CC BY
17
УДК 711+322.74
М.М. ГАБРЕЛЬ,
д.т.н., професор, Навчально-науковий 1нститут п1дприемництва та перспективних технологй
Нацюнального унверситету «Льввська пол'пехн'жа»,
Й.Я. ХРОМ'ЯК,
к.т.н., Навчально-науковий 1нститут п\дприемництва та перспективних технологм
Нацюнального унверситету «Льввська пол'пехн'жа»,
Н.М. ЛИСЯК,
к.е.н., Навчально-науковий 1нститут п\дприемництва та перспективних технологм
Нацюнального унверситету «Льввська пол'пехн'жа»
Цша земл1 й нерухомост як ¡нтегральний чинник ново! методологи регулювання явищ субурбашзацп
У статл досл'щжено напрями розвитку нового будв-ництва у прим'юькм зонi Львова з видленням територй, преференцмних для нвесторв. Видлено чинники, що сприяють або гальмують процес розширення мст, обгрунтовано модель багатовимiрного простору, яка дозволяв системно представити вщносини великих мст з оточенням через систему оцнки.
Ключов! слова: оцнка земель i нерухомосл, мiсто, субурбан'\зац\я, земельна рента, iнвестори, модель бага-товимiрного простору.
В статье исследованы направления развития нового строительства в пригородной зоне Львова с выделением территорий, преференциальных для инвесторов. Выделены факторы, способствующие или тормозящие процесс расширения городов, обоснована модель многомерного пространства, которая позволяет системно представить отношения крупных городов с окружением через систему оценки.
Ключевые слова: оценка земель и недвижимости, город, субурбанизация, земельная рента, модель многомерного пространства, инвесторы.
In the article investigational directions of development of new building in the suburban zone of Lviv with the selection of territories for investors, factors that promote or brake the process of expansion of cities are distinguished, the model of multidimensional space, that allows system to present the relationships of metropolises with surroundings through the system of estimation, is reasonable.
Постановка проблеми. Оточення великих MicT пщлягае nocTii/iHii/i субурбаызаци - як плановому, так i стихмному розвитку житлового й Ышого видiв будiвництва. Такий процес називають субурбаыза^ею, або urban spraul (розливом мют). Процеси субурбаызацп великих мют УкраУни набира-ють щораз бтьшо'У динамки, поглиблюеться Ухня неконтро-льованють. Робляться спроби урегулювати явища субурба-ызаци, зокрема шляхом розроблення мicтoбудiвнoí доку-ментацп просторовоУ оргаызаци та розвитку забудови в примюьких зонах у комплекс з оновленням Ухых генераль-них плаыв. Зростае iнтереc учених рiзних предметних сфер до феУ проблематики - економю^в, урбанicтiв, геoграфiв. Дoцiльнo, зокрема, видтити працi Ш. Iбатуллiна, В. ^мохЫа, М. Дьoмiна, Л. Шевчук.
© М.М. ГАБРЕЛЬ, Й.Я. ХРОМ'ЯК, Н.М. ЛИСЯК, 2014
Формування ринкових вщносин в УкраТн1 № 1 (152)/2014 1 73
Разом ¡з тим вщсутьлй цтюний методолопчний ¡нструмен-тарм регулювання процeс¡в субурбан¡зац¡í з урахуванням нових соц¡ально-економ¡чних умов Украíни. Авторами ви-словлена г¡потеза, що вщповщна методолопя мае базува-тися на анал^ ринку та сп¡вставленн¡ вартост земл¡ й неру-хомост¡ в мют та р¡зних д¡лянках примюько''' зони.
Метою статт! е розробка методолопчного ¡нструмента-р¡ю досл¡дження та регулювання явищ субурбаызаци з до-помогою анал¡зу ц¡н трансакц¡й нерухомост й земл¡ в м¡ст¡ та на примюьких територ¡ях та ¿х сп¡вв¡днесення з просторо-вими характеристиками.
Bир¡шувалися завдання:
- з'ясувати чинники, як¡ сприяють розвитку будюництва у прим¡ськ¡й зон великих м¡ст та ¿х характер (плановий чи са-мов¡льний);
- встановити роль цЫи земл¡ в розвитку будюництва у прим¡ськ¡й зон (на приклад¡ Львова);
- обгрунтувати методику регулювання процесу субурбанЬ зацп.
Меж1 досл!дження. Tеритор¡альн¡ меж¡ охоплюють терито-р¡ю Великого Львова - оточення мюта на в¡дстан¡ 3-5 км вщ ¡снуючо' меж¡; сюди належать в основному Пустомитвський, а також Жовювський ¡ Городоцький адмУстративы райони. Часов¡ меж¡ охоплюють 1990-2010 роки, що пов'язано з можливютю отримати ¡нформацю Детальн¡ший анал¡з здмснено п¡сля пер¡оду 2000 року, вщколи вс¡ с¡льськ¡ ради та служби земельних ресурса мають ¡нформац¡ю (ведуть реестр) трансакцм та ц¡н на землю у сво'х адм¡н¡стративних межах в електронному виглядк
Методи досл\дження. Зб^ ¡нформацп. Дан¡ про цЫи тран-сакц¡й земл¡ й нерухомост отриман¡ з обласного управл¡ння статистики та обласного управлЫня земельних ресурса. ЗЬ брано також в¡домост¡ щодо незабудованих дтянок, а також трансакфй з нерухом¡стю у прим¡ськ¡й зон й у Львов¡, з яких видтена «земельна складова».
В\дб1р / актуал1зац1я з\браних даних. З¡брано та опрацьо-вано понад 3 тис. цЫ трансакц¡й ¡ дозвол¡в на будвництво на територп Львова та примюьких с¡льрад; вид¡лено трансак-фйн ц¡ни на землю з визначенням ¿х зм¡нення. Використо-вувалися цЫи на земельн¡ д¡лянки у Львову частина з яких була опублкована в матер¡алах конкурс¡в ¡ торпв. Серед даних про дозволи на забудову вщкинуто об'екти, що розта-шовувалися у сформован¡й забудов¡ поселень прим¡ськоí зони та не обумовлювали територвльного зростання.
Анал¡з вщбувався методом пор¡внянь ¡ зводився до виз-начення сп¡вв¡дношень ц¡ни земл¡ з урахуванням просторо-вих характеристик: комункацмно''' доступност¡, близькост¡ атракц¡йних територм, ¡нженерного оснащення тощо. Виз-начення вагового коефщента складових ц¡ноутворення на примюьких землях, а також встановлення залежностей мж ними виступатиме основою для окреслення системи показ-ниюв ¡ методики регулювання процес¡в субурбаызацп. Це дозволить обгрунтувати територп для забудови, тобто роз-
винути регульований пщхщ до субурбанвацп, на вщмЫу в¡д стих¡йного «розливу м¡ст».
Уточнення категорально-понятмного апарату. Субурба-н¡зац¡я - процес децентрал^ацп в м¡ському регюы, що по-лягае в перемщенн населення, господарсько' д¡яльност¡ та ¡нвестифй з центрального м¡ста до примюько''' зони.
Розлив мют - одна з форм субурбаызаци, яка проявляемся через розповзання забудови послуг ¡ м¡сць прац¡, не поед-наних функц¡ональною мережею дор¡г, а мешканц таких те-ритор¡й стають сильно залежними вщ власного автомобтя в перем¡щенн¡. З одного боку, це вираз пошуку кращих умов проживання мюько''' сп¡льноти, а з ¡ншого - п¡двищення витрат функцюнування м¡ст ¡ нових утворень супроводжуеться зро-станням еколог¡чних небезпек, зокрема для територм, як¡ мають пщлягати охорон¡ природних елемент¡в. Процес мае стиханий характер, погано пщдаеться регулюванню.
Земельна рента - прибуток (дох¡д), який отримуе власник земл^ використовуючи и для продущйно''' ц¡л¡. Величина рен-ти при постный пропозици залежить в¡д попиту на землю.
Виклад основного матер!алу
1. Загальна характеристика Львова та трансакцмних процесс у його примюьюй зонк M¡сто Льв¡в - найбтьше мЬ сто на теренах захщних областей Укра'ни, центр моноцен-трично' агломераци. Обласний центр. Чисельн¡сть населення мюта станом на 01.01.2012 становила 758,1 тис. оаб (40% населення Льввсько''' област¡). Площа територп м¡ста
- 11741,9 га [6].
Примюька зона Львова, прийнята для анал^у, охоплюе те-ритор¡ю стьських рад, що безпосередньо межують з мютом: м. Дубляни, села Малехв, Муроване, Сороки Льв¡вськ¡, Кам'яно-пть, Лисинич¡, П¡дб¡рц¡, Бережани, Волиця, Соснвка, Пас¡ки Зубрицьк¡, Гор¡шн¡й, Зубра, Солонка, Соктьники, Скнил¡в, Ла-па'вка, Холодновщка, Зимна Вода, Рясна-Руська, П¡дрясне, Б^ки, Збиранка. Означен¡ територп розм¡щен¡ в межах 10 км поясу примюько''' зони Львова. Загальна площа примкько''' зони становить 274,7 кв. км, чисельнкть населення - 84,6 тис. оаб. Структуру земель становлять стьськогосподарсью земл¡
- 75% (орн - 47%), л¡си - 11,5%, забудован¡ - 11% [2-3].
Просторова структура примюько''' зони складна й характеризуемся р¡зноман¡тн¡стю природно-ландшафтних умов, щтьност населення, концентраци виробництва, ¡нженерно' ¡ транспортно' ¡нфраструктур, динам¡чн¡стю економнних ¡ со-ц¡альних процес¡в. Так, примюьюй зон¡ Львова пор¡вняно з те-ритор¡eю Льввсько''' област¡ притаманн п¡двищена частка забудови стьсько''' м¡сцевост¡, вища щ¡льн¡сть населення, наяв-н¡сть «другого житла» льв¡в'ян, зосередження в и межах понад двох третин маятникових мгрантв, розм¡щення ¡нфраструк-турних функц¡й, ор¡eнтованих на потреби мюта-центру [1-3].
Упродовж останн¡х двадцяти роюв спостер¡гаeться тен-денц¡я посилення урбанвацп примюько''' зони, що знаходить свое вщображення в показниках частки забудованих земель та частки земель промислового й комерцмного вико-ристання (рис. 1, 2).
Видтяються три типи територм, як р1зняться Mix собою pißHGM aктивностi процеав yp6aHi3aöii:
I тип - територи i поселення, якi мають високий piBeHb активное^ процеав ypбaнiзaцií та охоплюють ciльcькi ради, poзтaшoвaнi вщ MiCTa Львoвa в paдiyci до 10 км, безпосе-редньо межують i3 мicтoм; виpiзняютьcя нaйвищoю ктью-стю ypбaнiзoвaних теpитopiй у зaгaльнiй crpy^ypi викори-cтaних земель - близько 30% вщ плoщi вiдпoвiдних стьсь-ких paд. Пoвlязaнo це з фaктoм, що тaкi теpитopií poзтaшo-вaнi близько до мicтa, мaють нaйбiльшy кiлькicть мешкaнцiв, якi пpoживaють тут пocтiйнo, зoкpемa i тих, хто пеpеíхaв зi Львoвa - велига чacткa ¿х пocелилacя тут пюля 1990 року.
II тип - iз cеpеднiм piвнем aктивнocтi пpoцеciв ypбaнiзaцií. Чacткa зaбyдoвaних земель - до 10% зaгaльнoí площк Xapa^ терним е викopиcтaння земель для тoвapнoгo стьськогоспо-дapcькoгo виpoбництвa, пiдcoбнoгo гocпoдapcтвa, селянсько-го фермерського гocпoдapcтвa у бiльш вщ^лених альських paдaх, якi знaхoдятьcя нa вщсгаы до 15 км вiд Львoвa.
III тип - з низьким piвнем aктивнocтi пpoцеciв ypбaнiзaцií, що зумовлено знaчнoю вд^лен^™ вiд мicтa (до 20 км) тa низьким нaпливoм мiгpaнтiв зi Львoвa. Для цих теpитopiй хapaктеp-ним е високий piвень зaлicненocтi, знaчний вiдcoтoк альсько-гocпoдapcьких yгiдь, нижчa щiльнicть нacелення. Житлoвa зa-бyдoвa пеpевaжae лише в мicтaх, нaпpиклaд Жoвквa, Городок, смт lвaнo-Фpaнкoве, Щирець, Великий Любiнь.
Cyбypбaнiзaцiя зумовлюе структуры змЫи пpимicьких те-pитopiй у нaпpямi yщiльнення зaбyдoви, впливae нa змiнення у земельних вiднocинaх i cпocoбi життя мешкaнцiв. Головною
рушмною силою (чинником) цього процесу е люди, кoтpi хо-чуть змЫити свое мicце пpoживaння, a тaкoж суб'екти еконо-мiчнoí дiяльнocтi, як нaмaгaютьcя викopиcтoвyвaти для роз-мщення сво1'х oбleктiв cпpиятливi умови примюько'!' зони з огляду нa можливу економю витpaт. Функци, якi тpaдицiйнo викoнyвaли пpимicькi територи, поступово витюняються жит-ловими, що не ттьки спричиняе aктивiзaцiю цього процесу, a й визнaчae нaпpямoк пoдaльшoгo розвитку мicтa. У резуль-тaтi ypбaнiзaцií пpимicьких теpитopiй принципово змiнюeтьcя 1хня роль у cиcтемi розселення. Taкий процес мae як позитивы, тaк негaтивнi нacлiдки. Позитивним, нa нaшy думку, е те, що мешган^ мicтa oтpимaли змогу caмi виpiшyвaти пи-тaння пoкpaщення житлових умов шляхом кyпiвлi-пpoдaжy oбleктiв нерухомосл (будинок, земельнa дiлянкa). Як нега-тивне явище cлiд вiдзнaчити хaoтичнicть i неcиcтемнicть ур-бaнiзaцiйних процеав нa пpимicьких теpитopiях.
Cпocтеpiгaeтьcя нapocтaючий кoнфлiкт мiж ypбaнiзaцiй-ними пpoцеcaми, що вiдбyвaютьcя в пpocтopi прилеглих до мicтa теpитopiй, i мaйбyтнiми пoтpебaми caмoгo мicтa Льво-вa як зacoбy виpiшення cвoíх проблем, a тaкoж можливостя-ми iнфpacтpyктypнoгo oблaштyвaння теpитopiй. Taким чином, оцЫюючи процес cyбypбaнiзaцií в примюьюй зoнi Ль-вoвa, мoжнa зaзнaчити пoгaнo pегyльoвaний хapaктеp розвитку мicтa й оточення.
Aнaлiз просторових хapaктеpиcтик ринку земель у мю^ тa пpимicькiй зoнi, цiн нa землю у пpимicькiй зoнi пoкaзaв ви-соку зaлежнicть цiн зa вcieю cyкyпнicтю земельних дiлянoк вщ 1хнього poзтaшyвaння вiднocнo мicькoí межк Haйбiльший
12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00
Забудован1 земл1
Житлова
0,80
12
26
30
Рисунок 1. Змша структури забудови прим1ськоТ зони в1дносно вщдал1 в1д MicTa [2, 3]
%
1,2 -1,0 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 -
0,2
Гг
0,2 0.1
Земл1 промисловосл
Земл1 комерц1йного використання
12
26
30
Рисунок 2. Змша частки земель промисловосп та комeрцiйного використання вщносно вiддaлi Biä MicTa [2, 3]
Рисунок 3. Динамка змши ринковоТ вартост земельних дшянок у примюькш зон Львова станом на 01.11.2013
* Розрахунки авторов за даними нформацмних джерел [6].
вплив мюта на ц^и земельних дтянок виявляеться в межах 10-15 км зони, а дал¡ вЫ спадае (рис. 3).
Фактор близькост до м¡ста зумовлюе також варвцю ц¡н (чим дал¡ в¡д мюта, тим менша ''х вар¡ац¡я) ¡ впливае на к¡льк¡сть пропозиц¡й ¡ трансакц¡й ¡з землею (з¡ збтьшенням в¡ддал¡ до м¡ста зменшуеться ''хня к¡льк¡сть). Hайб¡льш запитуваними е дтянки в рад¡ус¡ 5-10 км вщ меж¡ м¡ста: Брюхович¡, Б¡рки, Со-к¡льники, Солонка, Зимна Вода, Рудно, Конопниця, Винники.
Аналв трансакц¡йних процесс ¡з землею та нерухом¡стю вказуе на в¡дсутн¡сть об'ективно'' оц¡нки земель примюько'' зони. Тут не придать методи, як¡ використовуються для оцЫки земл¡ й нерухомост¡ в мктах, водночас ¡ оц¡нка земель як стьськогосподарських уг¡дь також необ'ективна. Причини зо-середжен¡ у спрощенн методик та недостатнього врахування просторових характеристик мюта-центру ¡ його оточення.
2. Характеристика ¡снуючих методик оцЫки земл¡ та неру-хомост¡. Залежно вщ призначення в Укра'У ¡снуе два види методик оц¡нки земл¡ й нерухомост¡:
1. Нормативна грошова оц1нка - використовуеться для визначення розмр земельного податку, величини орендно'' плати, в¡дшкодування втрат с¡льськогосподарського ¡ люо-господарського виробництва, економ¡чного стимулювання рацюнального використання та охорони земель.
2. Експертна грошова оцнка застосовуеться для встано-влення ц¡ни продажу земельно' дтянки; стартово'' ц¡ни продажу дтянки на конкурентних засадах.
Розглянемо детальнее ¡снуюч¡ методики [5]. Нормативна грошова оцЫка земель стьськогосподарського призначення визначаеться як добуток рнного рентного доходу за еко-ном¡чною оц¡нкою по виробництву зернових культур, цЫи на зерно й термЫу його кап¡тал¡зац¡í за формулою:
Г = Рзд11хЦхТк, (1)
де Г - нормативна грошова оцЫка гектара с/г земель (у гривнях); Рздн - загальний рентний дохщ на орних землях, землях пщ багаторнними насадженнями, природними сЫо-жатями й пасовищами по Укра'ы (у центнерах); Ц - цЫа
центнера зерна (у гривнях); Тк - термЫ катталваци рентного доходу (в роках), який встановлюеться на р¡вн¡ 33 роюв.
Рентний дох¡д ¡з земель стьськогосподарського призначення визначаеться за економнною оцЫкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:
,
(2)
де Рдн - диференцвльний рентний дохщ з гектара орних земель (у центнерах); У - урожайнють зернових з гектара (у центнерах); Ц - цЫа реал^ацп центнера зерна; З - виробни-ч¡ затрати на гектар; Кнр - коефщент норми рентабельность Нормативна грошова оцЫка окремо'' земельно' стьсько-господарсько'' д¡лянки, що перебувае у власност¡ чи кори-стуванн юридичних та ф¡зичних ос¡б, визначаеться за формулою:
Гх5
Г =-
(3)
де Гагр - нормативна грошова оцЫка агровиробничо'' гру-пи гранив (у гривнях); Багр - бал бонггету агровиробничо'' групи Грунтв; Б - бал бон¡тету гектара вщповщних уг¡дь по с¡льськогосподарському пщприемству; Г - нормативна грошова оцЫка гектара в¡дпов¡дних уг¡дь по стьськогосподар-ському п¡дприeмству (у гривнях).
Нормативна грошова оцЫка земель населених пункта передбачае встановлення вартост¡ земельних дтянок ¡ включае так¡ фактори, як мюцезнаходження, еколог¡чна як¡сть, рюень ¡нженерно-¡нфраструктурного забезпечення, соц¡ально-м¡стобуд¡вна приваблив¡сть середовища тощо. Визначаеться за формулою:
,, В х 1/
Ци =--Х^Х?
тт ф м
Нк
(4)
де Цн - нормативна грошова оцЫка квадратного метра земельно' дтянки (у гривнях); В - витрати на освоення та облаштування територп в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капггалваци (3%); Кф - коефщент, що характеризуе функцюнальне використання земельно' дтянки (пщ житлову та громадську забу-
дову, для промисловост!, транспорту тощо); Км - коеф!ц!ент, який характеризуе м!сцерозташування земельно! д!лянки.
Експертна грошова оц/нка земельно! дтянки зд!йснюеть-ся на основ! методичних п!дход!в: витратного, дох!дного, по-р!вняльного. Витратний [майновий] п!дх!д передбачае врах-ування витрат на спорудження об'ект!в нерухомого майна на земельн!й д!лянц!. Стосовно земельно! д!лянки витрати на земельн! пол!пшення розглядаються як зм!на як!сних характеристик д!лянки внасл!док розташування в И' межах будин-к!в, буд!вель, споруд, об'ект!в ¡нженерно! ¡нфраструктури, мел!оративних систем, багатор!чних насаджень, л!сово! та ¡ншо! рослинност!, а також господарсько! д!яльност! або проведення роб!т (зм!на рельефу, пол!пшення Грунт!в тощо). Варт!сть об'екта нерухомост! в!дпов!дно до цього методичного п!дходу визначаеться за формулою:
Це=Ц0-В0С, (5)
де Цв - варт!сть земельно! д!лянки, визначена шляхом урахування витрат на земельн! пол!пшення (у гривнях); Цо -оч!куваний дох!д в!д продажу пол!пшено! земельно! д!лянки чи кап!тал!зований чистий операц!йний або рентний дох!д в!д и використання (у гривнях); Вос - витрати на земельн! по-л!пшення (у гривнях).
Оц!нка дох/дним п/дходом базуеться на кап!тал!заци дохо-д!в виходячи з принципу залежност! тепер!шньо! вартост! нерухомост! в!д вартост! вс!х майбутн!х доход!в, як! вона мо-же принести. При цьому використовують два р!зновиди до-х!дного п!дходу: метод прямо! кап!тал!заци та метод дискон-тування грошових поток!в. Метод прямо1 кап/тал/зац/1 доходу застосовуеться для випадк!в прогнозування пост!йного за величиною й р!вного за пер!одами чистого операц!йного доходу (грошового потоку), одержання якого не обмежене в час!. Варт!сть нерухомост! розраховують за формулою:
д
в=-
ск
(6)
де Вн - варт!сть нерухомост!; Д - середньор!чний дох!д в!д експлуатацп нерухомост!; СК - ставка кап!тал!заци (коеф!ц!-ент, що вщображае взаемозв'язок прогнозованого чистого операц!йного доходу ! вартост! об'екта).
Джерелом доходу (Д) в!д експлуатац!!, як правило, е орендна плата за ставками, як! встановлюються у вигляд! м!сячно! плати за 1 кв. м нерухомост!. Для земельних д!ля-нок с!льськогосподарського призначення середньор!чний дох!д (Д) - це добуток нормального (типового) урожаю с!льськогосподарських культур ! ц!н його реал!заци на ринку.
Метод непрямо1 кап/тал/зац/1 (дисконтування грошових поток!в) використовуеться для випадк!в прогнозування нео-днакових за величиною, нестаб!льних за пер!одами прогнозування (грошових поток!в), а також коли отримання чистих операц!йних доход!в обмежене в час!.
„ гп, гп.
гп.
(7)
де ГПЬ ГП2, ... ГП1 - чист! грошов! потоки в!д використання об'екта в 1, 2 ... роки; г - ставка дисконту; Р - реверс!я,
терм!нальна або тепер!шня варт!сть об'екта у п!сляпрогноз-ний пер!од.
Пор/вняльний п/дх/д базуеться на даних про угоди куп!в-л!-продажу об'ект!в, аналог!чних оц!нюваному. Формула визначення вартост! земл! та нерухомост! зг!дно з цим п!д-ходом мае вигляд:
В„=Ц{±К{1 (8)
де Ц - ц!на продажу /-го пор!внюваного об'екта; К/ - величина коригувань ц!ни продажу /-го пор!внюваного об'екта.
Вид!ляють так! основн! елементи пор!вняння: права влас-ност! на оц!нюваний об'ект; умови продажу, м!сце розташу-вання; характеристики ф!зичн! характеристики; економ!чн! -умови й строки оренди; функц!ональн! тощо. Проведений анал!з методик оц!нки земель ! нерухомост! дозволив сфор-мувати сукупн!сть показник!в, що впливають на варт!сть зе-мл! та нерухомост! (як с!льськогосподарських уг!дь, так ! земель населених пункт!в).
Розглядаючи прим!ську зону великого м!ста та процеси !з землею й нерухом!стю, зосередимося на взаемозалежност! ц!ни на землю ! просторовими характеристиками м!ста й оточення. Вих!дною е теза, що земельна рента найурожай-н!ших земельних уг!дь нижче ренти земель прим!сько! зони, як! переосвоюються п!д нову функц!ю. А в!дпов!дно, тут д!ють !нш! складов!, як! визначають ц!ну земл! та нерухомост!. 1н-шою тезою вдосконалення методик служить вимога системного анал!зу просторових ситуац!й у м!ст! та на при-м!ських територ!ях, що дозволить встановити нову !ерарх!ю чинник!в впливу на варт!сть земл! й нерухомост! та об'ектив-но визначити вагов! коеф!ц!енти чинник!в для м!ст ! р!зних просторових ситуац!й.
3. Удосконалення методики грошово! оц!нки прим!ських земель для регулювання процес!в субурбан!заци. На сьо-годн! практично не сформована методолог!я регулювання процес!в розширення м!ст, яка б базувалася на законом!р-ностях сум!жного розгляду розвитку виробництва (д!яльно-ст!), природи (середовища) та людини ! дозволила б п!дви-щити обгрунтован!сть р!шень. Окрем! складов! таких характеристик врахован! в !снуючих методиках оц!нки земл! й не-рухомост! та наведен! нами в табл. 1, проте вони погано структурован! й розглядаються в!докремлено. Коригуюч! ко-еф!ц!енти не завжди об'ективно розкривають взаемоди м!ж характеристиками. Пропонуеться використати обгрунтова-ну одним з автор!в дано! статт! методику, яка базуеться на модел! багатовим!рност! простору [1].
Велике розмаУття завдань, а також чинник!в, як! варто врахувати при !х вир!шенн!, потребуе застосування р!зних метод!в ! методик. Принципового значення набувае розроб-ка прикладних методик узгодження просторових характеристик на ц!л!сн!й методолог!чн!й основ!. Для розробки системного методолог!чного регулювання процес!в субурбан!-заци, !х нормативного та !нформац!йного забезпечення пот-р!бно встановити певн! координати та меж! простору, в яких можна було б описати !снуюч! та передбачуван! ситуацп.
Таблиця 1. Показники впливу на вартють земл1 примюьких територш
Показник Значення показ-ника (норматив)
Яюст характеристики земельно! дтянки
Конф^урацт
Площа, м кВ
геолопчж параметри (експозиц1я та крутизна схилу, заболоченють, еродован1сть, р1вень ¡нженерно-мел1оративного облаштування, режим ^рунтових вод та паводюв), переважний напрямок пов¡тряних поток¡в
Склад земель га
Урожайнють, га/ц У
Стан фунтт (бон¡тет), бал Б
Р¡вень техногенного забруднення
Мюцерозташування Км
1) коеф¡ц¡eнти, що враховують м¡сцерозташування земельно' д¡лянки в¡дносно населеного пункту Км1
2) коефщюнти, як¡ враховують мюцерозташування земельно' дтянки в межах населеного пункту Км2
3) коефщюнти мюцеположення земельно' дтянки в межах економко-планувально' зони км3
Для експертно' оц¡нки коригуюч¡ коеф¡ц¡eнти, що враховують: особливост¡ мюця розташування (в¡дм¡н-ност¡ земельних дтянок, розмщених у р¡зних м¡крокл¡матичних зонах, масивах стьськогосподарських земель, транспортний фактор, доступнють до ринк¡в збуту продукци та мереж¡ агротехсерв¡су, демограф¡чна та соц^льно-економнна ситуац¡я, умови використання прилегло' територп тощо)
Правовий статус
Форма власнос^
Форма користування
Умови та обмеження щодо використання земельно' дтянки
Функцюнальне використання кф
Земл¡ комерцмного використання 2,5
Земл¡ промисловост¡, земл¡ досл¡дження та розробок 1,20
Земл¡ житлово' забудови 1,00
Земл¡ г¡рничо' промисловост¡ ¡ г¡рничих розробок 1,00
Земл¡ транспорту ¡ зв'язку 1,00
Земл¡ громадського призначення 0,70
Земл¡ техн¡чно' ¡нфраструктури 0,65
lнш¡ земл¡ 0,1-0,5
Земл¡ зм¡шаного використання розрахунково
Економ1чт показники
Витрати на освоення та облаштування територ¡', грн. на кв. м В
Витрати на земельж полтшення, грн. В
Ставка орендно' плати за землю, грн./кв. м
Ставка каптал^аци: % ставка банку Коефщюнт ризиюв (0-5) - л¡кв¡дн¡сть СК
цша реал¡зац¡' центнера зерна Ц
виробнич¡ затрати на гектар, грн. З
6 очевидним, що д¡яльн¡сть у простор¡ зор¡eнтована на-самперед на людину. Тобто певний наб^ ктьюсних ¡ як¡сних характеристик людського фактора мае бути присутым практично у кожый задач¡.
Tеритор¡альн¡ об'екти в¡дносяться, як правило, до класу функцюнальних систем. 1х функци спрямован на забезпе-чення певних матер^льних, культурних, духовних та ¡нших потреб населення. Це означае, що функцональна складова також повинна бути вщображена в умов¡ задач¡. Геометрич-н1 характеристики вщносяться до найважлив¡ших чинниюв просторово'' органвацп систем. Розм¡рн¡ даы, форми, кон-центрац¡я об'eкт¡в та ¡нол властивост¡, пов'язан¡ з масштабом, розташуванням, оточенням об'eкт¡в, мають враховува-тись у задачах творення та розвитку систем.
Життевий цикл територ¡альних систем, а також процеси, що вщбуваються в них ¡ в навколишньому середовищ¡, прот¡кають у час¡. Фактор часу може бути присушм в ¡сторичному аспект¡, тривалост¡ функц¡онування систем та у перспективк Отже, ча-совий аспект також виступае неодмЫною складовою теор¡й та практики мктобудування, зокрема проблем субурбанваци.
Кожна з перелнених вище п'яти складових (людина, функцт, умови, геометр¡я ¡ час) мютить певну множину кть-юсних ¡ як¡сних характеристик. Таким чином, сформульова-но висновок у вигляд¡ положення: д¡яльн¡сть реал¡зуeться у п'ятивим^ному простор¡, утвореному векторами «людина, функцт, умови, геометрт, час». Для вттення цього положення в практику слщ зд¡йснити структуризац¡ю простору, дослщити зм¡ст ¡ взаeмод¡ю основних його елементю.
Aвтopaми дocлiджyeтьcя п'ятивимipний пpocтip cтocoвнo cyбypбaнiзaцiï тa екoнoмiчниx меxaнiзмiв pегyлювaння цьo-гo пpoцеcy. Oxapaктеpизyeмo cпoчaткy ocнoвнi пoняття бa-гaтoвимipнoгo пpocтopy. Haйбiльш зaгaльним мoжнa ввa-жaти визнaчення: пpocтip - це мнoжинa елементiв ^едме-^в, явищ, cтaнiв, змiнниx тoщo], мiж якими icнyють пpocтo-poвo пoдiбнi вiднoшення. Eлементapним пpиклaдoм е вiднo-шення кiлькocтi нacелення дo плoщi теpитopiï, тoбтo щть-нicть нacелення. Якщo дo циx двox кoopдинaт дoдaти чac, oтpимyeмo динaмiкy ^cto™ нacелення в чaci.
Зyпинимocя c™^o нa yзaгaльнениx cклaдoвиx вектopax мicтoбyдiвнoгo пpocтopy, видiливши нa мнoжинi пoкaзникiв кoжнoгo вимipy тi, щo cтocyютьcя кiлькicниx i якicниx xapa^ теpиcтик, a тaкoж пoкaзникiв викopиcтaння. Люд^кий вимip е yзaгaльненoю змiннoю пpocтopy. Hacелення мoже 6УТИ cтpyктypизoвaним зa piзними oзнaкaми: щoдo cтaтi, вку, квaлiфiкaцiï тa зa iншими пapaметpaми. Для будь-яга''' гате-^pii' людей xapaктеpнi кiлькicнi пoкaзники: зoкpемa, юльюсть людей, щo пpoживae нa теpитopiï; якicнi - xapaктеpиcтикa ду-xoвнocтi, ocвiченocтi; xapaктеpиcтики викopиcтaння - зaйня-тicть, пpoфеciйнa cтpyктypa. Пpocтip xapaктеpизyють yмoви, тoмy i'x дoцiльнo пpийняти як oднy з yзaгaльнениx змiнниx i видiлити нacтyпнi кoмпoненти: пpиpoднi yмoви, yмoви poзмi-щення, вимoги. Xapaктеpиcтики cитyaцiï тa зaвдaння мoжyть бути зaдaнi oднoзнaчнo чи нaбopoм типoвиx yмoв. Пpoте е cитyaцiï невизнaченi, якi виникaють як нacлiдoк непoвнoти Ы-фopмaцiï, a тaкoж ди непpoгнoзoвaниx чинникiв. Bимoги - це диpективнa cклaдoвa тa нopмaтивнi oбмеження. Пpиpoднi yмoви - ú якi oб'eктивнo зaдaнi. Умoви poзмiщення - якi мo-жуть зм^^^ти^ y пpoцеci opгaнiзaцiï cиcтем.
Фyнкцioнaльний вимip бyдь-якиx теpитopiaльниx cиcтем вклю^е зoвнiшнi тa внyтpiшнi функцп, a тaкoж функци узга-дження. Зoвнiшнi функци cкеpoвaнi нa зaдoвoлення пoтpеб людей, a внyтpiшнi - нa пoтpеби caмoï cиcтеми. Функци уз-гoдження cкеpoвaнi нa cтpyктypнo-пapaметpичне тa пpo-cтopoвo-чacoве yзгoдження. Pеaльнo в cиcтемi icнyють cy-мicнi й неcyмicнi функци. Hеyзгoдженicть мoже вiдбyвaтиcя мiж пapaметpaми aбo бути чacoвoю. Функци yзгoдження дa-
ють мoжливicть гapмoнiзyвaти cиcтемy. Пpиклaдoм pеaлi-зaцiï функци yзгoдження в теpитopiaльниx cиcтемax е нaяв-нicть cклaдiв кoмплектyючиx, мaйдaнчикiв cклaдyвaння, те-pитopiй вaнтaжнo-poзвaнтaжyвaльниx двopiв тoщo.
Гeoмeтpичнi xapa^epècmm пpocтopy нaлежaть дo yзa-гaльнениx змiнниx, якi пoдiляютьcя нa кoмпoненти: мac-штaб, кoнфiгypaцiя, ocвoeнicть пpocтopy. Tеpитopiaльнi cтеми динaмiчнi, тoмy oднieю з yзaгaльнениx змiнниx ïx пpo-cтopy е чacoвий вимip. Bpaxoвyючи cпецифiкy мicтoбyдiвнoï дiяльнocтi, в чacoвoмy вектopi дoцiльнo видiлити pетpocпек-тиву, cyчacнicть тa пеpcпективy. Ocнoвнi кoмпoненти пpo-cтopy нaведенi в тaбл. 2.
Зaпpoпoнoвaнa мoдель бaгaтoвектopнoгo пpocтopy дo-звoляe cyттeвo pефopмyвaти iнфopмaцiйнy бaзy екoнoмiч-нoгo oбrpyнтyвaння пpoектниx piшень, cтpyктypизyвaти iï пiд ^н^еты зaвдaння тa opieнтyвaти нa викopиcтaння кoмп'ютеpниx теxнoлoгiй зa aнaлoгieю з цифpoвими геoiн-фopмaцiйними кapтaми. Пoбyдoвa i дocлiдження oбrpyнтo-вaнoï мoделi пеpедбaчae:
- зaпoвнення пoлiтoпa iнфopмaцieю;
- cтpyктypизaцiю мicтoбyдiвниx зaдaч y бaгaтoвимipнoмy пpocтopi;
- виявлення внyтpiшнix i зoвнiшнix диcпpoпopцiй i cyпе-pечнocтей y мicтoбyдiвнoмy пpocтopi;
- виявлення кiлькicниx зaлежнocтей мiж xapaктеpиcтикa-ми пpocтopy тa пoкaзникaми ефективнocтi;
- oкpеcлення пpocтopoвиx iнвapiaнт, тобто незмiнниx xa-paктеpиcтик, якi cyттeвo впливaють нa ефективнicть функ-цioнyвaння cиcтеми.
Bcтaнoвленa мнoжинa з п'яти вектopiв е неoбxiднoю i дo-cтaтньoю, a тaкoж незмiннoю для piзниx cфеp i piвнiв пpo-cтopy. Bидiленi вектopи включaють уве^ мacив тpaдицiйниx xapaктеpиcтик, щo зacтocoвyютьcя в нopмaтивнo-метo-дичнiй лiтеpaтypi, зoкpемa ДБH 36Q-92* «Micтoбyдyвaння. Плaнyвaння тa зaбyдoвa мicькиx i ciльcькиx пocелень» включae пеpелiк тa pеглaментaцiю пoкaзникiв, якi кoнцен-тpyютьcя нaвкoлo тaкиx xapaктеpиcтик мicтoбyдiвниx cи-cтем - величинa, eмнicть, гpaницi, фyнкцioнaльнa тa poз-
Taблиця 2. Koмпoнeнти пpocтopy тa ïx змicтoвa xapaктepиcтикa
Bимipи Змicтoвa xapaктepиcтикa кoмпoнeнт
Люд^кий вимip L Kiлькicний вимip
Якюний вимip
Bикopиcтaння
Фyнкцioнaльний вимip F Зoвнiшнi
Bнyтpiшнi
Узгoджeння
Micтoбyдiвнi yмoви X Пpиpoднi
Poзмiщeння
Bимoги
Гeoмeтpичнa xapaктepиcтикa G Macштaб
Koнфiгypaцiя
Ocвoeнicть
Чacoвий вимip T Peтpocпeктивнa
Cyчacнicть
Пepcпeктивнa
планувальна орган!зац!я, доступн!сть ! м!сце елемента в систем! вищоТ ¡ерархП', юторичн! особливост!, м!стобуд!вн! та природн! умови [4].
У проектн!й практиц! та економ!чн!й оц!нц! використову-ються близько 50 показниюв, зокрема: к!льк!сть населення, його щ!льн!сть, площа окремих функцюнальних зон, показ-ники забезпечення населення об'ектами обслуговування, зайнят!сть людей, структура територ!й окремих зон. Проте Тх структура ! зм!ст недостатньо впорядкован! з урахуванням вимог системности ¡ерарх!| та цт!сно'Т методологи. Охаракте-ризуемо основы елементи та поеднання п'ятивим!рного простору (табл. 3), як! впорядковують ¡нформац!йну базу економ!ко-м!стобуд!вноТ д!яльност!.
Розгляд усього масиву взаемодм (подв!йних, потр!йних тощо) вказуе, що в таких поеднаннях ус! комб!наци мають вщношення до задач економ!чно-м!стобуд!вних обгрунту-вань процес!в субурбан!заци, !снують комб!наци, як! вргра-ють пров!дну роль у м!стобуд!вному процес!, тобто наявн! й прюритетн! поеднання. Вщповщно, постае вимога виявлен-ня ключових ком!рок у модел! багатовекторного простору та структуризаци ^формаци п!д конкретн! завдання, а також фксаци окремих вектор!в.
Впровадження модел! багатовекторного простору дозволяе не лише реформувати !нформац!йну базу, а й упорядкувати
безпосередньо завдання регулювання процеав субурбан!заци. Беручи 'ТТ за основу, вщкриваються певн! завдання, як! нараз! не знайшли належного розкриття в економ!чн!й та теори м!стобу-дування, зокрема завдання системного анал!зу простору жит-тедильност! й управл!ння розвитком територ!альних систем. Вимагають суттевого реформування та дослщження проблеми районного розпланування, що стосуються питань стратепчно-го розвитку територ!альних систем. Ус! ц! завдання перебува-ють у р!зних координатах репонального простору ! описуються вщповщними показниками для Тх розв'язання. Видтяеться група «площинних» завдань, як! знаходяться в межах площин взаемоди двох вектор!в: об'емн! - з використанням ^формаци трьох вимрв, та багатогранних об'ем!в (пперкубв) - чотирьох ! п'яти вимрв. Для Тх виршення використовуються вщповщн! показники, здмснюються конкретн! !нформац!йн! зр!зи (страти) в модел! багатовекторного простору.
Парн! поеднання (Тх у п'ятивекторному простор! десять) ха-рактеризують площини взаемоди двох вектор!в. Так, поеднання людського вим!ру (1_) ! репональних умов (X) визначаються показниками умов життя людей та Тх д!яльност!: комфортн!сть, еколопчний стан, забезпечення населення житловою пло-щею; формуються завдання покращення умов.
Взаемопоеднання 1_Р описуе функцюнальш показники простору, що сп!вв!днесен! з людським вектором, описують-
Таблиця 3. Основн взаемоди вектор1в репонального простору
Елементи пол1топа Складов! простору Змют вим1р1в та взаемодш репонального простору (приклади)
Вим\ри простору _ людський
Р функц\ональний
X репональних умов
0 геометричних характеристик
т часовий
Парн\ взаемоди (площини) _Р взаемод\я людського \ функц\онального вим\р\в
_Х умови життя та д\яльност\ людей
_0 щ\льн\сть та розпод\л населення
_Т динам\ка людського вим\ру
РХ функц\ональн\ умови
РТ функц\ональна продуктивн\сть, динам\ка функц\й
Р0 функц\ональне освоення територи
Х0 розпод\л умов по територи
ХТ динам\ка умов у час\
от зм\на геометричних характеристик у час\
Потр\йн\ взаемоди _РХ процесуальн\ характеристики на певний час
_Р0 типова структура простору
_РТ динам\ка зайнятост\ людей
РХ0 характеристика умов життед\яльност\
РХТ динам\ка функц\ональних умов
Х0Т динам\ка розпод\л умов
_Х0 стан ресурс\в на певний момент часу
1_ХТ динам\ка умов життед\яльност\ людей
_0Т динам\ка розселення людей
РОТ динам\ка функц\й у простор\
Почетверн\ взаемоди _Р0Х просторова ситуац\я на певний момент часу
_РХТ характеристика процес\в (соц\альних, виробничих, демограф\чних)
_Х0Т ресурси простору (людськ\, природн\, ландшафтн\)
РХОТ умови життед\яльност\
_Р0Т типовий прост\р м\стобудування
Рег\ональний прост\р _РХ0Т повна множина основних характеристик рег\онального простору
ся показниками забезпеченост рекреац¡йними об'ектами, зайнят¡стю населення на виробництв¡ тощо.
Поеднання 1_Т характеризуе динам¡зм людського вектора -природний та механнний рух населення, мграцю постають завдання демограф¡чних прогноз¡в, аналву напрям¡в та причин мграци тощо. Поеднання включае характеристику взаемоди людей ¡ геометричного вектора - масштабу, конфЬ гураци та освоеност простору, що виявляеться у показниках щтьност населення, розпод¡лу населення по територп та осо-бливостях освоення людьми простору життeд¡яльност¡.
РБ розкривае розпод¡л функц¡й на територп ¡ виявляеться у показнику щтьност функц¡ональних об'eкт¡в, поселень, розм¡щення рекреафйних та виробничих об'eкт¡в та ¡н.; фор-муються завдання пошуку оптимальних масштабв для р^-них функцм на територп. РХ висв¡тлюe використання умов (природних, розмщення, вимог) у функцюнальному вщно-шенн¡ та вщображаеться показниками використання природних ресурсв п¡д певн¡ функцп, 'х розмщення тощо; постають завдання оптимвацп цих поеднань шляхом покра-щення умов або вдосконалення функцюнально''' органвацп.
ХТ характеризуе зм¡ну умов у чаа, покращення чи попр-шення еколопчно''' ситуацп, зм¡ну ситуац¡й розмщення та трансформац¡ю вимог до простору. ХБ - розпод¡л умов у геометричних характеристиках простору: р^номанггнють, концентра^ю умов та ресурс¡в у просторк БТ - зм¡ни геометричних характеристик в часк масштабу, конфгурацп та освоeност¡ простору.
Потр¡йн¡ поеднання векторв (|'х десять) окреслюють триви-м¡рний прост¡р характеристик взаемоди трьох вимрв ¡ 'х компонент^; розкриваються ширш¡ можливост¡ анал¡зу 'х взаемоди, структуризаци завдань. Скаж¡мо, в об'eм¡ взаемоди функцю-нального вектора, репональних умов та геометричних характеристик окреслюеться прост¡р, що 'х поеднуе й встановлюе умови життедтльност на певний момент часу (вектор людини ¡ ча-совий в цьому випадку фксоваы). Поеднання векторв людського, репональних умов та геометричних характеристик окреслюють властивост стану ресурсв середовища на певний момент часу та описують ресурсну ситуа^ю в репон (вектор функцюнальний та часовий в цьому випадку фксоваы).
Чотиривим^ы поеднання передбачають фкса^ю одного з векторв п'ятивим^ного простору, завдяки чому вщбу-ваеться зниження розм¡рност¡ системи. Так, фксуючи умови, формуеться клас завдань типового проектування. Вво-дячи вектор умов, вщбуваеться приведення типового проекту до конкретних умов мюцевост та вимог замовника. Фк-суючи вектор часу, формуеться клас завдань передпроект-ного аналву, оцЫюеться стан системи на конкретний момент часу. Введення вектора часу формуе задач¡ дослЬ дження на перспективу - оптимвацп систем та 'х перспективного розвитку. Фксацт функц¡й окреслюе прост¡р спе-цвльних, естетичних, ландшафтних та ¡нших завдань у мЬ стобудуванн¡. Заф¡ксувавши вектор геометричних характеристик простору, можемо звужувати задач¡ до об'ектного
проектування. Фксацт людського вектора зводить завдання мютобудування до характеристик умов життедтльностк
Повна множина характеристик простору та мютобудвних завдань формуеться у п'ятивим^ному поeднанн¡. Для ц¡eí мно-жини ¡нтегральною е характеристика ефективност простору, яка включае показники корисноси економ¡чност¡, еколопчно-ст¡ та естетики простору. Постають ¡нтегральн завдання. Завдання найвищого ¡ерархнного р¡вня - пщвищення ефективно-ст¡ та гармонваци територнльно''' системи, яка вимагае роз-гляду всього масиву характеристик п'ятивим^ного простору.
Запропонована модель мае методолопчне значення, адже дае можлив¡сть формулювати завдання в 'х динам¡ц¡ для рв-ного ¡eрарх¡чного р¡вня - вщ теоретичних (з установленням системних законом^ностей) до емп¡ричних (визначення кть-к¡сних сп¡вв¡дношень). Модель м¡стить елементи цтеспрямо-ваного саморозвитку завдяки присутност людського вектора у простор¡, бо саме цей чинник е домЫуючим у властивост¡ саморозвитку. Вона дозволяе окреслювати нов¡ завдання, як виникатимуть у простор¡ в майбутньому. lнформац¡йне запов-нення модел¡ багатовекторного простору е неперервним про-цесом, а модель може включати велике число ¡нформацмних показник¡в ¡ характеристик. Це означае, що, досл¡джуючи просф, сл¡д передбачати можлив¡сть згортання ¡нформацп до необх¡дного та достатнього перелку показник¡в.
4. Перев¡рка ефективност¡ обгрунтовано' модел¡ на при-клад¡ Львова та його оточення. Багатовим^на модель простору розкривае нов¡ можливост анал¡зу, оц¡нки й синтезу просторових ситуафй територ¡альних систем, дае змогу оцЬ нити правильн¡сть ¡ пропорцмнють побудови систем, розро-бити алгоритми 'х розвитку. Застосування комп'ютерних технолог¡й для анал^у й синтезу модел¡ дозволяе система-тизувати та повн¡ше використати наявн дан¡ про прост¡р, здмснити рац¡ональне поеднання його параметр¡в, створи-ти спец¡альн¡ карти в електронному варвнтк З окремих ¡н-формацмних перер¡з¡в можна будувати локальн¡ модел¡ з урахуванням р¡зноман¡тних ц¡лей.
Прос^р Львова характеризуеться надкомпактн¡стю та невпорядкованютю. Hеузгоджен¡сть ресурс¡в, структури та процесв у м¡ст¡ обумовлюе загострення, головним з яких е територ¡альне, що подтяеться на проблему нових територп для м¡ста та проблему функцюнального переосвоення й пН двищення ефективност використання внутр¡шньом¡ських територ¡й. Bнутр¡шн¡ ресурси мюта вичерпан¡. Bид¡ляються й ¡нон проблеми: транспортна, збереження ¡сторичного середовища, розвитку ¡нженерно' ¡нфраструктури, гумаызацп середовища житлових район¡в, соц¡альн¡ тощо.
Процеси у примюьюй зон¡ Львова мають цтком конкретний просторовий прояв. Пвннно-захщний в¡д Львова на-прямок отримуе промислово-прикордонний характер у зв'язку з¡ створенням тут втьно' економ¡чноí зони «Явор¡в». Застосування обгрунтовано' модел¡ дозволяе системно проанал¡зувати ситуа^ю ¡ п¡дтверджуe ряд тенденц¡й, як визначатимуть процеси субурбаызацп. Так:
- якщо функци, що витюняються з Mida, мають «спадко-ву» пов'язаысть до мюць свого попереднього розмщення, вони концентруються навколо нього;
- якщо тако'1' пoв'язaнocтi немае, але icнуe внутршый взаемозв'язок Mix витicненими функцiями, вони творять компакты утворення;
- якщо вщсутня об'ективна потреба кооперування на но-вiй територи, об'екти займають довтьне положення, яке нaйбiльше задовольняе кожного з них;
- об'ективно бiльше концентрування вiдбувaeтьcя вздовж головних транспортних промеыв i «губиться» у мГжпромене-вому просторк
Проведений аналГз просторових ситуацм у мют та примюькм зон Львова дае можливють економГчно обфунтувати напрями поширення процесу урбаызаци на примкьку тертгрю через установлення Герархи чинниюв, що впливають на варткть землГ й нерухомоси повнше враховувати 'х взаемопов'язаност з ви-користанням удосконалено' авторами методики.
Висновки
1. Межа мГж регульованою й стихмною субурбаызафею Львова нечгтка i пов'язана з вщсутыстю мютобудГвноУ доку-ментацп для всього оточення мюта, а також локальних правил забудови i використання примюьких територм. До чин-ниюв, що сприяють активному будГвництву, слщ вщнести ко-мункацмну доступысть до мюьких територм та близьюсть атракцмних територм Исв, рГчок, озер). Несприятливими чинниками е погана комункацмна доступысть до мюта, природно-правовГ обмеження, природы перешкоди.
2. Ринок землГ в мют i примюькм зон формуеться стихмно, не забезпечуе ефективного розподту використання земельного ресурсу примюькоУ зони, що служить перешкодою до гармоызаци вщносин у цтому. АналГз трансащй земельних дтянок примюькоУ зони Львова вказуе на неефективний роз-подт i використання земельного ресурсу примкькоУ зони.
3. ЦЫа незабудовано' територи е Ытегральним показником атрактивност територи, надаеться для дослщження як планово' субурбаызаци, так i неконтрольованого «розливу» мют i покладена в основу методики багатовимГрност простору, що ¡нтегруе юнуюч! методи вже на початковм стади оцЫки та враховуе специфку простору примюькоУ зони i мюта.
4. Встановлено, що вся сукупысть засобГв регулювання явищ субурбаызаци (економГчно-фЫансових, оргаызацм-но-господарських, юридично-правових просторових чинни-юв) виступае як множина впливГв на оргаызацю систем для пщвищення ефективност функцюнування. Узгоджуеться модель п'ятивимГрного простору. Вплив чинниюв проявляеться на рГзних рГвнях: системний комплекс репону (агломера^я), пщсистема (урбаызована, аграрна, рекреацмна); елемент си-стеми (населений пункт, рекреацмний вузол).
5. Запропонована модель багатовимГрного простору включав п'ять вимГрГв: людський, функцюнальний, умов, геоме-тричний i часовий. СтруктуризацГя простору у вигляд! модел! дозволила видтити пщмножини елементГв простору, в яких формуються характеристики простору, а також задач!. Вза-емне узгодження просторових характеристик е умовою гар-моызаци систем, у тому числ! вщносин мют i оточення.
6. АналГз методГв оцЫки землГ й нерухомост окремих характеристик, окремих вимГрГв та Ух поеднань обумовили необхщысть повышого врахування просторових характеристик, поглиблення методГв оцЫки потенцГалу взаемодм мюта i оточення. Проведено характеристику та оцЫку про-сторового потенцГалу Львова i його примюько''' зони, який охоплюе геометричы, функцюнальы, складов! умов, часу та людину. Детально дослщжено групу показниюв, яю пов'язуються з субурбаыза^ею. ОцЫка просторового по-тенцГалу через оцЫку землГ й нерухомост розглядаеться як дмовий Ыструмент i вихщна методолопчна умова опти-мГзац^' простору субурбаызаци, ефективного та узгодже-ного його функцюнування з мютом.
Список використаних джерел
1. Габрель М.М. Просторова орган1зац1я м1стобуд1вних систем: моногр. / М.М. Габрель Институт репональних дослщжень НАН Ук-ра'ни]. - К.: Видавничий д1м А.С.С, 2004. - 400 с.
2. Габрель М.М. Пщвищення ефективност! мютобуд1вних р1шень в орган1зацИ" прим1ських територ1й: автореф. дис. ... канд. техн. наук: 05.23.20 - мютобудування та територ1альне планування / М.М. Габрель. - К.: КНУБА, 2012. - 22 с.
3. Лисяк Н.М. Регулювання економ1чних вщносин мюта i примюь-коТ зони: автореф. дис. ... канд. екон. наук: 08.00.05 - розвиток про-дуктивних сил i регюнальна економка / Н.М. Лисяк. - Львв: 1РД НАН Укра'ни, 2009. - 20 с.
4. Мютобудування. Планування та забудова мюьких i стьських поселень [Електрон. ресурс]: ДБН 360-92*: [вщ 17.04.92 №44, зГ змГнами]. - Державний комтет Укра'ни у справах мютобудування i архГтектури. - К.: ЛГга-закон, 2007-2011. - 142 с. - Режим доступу: http://kga.gov.ua/files/doc/normy-derjavy/dbn/Mistobudu-vannja-Planuvannja-i-zabudova-miskyh-i-silskyh-pose-len-DBN-360-92.pdf
5. Про методику визначення грошово' оцГнки земель сГльськогос-подарського призначення та населених пунктГв [Електрон. ресурс]: Постанова КабЫету МГнГстрГв Укра'ни; [вГд 23.03.95 №213]. - За-конодавство Укра'ни. - Режим доступу: http://www.svdevelop-ment.com/ru/info_guide/zakukr/resolutions/11/213/
6. Статистичний моыторинг соцГально-економГчного розвитку ЛьвГвщини [Електрон. ресурс]. - Львв, Головне управлГння статистики у Льввськш областГ, 2006-2012. - Режим доступу: http://www.stat-lviv.com; http://www.lv.ukrstat.gov.ua/ukr/help/ special
