CC BY
80
ТВОРЧЕСКИМ ПОРЯДОК
НАТАЛЬЯ ДЕНИСОВА
Старые промзоны в европейских городах нередко доживают свой век в виде арт-кластеров, которые становятся местом сосредоточения галерей, творческих мастерских, выставочных пространств и офисов для представителей креативного класса. Арт-кластеры прижились и в России, но, как любой формат, в котором слишком многое зависит от атмосферы, они трудно тиражируемы. Зато если девелоперу удается создать воистину «модное» место, такие проекты становятся очень успешными с коммерческой точки зрения — и вполне могут дать фору традиционным бизнес-центрам.
Креативный кластер отличается от обычной коммерческой площади, как велосипед от автомобиля: вроде бы тоже средство передвижения, но куда более свободное, человечное. Так считает владелец дизайн-завода «Флакон» (Москва) Николай Матушевский. На подобном «велосипеде» не то что ездить приятно, но и деньги заработать можно. Не случайно Саймон Эванс, куратор программы ЮНЕСКО Creative Cities, подразумевает под арт-кластером сообщество творчески ориентированных предпринимателей, которые взаимодействуют на замкнутой территории.
«Любой креативный кластер начинается как попытка богемы заработать на творческом потенциале, — соглашается Ольга Грачева, директор по развитию группы компаний «Спектрум». — При грамотном менеджменте арт-бизнес может стать прибыльным. Кстати, этот формат — из тех немногих, которые не понесли заметного ущерба в кризис 2008-2009 годов».
Скучным клеркам в серых костюмах в арт-кластерах делать нечего. Сюда приходит особая публика, которую в последнее время стали называть «креаклами» (от «креативный класс»): хипстеры, фотографы, дизайнеры, художники, музыканты, журналисты, продюсеры. И находят единомышленников, поскольку арендаторы креативных территорий — люди соответствующих профессий.
Четких границ между работой и отдыхом в арт-кластере нет. Коворкинги соседствуют с выставочными зонами, творческие
мастерские — с аудиториями для лекций, библиотеки — с хостелами, переговорные — с кинотеатрами, шоу-румы — с интернет-кафе. Интерьеры офисов далеки от традиционных: здесь практически домашняя обстановка, порой есть кухня, даже спальное место, душ.
ЗАВОД ДЛЯ БОГЕМЫ
История развития арт-кластеров началась еще в XIX веке. Предтечей формата можно считать Монмартр и Латинский квартал в Париже, где традиционно селилась творческая интеллигенция и учащаяся молодежь. Впрочем, в чистом виде формат стал тиражироваться лишь в двадцатом столетии. Сценарий был примерно один: для креативного переформатирования выбиралась депрессивная промзона, которая привлекала богему не только низкой стоимостью аренды, но и обширными помещениями с высокими потолками и огромными окнами, хорошо подходившими для нетривиальных планировок.
По словам Ирины Могилатовой, управляющего партнера агентства недвижимости TWEED, сегодня арт-кластеры представлены практически во всех столицах мира. Например, достопримечательность Берлина — Институт современного искусства Kunst-Werke, расположенный в здании бывшего маргаринового завода. В этом арт-кластере функционируют офисы, галереи, книжные магазины, библиотеки, кафе, выставочные площадки. Аналог в Стокгольме — проект Färgfabriken
ГТК
т
(«Фабрика цвета») — известен театром и выставочными пространствами. В нью-йоркский арт-кластер Dumbo богема приходит на фестивали и выставки.
В Россию формат пришел лишь в 2000-е годы. В числе первых — московский кластер Artplay, образованный на месте бывшего Приборостроительного завода «Манометр». Проект имеет ярко выраженную дизайнерскую «огранку»: здесь сосредоточено более трехсот архитектурных мастерских, дизайн-бюро, магазинов мебели, света, отделочных материалов и пр. «Artplay появился далеко не в самом престижном и довольно депрессивном районе Лефортово, о чем свидетельствует индустриальная, тюремная (Лефортовская тюрьма) и военная (Красные казармы) история, — замечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — Однако проект полностью изменил мен-тальность района. Теперь в Лефортове обитают хипстеры, художники, галеристы, ученики и преподаватели Британской высшей школы дизайна».
Другой ярчайший пример московского арт-кластера — Центр современного искусства «Винзавод» (бывший Комбинат виноградных вин), в цехах и ангарах которого разместились галереи, магазины, шоу-румы. Знаковым считается и творческий кластер «Красный Октябрь», реализованный на базе старейшей шоколадной фабрики (ее цеха были выведены из центра Москвы в 2007 году). Помимо шоу-румов, галерей, баров и клубов, здесь функционирует Центр новых
И
ш
1 • 1 •;
С г
технологий и технологического предпринимательства Digital October, который поддерживает стартап-компании и служит площадкой для проведения пресс-конференций, семинаров, мастер-классов, форумов. Впрочем, со временем судьба этого кластера может измениться: в прессе не раз анонсировались планы по созданию на этой территории элитного квартала.
Идея творческого переосмысления промзон проникла и в Северную столицу. К наиболее популярным арт-кластерам
Санкт-Петербурга относятся проекты «Архитектор» (бывший особняк Штакеншнайдера), «Ткачи» (ткацкая фабрика), «Лофт Проект Этажи» (хлебозавод), «Артмуза» (музыкальный завод).
ХИПСТЕР ИЗ «ФЛАКОНА»
Яркий пример того, как из депрессивной промзоны сделать «конфетку», — дизайн-завод «Флакон», реализованный на базе бывшего Хрустального завода им. Калинина. Идея создать такой проект пришла в голову Николаю Матушевскому еще до кризиса 2008 года: «Проезжая мимо, я увидел, что завод заброшен, людей в нем нет, ворота заколочены. Мне понравилась территория, захотелось сделать эту площадку живой. Мы выдвинули предложение собственникам; в то время это были французы, которые пытались наладить выпуск флаконов для духов — историческое производство, начатое здесь еще до революции. Пошел долгий процесс выкупа. В ходе оформления сделки выяснилось: предприятие обанкротилось, а основная недвижимость выставлена на продажу судебным приставом».
В первоначальные планы бизнесмена входил полный редевелопмент территории и строительство современного делового центра. Была разработана концепция, которая оценивалась примерно в $50 млн. Но наступил кризис, и она отправилась в мусорный ящик. «В это время уже имелся успешный пример «Винзавода», владельца которого я хорошо знал, и поскольку эта концепция мне самому была близка по духу, мы решили делать творческий кластер», — вспоминает Матушевский.
Креативное переосмысление завода началось в 2009 году. Были приведены в порядок все общие зоны, созданы инфраструктурные объекты. Помещения передали арендаторам, которые сделали дизайн по своим собственным проектам. В итоге каждое пространство получилось уникальным, а слоганом арт-кластера стал призыв «Творите что хотите!».
За пять лет заброшенная промзона превратилась в знаковое место на культурной карте города. Сегодня на «Флаконе» есть все сегменты коммерческой недвижимости: офисы, шоу-румы, галереи, кафе, рестораны, два коворкинга. Каждый месяц здесь проходят десятки мероприятий — от фестивалей, посвященных культуре разных стран и городов, до субботников и альтернативных дней города.
Вложения в проект составили $10 млн. По расчетам, срок его окупаемости составит восемь-девять лет. Основная статья доходов — долгосрочная аренда, а также краткосрочная аренда event-площадок. По ходу дела возник вопрос: к какому традиционному сегменту — А, В или С — отнести объект недвижимости такого класса? Маркетологи «Флакона» и тут нашли креативный выход, придумав «альтернативную» категорию — «F-класс», в которой и позиционируют проект.
ПРОСТЫЕ ВЕЩИ
«Для арт-кластера подходит крупная территория площадью от 10 тыс. кв. метров с комплексом зданий, — делится опытом Николай Матушевский. — Это может быть памятник архитектуры, бывший производственный комплекс или любое другое помещение с историей. Площадка должна находиться в черте города, вблизи транспортных потоков, иметь удобный подъезд».
На самом деле создание арт-кластеров на территории бывших промзон — куда более выигрышная история, чем новое строительство. Как уверяют эксперты ГК «Спектрум», инвестиции в проект на начальной стадии будут минимальны и заключаются лишь в легкой отделке помещений с целью приспособления их под нужды арендаторов. Чаще всего эта отделка ими же и будет выполнена.
«Обычно для перепрофилирования здания под площадку креативного назначения полная реконструкция всех строений не производится, — говорит Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE. — Это скорее внешняя реконструкция, позволяющая добиться того, чтобы все строения комплекса отвечали единой креативной концепции».
В зависимости от особенностей объекта вопросы замены инженерных систем можно решить за пять-десять лет развития кластера, отделку помещений выполнить в течение одного-пяти лет с момента запуска, благоустроить территорию — примерно за то же время. При этом фасады зданий часто остаются без изменений или подвергаются незначительным, чисто косметическим улучшениям.
Однако на сверхприбыли девелоперу, взявшемуся за проект арт-кластера, рассчитывать не стоит: богема не склонна переплачивать, ставки могут быть даже ниже, чем в классе В. «Для арендаторов офисов и торговых помещений такой проект более выгоден, поскольку цены на помещения в промзонах гораздо ниже, чем в обычных бизнес- и торговых центрах», — подтверждает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Как рассказали «Бизнес-журналу» в S.A. Ricci, в центральных районах Москвы стоимость аренды таких помещений составляет 15-17 тыс. рублей за кв. метр в год с учетом эксплуатационных расходов и отделки (без НДС). Встречаются и более дорогие предложения — 20-22 тыс. рублей — под отделку.
Есть и другие «подводные камни». «Если арт-кластер создан в промзоне, история которой началась в XIX веке и охватывает период до сталинской эпохи, возможны сюрпризы в виде плохого, а иногда и катастрофического состояния конструкций, необходимости ремонта фасадов и ограничений по вносимым изменениям, связанным с охраной памятников и объектов культурного наследия, — говорит Ольга Грачева («Спектрум»). — И вот это уже очень серьезно. Потому что даже капитальный ремонт предполагает внесение коррек-
КЛАВДИЯ ЧИСТОВА
РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА ИССЛЕДОВАНИЙ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ CBRE
Резидентами творческих кластеров становятся ИТ-стартапы, дизайнеры, рекламные агентства, медиа-студии. В большинстве случаев офисы в арт-кварталах предлагаются в аренду небольшими блоками от 20 кв. м. Арендаторы могут меняться довольно часто в зависимости от проводимых мероприятий и выставок. Площади должны быть максимально гибкими, чтобы при необходимости можно было создавать в арт-кластере любое пространство.
тивов в первоначальные технические характеристики здании, а реконструкция — это глубокое изменение параметров, включая элементы, являющиеся охраняемыми».
БЛИЖЕ К НАРОДУ
По мнению Алексея Богданова, партнера, члена совета директоров S.A. Ricci, из-за большого количества неиспользуемых промзон арт-кластеры имеют большой потенциал для развития в городах России. И они там уже есть. Например, во Владивостоке, на территории проекта «Заря» (бывшая швейная фабрика), располагается множество галерей, ресторанов, баров и клубов. А в Екатеринбурге, в здании бывшей типографии «Уральский рабочий», функционирует «Дом Печати», где проходят лекции, кинопоказы, музыкальные вечера и пр.
Местом прописки для новых арт-кластеров вполне могут стать многие туристические центры России. «Прежде всего
ТВОРЧЕСКОЕ ПРОСТРАНСТВО KUNST-WERKE (БЕРЛИН)
речь идет о Золотом кольце и Поволжье, — говорит Ольга Грачева («Спектрум»). — В связи с этим вспоминается Ростов Великий с пустым Кремлем, вокруг которого расположены развалины зданий XIX века, а среди них — дома художников с дизайнерскими заборами и вывесками. Но пока это лишь частная инициатива; арт-пространство в этой зоне не сформировано».
Кстати, площадками в регионах уже заинтересовались столичные бизнесмены. Как рассказал Николай Матушевский, он получил больше десятка предложений от собственников похожих объектов из разных городов страны, которые хотели бы сделать у себя «второй «Флакон». Речь в первую очередь идет о миллионниках, где есть творческие сообщества, однако нет креативных пространств. «Регионы мне кажутся даже более привлекательными, чем Москва: там больше возможностей, есть куда двигаться и где развернуться», — уверяет бизнесмен.
МНЕНИЕ НАУЧНОГО РЕДАКТОРА
АНАСТАСИЯ ТЮРИНА
директор Инновационного центра НИУВШЭ >
Главный фактор успеха арт-кластера — способность команды проекта создать творческую атмосферу на площадке. Именно команда формирует тот самый «гений места», который начинает притягивать «правильных» людей. Именно благодаря талантам и «инвестициям души» организаторов заброшенные объекты промзон оживают, обрастают новыми связями и становятся площадками для сотворчества. Еще одна составляющая успешного кластера — комплиментарный подбор резидентов. Важно не просто обеспе-
чить заполняемость площадей арендаторами, а создать и затем постоянно расширять синергетический эффект от их сотрудничества друг с другом. Один из последних мировых трендов, который отмечается уже и в России, это запуск акселерационных программ для предпринимателей творческих индустрий. Большинство таких проектов имеют ярко выраженную социальную направленность, поскольку создают большое количество новых рабочих мест и обеспечивают самозанятость тысячам творческих людей. Причем участники этих творческих бизнес-мастерских отличаются от того, что принято называть «богемой». Скорее это творческие союзы предпринимателей, которые работают на одинаковые сегменты потребителей, при этом не являясь конкурентами друг другу. И, как показывает практика, такие бизнес-объединения (раньше их обозначали словом «артель») достигают значительно более высоких и устойчивых финансовых результатов.
