Ценообразование в строительстве Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ПРОБЛЕМЫ УЧЕТА

УДК 657.1

ценообразование в строительстве

Т. В. ЗЫРЯНОВА,

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой бухгалтерского учета, анализа и аудита E-mail: tatyana.zyrianova@uapa.ru Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

Е. В. МАНАКОВА,

доцент кафедры бухгалтерского учета и аудита E-mail: manakova.elena@inbox.ru Уральский государственный экономический университет

В статье рассмотрен порядок формирования стоимости строительного объекта с точки зрения строительства объекта несколькими субъектами строительства.

Ключевые слова: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, объект строительства, ценообразование.

Одним из обязательных элементов договора является стоимость выполняемых работ, оказываемых услуг. В строительстве для предприятий этого вида экономической деятельности цена договора также имеет свои особенности.

Договорная цена на строительную продукцию, как следует из ст. 743 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), формируется на основании сметы или иной технической документации [2].

Специфические особенности механизма ценообразования в строительстве, по мнению авторов [6], связаны:

1) с индивидуальным характером строящихся зданий и сооружений;

2) с местными условиями строительства (природные, экономико-географические факторы и территориальные различия в условиях оплаты труда);

3) с одновременным участием в процессе формирования цены проектировщика, заказчика, подрядчика.

«Цена в строительстве - это денежное выражение стоимости единицы строительной продукции, которая определяется количеством общественно необходимого труда, затрачиваемого на ее создание» [7].

Стоимость строительства устанавливается на стадии его проектирования, в процессе заключе-

ния инвестиционных контрактов (договоров на строительство), а также непосредственно при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и выполнении отдельных видов строительно-монтажных работ.

Перед началом строительных работ составляются сметы (ст. 743 ГК РФ):

- заказчиком - для инвестора;

- подрядчиками - для заказчика по договору строительного подряда.

В смете для инвестора отдельно указываются расходы на строительство и вознаграждение заказчика.

На стадии проектирования определяется сметная стоимость по правилам ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Сметная стоимость - это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектной документацией [5]. Сметная стоимость является основой для установления размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Сметная документация на объект капитального строительства состоит из локальных и объектных смет и сводных сметных расчетов стоимости строительства, составляемых на основании Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (далее -Методика определения стоимости строительной продукции) [4].

Порядок определения сметной стоимости строительства содержится в Методике определения стоимости строительной продукции.

На основании п. 4.73 Методики определения стоимости строительной продукции затраты в сводных сметных расчетах стоимости рекомендуется распределять по главам. Перечень глав и их содержание представлены в табл. 1.

К сводному сметному расчету на основании п. 4.76 Методики определения стоимости строительной продукции составляется пояснительная записка, в которой приводятся, в частности:

- месторасположение строительства;

- наименование генеральной подрядной организации (в случае, если она известна);

- нормы накладных расходов (для конкретной подрядной организации или по видам строительства);

- норматив сметной прибыли;

- особенности определения сметной стоимости строительных работ для данной стройки;

- особенности определения сметной стоимости оборудования и его монтажа для данной стройки.

Сводный сметный расчет стоимости строительства устанавливает объем средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Он составляется в целом на строительство независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем.

Цена работы может быть приблизительной (открытой), т. е. уточняемой в соответствии с условиями договора в ходе строительства, или твердой (окончательной). В случае если в договоре не указано, какая определена цена, то считается, что это твердая цена [6, 7]. Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительства объекта, рассчитанная в базисном уровне цен (2000, 1991 и 1984 гг.). Открытая договорная цена уточняется в ходе строительства, поскольку появляются затраты, которые первоначально в цене договора не учитывались. Все изменения стоимости затрат подрядчик подтверждает документально.

На стадии заключения инвестиционных контрактов (договоров на строительство) на основе сметной стоимости определяется договорная цена строительства, которая служит лимитом финансирования капитальных вложений. При этом учитывается уровень рыночных цен на аналогичную строительную продукцию в том регионе, где намечается осуществить данное строительство. Одним из источников регулирования договорных цен является сметная прибыль, нормативный размер которой заложен в сметной стоимости.

Таблица 1

Затраты, формируемые в сметных расчетах

Название главы стоимости в сметных расчетах Затраты

Подготовка территории строительства Средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам относятся: - отвод земельного участка, выдача архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки (определяются на основе расчета); - разбивка основных осей зданий и сооружений и закрепление их пунктами и знаками; - освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п.; - компенсация стоимости сносимых (переносимых) строений и насаждений, принадлежащих организациям и (или) физическим лицам; - осушение территории стройки, проведение на ней других мероприятий, связанных с прекращением или изменением условий водопользования, а также с защитой окружающей среды и ликвидацией неблагоприятных условий строительства; - затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий; - плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта; - приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель; - плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства; - затраты, связанные с оплатой работ (услуг), выполняемых коммунальными и эксплуатационными организациями, по выдаче исходных данных на проектирование, технических условий и требований на присоединение проектируемых объектов к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, а также по проведению необходимых согласований проектных решений; - затраты, связанные с выполнением по требованию органов местного самоуправления исполнительной контрольной съемки построенных инженерных сетей; - затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки; - возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц

Основные объекты строительства Сметная стоимость зданий, сооружений и видов работ основного производственного назначения

Объекты подсобного и обслуживающего назначения Средства на объекты подсобного и обслуживающего назначения

Объекты энергетического хозяйства Средства на объекты энергетического хозяйства

Объекты транспортного хозяйства и связи Средства на объекты транспортного хозяйства и связи

Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения Средства на наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения

Окончание табл. 1

Название главы стоимости в сметных расчетах Затраты

Благоустройство и озеленение территории Средства на благоустройство и озеленение территории

Временные здания и сооружения Средства на строительство и разборку титульных временных зданий и сооружений (специально возводимых или приспособляемых на период строительства производственных, складских, вспомогательных, жилых и общественных зданий и сооружений, необходимых для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства)

Прочие работы и затраты Средства на основные виды прочих работ и затрат в текущем уровне цен. В случае необходимости возможно подразделение отдельных затрат по данной главе на «затраты подрядчика» и на «затраты заказчика»

Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия Средства на содержание аппарата заказчика-застройщика (единого заказчика, дирекции строящегося предприятия) и технического надзора как для строительства, так и при выполнении ремонтных и реставрационных работ

Подготовка эксплуатационных кадров Средства на подготовку эксплуатационных кадров для вновь строящихся и реконструируемых предприятий, определяемые расчетами исходя: - из количества и квалификационного состава рабочих, обучение которых намечается осуществить в учебных центрах, учебно-курсовых комбинатах, технических школах, на учебных полигонах, непосредственно на предприятиях с аналогичными производствами и т. д.; - из сроков обучения; - из расходов на теоретическое и производственное обучение рабочих кадров; - из заработной платы (стипендии) обучающихся рабочих с начислениями к ней; - из стоимости проезда обучаемых до места обучения (стажировки) и обратно; - из прочих расходов, связанных с подготовкой указанных кадров

Проектные и изыскательские работы, авторский надзор Средства, необходимые: - на выполнение проектно-изыскательских работ (услуг) - раздельно на проектные и изыскательские; - на проведение авторского надзора проектных организаций за строительством; - на проведение экспертизы предпроектной и проектной документации; - на испытание свай, проводимое подрядной строительно-монтажной организацией в период разработки проектной документации по техническому заданию заказчика строительства; - на подготовку тендерной документации

Система формирования цены представлена на рисунке.

Договорная цена устанавливается по согласованию между участниками реализации проекта строительства:

- застройщиком и инвестором (инвесторами) -при заключении инвестиционного контракта;

- заказчиком и застройщиком - при заключении договора на организацию и финансирование строительства (на выполнение функций заказчика);

- подрядчиком и заказчиком или застройщиком - при заключении договора строительного подряда.

На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных работ (ремонтно-строительных) организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости, определяется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям.

При осуществлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости (табл. 2):

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

^стема формирования цены в строительстве

Таблица 2

Методы определения стоимости при составлении смет

Метод Определение стоимости

Ресурсный Калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат)

Ресурсно-индексный Системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне

Базисно-компенсаци-онный Суммирование стоимости работ и затрат, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и дополнительных затрат, связанных с изменениями цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, инвентарь, услуги и пр.)

На основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы: - к статьям прямых затрат (на комплекс или по видам строительно-монтажных работ); - к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по видам экономической деятельности)

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Наиболее эффективным является ресурсный метод определения сметной стоимости строительства [1]. Его преимущество состоит в том, что трудовые и материально-технические ресурсы оцениваются по текущим ценам, а это уменьшает влияние средних величин. Этот метод позволяет определить сметную стоимость строительства зданий (сооружений) на любой момент времени, в том числе учитывать дополнительные затраты на ресурсы, возникшие при осуществлении строительства.

Вместе с тем ресурсный метод еще не получил широкого применения из-за сложности расчетов, невозможности установления часовых тарифных ставок рабочим разных профессий вне зависимости от присвоенного им разряда; в нормах не указываются профессиональный состав рабочих и их необходимая численность.

После начала реформ многие строительные организации отказались от применения базисно-компенсационного метода. Целесооб-разно, по нашему мнению, определять средства на покрытие затрат без учета базисного уровня по материальным ре -сурсам, заработной плате рабочих, стоимости эксплуатации строительных машин, затрат, относимых к накладным расходам, размера плановых накоплений. Но осуществлять расчет средств, необходимых для покрытия затрат, можно только при наличии сведений об исходных данных, заложенных в базисных сметных нормах и ценах, нахождение и разработка которых требуют больших трудовых затрат. Объемы выполненных работ, расходы на материальные и трудовые ресурсы при строительстве каждого конкретного объекта будут различны, поэтому данный метод может быть использован только при строительстве типовых объектов.

Приоритетное значение имеют ресурсный и ресурсно-индексный методы, дающие наиболь-

шую надежность и обоснованность расчета сметной стоимости строительства, однако на практике большинство строительных организаций используют ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства [1].

При ресурсно-индексном методе используются многочисленные индексы, характеризующие изменение цены по сравнению с ценой, принятой за базу. Они разрабатываются на основе проектно-сметной документации по отобранным объектам-представителям для каждого раздела локальной сметы или вида работ. Из локальных смет объекта-представителя делается выборка о данных ресурсах (оплате труда основных производственных рабочих, затратах на эксплуатацию строительных машин и материальных ресурсов, проценте накладных расходов и сметной прибыли от фонда оплаты труда основных производственных рабочих) в оценке по базисным ценам. Затем эти ресурсы оцениваются по текущим ценам. Соотношение полученной стоимости в базисных и текущих ценах является индексом.

Индекс изменения сметной стоимости строительных работ по группе объектов определяется с учетом удельного веса стоимости объектов-представителей в общей сметной стоимости всех объектов. Сметная стоимость всех объектов приводится к уровню текущих цен путем умножения базисной стоимости на соответствующий индекс.

Однако размер индекса зависит от принятой при расчете месячной тарифной ставки оплаты труда рабочих. Заметно влияет на его уровень порядок исчисления накладных расходов, плановых накоплений на дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, на строительство временных зданий и сооружений.

Кроме того, индексы отстают во времени, так как рассчитываются на основе статистической отчетности за прошедший период. Достоверность цены строительства объектов по этой причине существенно снижается, что приводит к значительным погрешностям при установлении их сметной стоимости и, как следствие, к искажению финансового результата от реализации работ и услуг.

Для определения сметных цен до 01.01.2003 использовали Строительные нормы и правила,

введенные в действие в 1984 г., которые в свою очередь были составлены на базе данных единых норм времени и расценок на строительные и монтажные работы и ведомственных норм времени и расценок на строительные и монтажные работы 1969 г.

Рыночные изменения привели к использованию договорных цен на строительную продукцию. В качестве базиса для них было рекомендовано применять коэффициенты пересчета сметной стоимости, введенные в действие с 01.01.1991, которые способствовали усреднению норм и цен еще в большей степени.

За прошедшее время изменились условия строительства, появились новые проектные решения, технологии, материалы, машины и оборудование. Недостатки сметных норм 1984-1991 гг. и их применение при формировании уровня договорных цен на строительную продукцию приводят к искажениям стоимости строительства объектов в сравнении с фактическими затратами и, следовательно, к неправильному отражению финансового результата от реализации работ и услуг.

С 01.01.2003 не осуществляется пересчет индексов к расценкам 1991 г., но для сметного планирования определенных видов строительно-монтажных работ Госстрой России какое-то время еще будет использовать указанные коэффициенты пересчета.

Таким образом, осуществляя контроль за реальной стоимостью строительства, необходимо уточнить, по каким ценам она рассчитана. Сметное нормирование не всегда положительно влияет на финансовые результаты от реализации работ и услуг в организациях строительства, так как происходит искажение стоимостного объема выполненных строительно-монтажных работ [1].

В процессе проверки достоверности формирования сметной стоимости и объемов выполненных работ необходимо учитывать, что расходы на транспортировку грунта и мусора в соответствии со Строительными нормами и правилами 1984 г. включались в сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая является основой увеличения стоимости указанных работ на лимитированные затраты.

Применение новых Строительных норм и правил свидетельствует о включении данного

вида накладных расходов в состав прочих. Соответственно, сметная стоимость строительства и, как следствие, финансовые результаты от реализации работ и услуг существенно снизятся.

В рыночных условиях финансовый результат является наиболее существенным показателем эффективности работы строительной организации. Наличие прибыли создает финансовую базу для расширения производственной деятельности организации, удовлетворения материальных и социальных потребностей собственника и сотрудников.

Основная часть прибыли строительной организации формируется за счет прибыли от реализации (сдачи) строительных работ, которая определяется как разница между себестоимостью строительных работ и полученными от заказчика средствами за выполненные и сданные работы.

Структурной сметой стоимости строительства и строительно-монтажных работ называют распределение общей стоимости по группам затрат с указанием их удельного веса [7]. Структура сметной стоимости затрат включает:

- строительно-монтажные работы;

- приобретение основного и вспомогательного технологического оборудования;

- прочие работы и затраты.

По методам расчета и экономическому содержанию сметная стоимость строительно-монтажных работ состоит из затрат на строительное производство и плановых накоплений. Затраты на производство работ включают прямые затраты и накладные расходы. Прямые затраты составляют, как правило, 75-80 % всей стоимости строительно-монтажных работ [7].

Накладные расходы предусматриваются в сметах на строительство для покрытия расходов, связанных с организацией и управлением строительством, обеспечением необходимых производственно-хозяйственных условий для функционирования процесса строительного производства, организации и обслуживания строительно-монтажных работ.

В комплексе затрат, входящих в накладные расходы, выделяют условно-постоянные накладные расходы, суммарная величина которых зависит главным образом от продолжительности строительства и обычно составляет у генеральных

подрядных строительных организаций около 50 % общей суммы накладных расходов, у субподрядных организаций - около 30 % [7]. В связи с этим сокращение продолжительности строительства объекта может обеспечить подрядным организациям значительную экономию денежных средств за счет сокращения условно-постоянных накладных расходов.

Следующая статья сметной стоимости строительно-монтажных работ - это сметная прибыль (плановые накопления), которая составляет около 8 % общей суммы прямых затрат и накладных расходов. Сметная прибыль, как правило, покрывает следующие расходы: плату за кредиты банкам; затраты на развитие производства, модернизацию оборудования, реконструкцию объектов основных средств; частичное пополнение собственных оборотных средств и т. п.

Необходимо отметить, что не все затраты, связанные со строительством объекта, можно разделить на затраты, предусмотренные сметным расчетом строящегося объекта, и затраты, не предусмотренные сметным расчетом строящегося объекта. В состав затрат, не увеличивающих стоимость строящегося объекта, относятся расходы на подготовку кадров по основной деятельности возводимого объекта и расходы, направленные на возмещение стоимости сносимых строений и посадок. К затратам, не предусмотренным сметами строительства, относятся расходы на консервацию строительства и расходы на уплату штрафов, пеней, неустоек за нарушения [3].

Согласно подготовленной смете каждый участник строительного процесса получает необходимую информацию. При этом существуют затраты, которые участники строительства согласно смете не должны включать в первоначальную стоимость объекта.

На стадии разработки инвестиционного проекта инвестор и заказчик получают информацию о строительстве объекта в целом на основании сводного сметного расчета, в том числе по статьям затрат, которые будут включены в первоначальную стоимость строительного объекта.

Генеральный подрядчик на стадии подписания договора подряда получает информацию о полной стоимости строительства и доле прибыли, которую он получит по результатам строительства.

Подрядчики, выполняющие определенные виды работ, на основании локальной сметы формируют информацию о затратах по выполненному объему работ и прибыль, которую подрядчик получит по результатам выполненной работы.

Список литературы

1. Адамов Н. А. Основы внутрихозяйственного контроля за сметной стоимостью строительных работ // Строительство: налогообложение, бухучет. 2005. № 3.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

3. Новинский Д. Строительная смета и налог на прибыль: отнесение расходов в уменьшение

налоговой базы // Налоговый учет для бухгалтера. 2010. № 11. С. 51-63.

4. Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации: постановление Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1.

5. Соколов С. П. Стоимость капитального строительства: правовые, учетные, налоговые аспекты // Строительство: налогообложение, бухучет». 2007. № 4.

6. Экономика строительства / Ю. Ф. Симио-нов [и др.]; под ред. Ю. Ф. Симионова. Ростов н/Д: Феникс, 2009. 378 с.

7. Экономика строительства: учебник / под общей ред. И. С. Степанова. М.: Юрайт-Издат, 2008. 620 с.

Вниманию руководителей, финансовых директоров, бухгалтеров, аудиторов, преподавателей, аспирантов и студентов вузов!

Журнал «Международный бухгалтерский учет»

ISSN 2073-5081

Выпускается с 1999 года. Включен в перечень ВАК.

Журнал реферируется ВИНИТИ РАН. Включен в Российский индекс научного цитирования (РИНЦ).

Формат A4, объем 64 - 72 с. Периодичность - 4 раза в месяц.

ПОДПИСКА ПРОДОЛЖАЕТСЯ!

Индекс по каталогу «Почта России» Индекс по каталогу «Роспечать» Индекс по каталогу «Пресса России»

34136 48997 83847

За дополнительной информацией обращайтесь в отдел реализации Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» телефон/факс: (495) 721-85-75, E-mail:podpiska@fin-izdat.ru

Возможна подписка на электронную версию журнала, а также приобретение отдельных статей:

Научная электронная библиотека: eLibrary.ru Электронная библиотека: dilib.ru

www.fin-izdat.ru