CC BY
41
УДК 657.1 и.Н. Петров
УЧЕТ ГУДВИЛЛА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
Статья посвящена проблеме учета такой составляющей стоимости объекта недвижимости, как гудвилл. Автор предполагает, что экономически местоположение торгового объекта может быть описано концептом гудвилла. Для учета специально создаваемого в торгово-развлекательных комплексах интенсивного геомаркетингового пространства предлагается оценка гудвилла методом сравнения продаж.
В статье рассматривается, как можно оценить гудвилл пяти различных объектов в пределах одного торгового комплекса. Приводимое в статье аналитическое сравнение данных объектов позволяет открыть новые возможности для применения в оценке недвижимости техник компенсационных корректировок.
Ключевые слова: гудвилл, недвижимость, оценка, местоположение, метод оценки.
I.N. Petrov
GOODWILL FACTOR IN REAL ESTATE ASSESSMENT USING SALES COMPARISON METHOD
The paper deals with goodwill as a factor in real estate assessment. The author argues that location of a point of sale may be described using goodwill concept. In order to assess geomarketing space which is created in malls the author suggests to assess goodwill using sales comparison method.
The paper shows how to determine goodwill of five different points of sale within one trading center. The analytical comparison allows to find new ways to use price adjustments in real estate assessment.
The Key words: goodwill, real estate, assessment, valuation, location, assessment method.
Для принятия правильного финансового решения необходим учет и анализ реальной стоимости объектов недвижимости. Но в условиях рынка стоимость включает в себя много разнородных составляющих, которые требуют специфического анализа [3, с. 57]. Особое внимание привлекает проблема выделения доли гудвилла в стоимости объектов недвижимости [1, с. 55; 3, с. 71]. В данной статье мы рассмотрим, как можно оценивать гудвилл объектов недвижимости методом сравнения продаж. Ввиду того, что в наибольшей степени гудвилл проявляется в сфере коммерческой невижи-мости, объектами исследования послужили объекты торговой недвижимости.
В перспективе непосредственно оценочной деятельности в международных стандартах оценки (МСО 4 пункт 3.21) приводится следующее определение гудвилла: «Гудвилл - неосязаемый актив, возникающий благодаря названию, репутации, наличию постоянной клиентуры, местоположению, продуктам и аналогичным факторам, которые нельзя выделить и /или оценить по отдельности, но которые создают экономические выгоды» [5]. Другими словами, гудвилл возникает тогда, когда покупатель по доброй воле отдает за бизнес больше денег, чем реально стоят чистые активы.
Разница российских и международных стандартов оценки, как и разница экономической ситуации, требует уточнения. В литературе гудвилл описывается как нематериальный актив, присущий бизнесу в целом. При этом он ассоциируется в основном с гудвиллом целого бизнеса, который выделяется как доля превышения цены продажи целого комплекса над суммой балансовых стоимостей составляющих их активов [9, с. 1 7;10, с. 47]. Сторонники данной точки зрения выделяют в качестве базовых характеристик гудвилла его неотчуждаемость от бизнеса и приобретенность. Основным пред-
стает синергетический эффект целого имущественного комплекса по отношению к отдельным объектам недвижимости, его составляющим. Такое выделение гудвилла оправдано и эффективно лишь там, где недвижимость не используется в коммерческих целях, например в промышленности. Но если мы имеем дело с ситуацией оценки объекта торговой недвижимости в известной отстраненности от конкретной технологии бизнеса, то надо принять положение МСО о принципиаль -ной открытости списка возможных элементов гудвилла. Не только целый действующий бизнес и другие активы могут иметь гудвилл. Так, в отличие от жилой и промышленной, для коммерческой недвижимости гео-маркетинговая среда объекта коммерческой недвижимости может быть источником гудвилла.
Сторонниками данной концепции высказывается мнение, что «гудвилл» может быть атрибутом любого объекта - личности, группы, товара, фирмы, отдельного объекта недвижимости и т.д. [8, с. 52]. Таким образом, для отдельного объекта может быть выделен специальный гудвилл, связанный со спецификой геомар-кетинговой среды. Данный гудвилл не определяется методами оценки гудвилла целого бизнеса [6, с. 59].
Если мы говорим о торговле, то здесь местоположение, геомаркетинговая среда рассматривается как источник гудвилла, который способен приность экстраординарные доходы. При этом выделяется две составляющих гудвилла. Это, во-первых, доля гудвилла, обусловленная престижностью территориальной зоны, а во-вторых, непосредственное окружение. Как правило, гудвилл зоны, первая составляющая, определяется с привлечением общегородских коэффициентов. А вторая составляющая, обусловленная специфическим положением внутри зоны, требует специальной оценки. Но она, как правило, незначительна. Хотя в пределах
♦
♦
городских районов возникают зоны высокой геомарке-тинговой интенсивности, в которых данная составляющая гудвилла заметно возрастает. Это «местные деловые районы», «второстепенные деловые районы», торговые ряды, торговые коридоры и т.п. Но и здесь очевидно, что контроль над непосредственным окружением, геомаркетинговой средой и, что самое главное, за ее изменениями носит условный характер. Легитимных организаторов и собственников среды здесь нет, и учет гудвилла достаточно условен.
В литературе отмечается, что стоимость данного гуд -вилла «подвержена резким и слабо предсказуемым колебаниям» [4, с. 27], т.е. велика вероятность его изменения и даже утраты. Гудвилл местоположения особенно рискован, так как он лишь условно контролируется пользователями. Он подвергается планируемому воздействию в гораздо меньшей степени, нежели иные нематериальные компоненты активов. Гудвилл легко меняет знаки оценок, и поэтому в МФСО указывается, что «положительную деловую репутацию организации следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод, и учитывать в качестве отдельного инвентарного объекта» [6]. То есть это весьма условная прибавка к цене, которая легко может исчезнуть.
При этом в МФСО отмечается возможность отрицательного гудвилла, который «следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и т.п., и учитывать как доходы будущих периодов» [7].
Но в рыночной экономике возникают акторы, которые специально организуют гудвилл. То есть происходит перераспределение, передача рисков. Более того, современная торговля развивается за счет освоения и успешного конструирования интенсивных маркетинго -вых пространств, специально организующихся для торговли. Для этого геомаркетинговая среда специально переструктурируется с использованием системы «якорей». Речь идет о торговых, торгово-развлекательных центрах, досугово-зрелищных комплексах и т.д.
В отличие от отдельных магазинов, использующих гудвилл района или конкретного места, торговые и торговоразвлекательные центры предлагают для аренды место в специально организованном геомаркетинговом пространстве, которое создает дополнительные преимущества и возможность экстраординарных прибылей. Организатор данного гудвилла активно воздействует на интенсификацию маркетинговой среды. Для него это источник гудвилла, который возрастает благодаря применению техник менеджемента, маркетинговых технологий, включающих нормализацию клиентской базы, монополистические преимущества, инновационность, пресечение недобросовестной конкуренции, корпоративную стратегию, систему «якорей» и многое другое. На данных маркетинговых территориях гудвилл зоны и конкретного местопо -ложения не выделяется. Он является составной частью стоимости отдельных маркетинговых площадок. Они включены в специальную среду которая предстает для них как объект бизнеса. У таких торговых центров может вообще отсутствовать первичная торговая зона (наример, торговый комплекс «Метро» в Саратове). Они не рассчитыва-
ют на пешеходный трафик, ибо предполагается лишь транспортная доступность и реклама.
Но неотъемлимой характеристикой любого гудвил -ла является его особая рискованность. Поэтому требования к точности оценки данных объектов достаточно высоки. Для определения стоимости специального гудвилла необходимо применение особых подходов. Мы рассмотрим возможность применения для оценки гудвилла специальной среды метода сравнения продаж. В качестве объекта избираются 5 маркетинговых площадок, которые входят в комплекс крупного досуговозрелищного комплекса, находящегося в историческом центре города. Специальный гудвилл связан со спецификой внутреннего расположения и профиля. Поэтому необходим специфический анализ каждого объекта. Так, для оценки стоимости объекта № 2 были выделены 7 объектов-аналогов того же профиля (табл. 1).
Для выделения доверительного интервала рассчитываем среднеквадратическое отклонение. Оно является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. Для нашего случая N = 7, С = 85 481,7 руб. без НДС за 1 кв .м, а = 9 464,36245 руб. без НДС за 1 кв. м. Следовательно, доверительный интервал составляет 85 48 1,7 ± 1,94 х 9 464,36245, или от 6 7120,8326 руб. без НДС до 103 842,559 руб. без НДС. Следовательно, все члены выборки попадают в рассчитанный доверительный интервал и могут использоваться в дальнейших расчетах. Анализ объектов-аналогов был дополнен выделением специфических компенсационных корректировок.
Далее для каждого из оставшихся объектов были отобраны по 7 специализированных объектов-аналогов, совпадающих по профилю предполагаемого использования. Это позволило, применяя технику сравнения продаж и выделения компенсационных корректировок, определить стоимость 1 кв.м каждого объекта в рассматриваемом развлекательно-зрелищном комплексе. Результаты расчетов приведены в табл. 2.
Различия стоимости не описываются в параметрах нормального распределения. Зная балансовую стоимость, мы можем оценить величину специально организованного гудвилла. Средний гудвилл данного комплекса составляет 345% прироста стоимости, что превышает более чем втрое гудвилл, своейственный данной зоне (112%). Различия в зависимости от этажа, близости ко входу, положения в здании и площади гораздо выше, чем в «естественных» городских геомаркетинговых зонах, и составляют от 75 до 725%. Возросшая стоимость показывает потенциальные возможности получения сверхприбылей, обусловленных гудвиллом, связанным с основной деятельностью развлекательного центра, которая является «якорем» для данной маркетинговой среды.
Метод сравнения продаж позволяет выделить и оценить величину специально организованного гудвилла места, который предстает объектом бизнеса. Ввиду того что гудвилл возрастает значительно, следует специально модифицировать как техники компенсационных корректировок, так и метод подбора объектов аналогов. Необходимо выделение отдельного гудвилла для каждой маркетинговой площадки.
Таким образом, специально организованная мар-кетинговая среда характеризуется экстраординарным повышением гудвилла, который предполагает перенос
♦
♦
Т а б л и ц а 1
Цены предложения объектов-аналогов
№ п/п Наименование Цена предложения, руб. без НДС Площадь, кв.м Расстояние от центра города, км Ремонт (1 - евро, 2 - требуется ремонт) Цена предложения 1 кв.м, руб. без НДС Описание Источник
1 Ул. Радищева / ул. Рабочая 3 500 000 45 1,5 1 77 777,78 Кафе, отличное состояние, все Квадратный метр, №10 (249) от 19.03.08 г.,
2 Ул. Волжская, д. 23 114 1,4 2 70 000 удобства 2-й этаж, окна на Волжскую, есть согласование для размещение кофейни, требует- стр. 34 www.realty. sarbc.ru
.3 Ул. Московская / ул. Октябрьская 3 000 000 35 1,7 1 85 714,29 ся ремонт 1/1 К, евро, пластиковые окна, все удобства, парковка Квадратный метр, №10 (249) от 19.03.08 г., стр. 38
4 Ул. Вольская / ул. Советская 7 300 000 73 0,8 1 100 000 1/4К, сталинка Квадратный метр, №10 (249) от 19.03.08 г., стр. 40
5 Проспект Кирова 10 000 000 112 0,9 1 89 285,71 1,2/2 К, отдельный вход, двор, отличное состояние Квадратный метр, №10 (249) от 19.03.08 г., стр. 40
6 Ул. Московская / ул. Радищева 12 000 000 135 1 1 88 888,89 1/4К, отличный ремонт Квадратный метр, №10 (249) от 19.03.08 г., стр. 40
7 Театральная площадь 15 000 000 173 0,7 1 86 705,2 1,2/2П, евроремонт Квадратный метр, №10 (249) от 19.03.08 г., стр. 40
Т а б л и ц а 2
Стоимость 1 кв. м различных маркетинговых площадок
Объект №1 (магазин) Объект №2 (магазин-салон) Объект №3 (специализированный магазин) Объект №4 (специализированный магазин-салон) Объект №5 (буфет)
Площадь помещения, м2 Общая площадь здания - 8 бб7,3 124,5 75 55 40 18
Цена 1 м2 «помещения», руб./м2 20 487 (балансовая) 35 817 80 050 167 989 76 524 37 607
Рыночная арендная стоимость 1 м2 за год 3 915 11 993 14 727 8 475 4 027
внимания с внешних факторов среды на специфическую организацию интенсивного маркетингового пространства. Это требует применения особых подходов, один из которых открывается при модификации метода сравнения продаж.
1. Бортник А.Н. Проблемы учета и анализа инвестиций и нвестиционной привлекательности предприятий / под ред. Е.С. Исаева. Саратов: СГСЭУ, 2007,
2. Бортник А.Н. Методы расчета гудвилла // Теория и практика экономического анализа: актуальные проблемы и перспективы развития. Тернополь, 2006.
3. Ефимова С.Б., Плотников П.В. Финансовые инструмен-ты - признание и оценка // Баланс. Саратов, 2009. Вып 4. С. 34.
4. Карзава Н. Нематериальные активы: формирование первоначальной стоимости // Бухгалтерский учет. 2002. № 3.
5. Международные стандарты оценки: руководство по применению и исполнению № 4. Оценка бизнеса (раздел 3.21). Гудвилл. иК1_: http://www.valuer.ru/ocenshik/s9109904.htm.
6. Международные стандарты финансовой отчетности. МФСО 38.
7. Плотникова В.В. Методы последующей оценки стоимости деловой репутации и их влияние на консолидированную отчетность // Управленческий учет. 2010. № 6.
8. Савельева О.О. Социология рекламного воздействия: автореф. ...дис. д-ра социол. наук. М., 2006.
9. Сибирцева М.Б. Признание гудвилла и его отражение в бухгалтерском учете // Новое в бухгалтерском учете и отчетности. 2001. № 16.
10. Сметанин А.М. Интеллектуальный капитал и гудвилл как движущие силы экономического роста // Экономический журнал. 2004. № 8.
