CC BY
44УДК551.4(332.6)
УЧЕТ ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ В ФОРМИРОВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ*
Оноприенко Наталья Николаевна - магистрант кафедры городского кадастра и инженерных изысканий, Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, dstt_80@maii.ru, onoprienko.nn@bstu.ru
Аннотация: в статье рассматриваются особенности влияния геологических условий земельных ресурсов на процесс формирования кадастровой стоимости земель. Учет их влияния представлен в различных аспектах: геодезических, социально-экономических, географических. Работа посвящена исследованию проблемы совершенствования методики кадастровой оценки земель, с учетом геологических условий и изменений. Исследование и анализ особенностей влияния геологических факторов, позволяет сделать вывод о том, что, учет геологических факторов, должен обязательным образом найти свое выражение в совершенствовании методики кадастровой оценки земель. Методика должна предусматривать дифференциацию кадастровой стоимости для земель, находящихся в разных геологических условиях.
Ключевые слова: геологические факторы, кадастровая стоимость, методика совершенствования кадастровой стоимости, региональная специфика.
Введение.
оссия является одним из самых крупных по территории государств в мире. Как следствие, земельные ресурсы нашей страны находятся в разных геологических условиях. На современном этапе развития в центре внимания экономической политики государства находится вопрос об эффективном и рациональном использовании земельных ресурсов. Обращение к системе геологических условий земельных ресурсов, учета их влияния в различных процессах и явлениях, представляется актуальным по нескольким причинам:
- инженерно-геологические условия земли выступают в качестве факторов, являющихся причиной корректировки кадастровой стоимости земельных участков;
- до сих пор не существует обоснованной комплексной общепринятой методики учета данного фактора формирования кадастровой стоимости.
Наличие декларации о необходимости учета инженерно-геологических условий при кадастровой оценке территорий оказывается недостаточным сегодня, поскольку на деле происходит учет далеко не всех условий, а, лишь их незначительной части. Значимость данного вопроса обусловлена также тем, что в жизни человека такие
показатели как состояние земельных ресурсов , ст епень их рентабельности и участия в обороте формирования объективной кадастровой стоимости, помимо экономической роли, все чаще играют социальную роль. В связи с этим, проблема формирования объект и в ной кадастровой стоимости, с учетом различных геологических факторов, в том числе опасных, продолжает оставаться в ряду востребованных и актуальных.
Важную роль в решении проблемы определения, корректировки и совершенствования кадастровой стоимости земель играют факторы и закономерности, которые влияют на изменение кадастровой стоимости земель. При этом следует обратить особое внимание на формирование кадастровой стоимости земель, расположенных в неблагоприятных геологических условиях.
Основная часть. Актуализация учета влияния геологических факторов в кадастровой стоимости земель сегодня обусловлена нерешенностью проблемы совершенствования методики кадастровой оценки земель с учетом неблагоприятных геологических условий. Поиск путей ее решения предполагает, прежде всего, реализацию комплекса п р акт ических и теоретических задач: выявление особенностей региональной структуры процесса формирования кадастр о в о й стоимости земель; учет региональной
специфики геологических факторов; анализ действующей нормативно-правовой, методической и практической базы процесса формирования кадастровой стоимости земель; определение основных направлений объективизации кадастровой стоимости земель с учетом неблагоприятных геологических условий, и, разработка практических рекомендаций, способствующих данному процессу.
Как известно, в пределах земной поверхности принято выделять благоприятную и неблагоприятную область для здоровья человека, а также функционирования объектов недвижимости. Доказано существование особых в геологическом отношении областей, где не только люди подвержены различному неблагоприятному воздействию геологического фактора, но и животные, растения, здания и сооружения. Современные исследователи выделяют две составляющие в процессе проявления отмеченного фактора: региональную и регионально-трансрегиональную . Региональный геологический фактор определяется составом горных пород, особенно, наличием в них геохимически специализированных комплексов, которые отрицательно влияют на здоровье человека. При этом отрицательное влияние обусловлено дисбалансом кальция и фосфора, стронция и калия, пониженным содержанием кальция, фтора, йода, церия или повышенным содержанием в горных породах и отходах горнодобывающей промышленности, почвах, в подземных и в грунтовых водах [1].
Регионально-трансрегиональный геологический фактор, определен неоднородно-стями в вертикальном строении земной коры и создает условия биологического дискомфорта. Он связан с зонами повышенной проницаемости и напряженности земной коры, в которых развита совокупность подчас одновременно действующих геофизических, геохимических, энергетических явлений. Их отрицательное влияние на состояние городских агломераций позволяет ученым относить данную зону к зонам геологического риска.
На основе проведенного анализа можно сделать вывод, что зоны геологического риска, влияющие на здоровье и особенности
поведения людей, на состояние инженерных, подземных, транспортных коммуникаций, зданий и сооружений составляют часть земельного участка. В соответствии с определением кадастровой стоимости з е ме л ьного участка, наличие зоны геологического риска должно оказывать влияние на формирование кадастровой стоимости. Данное обстоятельство в условиях современной застройки городских территорий и большой плотности населения является особенно важным [2].
Естественная геологическая обстановка стр оительства в застроенных районах всегда в той или иной степени изменчива. Условия эксплуатации существующих сооружений и возведения новых складываются из совокупности природных условий и условий, созданных человеком в процессе строительства и возникающих в результате взаимодействия инженерных сооружений с геологической сре д о й . Интенсивность и характер изменений в природной геологической обстановке зависит как от вида инженерного воздействия, так и некоторых особенностей самой геологической обстановки.
Для учета влияния возможных изменений природного и техногенного характера на строительство необходим мониторинг состояния геологической среды.
Безопасность возводимых сооружений определяет безопасность жизнедеятельности человека и в настоящее время является актуальной задачей в связи с участившимися случаями аварий и разрушений природного и техногенного характера [3]. Анализ ряда крупных обрушений в строительстве, происшедших за последние годы, показал, что наибольший процент выхода из строя зданий и сооружений в мирное время определяется низким качеством выполнения проектных и строительно-монтажных работ и некачественно проведенными инженерными изысканиями.
При проведении инженерных изысканий особое внимание уделяют опасным геологическим процессам и специфическим свойствам грунтов.
Опасный геологический процесс (явление) - это событие геологического происхождения или результат деятельности геологических процессов, возникающих в
земной коре под действием различных природных или геодинамических факторов или их сочетаний, оказывающих или могущих оказать поражающие воздействия на людей, сельскохозяйственных животных и растения, объекты экономики и окружающую природную среду.
Такие процессы условно можно разбить на экзогенные и эндогенные. Опасные эндогенные процессы - это процессы, которые происходят в недрах Земной коры, экзогенные - формируются на поверхности Земной коры.
Геологические процессы и инженерно-геологические явления характеризуют геодинамическую обстановку строительства и эксплуатации. На условия строительства и эксплуатации сооружений большое влияние оказывают различные геологические процессы и, в особенности, разрушительное действие поверхностных и подземных вод. С поверхностным стоком связаны процессы смыва, размыва и подмыва (абразии) склонов с образованием оврагов и балок, развитием селей (грязевых потоков), обвалов, осыпей, оползней, подработка береговой линии на водохранилищах и на реках, мерзлотные процессы и других форм разрушения склонов [4].
Изучение опасных геологических и инженерно-геологических процессов проводится с целью разработки рекомендаций по инженерной защите территории. Инженерно -геологические изыскания выполняются на строительной площадке с целью комплексного изучения геоморфологических и гидрогеологических условий, состояния и свойств грунтов. Отсутствие информации по каким-либо факторам, влияющим на условия строительства, может привести к чрезвычайным ситуациям и экономическому ущербу.
Так, при возведении объекта на склонах неверные результаты определения параметров грунтов могут привести к возникновению нового оползня или же активизации уже существующих. Белгородская область имеет равнинную поверхность, расчлененную многочисленными речными долинами и густой овражно-балочной сетью, оползневые явления наблюдаются довольно часто.
Для предотвращения разрушения поверхности склона осуществляется
сложный комплекс противооползневых мероприятий и работ. В их состав входят проф илактические мероприятия: организация поверхностного стока; сохранение и восстановление древесно-кустарниковой и травянистой растительности; запрещение подрезок склона, производства подсыпок на ней и т.д.
К специальным противооползневым работам относятся: проведение дренажных галерей с помощью дренажных тоннелей, колодцев и других водозахватных сооружений для перехвата подземных вод; планировочные работы - съем оползших масс с цел ь ю разгрузки склона, устройство берм; искусственное упрочнение пород - цементация, силикатизация, электрохимическое закрепление, сооружение удерживающих устройств; ограждение оснований склона от подм ыва и абразии и др. [4].
Изучение и наблюдения инженерно-геологического состояния массива горных пород осуществляется комплексно, используются результаты инженерно-геологических исследований и геолого-маркшейдер ских, геодезических наблюдений.
Наблюдения на естественных склонах и площадках производятся с целью выявления причин и масштабов проявления инженерно -геологических явлений и разработке противооползневых мероприятий.
В итоге, на основе результатов изучения инженерно-геологического состояния массива горных пород и наблюдений составляются инженерно-геологические карты. К ним относятся карты инженерно-геологического районирования, подразделяющие территории на регионы, районы и участки с однородными условиями их освоения; инженерно-геологические карты, отражающие условия взаимодействия и сосуществования различной среды с определенными сооружениями или хозяйственными участками. Подобные карты в последствие используются при возведении новых сооружений, либо реконструкции существующих и позволяют избежать нежелательных последствий и явлений.
Подготовка прогнозов и рекомендаций, касающихся особо опасных явлений и процес с ов, связанных с состоянием земель, осу щ ествляются территориальными органами
и организациями федеральных органов исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Данные, полученные в ходе проведения мониторинга, систематизируются, передаются на хранение в государственный фонд данных и носят характер информационного обеспечения на уровне органов власти и физических лиц.
По результатам анализа и оценки состояния земель территориальными органами, составляются прогнозы и рекомендации, тематические карты, диаграммы и таблицы, характеризующие динамику и направление развития изменений, в том числе негативного характера.
В практике строительства довольно часто производится надстройка сооружения, его реконструкция или устранение повреждений фундаментов. Для качественного выполнения работ по восстановлению и усилению ранее возведенного фундамента, необходимо обследовать подземную и надземную части здания и прилегающие к нему территории [5, 6]. При таких обследованиях возможно выявление причин повреждения здания, таких как неправильная организация отвода поверхностных вод, близость засыпанных оврагов, бывших русл рек и т.п., которые могут нанести ущерб зданию.
В настоящее время кадастровая оценка земель не учитывает экономические издержки, связанные с улучшением свойств грунтов. Поэтому ведутся разработки критериев оценки риска освоения территории по техногенным и природным факторам, которые позволят более объективно оценивать кадастровую стоимость земельных участков.
Немаловажное значение при проведении инженерно-геологических изысканий уделяют закреплению грунтов. Из-за высокой стоимости работ закрепление грунтов используют сравнительно редко и только в тех случаях, когда иное решение по устройству фундаментов невозможно или связано с еще большими затратами материальных средств. Поэтому закрепление грунтов в инженерно-геологических изысканиях имеет большое значение и перспективы для исследования и разработки новых экономически
вы годных и эффективных методов. Наряду с существующими методами закрепления грунтов ведутся разработки по их совершенствованию и созданию новых.
Учет геологических факторов, по м н е н и ю ряда авторов, исследующих данную проблему, должен обязательным образом найти свое выражение в совершенствовании м етодики кадастровой оценки земель. Методика должна предусматривать снижение к адастровой стоимости для земель, находя щихся в зоне негативного влияния ге ол о гичес ких факторов [7].
На с о временном этапе развития государственная кадастровая оценка имеет сформированную методическую базу. В качестве такой методической базы выступают утвер-жд енные методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий и технические указания, как руководство к применению методик. Все методики государственной кадастровой оценки основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Вместе с тем, в данных методиках не учитывается рельеф земельных участков, геологическая структура.
К а к отмечают современные исследователи [8], содержание геологической информации, ее полнота, доступность и оперативность предоставления в пользование не полностью соответствуют потребностям выработки и принятия управленческих решений, включая сферу справедливого налогообложения земель. Кроме того, не решены вопросы сбора и хранения первичной геологической информации, что не позволяет применять её при проведении государственной кадастровой оценки земель
[9.11].
В процессе определения кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.
Таким образом, актуализация исследования учета негативного влияния геологических факторов в кадастровой стоимости земель определяется необходимостью совершенствовать методические и технологические принципы оценки кадастровой стоимости земель. Основное направление в решении проблемы видится в совершенствовании методики кадастровой оценки городских земель путем разработок комплекса оценочных показателей для последующей корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе учета негативного влияния геологических факторов.
Заключение. Таким образом, на современном этапе развития, наряду с экономическими выступают социальные аспекты проблемы учета негативного влияния геологических факторов. Среди группы факторов, которые влияют на все сферы жизни и обитания человека, геологический фактор существенно влияет на ценность или, так называемую, полезность земельного участка и его кадастровую стоимость. Результаты анализа проблемы учета негативного влияния геологических факторов в кадастровой стоимости земель подтверждают необходимость совершенствовать методические и технологические принципы оценки кадастровой стоимости земель. Основное направление в решении проблемы видится в совершенствовании методики кадастровой оценки городских земель путем разработок комплекса оценочных показателей для последующей корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе учета негативного влияния геологических факторов.
*Работа выполнена в рамках реализации Программы развития опорного университета на базе БГТУ им. В.Г. Шухова.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Рудник В.А., Мельников Е.К. О геологической опасности городских агломераций // Город и геологические опасности: Матер. междунар. конф. СПб, 2006. Т. 2. С.280-294.
2. Ширина Н.В., Кононова О.Ю. Актуальность проблемы учета зон с особыми условиями использования территории //
Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2014. № 2. С. 135-138.
3. Оноприенко Н.Н., Дегтев И.А., Рахимбаев Ш.М. Повышение прочности кирпичной кладки с использованием добавок водорастворимых полимеров // Промышленное и гражданское строительство . 2007. № 8. С. 24-25.
4. Ильин А.И., Гальперин А.М., Стрельцов В.И. Управление долговременной устойчивости откосов на карьерах. М.: Недра, 1985. 248 с.
5. Оноприенко Н.Н., Калачук Т.Г. Перспективы развития инженерных изысканий для индивидуального жилищного строитель ств а // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. №5. С. 11-15.
6. Калачук Т.Г., Юрьев А.Г., Карякин
B.Ф., Меркулов С.И. Повышение несущей способности опорных конструкций в дисперсных грунтах // Промышленное и гр ажданское строительство. 2014. № 11.
C. 73-75.
7. Валиев Д.С., Груздев В.С., Жучкова О.В. Корректировка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с учетом инженерно-геологических земли при строительстве // Московский экономический журнал. 2017. № 3. С. 83-86.
8. Шалмина Г.Г., Петрова Н.В. Методические основы комплексной кадастровой оценки земельных ресурсов // Известия вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. 2013. № 5. С. 96-102.
9. Смурова Н.С., Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Кадастровая оценка и налогообложение объектов коммерческого назначения, расположенных на территории г. Белгорода // Вестник науки и образования Северо-Запада России. 2015. Т. 1. № 3. С.213-222.
10. Калачук Т.Г. Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимости // Вектор ГеоНаук. 2018. №1. Т.1. С. 29-35.
11. Черныш А.С., Черныш Н.Д. Форми-рова н ие качественной городской среды с учетом условий деформаций грунтов основания // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 1. С. 112-115.
12. Кара К.А. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом действующего законодательства // Вектор ГеоНаук. 2018. №1. Т.1. С. 51-58.
13. Кайдалова Д.С., Оноприенко Н.Н. Территории со сложными инженерно-геологическими условиями на примере Белгородской области // В сб.: Междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгород, 2018.
REFERENCES
1. Rudnik V.A., Mel'nikov E.K. O geolog-icheskoj opasnosti gorodskih aglomeracij // Gorod i geologicheskie opasnosti: Mater. mezhdunar. konf. SPb, 2006. T. 2. S. 280-294.
2. Shirina N.V., Kononova O.Yu. Aktual'nost' problemy ucheta zon s osobymi usloviyami ispol'zovaniya territorii // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnolog-icheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2014. № 2. S. 135-138.
3. Onoprienko N.N., Degtev I.A., Rahimbaev Sh.M. Povyshenie prochnosti kirpichnoj kladki s ispol'zovaniem dobavok vodorastvorimyh polimerov // Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2007. № 8. S. 24-25.
4. Il'in A.I., Gal'perin A.M., Strel'cov V.I. Upravlenie dolgovremennoj ustojchivosti otkosov na kar'erah. M.: Nedra, 1985. 248 s.
5. Onoprienko N.N., Kalachuk T.G. Perspektivy razvitiya inzhenernyh izyskanij dlya individual'nogo zhilishchnogo stroitel'st-va // Vestnik BGTU im. V.G. Shuhova. 2016. №5. S. 11-15.
6. Kalachuk T.G., Yur'ev A.G., Karyakin V.F., Merkulov S.I. Povyshenie nesushchej sposobnosti opornyh konstrukcij v dispersnyh gruntah // Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2014. № 11. S. 73-75.
7. Valiev D.S., Gruzdev V.S., Zhuchkova O.V. Korrektirovka kadastrovoj stoimosti zemel' naselennyh punktov s uchetom inzhe-nerno-geologicheskih zemli pri stroitel'stve // Moskovskij ehkonomicheskij zhurnal. 2017. № 3. S. 83-86.
8. Shalmina G.G., Petrova N.V. Metodicheskie osnovy kompleksnoj kadas-trovoj ocenki zemel'nyh resursov // Izvestiya vuzov. Geodeziya i aehrofotos"emka. 2013. № 5. S. 96-102.
9. Smurova N.S., Shirina N.V., Kalachuk T.G. Kadastrovaya ocenka i nalogooblozhenie ob"ektov kommercheskogo naznacheniya, raspolozhennyh na territorii g. Belgoroda // Vestnik nauki i obrazovaniya Severo-Zapada Rossii. 2015. T. 1. № 3. S. 213-222.
10. Kalachuk T.G. Normativno-pravovaya baza kadastrovoj ocenki ob"ektov nedvizhimos-ti // Vektor GeoNauk. 2018. №1. T.1. S. 29-35.
11. Chernysh A.S., Chernysh N.D. Formi-rovanie kachestvennoj gorodskoj sredy s uchetom uslovij deformacij gruntov osnovani-ya // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2017. № 1. S. 112-115.
12. Kara K.A. Opredelenie kadastrovoj stoimosti ob"ektov nedvizhimosti s uchetom dej stvuyushchego zakonodatel'stva // Vektor GeoNauk. 2018. №1. T.1. S. 51-58.
13. Kajdalova D.S., Onoprienko N.N. Territorii so slozhnymi inzhenerno-geologicheskimi usloviyami na primere Belgo-rodskoj oblasti // V sb.: Mezhdunar. nauch.-tekhn. konf. molodyh uchenyh BGTU im. V.G. Shuhova. Belgorod, 2018.
АССОиЫГ ENGINEERING-GEOLOGICAL FACTORS IN THE FORMATION OF THE CADASTRAL VALUE OF LAND
Onopriyenko N.N.
Annotation: in article features of influence of geological conditions of land resources on process of formation of cadastral cost of lands are considered. Accounting of their influence is presented in various aspects: geodetic, social and economic, geographical. Work is devoted to a research of a problem of improvement of a technique of cadastral assessment of lands, taking into account geological conditions and changes. The research and the analysis of features of influence of geological factors, allows to draw a conclusion that, accounting of geological factors, has to find surely the expression in improvement of a technique of cadastral assessment of lands. The technique has to provide differentiation of cadastral cost for the lands which are in different geological conditions.
Key words: geological factors, cadastral cost, technique of improvement of cadastral cost, regional specifics.
© Оноприенко Н.Н., 2018
Оноприенко Н.Н. Учет инженерно-геологических факторов в формировании кадастровой стоимости земли //Вектор ГеоНаук. 2018. Т.1. №3. С. 73-79.
Onopriyenko N.N., 2018. Аccount engineering-geological factors in the formation of the cadastral value of land. Vector of Geosciences. 1(3): 73-79.
