления уполномоченными органами государственного контроля за использованием и охраной земель.

С какими трудностями сталкиваются независимые оценщики при определении рыночной стоимости? Это в первую очередь недостаточно полные количественные и качественные характеристики объектов:

1) описание ограничений (обременений) не всегда достаточное для учета при оценке - часто отсутствуют данные о площади, на которую распространяются обременения, контуры на плане не отмечены;

2) сведения об обременениях, ограничениях в документах отсутствуют, в действи-

тельности земельные участки находятся в зонах с особым режимом землепользования (водоохранные зоны, охранные зоны газопроводов, ЛЭП и т. п.);

3) отсутствуют сведения об особых условиях, которые предписывают землепользователям (землевладельцам), - допустимо или нет пользоваться земельным участком.

Согласно нормативным документам, регулирующим оценочную деятельность, «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком» [7].

Для оценки рыночной стоимости земельных участков наиболее часто применяется сравнительный подход, для оценки ОКС оценщики пытаются применить все три подхода.

Приведу существующую методологию расчета влияния наличия ограничений, об-ременений, в том числе сервитутов, при расчете стоимости с применением сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 [4] «При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав».

Таким образом, общепризнано, что ограничения (обременения) прав могут влиять на рыночную стоимость. Определить степень влияния ограничений, обременений, в том числе сервитутов, является задачей как независимых, так и кадастровых оценщиков.

Разработок по рассматриваемому вопросу мало - несколько статей и диссертация (см. [8-10]).

Предлагаемый в работе [10] метод расчетов основан на результатах экспертных опросов. Поясню, что полученная кадастровая стоимость для участков с обременени-ями, ограничениями ниже, чем для земельных участков без них.

В учебной литературе наиболее часто приводятся следующие методы учета влияния на рыночную стоимость обременений, ограничений, в том числе сервитутов:

• метод капитализации потерь - капитализируются потоки дохода по каким-либо образом определенной ставке капитализации. Недостатки: малоразвитый и несбалансированный рынок аренды, если брать доход от сдачи в аренду земельных участков. Например, в Бежецком районе Тверской области ставки аренды для участков сельскохозяйственного назначения отличаются в десятки раз, причем понять объективные причины такого различия невозможно;

• метод парного сравнения продаж -корректировка стоимости определяется через соотношение цен земельных участков с обременением и без него. Недостатки: в этом случае истину установить еще сложнее, так как, как уже было отмечено, полные количественные и качественные характеристики объектов-аналогов зачастую отсутствуют даже у продавца, а в объявлениях о предложениях на продажу они вообще не указываются.

Предлагаются и иные методы 1 расчета

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенно-

влияния ограничений, обременений, в том числе сервитутов. На сайте zakonguru.com размещена статья Андрея Чернова [11], в которой поведен расчет через определение убытков и упущенной выгоды. По моему мнению, в теории предложенный вариант расчета влияния сервитута на рыночную стоимость возможен, но трудноосуществим из-за недостаточности рыночной информации вследствие неразвитости и закрытости большинства секторов земельного рынка. Кстати, для отдельных секторов рынка ОКС (здания торгово-офисного и производственного назначения) применение такой методологии возможно.

При определении рыночной стоимости не только усложняют, но и чаще всего делают невозможным учет ограничений и обре-менений, в том числе сервитутов, способы подачи информации в открытых источниках (в интернете, печатных изданиях). Как правило, продавцы и арендодатели не упоминают об имеющихся ограничениях и об-ременениях земельных участков и ОКС, в том числе о сервитутах, чтобы заинтересовать возможно большее число покупателей и арендаторов. При отсутствии в конкретном объявлении кадастрового номера, что является обычной практикой продавцов, самостоятельно установить, имеются ли у предлагаемых на продажу объектов ограничения и обременения, в том числе сервитуты, практически невозможно. Также затрудняет исследование конкретного предложения дата, на которую необходимо провести оценку рыночной стоимости (речь идет о дате оценки в прошлом 2 - телефоны, указанные в объявлениях, уже неактивны, если объявление опубликовано даже год-полтора назад). В связи с этим полу-

чить дополнительную информацию о характеристиках предлагаемых на продажу земельных участков и ОКС, помимо текста объявления, также невозможно.

Оценщики на протяжении своей деятельности, конечно, формируют базы данных с объявлениями о всех текущих предложениях на продажу, имеющихся в открытом доступе, но в большинстве случаев, помимо текстов объявлений и скрин-шотов экранов, в таких базах дополнительные данные отсутствуют. Объясняется этот факт чаще всего нехваткой времени и людских ресурсов. Посредством интервью с продавцами обычно проверяются только объявления, которые задействованы в текущей работе оценщика.

При исследовании рынка предложений по продаже земельных участков в Санкт-Петербурге в 2017-2018 годах (по сведениям из открытых источников) было выявлено только одно объявление, в котором продавец честно указал наличие существующего обременения - проезд на соседний земельный участок [12].

Еще одним интернет-ресурсом, в котором теоретически можно найти сведения об ограничениях, обременениях, в том числе о сервитутах, проданных объектов недвижимости, является Мониторинг рынка недвижимости на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [13], где в поле «тип обременения» имеются сведения об аренде, ипотеке и сервитутах.

Однако не было найдено ни одной сделки, где был бы указан зарегистрированный сервитут у земельных участков, находящихся даже в самых крупных городам России, а также в Московской и Ленинградской обла-

сти, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекта недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (см. [4, п. 25]).

2 Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (см. [7, п. 8]).

стях. Самым распространенным обременением земельных участков для индивидуального жилищного строительства и квартир, находящихся в собственности, является ипотека, но это обстоятельство редко влияет на рыночную стоимость, а, например, при оспаривании кадастровой стоимости практически не влияет (не учитывается).

Таким образом, сведения из Мониторинга рынка недвижимости сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для определения влияния ограничений, обременений, в том числе сервитутов, фактически бесполезны.

Некоммерческая организация «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» поквартально публикует кор-

ректировки к ценам земельных участков, рассчитанные, как указано, на основе актуальных рыночных данных, но без конкретного указания на наличие ограничений, обременений, в том числе сервитутов. Приведу одну из таблиц с сайта Ассоциация [14]. Корректировка определяется соотношением представленных в таблице коэффициентов.

Согласно информации, представленной в этой таблице, земельные участки с наличием ограничений, обременений, в том числе сервитутов, можно отнести к менее пригодным для строительства и использования по назначению, а в соответствии с пунктом 6 таблицы земельные участки с другими существенными недостатками менее пригодны для строительства и использования

Группа Характеристика формы и рельефа участка Нижняя граница Верхняя граница Среднее значение

Вполне пригодные для строительства и использования по назначению Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использования по целевому назначению и разрешенному использованию 1,00

Менее пригодные для строительства и использования по назначению 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства * 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной сильно пересеченным рельефом местности 3. Земельные участки с уклоном местности более 20% 4. Земельные участки, расположенные в балке, овраге или в пойме реки 5. Земельные участки с высоким уровнем грунтовых вод 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования 0,80 0,89 0,84

* Если ширина участка вытянутой формы позволяет размещать кроме типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства иные объекты инфраструктуры, то такой участок является вполне пригодным для строительства, и корректировка не проводится.

по назначению. Однако в этой публикации отсутствует конкретика относительно того, какую часть занимают ограничения, обременения в площади оцениваемого земельного участка, и где эта часть на участке расположена.

Что касается альтернативного использования частей земельных участков, можно привести такой пример новых методов оценки (см. [4, п. 25]):

• разбивка земельного участка на части, не имеющие ограничений, об-ременений, в том числе сервитутов, и части, на которых эти особенности есть;

• расчет рыночной стоимости для частей, не имеющих ограничений, об-ременений, в том числе сервитутов, в соответствии с категорией и видом разрешенного использования земельного участка;

• расчет рыночной стоимости для частей, имеющих ограничения, обременения, в том числе сервитуты, в соответствии с возможным использованием земельного участка;

• рыночная стоимость оцениваемого земельного участка равна сумме рыночных стоимостей всех частей.

Например, оцениваемый земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства» или «для комплексного освоения». По участку проходит высоковольтная ЛЭП. Зарегистрировано ограничение на использование земли под ней (охранная зона). Некоторые оценщики полагают, что участок под ЛЭП не может не

иметь рыночную стоимость, его можно оценить хотя бы как для сельскохозяйственного использования. Вопрос спорный, требуются обоснование и доработка метода.

Еще одним методом определения величины корректировок, применяемых при расчете рыночной стоимости, является метод экспертных оценок по результатам экспертных опросов, где в качестве экспертов выступают оценщики.

Экспертный опрос - это разновидность опроса, в ходе которого респондентами являются эксперты - высококвалифицированные специалисты в определенной области деятельности. Метод подразумевает компетентное участие специалистов в анализе и решении рассматриваемой проблемы (см. [9]).

Теория относительно экспертных опросов, методов их проведения, участников, вопросов, методов обработки и преподнесения результатов достаточно разработана, имеются многочисленные статьи на эту тему. Считается, что экспертные опросы -это не просто мнение эксперта о проблеме, а ее оценка, на основе которой можно принять решение.

Законодательство в области оценочной деятельности также допускает использование в расчетах стоимости результатов экспертных опросов (см. [3, п. 13]).

Результаты экспертных опросов публикуются в интернете. Например, были опубликованы «Рекомендации экспертного сообщества о величине корректировок, используемых при определении рыночной стоимости недвижимого имущества (по результатам экспертного опроса оценщиков Челябинской области 2017 г.)» [14].

№ п/п Наименование параметра Ед. изм. Величина оценки

Мин. Макс. Среднее

Поправка на характеристики земельных участков

26 Отношение стоимости земельного участка с возможностью строительства на нем, к земельному участку, имеющему обременение - в виде запрета какого-либо строительства, участки относятся к одному виду разрешенного использования (наличие сервитута) % 25 89 57

В разделе «Сфера применения» рекомендаций этого документа отмечено, что «все данные отражают состояние рынка, предшествующее 1 апреля 2017 года, рекомендуется использовать указанные величины при оценке недвижимости в течение 2017 года».

Однако, как и в публикациях некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», в этой публикации отсутствует конкретика относительно того, какую часть занимает сервитут в площади земельного участка, и где эта часть на участке расположена.

В феврале 2019 года членом Тверского регионального отделения Российского общества оценщиков (ТРО РОО), оценщиком Мариной Вадимовной Виноградовой (директор ООО «Тотал», г. Тверь, ^а^е^ yandex.ru) был организован экспертный опрос оценщиков на тему «Влияние на стоимость земельных участков имеющихся ограничений (обременений), которые существенно влияют на возможность использования участка», а также обработаны его результаты. Результаты экспертного опроса 3 были любезно предоставлены М.В. Виноградовой для настоящей статьи.

Предисловие к результатам опроса:

«Исследование проводилось методом экспертных оценок - путём проведения экспертного опроса. Опрос проводился в период с 01 февраля 2019 года по 13 февраля 2019 года. В качестве специалистов были опрошены эксперты-оценщики недвижимости, имеющие опыт практической работы в области оценочной деятельности не менее 5 лет. Основные предположения, исходя из которых проводился опрос:

1) В опросе в указанный период приняли участие 9 (девять) специалистов: 2 специалиста со стажем работы более 20 лет; 5 специалистов со стажем работы более 10 лет; 2 специалиста со стажем работы 5 и 7 лет.

2) При ответах на вопросы анкеты эксперт-оценщик учитывал и высказывал основанное на личном опыте представление о рынке недвижимости, результаты собственных аналитических исследований. В опросе эксперты-оценщики указали те значения (диапазоны значений), которые они считают актуальными.

3) При ответах на вопросы использованы сведения, результаты наблюдений и собственные выводы начиная с 01.01.2013 года по 01.02.2019 года. Таким образом, период применения результатов опроса с 01.01.2013 года по 01.02.2019 г.

4) В опросе речь идет об ограничениях (обременениях) земельных участков, зарегистрированных (виде сервитутов) или не зарегистрированных в установленном законом порядке, которые существенно влияют на возможность использования участка, и, как следствие, на его стоимость (для всех категорий земель и относится ко всем видам разрешенного использования (ВРИ)). Перечень видов ограничений (обремене-ний) земельных участков, исследованный в настоящем опросе, представлен в таблице ниже.

5) За эталонный (типичный) объект принят объект (земельный участок) не имеющий никаких ограничений (обременений), зарегистрированных в виде сервитутов или не зарегистрированных в установленном законом порядке, влияющих на возможность его использования».

По моему мнению, на сегодняшний день это наиболее детальное рассмотрение проблемы влияния на стоимость имеющихся у земельных участков ограничений, обреме-нений и учете этого влияния в виде корректировок при определении рыночной стоимости.

А как государственные (кадастровые) оценщики в своей работе по определению кадастровой стоимости собираются учитывать наличие ограничений, обременений, в том числе сервитутов? На мой взгляд, при прове-

3 111^: http://www.aliansprofi69.ru/poleznaja-informatsija/article/trebovanie-k-obrabotke-i-predstavleniju-rezultatov-ekspertnykh-oprosov/

Размер поправок (скидок) на наличие на земельном участке ограничений (обременений), зарегистрированных (в виде сервитутов) или не зарегистрированных в установленном законом порядке, которые существенно влияют на возможность использования участка и, как следствие, на его стоимость *

№ п/п Вид ограничения (обременения) Размер скидки (применять со знаком минус), %

Среднее значение Интервал

доверительный расширенный

1 ограничения или запрет в строительстве, в том числе на возможность возведения подземных этажей 23,1 14,3 31,9 15,0 60,0

2 ограничения на высоту и этажность зданий, вызванные зоной расположения участка (независимо от градостроительной зоны), например исторический центр города - зона Ж-3, но ограниченная зданий не более 4-х этажей 15,7 7,6 23,8 5,0 50,0

3 наличие охранных зон и полос отвода при прохождении по участку подземных сетей (площадь участка, попадающую в охранную зону, или полосу отвода использовать нельзя) 36,8 16,4 57,2 2,0 90,0

4 наличие подземной или наземной защиты подземных сетей 36,1 14,2 58,0 2,0 90,0

5 наличие охранных зон и полос отвода при прохождении по участку наземных или воздушных сетей (например ЛЭП или теплотрассы и т. п.) 32,8 12,9 52,7 2,0 90,0

6 несоответствие ВРИ фактически возможному использованию участка, например ВРИ - ИЖС, а с учетом ограничений (обременений) возможно только ЛПХ 22,5 10,0 35,0 5,0 60,0

7 отсутствие свободного доступа на участок, проезд через соседний участок (не по землям общего пользования) 22,9 15,1 30,8 3,0 50,0

8 охранная зона памятников (история, культура, архитектура) 22,5 11,9 33,1 5,0 50,0

9 экологическая обстановка в месте расположения участка, например в зоне ТЭЦ, полигонов ТБО, вредных производств и пр., с фактическим засорением почвы отбросами производственной деятельности 32,6 18,6 46,7 5,0 90,0

10 наличие бункеров или бомбоубежищ 18,7 11,4 25,9 2,0 40,0

11 рельеф участка: сложный рельеф, заболоченность, овраги, в т. ч. эрозия почв, и др. 28,2 16,0 40,4 5,0 90,0

12 наличие в непосредственной близости к участку санитарно-защитных зон кладбищ, скотомогильников, вредных производств, лечебниц медучреждений и т. п. 31,3 16,3 46,2 5,0 90,0

13 водоохранные зоны 17,5 8,2 26,8 5,0 50,0

* В таблице приведено отношение цены участка, имеющего ограничения (обременения), к цене эталонного объекта, %

Окончание таблицы

14 уменьшение фактически используемой площади участка, не более чем на 15% от общей площади (из-за наличия перечисленных и иных имеющихся ограничений (обременений); наличия градостроительных красных линий; попадания части участка в полосу отвода автодорог и т. п.) 15,1 9,2 21,1 2,0 40,0

15 уменьшение фактически используемой площади участка, более чем на 15% от общей площади (из-за: наличия перечисленных и иных имеющихся ограничений (обременений); наличия градостроительных красных линий; попадания части участка в полосу отвода автодорог и т. п.) 24,7 15,5 33,8 5,0 60,0

дении государственной кадастровой оценки необходимы единый подход и соответствующее методическое обеспечение, которое, безусловно, должно быть предоставлено регулятором - Министерством экономического развития Российской Федерации.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

1. Публичная кадастровая карта. URL: https://pkk5.rosreestr.ru

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (в действующей редакции). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-

тантПлюс».

5. Методические указания о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 358. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Трифонова В. А. Проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервиту-тов) в Российской Федерации. URL: http:// www.ocenchik.ru/docs/310.html

9. Быков Е. Н., Бутина В. В. Определение кадастровой стоимости земель сельскохо-

Также были проанализированы следующие источники: http://www.ocenchik.ru/docsf/2229-ponyatiya-ocenki-podhody-ocenki-fso1 .html

http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/servitut/ procedura-ocenki.html

https https

//ru.wikipedia.org

//finances.social/marketing_692/poryadok-provedeniya-ekspertnyih-oprosov-103375.html

https ://cyberleninka.ru/article/n/ekspertnyy-opros-kak-osnova-prinyatiya-upravlencheskih-resheniy

*

зяйственного назначения с учетом обременений в их использовании. URL: https:// cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-kadastro voy-stoimosti-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-s-uchetom-obremeneniy-v-ih-ispolzovanii

10. Чернецкая Ю. В. Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки городских населенных пунктов с учетом обремене-ний и ограничений. URL: http://konf.x-pdf. ru/18tehnicheskie/152059-1-kadastrovaya-ocenka-zemelnih-uchastkov-individualnoy-zhi loy-zastroyki-gorodskih-naselennih-punktov-uchetom-obremeneni.php

11. Чернов А. Процедура и особенности оценки сервитута. URL: http://zakonguru.com/

nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vlade nie/pravo/servitut/procedura-ocenki.html

12. Участок на продажу в Санкт-Петербурге, территория Мурино, 17В. URL: https://onrealt.ru/sankt-peterburg/kypit-uchas tok/12099538

13. Мониторинг рынка недвижимости : [сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии]. URL: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/ cc_informSections/ais_mrn

14. Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» : [сайт]. URL: https:// statrielt.ru/index.php

15. URL: http://samfso.ru/sites/default/files/ korrektirovki_v_nedvizhimosti_po_chelyabins koy_obl.pdf

Профессиональная оценка всего, что имеет цену

Специализированная оценочная фирма ООО "АЛЬЯНС-ПРОФИ" работает на рынке с 2002 года, специалисты компании занимаются оценочной деятельностью с 1995 года

АЛЬЯНС-ПРОФИ

Мы оказываем следующие услуги:

* Оценка имущества для:

° снижения сумм налога и арендной платы (оспаривание кадастровой стоимости земельных

участков и объектов капитального строительства) ° залога

° заключения договоров аренды и купли-продажи ° разрешения имущественных споров ° вступления в наследство

* Судебная оценочная экспертиза

* Рецензирование отчетов и судебных экспертиз, консультирование

г. Тверь, пр-т Чайковского, д. 28/2, 3-й этаж, офис 318 тел./факс (4822) 43-46-48, 32-40-17 e-mail: aliansprofi69@mail.ru www.aliansprofi69.ru