CC BY
10Ценообразование ипотечных контрактов
Чистяков Максим Максимович
студент, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации
chistyakovmm@gmail.com
В данной статье рассмотрены основные моменты ипотечного кредитования. Автор поставил цель проведения анализа ипотечного кредитования. В результате анализа были выявлены причины, влияющие на ценообразование ипотечных контрактов, проведено сравнение ипотечных ставок в России и мире, при этом Россия находится на 47 месте их 60 рассмотренных стран. Рассмотрена связь уровня жизни и ипотечной ставки. Чтобы установить степень связи был посчитан коэффициент корреляции рангов Спирмена, являющийся непараметрическим показателем связи между переменными, измеренными в ранговой шкале. Ключевые слова: Ипотека, ипотечное кредитование, ценообразование ипотечных кредитов, анализ ипотечного кредитования, первоначальный взнос, сравнение ипотечных ставок, понятие ипотеки, сущность ипотеки
Настоящая ипотека - это именно долгий срок и низкий процент, причем фиксированный. Ипотека - это инструмент для среднего класса, т.к. богатые и очень богатые покупают жилье сразу.
Следует также отметить, что жилье, приобретенное с помощью ипотеки, дороже первоначальной стоимости. И именно это удорожание, растянутое на длительное время, и есть прибыль компаний, участвующих в ипотечном кредитовании.
Мировая практика показывает, что даже самые богатые страны не в состоянии обеспечить бесплатным жильем бедные слои населения, процент обеспечения незащищенных слоев населения не превышает 15-20% от общей потребности. Этим объясняется и то, что в СССР тоже не смогли обеспечить жильем всех нуждающихся. Срок получения жилья после постановки в очередь составлял 10-20 лет.
Отдельное внимание можно уделить рефинансированию ипотеки. В нашей стране система рефинансирования ипотечных кредитов плохо налажена, в результате чего эта процедура сильно затягивается. Заемщики рефинансируют свой кредит по следующим причинам: Во-первых, некоторые люди рефинансируют, чтобы погасить ипотечный кредит, либо увеличить сроки погашения. Рефинансирование ипотечного кредита означает обращение в другой банк, который погашает ипотечный кредит (долг) в первом банке полностью, а заемщик ипотечного кредита начинает выплачивать кредит другому банку по более низкой ставке. Люди, которые хотят увеличить сроки погашения ипотеки, обычно мотивированны желанием увеличить текущее потребление. Во-вторых, люди рефинансируют, чтобы низкой ставкой процента, и, следовательно, сэкономить на будущих процентных платежах.
Пока эта услуга не пользуется большим спросом по следующим причинам: Первая причина - это банальное незнание о существовании данной услуги. Они либо вообще не слышали о рефинансировании ипотечных кредитов, либо не знают и не понимают, как происходит само рефинансирование. Вторая причина - это нежелание проходить сложную процедуру займа заново, что включает в себя регистрацию ипотеки, оформление, переоформление страховки на другой банк и множество других непростых и время-затратных процедур.
В итоге, выгоду от рефинансирования можно получить, только если разница в ставках составляет 2-3%, иначе клиент не согласится за небольшую выгоду тратить много усилий, переоформляя все бумаги, с учетом того, что за услугу надо заплатить.
Из-за высокой конкуренция на рынке ипотечных контрактов, банки вынуждены создавать системы, с помощью которых они будут отслеживать и управлять теми людьми, у которых высокий риск досрочного погашения, что не позволит уменьшать прибыль банка.
Существует следующие опции в ипотечном кредитовании. Досрочное погашение и частичное досрочное погашение, которое разделяется еще на две опции: первая опция - это сокращение срока жизни ипотечного кредита; вторая - уменьшение ежемесячного платежа. В частичном погашении заемщик сокращает основной долг перед банком, а оставшуюся часть выплачивает в соответствии с двумя последними опциями.
О £
ю
г 2
сч cJ £
Б
а
2 е
Сроки ипотечного кредитования обычно в районе 10 - 20 лет, потому что размер кредита довольно большой. Время от времени в банках появляются опции, рассчитанные на более низкий процент, а период погашения соответственно короче. Более того, выплачиваемый процент зависит от объема первоначального взноса.
Агентство недвижимости Penny Lane Realty приводит данные по ипотечным ставкам в России и других странах мира (Таблица 1).
Первые 20 позиций занимают в основном развитые страны. Россия находится на 47 месте из 60. На 2010 год в России ставка ипотечного кредита варьировалась от 11, 5% до 15,5%. Это превышает ставку в Дании (которая на 1 месте) в 10 раз. Есть много причин высоких процентных ставок в России, подробнее о них написано в статье Ольги Самофаловой из ИРН (Индикаторы рынка недвижимости):
«Есть номинальные ставки, которые сейчас находятся в районе 12-13%. Здесь заложена инфляция. Чем выше инфляция, тем будет выше ставка в номинальном выражении, и наоборот. Поэтому нужно снижать инфляцию», - говорит газете ВЗГЛЯД к. э. н., завлабораторией денежно-кредитной политики Института Гайдара Павел Трунин.
«Есть реальные ставки - это разница между инфляцией в 67% и номинальной ставкой в 12-13%. В реальную ставку закладываются различные риски. Когда банк выдает ипотечный кредит, он оценивает вероятность того, что часть выданных кредитов ему не вернется. Банк также прогнозирует, как будет развиваться экономическая ситуация в стране, что будет с доходами людей. Улучшение макроэкономической ситуации также будет способствовать понижению процентных ставок по ипотеке», - говорит Трунин.
«Кроме того, на реальные и номинальные ставки по кредитам оказывает влияние сто-
Таблица 1
Средняя процентная ставка в разных странах мира.
№ Страна Средняя процентная ставка, %
] Дания 1,36
2 Швеция 2,23
3 Испания 2,44
4 Порт ал их 2,51
5 Норвегия 2,84
6 Ирландия гм
1 Греция 3,54
8 Германия 3,65
9 Всликобритап ия 3,77
10 Голландия 4,63
! 1 Ш ПОЙ [[ария 4,4
12 Лихтенштейн 4,4
13 Финляндия 4,5
14 Венгрия 4,5
15 США 4,6
16 Сингапур 4,6
17 Ямайка 4,7
IS Канада 4,8
lí> Ангилья 4,9
20 Яиония 4,9
№ Страна Средняя процентная ставка, %
21 Вонэйр 5
22 Кайманов ыострова 5
23 Барбадос 5,2
24 Гонконг 5,3
25 Ливан 5,4
26 Кюрасао 5,5
27 Нонан Зеландия 5,6
28 Мальта 5,8
29 Сен Марго!! 5,8
30 Сент -Винсент и Гренадины 5,8
31 Аруба 5,9
32 Андорра 5,9
33 Болгария 6,2
34 Антигуа и Барбуда 6,3
35 Чехия 6,7
36 Турция 6,8
37 Кипр 6,9
38 Дубай 7,1
39 Австралия 8,1
40 Барбадос 8,2
№ Страна Средняя процентная ставка, %
41 Босния и Герцеговина К,К
42 Фиджи 9,3
43 Иордания 9,5
44 Албания 10,4
45 Никарагуа 10,5
46 Гондурас 10,5
47 РОССИЯ 11,5 15,5
48 Македония 12,6
49 Египет 13,1
50 Молдова 13,2
51 Колумбия 13,3
52 Бангладеш 14
53 Кения 14.1
54 Узбекистан 14,6
55 Казахстан 15,5
56 Армения 15,9
57 Украина 16,3
58 Азербайджан 16,9
59 Аргентина 18
60 Туркмения 18
Таблица 2.
Средняя зарплата Ставка процента ипотечного кредита
I Норвегия 1 Норвегия
2 США 2 Греция
3 Германия 3 Германия
4 Япония 4 США
5 Греция 5 Япония
6 Чехия 6 Болгария
7 Болгария 7 Чехия
8 Россия 8 Россия
9 Казахстан 9 Казахстан
10 Азербайджан 10 Азербайджан
Таблица 3.
№ Средняя зарплата Ставка процента ипотечного кредита
X Y
1 1 1
2 2 4
3 3 3
4 4 5
5 5 2
6 6 7
7 7 6
8 8 8
9 9 9
10 10 10
имость ресурсов - под какие проценты и на какой срок банки могут привлекать средства. Здесь возникает вопрос об источниках долгосрочных средств для банков. На наш взгляд, важным источником таких средств могут стать средства т. н. инсти-
туциональных инвесторов, то есть страховых компаний, пенсионных фондов, паевых и инвестиционных фондов и т. д. Однако чтобы они вкладывали деньги в ипотеку, надо, чтобы инфляция была невысокая», -отмечает Трунин."
Таблица 4.
№ X ранг, Ях У ранг, Яу разность рангов Г), Кх-Яу П2
1 1 1 1 1 0 0
2 2 2 4 4 -2 4
3 3 3 3 3 0 0
4 4 4 5 5 -1 1
5 5 5 2 2 3 9
6 6 6 7 7 -1 1
7 7 7 6 6 1 1
8 8 8 8 8 0 0
9 9 9 9 9 0 0
10 10 10 10 10 0 0
В той же статье приведено сравнение с западными банками: "Пока же российские банки берут кредиты на Западе под низкие проценты, при этом в России выдают кредиты под проценты в несколько раз больше. Однако и этому есть логичное объяснение.
«Российские банки берут «короткие» деньги на Западе под низкий процент, а в России вкладывают их в длинные проекты. Тем самым возникают риски невозврата. Поэтому сейчас банки страхуются и поднимают ставки по кредитам. В 2008 году мы уже наступали на эти грабли, когда все набрали короткие деньги на Западе под низкие проценты - 4-5% годовых и стали их вкладывать в длинные проекты типа «Москва-Сити», - рассказывает газете ВЗГЛЯД
профессор и директор банковского института ВШЭ Василий Солодков.
«Кроме того, российские банки закладывают большую маржу, чем западные институты, потому что ничего не сделано для того, чтобы у банков появились длинные пассивы в России, нет ни одного вменяемого инструмента», - добавляет Солодков.
Впрочем, маржа зарубежных и российских банков при детальном рассмотрении в среднем не сильно отличается.
«Так, немецкий банк берет депозиты под 0,4%, а кредиты выдает под 4-5%. Российские банки берут депозиты под 5%, а кредиты выдают под 13%. Разница между этими процен-
тами - и есть маржа банков», -говорит Солодков.
Таким образом, маржа немецкого банка - 3,6-4,6%, а у российского банка почти в два раза больше - 8%. Но надо понимать, что российские финансовые институты закладывают не только риски невозврата кредитов, но и инфляционные риски. Если инфляция в Германии в 2012 году составила всего 2%, то в России - 6,6%. За вычетом инфляции получается, что маржа немецкого банка составляет всего 1,6-2,6%, а российского банка - 2%." [1]
Попробуем найти связь между ставкой процента по ипотечным кредитам в разных странах мира (Таблица 1.) и другими статистическими данными, например доля ВВП на душу населения [2] и средняя зарплата в странах мира [3]. Чтобы узнать степень связи посчитаем коэффициент корреляции рангов Спирмена, являющийся непараметрическим показателем связи между переменными, измеренными в ранговой шкале.
В Таблицу 2 включены те страны, которые повторяются и в Таблице 1 и в списке средних зарплат в странах мира. Столбец средних зарплат составлен по степени их уменьшения, а столбец ставок процента - по степени увеличения.
Каждой стране присвоен свой ранг, соответствующий ее номеру в таблице. В следующей таблице (Таблица 3) представлены значения признаков Средней зарплаты (Х) и Ставки процента(У).
Проранжируем каждый из элементов признаков (Средняя зарплата (X) и Ставка процента (У)) в порядке возрастания значений (самому маленькому элементу присвоим ранг 1 и т. д. до самого большого элемента последовательности, который получит ранг 10)
Результаты ранжирования представлены в Таблице 4:
Кроме рангов, для каждого элемента из наборов признаков X и У в таблице рассчитаны D¡ -разность рангов Rx¡-Ry¡ и D2 - квадрат разности рангов пары соответствующих элементов X и У
Для расчета коэффициента ранговой корреляции Спирме-на используется формула:
Найдем сумму квадратов разностей рангов, сложив для этого элементы столбца D2: ^2=16. Подставим полученные значения в формулу, и найдем значение коэффициента Спирмена.
Коэффициент корреляции Спирмена: с=1 -(6*16)/ (10*(100-1)=0.903
Оценим полученное нами эмпирическое значение коэффициента Спирмена, сравнив его с соответствующим критическим значением для заданного уровня значимости из таблицы критических значений
коэффициента ранговой корреляции Спирмена. Для выборки с числом элементов равных 10 и уровнем значимости р=0.05 критическое значение коэффициента Спирмена с =0.64
крит
Так как абсолютное значение, полученного нами коэффициента корреляции больше критического значения,взятого из таблицы, мы отклоняем гипотезу Н0 об отсутствии корреляционной зависимости между выборками и принимаем альтернативную гипотезу о статистической значимости отличия коэффициента корреляции от нуля, и наличии связи.
О £
ю
г 2
сч сч £
б
а
2 о
Также был посчитан коэффициент корреляции Спирмена между ВВП на душу населения и ставкой процента - 0,589, а между инфляцией и ставкой процента - 0,398.
Из трех рассмотренных вариантов больше всего ставка процента по ипотечному кредиту коррелирует со средней заработной платой.
Перейдем к вопросу о причинах, влияющих на ценообразование ипотечных контрактов
Рассмотрим факторы, на которые банки обращают внимание при выдаче ипотечного кредита.
1. Платежеспособность заемщика.
Здесь есть 2 момента: официальный и неофициальный.
Официальный - это когда все доходы "белые", все подтверждается справками о доходах, с которых уплачены налоги. Однако, как недавно заявила вице-премьер правительства О. Голодец, в России ~ 38 миллионов человек нигде не числятся и налоги не платят. Они работают в "серой" зоне. Многие из них имеют значительный доход. [4]
Очевидно, что есть банки, которые работают только с "белой" зоной доходов, есть банки, которые специализируются на работе с "серой" зоной доходов, естественно с значительно более высокими процентами ипотечного кредита. То есть, эти банки сознательно рискуют, предпочитая большой процент при расчете ипотечного кредита (криминальная составляющая в работе банка).
В данной работе я естественно буду рассматривать только официальные "белые" доходы.
2. Сумма первоначального взноса.
Сумма первоначального взноса - это отправная точка для дальнейших параметров кредита. Чем больше первоначальная сумма, тем ниже процентная ставка по ипотечному кредиту.
Большой первоначальный взнос - это 50% и выше от стоимости недвижимости. Боль-
шой первоначальный взнос говорит о состоятельности клиента, о его больших возможностях. Такие клиенты по статистике наиболее надежны, вовремя и досрочно гасят кредиты. Среди заемщиков с большим первоначальным взносом минимум рисков по невозврату ипотечного кредита.
За счет более низкой процентной ставки, которую дают таким заемщикам, сумма кредита увеличивается.
3. Ограничение суммы кредита
В каждом банке свои ограничения по максимуму и минимуму, которые определяются внутренней политикой банка, его аналитиками. Но поскольку
в каждом правиле есть исключения, то и тут в некоторых случаях могут быть колебания в любую сторону, тем более, что много зависит от человеческого общения клиента и банкира, в конце концов они делают одно дело: один дает деньги, другой берет - и тут много зависит от внутренней энергии их общения.
4. Валюта кредита
Процентные ставки по ипотечным кредитам в разных валютах различны. В рублях значительно выше, чем в долларах (в евро кредиты практически не выдают, вернее не берут).
По данным [5] сумма кредита в долларах будет выше, чем в рублях. Например, при сумме кредита в долларах - 50 тыс. долларов, в рублях сумма кредита составит 1,32 млн. рублей.
$50.000 х 30 руб./долл. = 1,5 мл. руб. > 1,32 млн. руб.
Соответственно и ежемесячный платеж в долларах будет меньше, чем в рублях. Например, по тем же данным [5]: "если взять одну и ту же сумму в Рублях и Долларах, то ежемесячный платеж по долларовому кредиту будет значительно ниже. И, немаловажно отметить, что эта разница зачастую превышает 10 000руб. в месяц."
Рассчитаем сами. Если сумма кредита в долларах -$50.000, то соразмерная сум-
ма в рублях 50.000 х 30 = 1,5 млн. руб. Стоимость кредита за 10 лет при ставке в рублях 13% (средняя по России) и в долларах 6% составит:
1) $50.000 х 6% х 10 лет = $30.000
Сумма = $50.000 + $30.000 = $80.000 $80.000 ~ 2,4 млн. руб.
2) 1,5 млн. руб. х 13% х 10 лет = 1,95 млн. руб.
Сумма = 1,5 + 1,95 = 3,45 млн. руб.
$80.000 < 3,45 млн. руб. ( на ~ 1 млн.)
Ежемесячные платежи:
1) $80.000 / 10 лет / 12 мес. = $666 в месяц $666 х 30 руб./$ = 20.000 руб. в месяц
2) 3,45 млн. руб. / 10 лет / 12 мес. = 28.750 руб. в месяц
20.000 руб. < 28.750 руб. (на 8,7 тыс. руб. в месяц)
Наш расчет подтвердил выводы работы [5]: долларовый ипотечный кредит выгоднее рублевого, ежемесячный платеж по долларовому кредиту значительно ниже рублевого платежа.
5. Период кредитования
Период кредитования напрямую влияет на сумму ипотечного кредита. Чем больше период кредитования, тем большую сумму ипотечного кредита выдадут заемщику. Наши банки выдают ипотечные кредиты, в основном, на 3-15 лет, но есть кредиты и до 25 лет.
Есть 2 момента, связанных с периодом кредитования:
1) Возраст заемщика
Погашение кредита должно
приходиться на рабочий период, то есть до 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин.
2) При большом сроке кредитования банки увеличивают процент ипотечного кредита, так как они не уверены в экономической ситуации в дальнем периоде.
Проведем анализ первоначального взноса на стоимость кредита(процент переплаты)
Проведем анализ влияния первоначального взноса для следующих вариантов:
1) Полная стоимость недвижимости: 5 млн., 10 млн., 20 млн.
Таблица 5
Стоимость недвижимости 5 млн., срок погашения 5 лет, ставка .
Первоначальный взнос Кредит Выплаты по кредиту Поли. Стоимость недвижимости %от первоначальной стоимости % переплаты
млн. % млн. млн. млн. % %
0 0 5 6,082 6,082 125 25
1 20 4 4,866 5,866 118 18
2 40 3 3,649 5,649 114 14
3 60 2 2,433 5,433 108 8
4 80 1 1,216 5,216 104 4
5 100 0 0 5 100 0
Таблица 6 Стоимость недвижимости 10 млн., срок погашения 10 лет, ставка 12%.
11ервоначальный износ Кредит млн. Выплаты по кредиту млн. Полная стоимость недвижимости МЛН. % от первоначальной стоимости % % переплаты
млн. % %
0 0 10 17,216 17,216 172 72
2 20 8 13.773 15.773 158 58
4 40 6 10,33 14,33 143 43
6 60 4 6,887 12.887 129 29
8 80 2 3,443 11,443 114 14
10 ИХ) 0 0 10 100 0
Таблица 7
Стоимость недвижимости 20 млн., срок погашения 15 лет, ставка 16%.
Полная % от
Первоначальный Выплаты стоимость первоначальной % Перс-платы
по Недвижи-
взнос Кредит кредиту мости стоимости
млн. % млн. млн. млн. % %
0 0 20 52,873 52,873 264 164
5 25 15 39,655 44,655 223 123
10 50 10 26,436 36,436 182 82
15 75 5 13,218 28,218 141 41
20 100 0 0 20 100 0
2) Срок кредита: 5 лет, 10 лет, 15 лет.
3) Процентная ставка ипотечного кредита: 8%, 12%, 16%
Всего 27 вариантов, мы рассмотрим 3 из них:
• Минимальный ( 5 млн., 5 лет, 8%)
• Средний (10 млн., 10 лет, 12%)
•Максимальный (20 млн., 15 лет, 16%)
Расчет проведем используя аннуитетную систему платежей.
Аннуитет - финансовая рента, оплата основного долга и процентов по нему равными суммами через равные сроки.
Размер ежемесячного аннуитетного платежа равен:
ОСЗхПС/(1-(1+ПС)-ПП), где ОСЗ - остаток ссудной задолженности;
ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой; ПП - количество процентных периодов(месяцев), оставшихся до окончательного погашения задолженности.
При аннуитетном платеже ежемесячно платится одна и та же сумма. При этом ежемесячная сумма платежа по процентам уменьшается, а по кредиту -увеличивается.
Другой способ погашения кредита - дифференцированный платеж, то есть выплата процентов на оставшуюся задолженность. Тогда ежемесячные платежи все время уменьшаются (сумма задолженности уменьшается и процент на нее тоже уменьшается).
Сегодня большинство банков используют при ипотечном кредитовании аннуитетные платежи. Для банков аннуитетные платежи выгоднее, так как они получают больше прибыли, чем при дифференцированных платежах, а заемщикам удобней платить одну и ту же сумму.
Расчет таблицы производился следующим образом:
• первоначальный взнос - 0 млн., тогда кредит 5 млн., выплата по кредиту составит 6,082 млн. по формуле аннуитетного платежа, полная стоимость недвижимости 0+6,082 млн., процент от первоначальной стоимости 6,082/5*100%=125%;
• первоначальный взнос - 1 млн., тогда кредит 4 млн., выплата по кредиту составит 4,866 млн. по формуле аннуитетного платежа, полная стоимость недвижимости 1+4,866= 5,866 млн., процент от первоначальной стоимости 5,866/5*100%= 118%.
И такдалее.
Расчет проводился аналогичным способом, используя формулу аннуитетного платежа.
Расчет проводился аналогичным способом, используя формулу аннуитетного платежа.
Построим график, используя все три таблицы.
О
3
ю
г 2
сч сч £
Б
а
2 ©
Как видно из рис. 1 зависимость переплаты от первоначального взноса имеет почти линейный вид. Значит, никаких явных рекомендаций по величине первоначального взноса дать нельзя. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата.
Далее рассмотрим влияние срока ипотечного кредита на полную стоимость приобретаемого жилья.
Фиксируем: стоимость квартиры - 10 млн., ставка ипотеки -12%, первоначальный взнос 30%(3 млн.). Значит ипотечный кредит равен 10-3= 7млн.
Построим график зависимости процента переплаты от срока кредита.
Из графика видно, что при сроке кредита до 5 лет рост процента переплаты более медленный, чем при сроке кредита более 5 лет.
Рассмотрим факторы, влияющие на цену ипотечного кредита.
На цену ипотечного кредита некоторые факторы влияют непосредственно, а другие факторы - косвенно. Факторы, которые зависят от работы самого банка (кредитора), назовем внутренними факторами, а факторы, не зависящие от банка -внешними.
В работе [6] факторы, влияющие на цену ипотечного кредита, сведены в таблицу 1.
Рассмотрим внутренние факторы, так как они зависят от самого банка и на них можно влиять.
Первые три вида затрат определяют базовую ставку или стоимость привлекаемых кредитных ресурсов. Кредитные ресурсы могут добываться или на межбанковском кредитном рынке (внутрироссийском или международном) или создаваться самим банком за счет привлечения денег через вклады, депозиты,облигации и др. Обычно банк используют различные источники получения кредитных ресурсов, хотя есть банки, которые ориентируются только на межбанковский кредитный рынок. Это связано с
200
150
100
50
I Минимальный I Средний Максимальный
0 20 25 40 50 60 75 80 100 % первоначального взноса
Рис. 1. График зависимости %переплаты от % первоначального взноса.
Таблица 8
Процент переплаты от срока кредита.
Срок Выплата Полная % от Переплата
кредита 110 кредиту стоимость недвижимости первоначальной стоимости
лет млн. млн. (от 10 млн.) %
] 7,463 10,463 104.6 4,6
5 9.343 12,343 123 23
10 12,052 15.052 151 51
15 15.122 18,122 181 81
20 18,498 21,498 215 115
Срок кредита {пет)
Рис. 2. График зависимости процента переплаты от срока кредита.
тем, что затраты для приобре- Затраты в депозитных ин-
тения заемных средств на меж- ститутах более высокие за счет
банковском рынке меньше, чем создания филиальной сети,
в депозитных институтах. проведения большого числа
Таблица 9
Факторы, влияющие на цену ипотечного кредита.
Внешние Внутренние
Состояние финансового рынка Затраты на привлечение ресурсов
Экономические условия Затраты па размещение ресурсов Затраты на обслуживание кредитов
Социально-политичекие условия
Уровень развития законодательства Состав и оценка кредитных рисков
Региональные условия Накладные расходы банка
Условия конкуренции Планируемая прибыл банка по кредитным операциям
Таблица 10
Примерный расчет процентной ставки по ипотечному кредиту.
Основные составляющие Стоимосп. в
структуры цены процентах
1. Базовая ставка (БС) 10
2. Риски (Р) 2.5
3. Накладные расходы (НР) 1,5
4. Прибыль (11) 1
Итого 15
операционных расчетов по вкладам, депозитам, процентам и другим дополнительным операциям. Эти затраты отражаются в административно-хозяйственных или накладных расходах банков.
2. Структура цены ипотечного кредита.
Цена ипотечного кредита формируется из следующих основных составляющих:
1) Базовая ставка (стоимость привлекаемых кредитных ресурсов).
2) Надбавка на риски (создание резервов на случай невозврата кредита).
3) Накладные расходы банка.
4) Планируемая прибыль банка по ипотечному кредитованию.
Правильно рассчитанная цена ипотечного кредита должна обеспечвать такую доходность, чтобы были покрыты все потери, накладные расходы и другие затраты, и был обеспечен доход самому банку, его акционерам.
3. Расчет процентной ставки по ипотечному кредиту.
Используя факторы, рассмотренные ранее, можно рассчитать процентную ставку ипотечного кредита по последующей формуле:
ПС = БС + Р + НР +П
Где ПС - процентная ставка,
БС - базовая ставка,
Р - риски,
НР - накладные расходы,
П - прибыль.
В упомянутой работе [6] приведен примерный расчет процентной ставки с конкретными составляющими - таблица 10.
В работе [6] риски разбиты на три составляющих:
2) Надбавка за кредитный риск - 1,5%
3) Надбавка за риск процентной ставки - 0,5%
4) Надбавка за риск досрочного погашения - 0,5%
Итого: 2,5%
Методика ценообразования учитывает и формируется в основном с учетом внутренних факторов работы банка, но должна быть конкурентоспособной с учетом внешних факторов.
На мой взгляд, возможна и другая методология ценообразования ипотечного кредита, а именно: исходя из существующей на рынке банковских услуг процентной ставки ипотечного кредита, назначить (установить) конкурентоспособную процентную ставку ипотечного кредита и, отталкиваясь от нее, рассчитать составляющие внут-
ренних банковских факторов:
• затраты на привлечение средств или базовую ставку (БС)
• накладные расходы (НР)
• прибыль(П)
Составляющая риска, наверно, является средним статистическим Фактором, правда она сильно зависит от правильной оценки клиентов, подавших заявку на ипотечный кредит.
Приведенный пример в работе [6] показывает реальную, но большую процентную ставку по сравнению с другими развитыми странами, особенно европейскими, США и Японией. В то же время, эта ставка характеризует экономическую и политическую ситуацию в России.
Также следует отметить, что приведенный расчет не учитывает другие компоненты: период кредитования, начальный взнос, страхование и другие моменты.
Таким образом, можно сделать вывод,что ценообразование ипотечных кредитов - сложный процесс, в котором каждый банк может подходить со своим методом расчета, в разной степени учитывая различные риски. Кроме того, опыт работы в ипотечном кредитовании тоже может учитываться банком в своей работе.
И наконец, главный момент в ценообразовании ипотечных кредитов должен быть конечный результат, то есть процентная ставка должна быть конкурентной на рынке ипотечных кредитов.
Литература
1. Главным препятствием для снижения процентов по ипотеке остается инфляция [Электронный ресурс]. I Режим доступа: http://www.irn.ru/ аг^с1ев/34940.Мт1 (Дата обращения: 03.04.13)
2. Список стран по ВВП (номинал) на душу населения [Электронный ресурс]. I Режим доступа: http://ru.wikipediaorg/ wiki/Список_стран_по_ВВП_(-номинал)_на_душу_населения (Дата обращения: 29.04.13)
3. Средняя заработная плата в 2013 году в России и мире
О £
ю
г 2
[Электронный ресурс]. I Режим доступа: http://bs-life.ru/rabota/ zarplata/srednyaya-zarplata2013.html (Дата обращения: 15.04.13)
4. Голодец. 40 миллионов россиян заняты «непонятно где и чем» [Электронный ресурс]. I Режим доступа: http:// www.pravdaru/news/society/03-04-2013/1150932-0/ (Дата обращения: 03.04.2013)
5. База агентства недвижимости МТК [Электронный ресурс]. I Режим доступа: http:// www.mtk.ru/info/else/faktory— vliyauschie-na-summu-ipotechnogo-kredita/ (Дата обращения: 20.05.13).
5. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. I М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. I с.
Pricing of mortgage contracts Chistyakov M.M.
Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration In this article highlights of mortgage lending are considered. The author has set the object of carrying out the analysis of mortgage lending. As a result of the analysis the reasons influencing pricing of mortgage contracts have been established, comparison of mortgage rates in Russia and the world is carried out, at the same time Russia is on the 47th place of their 60 considered countries. Communication of a standard of living and mortgage rate is considered. To establish extent of communication the coefficient of correlation of ranks of Spirmen which is a nonparametric indicator of communication between the variables measured in a rangovy scale has been counted. Keywords: Mortgage, mortgage lending, pricing of mortgage loans, analysis of mortgage lending, initial contribution, comparison of mortgage rates, concept of a mortgage, essence of a mortgage
References
1. Inflation [An electronic resource] remains the main obstacle for decrease in percent on a mortgage. Ï access Mode: http://www.irn.ru/ articles/34940.html (Date of the address: 03.04.13)
2. The list of the countries on GDP (face
value) per capita [An electronic resource]. Ï access Mode: http:// ru.wikipediaorg/wiki/CnucoK_CT-paH_no_BBn_ (face value) of a _na_dushu_naseleniye (Date of the address: 29.04.13)
3. An average salary in 2013 in Russia
and the world [An electronic resource]. Ï access Mode: http:// bs-life.ru/rabota/zarplata/ srednyaya-zarplata2013.html (Date of the address: 15.04.13)
4. Golodets. 40 million Russians are
busy «unclear where_ and than» [An electronic resource]. Ï access Mode: http://www.pravda. ru/news/ society/03-04-2013/1 150932-0/ (Date of the address: 4/3/2013)
5. Base of MTK real estate agency [An
electronic resource]. Ï access Mode: http://www.mtk.ru/info/else/ faktory—vliyauschie-na-summu-ipotechnogo-kredita/ (Date of the address: 20.05.13).
6. Bases of mortgage lending / under
the editorship of N. B. Kosareva Ï M.: Institute of a City Economy fund, 2006. Ï page.
СЧ
cJ £
6
2 ©
