CC BY
54
Научная статья
УДК 347.4
ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ЗАСТРОЙЩИКАМ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РАМКАХ СОВРЕМЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Светлана Владиславовна Анисина,
Сибирский юридический университет, г. Омск, Российская Федерация, е-mail: svetlana.anisina@list.ru, https://orcid.org/0009-0005-9079-3669
Аннотация. В статье рассмотрено понятие «застройщик» из Градостроительного кодекса Российской Федерации. Обозначено понятие «застройщик» в долевом строительстве на основе Федерального закона №214 об участии в долевом строительстве. Проведена сравнительная характеристика указанных понятий. Сделан вывод о том, что «застройщик» из Градостроительного кодекса Российской Федерации является более обширным понятием, а «застройщик» из 214-ФЗ более узким. Рассмотрены требования, предъявляемые федеральным законом об участии в долевом строительстве к застройщикам. Проведена сравнительная характеристика обязанностей застройщика на основании предыдущих редакций закона и современной редакции. Рассмотрена схема проектного финансирования долевого строительства. Проанализированы различные варианты обеспечения ответственности застройщика (поручительство банка, взаимное страхование, страхование в страховой организации). Дана оценка наилучших вариантов обеспечения ответственности застройщика: отчисления в компенсационный фонд, открытие счета-эскроу. Отражен наиболее действенный механизм, при использовании которого возможно достижение наибольшей защищенности участника договора долевого участия (дольщика). Структурированы требования, предъявляемые к застройщику в настоящий момент вре-менидо получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию. Приведена статистическая информация количества открытых эскроу-счетов, используемых в сфере долевого строительства, на период 2022 года.
Ключевые слова: требования к застройщику, участники долевого строительства, право на привлечение денежных средств дольщиков, договор долевого участия.
Для цитирования: Анисина, С.В. Требования, предъявляемые к застройщикам в сфере долевого строительства в рамках современного законодательства // Вестник экономики, управления и права. 2023. Т. 16. № 2. С. 29 - 42.
Original article
REQUIREMENTS FOR DEVELOPERS IN THE FIELD OF SHARED-EQUITY CONSTRUCTION WITHIN THE FRAMEWORK OF MODERN LEGISLATION
Svetlana V. Anisina,
Siberian Law University,
Omsk, Russian Federation, e-mail: svetlana.anisina@list.ru, https://orcid.org/0009-0005-9079-366
Abstract.The article considers the concept of "developer" from the Urban Planning Code of the Russian Federation. The concept of a "developer" in shared-equity construction is designated on the basis of Federal Law N 214 On Participation in shared-equity Construction. A comparative characteristic of these concepts is carried out. It is concluded that the "developer" from the Urban Planning Code of the Russian Federation is a broader concept, and the "developer" from 214-FZ is narrower. The requirements imposed by the Federal Law on Participation in Shared-equity construction to developers are considered. A comparative characteristic of the responsibilities of the developer on the basis of the previous editions of the law and the modern edition is carried out. The scheme of project financing of shared-equity construction is considered. Various options for ensuring the responsibility of the developer (bank guarantee, mutual insurance, insurance in an insurance company) are analyzed. The assessment of the best options for ensuring the responsibility of the developer is given deductions to the compensation fund, opening an escrow. The most effective mechanism is reflected, with the use of which it is possible to achieve the greatest security of a participant in an equity participation agreement (a shareholder). The requirements imposed on the developer at the present time before obtaining permission to put the shared-equity construction object into operation are structured. Statistical information is provided on the number of open escrows used in the field of shared-equity construction for the period 2022.
Keywords: requirements to the developer, participants in shared construction, the right to attract funds of shareholders, equity participation agreement.
For citation: Anisina, S.V. Requirements for developers in the field of shared-equity construction within the framework of modern legislation // Bulletin of Economics, Management and Law. 2023. Vol. 16. No. 2. P. 29 - 42 (In Russ.).
Введение
Для экономической жизни любого государства важной отраслью всегда являлась строительная вследствие того, что именно она задает темпы развития государства в целом. Строительная отрасль выступает одним из весомых секторов производства материальных благ, а в создании условий для динамичного развития страны и регионов заключается ее определяющая роль [1, с. 29]. Отрасль строительства призвана решить жилищный вопрос, связывая между собой экономику, социальную и правовую сферы. В России насчитываются несколько форм приобретения жилья, из всего множества более актуальны государственные целевые программы, ипотечное кредитование, договоры инвестирования и долевое строительство. Перечисленные инструмен-
ты распространены как среди профессиональных участников рынка, так и среди населения в целом [2, с. 4]. В данной статье будет рассмотрена сфера долевого строительства, правовые акты, регулирующие отношения участников долевого строительства, важнейшие изменения законодательства, произошедшие в данной сфере с 2017 года по 2019 годы в части изменений требований к застройщикам объектов недвижимости по договору долевого участия, будут структурированы требования к девело-перам для более четкого понимания системы участия в долевом строительстве.
Методологическая основа научного исследования представляет собой совокупность научных приемов и методов исследования явлений и процессов. В ходе проведения представленного исследования
применялись общенаучный (диалектический) метод познания, общие приемы формальной логики (анализ и синтез, дедукция и индукция, аналогия и сравнение и др.) и связанные с ними частнонаучные методы: исторический, системно-структурный, социологический. Поставленная проблема исследовалась как междисциплинарная, существующая на стыке юриспруденции и экономической науки. В качестве частного метода исследования особое значение приобрел метод сравнительного правоведения.
Результаты исследования
Сфера долевого строительства постоянно претерпевает изменения, в том числе на законодательном уровне. Государство в большей степени старается защитить слабую сторону правоотношений договора долевого участия - участника долевого строительства (дольщика), вследствие чего видоизменяется сам подход к долевому строительству, в том числе к строительству многоквартирных домов, домов блокированной застройки. Законодатель пытается заполнить пробелы правового регулирования в сфере долевого строительства объектов недвижимости, именно для этих целей 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу 1 апреля 2005 года, который с каждым годом неустанно совершенствуется и видоизменяется. Он, согласно части 1 статьи 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости1.
Из истории долевого строительства известны ситуации, в которых дольщики ос-
тавались обмануты застройщиком, теряли свои денежные средства и не получали желаемый объект долевого строительства квартиру в построенном многоквартирном доме, вследствие чего доверие людей к застройщикам и к сфере долевого строительства в целом закономерно падало. Законодатель предпринимал различные попытки для усиления положения граждан, принимающих участие в долевом строительстве на стороне дольщиков, принимая различные правовые акты и внося изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий сферу долевого строительства. На фоне принимаемых изменений закономерно возникает вопрос: как они отражаются на участниках долевого строительства - застройщиках и дольщиках; возможно ли соблюдение предъявляемых Федеральным законом требований к застройщикам без обхода закона; как дольщику разобраться во всех этих изменениях и нововведениях и что необходимо знать о долевом строительстве на сегодняшний день. Целью данного исследования является предоставление информации о том:
- как участнику долевого строительства минимизировать риски, вступая в правоотношения на основании договора долевого участия;
- как участнику долевого строительства выбрать застройщика;
- какую информацию необходимо проверять перед тем, как вкладывать денежные средства в долевое строительство, и на каких информационных порталах данная информация она размещается.
Задачей данного исследования является-структурирование информации в части требований, предъявляемых Федеральным законом № 214-ФЗ к застройщикам.
Серьезным шагом к содействию по реализации государственной жилищной поли-
1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 40.
тики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, было принятие в 2017 году Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изме-ненийв отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу 30 июля 2017 г. Помимо этого, наблюдается постепенное совершенствование таких нормативно-правовых актов, как "Земельный кодекс Российской Федерации" от
25.10.2001 № 136-ФЗ,"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федеральный закон от
26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и другие.
Если проанализировать изменения в законах, применяемых к сфере долевого строительства с момента принятия закона 214-ФЗ до настоящего времени, то мы можем говорить о том, что требования к застройщикам объектов долевого строительства все более ужесточаются. По мнению законодателя, ужесточение требований к застройщикам должно привести к минимизации рисков участников долевого строительства, увеличению их защищенности в случае возникновения ситуаций, при которых дольщик может оказаться как без объекта долевого строительства, так и без вложенных в этот объект денежных средств. Однако необходимо изучить проблему детально. Каким образом изменения в законодательстве
сказываются на самих застройщиках, как они могут сказаться на участниках долевого строительства и на сферу долевого строительства в целом.
По нашему мнению, для ответа на поставленные вопросы изначально необходимо понять, что из себя представляет понятие «застройщик». Определение понятия «застройщик» представляет собой дискуссионный вопрос как в правоприменительной практике, так и в цивилистической доктрине [3, с. 20]. Приведем определение застройщика согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации: застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику2. Таким образом, в качестве застройщика могут выступать как профессиональные субъекты, зарегистрированные в установленном законом порядке, так и физические лица, не обладающие предпринимательской правосубъектностью. Кроме того, Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) не говорит нам о том, на каком именно праве земельный участок будет принадлежать застройщику. Можно сделать вывод о том, что в ГрК РФ содержится определение застройщика в широком смысле.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российс-
2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 16.
кой Федерации" застройщик - это хозяйственное общество:
1) которое или основное общество которого имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, или технического заказчика, или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
2) которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения на основании полученного разрешения на строительство;
3) наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".
В качестве застройщика также может выступать некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", а также Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обес-
печивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории3.
Таким образом, уже из определения видно, что к «застройщику» по 214-ФЗ предъявляются более жесткие требования, чем по ГрК РФ. Проанализировав соответствующие дефинитивные нормы, можно сделать вывод о том, что рассматриваемое понятие «застройщик» из 214-ФЗ используется в узком смысле. Здесь, в отличие от ГрК РФ, застройщиком могут быть только хозяйственные общества, то есть корпоративные коммерческие организации, которые могут создаваться в организационно-правовой форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью4, а не физическое либо любое юридическое лицо как в ГрК РФ, таким образом, индивидуальные предприниматели уже не могут принимать участие в долевом строительстве в качестве застройщика. Следует заметить, что ранее застройщиком мог быть и индивидуальный предприниматель, подобные изменения проведены в целях создания дополнительных гарантий прав участников долевого строительства [4, с. 200].
Вторым отличием понятия «застройщик» из ГрК и 214-ФЗ является то, что к хозяйственному обществу в роли застройщика предъявляются такие требования, как наличие опыта участия в строительстве многоквартирных домов не менее 3-х лет, площадью не менее 5 000 кв. м, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких МКД. Здесь законодатель говорит о том, что застройщик должен быть достаточно опытным в строительной отрасли, прежде чем он сможет именоваться застройщиком объекта долевого строитель-
3 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 40.
4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
ства, при этом построенные таким хозяйственным обществом многоквартирные дома обязательно должны быть введены в эксплуатацию, а не заморожены на какой-либо из стадий строительства. Здесь следует сказать, что в изменениях, внесенных на основании Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ, вступивших в силу с 1 марта 2022 года, дано некоторое послабление требований к площади, являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства. Так, до внесенных законом изменений требования к площади были не менее 10 000 кв. м.
Третьим отличием застройщика в узком смысле этого понятия является обладание земельным участком, на котором будет осуществляться долевое строительство, на праве собственности либо аренды (субаренды), в исключительном случае на праве безвозмездного пользования. Доказательством наличия права собственности, аренды (субаренды), права безвозмездного пользования на земельный участок является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Порядок предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется главой V1 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 39.3 «Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов» и 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» ЗК РФ5. Исходя из положений земельного законодательства, строительство многоквартирных жилых домов возможно лишь на землях населенных пунктов (ст. 8385 ЗК РФ).
Четвертым отличием является то, что фирменное наименование хозяйственного общества, выступающего в роли застройщика по договору долевого участия, должно содержать слова "специализированный застройщик". Фирменное наименование определяется в учредительных документах общества и включается в единый государственный реестр юридических лиц при государственной регистрации юридического лица. Таковы требования, предъявляемые современным законодательством только лишь к определению понятия застройщика в сфере долевого строительства.
В 214-ФЗ также указано на то, что в качестве застройщика может выступать некоммерческая организация, такая как Московский фонд реновации жилой застройки, который является унитарной некоммерческой организацией, созданной в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы в организационно-правовой форме фонда6. А также Фонд субъекта Российской Федерации. На практике чаще всего деятельность застройщика носит предпринимательский характер, так как передача объекта долевого строительства осуществляется за плату, а цель застройщика получить прибыль, поэтому участие некоммерческих организаций в сфере долевого строительства на стороне застройщика носят скорее исключительный характер. Для масштаба экономики страны наиболее выгодным видится участие в отношениях долевого строительства на стороне застройщика именно коммерческих организаций для постоянного движения денежной массы, для поддержания стимула к строительству в жилищной сфере, а также для наращивания потенциала отрасли строительства.
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для
5 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.№ 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6 Закон РФ от 15 апреля 1993 г.№ 4802-1 (ред. от 29.12.2022) «О статусе столицы Российской Федерации» // Российская газета. 1993.
строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости возникает в случае выполнения застройщиком требований, предъявляемых статьей 3 Федерального закона № 214-ФЗ. Рассмотрим каждое из этих требований подробно.
Согласно пункту 1 статьи 3 застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения или представления проектной декларации. Это значит, что хозяйственное общество, выступающее в роли застройщика, еще до какого-либо финансирования проекта обязано подготовить этот проект, получить заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством, подготовить технико-экономическое обоснование объекта и в конечном счете получить разрешение на строительство. Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Для получения разрешения заст-
ройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения. Проведение государственной экспертизы не требуется лишь в ограниченном числе случаев, которые указаны в части 2 статьи 49 ГрК РФ. Рассмотрим такие случаи в отношении объектов, которые могут быть объектом договора долевого участия. На основании части 1.1 статьи 4 № 214-ФЗ введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ, договор долевого участия в настоящее время может быть заключен в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса7. Таким образом,экс-пертиза не проводится в отношении проектной документации в двух случаях, когда объектами капитального строительства являются:
1) объекты индивидуального жилищного строительства;
2) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Вместе с тем, учитывая, что строительство в современных условиях предусматривает, как правило, строительство многоэтажных домов, проведение государственной экспертизы необходимо в большинстве случаев [5, с. 190].
Следующее условие привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, в отношении которых застройщик получил разрешение на строительство
7 Федеральный закон от 30 декабря 2021 г.№ 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2022. № 1 (часть I). Ст. 45.
до 1 июля 2018 года, исходит из принципа «один застройщик - одно разрешение на строительство». То есть для каждого строящегося объекта застройщик мог получить разрешение на строительство только после того, как завершены и сданы в эксплуатацию прочие объекты, нет долгов и обязательств перед третьими лицами [6, с. 64]. В дальнейшем положение пункта 1.1 статьи 3 № 214-ФЗ претерпело изменения, законодатель отменил запрет, который не позволял одному застройщику вести долевое строительство одновременно по нескольким разрешениям на строительство, и в настоящий момент застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, могут привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости при условии, что строительство осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории. Однако привлекать деньги дольщиков для строительства объектов по нескольким разрешениям на строительство возможно только при выполнении одного из условий: компания уплатила взносы в компенсационный фонд либо размещает деньги дольщиков на счетах эск-роу. Но появилось новое ограничение: застройщик не вправе одновременно вести деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории или комплексном развитии (освоении) территории8.
Еще одной важной обязанностью заст-
ройщика является раскрытие информации о будущем либо строящемся объекте недвижимости. Здесь стоит сказать о том, что с 1 января 2017 года вступили в силу нормы, касающиеся мер по повышению информационной открытости застройщика. Если раньше обязанностью коммерческого застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, являлось только обнародование проектной декларации, то есть информации о застройщике и информации о проекте строительства. При этом проектная декларация публиковалась в средствах массовой информации или в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в сети «Интернет») на сайте самого застройщика, помимо этого, застройщик был вправе и не опубликовывать в средствах массовой информации проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществлялось без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств [7, с. 277], однако в этом случае застройщик был обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-тех-нического, иного оборудования) [8, с. 7]. То после вступления в силу Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе-
8 Как поменялись требования к застройщикам. URL: https://www.glavbukh.ru/art/97674-vnov-pomenyalis-trebovaniya-k-zastroyshchikam?ysdid=lirkwoamly178653196 (дата обращения: 11.06.2023).
дерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Постановления Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" обязанностью застройщика стало не просто размещение на сайте застройщика информации о проекте, теперь стало необходимым размещения полной и достоверной информации о проекте в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) для обеспечения свободного доступа к указанным сведениям9.
Наиболее важной обязанностью застройщика с точки зрения участников долевого строительства является обеспечение исполнения договора долевого участия, то есть дольщики должны быть максимально защищены от любых непредвиденных обстоятельств со стороны застройщика, от мошенничества и намерений застройщиков пойти в обход закона. Однако попытки законодателя сделать приобретение квартир в строящихся домах менее рискованным, предпринимаемые за последнее десятилетие, не принесли ожидаемого результата. Так, например, страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, привело к дополнительным затратам со стороны застройщиков, а следовательно, и увеличению стоимости квадратного метра для потребителя [9, с. 53]. Для крупных страховых компаний страхование ответственности застройщика было убыточным видом страховых услуг. На протяжении нескольких лет помимо страхования в страховой компании также у застройщика были следующие варианты обеспечения своей ответственности перед дольщиками: поручительство банка; членство в обществе взаимного страхования застройщиков. Однако и эти инструменты не оп-
равдали себя на практике, так как при выборе застройщиком в качестве обеспечения своей ответственности поручительство банка, во-первых, для застройщика было достаточно трудно найти такой банк, который отвечал бы требованиям, предъявляемым к нему законом 214-ФЗ, и который согласится на выдачу поручительства этому застройщику. Во-вторых, получить поручительство банка возможно было только для надежных застройщиков, имеющих положительную кредитную историю и давно работающих на строительном рынке. В-третьих, поручительство банка не выгодно застройщику, так как срок поручительства должен покрывать срок строительства с прибавкой два года, то есть не менее 4 лет. Ставка по поручительству составляла около 3% годовых, из чего следует, что цена поручительства на начальной стадии строительства составит около 12% от стоимости квартир. Для застройщиков данная цена являлась неприемлемой, так как застройщику, получая поручительство банка, приходилось расходовать свои лимиты на получение кредита. Таким образом, застройщику было выгоднее получить от банка кредит, чем поручительство. И, в-четвертых, банку также не было выгодно поручительство, так как банки рассматривают риски, связанные с поручительством, как гораздо более высокие, чем при выдаче дольщикам ипотечных кредитов. Что касается членства в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС), то это достаточно перспективный, но мало развитый в России вид страхования, и потому застройщики не спешат объединяться, поскольку не хотят брать на себя ответственность в случае недобросовестности партнера [10, с. 40].
В связи с вышеприведенными способами и проблемами обеспечения ответствен-
9 Федеральный закон от 01 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2018. № 28. Ст. 4139.
ности застройщика по договорам ДДУ, с которыми столкнулись как участники договора долевого участия - застройщики и дольщики, так и законодатель, был принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу 30 июля 2017 года. В соответствии с этим законом Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве создается публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строитель-ства"10. Федеральным законом № 218-ФЗ 20 октября 2017 года введены требования об обязательных отчислениях (взносах) в размере 1,2% от цены договоров в федеральную публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». Средства Фонда должны быть использованы на цели:
- выплаты возмещения гражданам-участникам долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений;
- финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Данные законодательные нормы введены для тех объектов, в отношении которых первый договор участия в долевом строительстве поступил на регистрацию в органы Росреестра после 23 октября 2017 года11.
С 1 июля 2018 года в силу вступили ряды поправок в 214-ФЗ. Ключевым моментом стал постепенный переход на эскроу-счет, на который привлекаются средства дольщиков. Механизм работы эскроу-счета состоит в том, что распоряжаться деньгами дольщиков девелопер не сможет до тех пор, пока не сдаст построенный дом в эксплуатацию, однако под них открывается кредитная линия в банке, в дальнейшем финансирующем застройку объекта. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию деньги с эскроу-счета идут на погашение кредитной линии, оставшаяся часть является прибылью застройщика [11, с. 26 - 90].
Таким образом, на сегодняшний день мы видим два инструмента обеспечения ответственности застройщика: Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и эскроу-счет. Первый вариант возможен для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.
С 1 июля 2019 года финансирование строительства многоквартирных домов происходит только с использованием модели эс-кроу-счета. Согласно данной схеме, немного изменился порядок заключения сделки. Так, при покупке жилья в новостройке первым этапом подписывается договор долевого участия с застройщиком, после чего заключенный договор регистрируется в Росре-естре. Вторым этапом банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор об открытии эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организа-
10 Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2017. № 169.
11 Компенсационный фонд, счета эскроу - новые способы обеспечения обязательств застройщика. URL: https://www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyj-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/aktualnaya-informatsiya-dlya-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva (дата обращения: 12.06.2023).
ции, которая гарантирует сохранность средств. Таким образом, в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета12.
Выводы
Подводя итоги исследования, кратко повторим требования, предъявляемые к застройщику на сегодняшний день:
1. Застройщик - это обязательно хозяйственное общество (общество с ограниченной ответственностью либо акционерное общество, в фирменном наименовании которого содержатся слова "специализированный застройщик"). Данная информация содержится в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГЮЛ).
2. Опыт участия застройщика в строительстве МКД должен составлять не менее 3-х лет, построенная площадь - не менее 5-ти тысяч кв. м.
3. Земельный участок, на котором будет осуществляться долевое строительство, должен быть у застройщика на праве собственности или аренды (субаренды). Данная информация содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
4. До начала строительства застройщик обязан подготовить всю необходимую проектную документацию и получить разрешение на строительство от органа исполнительной власти; вся необходимая информация о проекте долевого строительства должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
5. Застройщик обязан обеспечить защищенность участника договора ДУ, производя отчисления в компенсационный фонд, либо открытием счета-эскроу (с 1 июля 2019 года только открытием счета-эскроу).
Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве постоянно видоизменяется, за-
конодатель старается учесть и сохранить баланс интересов всех сторон договора долевого участия. К застройщикам предъявляются все более жесткие требования для строительства объекта недвижимости по договору долевого участия. Застройщику необходимо еще до начала строительства выполнить ряд работ по проектированию будущего объекта, сделать все, зависящее от него, для получения в органах исполнительной власти разрешения на строительство, приобрести в собственность или на праве аренды земельный участок под строительство. До заключения первого договора долевого участия застройщику также необходимо разместить всю необходимую информацию о проекте для обеспечения доступности ознакомления с ней любому заинтересованному лицу. Таким образом, еще до подписания первого договора долевого участия застройщик должен выполнить больше половины работы, связанной с долевым строительством объекта недвижимости. Кроме того, с 1 июля 2019 года рассчитывать на деньги дольщиков в финансировании проекта нет возможности, так как они достанутся застройщику только после сдачи построенного объекта долевого строительства в эксплуатацию, исключение сделано только для тех застройщиков, чьи проекты к данному моменту уже выполнены на 30 процентов и более. Хотелось бы отметить интересныйфакт: после внесения изменений с 1 июля 2018 года в Федеральный закон № 214-ФЗ, резко увеличилось строительство многоквартирных жилых домов, по всей видимости, чтобы успеть завершить данные проекты по старым правилам.
Для участников долевого строительства - дольщиков создаются более комфортные условия заключения договоров долевого участия, минимизируются риски неполучения квартир в ситуации, когда застройщик не исполняет свою обязанность по вводу
12 Как будет осуществляться продажа квартир в новостройках с 1 июля 2020 //Жилищник портал о жилищном праве. URL: https://kargatskiy.ru/kvartira/kak-budet-osushhestvlyatsya-prodazha-kvartir-v-novostrojkah-s-1-iyulya-2020-goda.html (дата обращения: 12.06.2023).
домов в эксплуатацию. Предъявляемые к застройщикам требования вынуждают более слабые и мелкие корпорации уходить с рынка долевого строительства, при этом остаются уже проверенные и надежные застройщики.
Из анализа вышеприведенных нормативных правовых актов прослеживается тенденция к стремлению законодателя достичь баланса интересов как дольщика, так и застройщика. Как было описано выше, законодатель предпочел предоставить застройщику некоторые послабления, например, в том случае, когда наличие у застройщика опыта строительства подтверждается построенной площадью многоквартирных домов в размере не менее 5 000 кв. м, а не как это было раньше 10 000 кв. м. Кроме этого, законодатель решил позволить застройщику строить объекты долевого участия, не ограничиваясь лишь одним разрешением на строительство, как это было установлено 214-ФЗ до внесения соответствующих изменений. Напомним, что это исключение доступно для застройщика, ведущего комплексное освоение территории.
Новая система заключения договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов также призвана оградить дольщиков
от возможных убытков при неполучении объекта долевого строительства, оставить на рынке долевого строительства наиболее добросовестные корпорации, которые положительно показали себя в роли застройщиков и приобрели доверие не только среди участников долевого строительства, но и среди банков.
По нашему мнению, еще рано судить о системе эскроу-счета в договоре долевого участия, однако, по словам вице-президента Банка «ДОМ.РФ» Анны Авдокушиной, общий объем перечисленных застройщикам средств с раскрытых счетов эскроу за трехлетний срок действия механизма проектного финансирования в стране превысил 100 млрд руб. Согласно полученным данным, более 37 млрд руб. вернулись с начала 2022 года девелоперам в виде средств на раскрытых эскроу-счетах в результате успешного завершения финансируемых банком проектов. Для сравнения: в 2021 году застройщикам после ввода в эксплуатацию 85 объектов было перечислено 60 млрд руб. с раскрытых счетов эскроу. По данным портала «наш.дом.рф», по состоянию на 22 июля 2022 года в России возводилось 98,3 млн кв. м жилья, из них более 80% - с использованием счетов эскроу13.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Комарова, А.В. Развитие строительной отрасли на современном этапе // Экономика нового мира. 2020. Т.5. № 3. С. 28 - 38.
2. Райнчук, М.В. Долевое участие в строительстве как способ приобретения права собственности на жилое помещение: выпускная квалификационная работа / Рос. гос. проф.-пед. ун-т, Ин-т гуманит. и соц.-эконом. образования, каф. права. Екатеринбург, 2019. 61 с.
3. Пахаруков, А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог: журнал о праве. 2013. № 2. С. 20-27.
4. Сокол, П.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». М., 2008. 200 с.
5. Романенкова, Н.Д. К вопросу об обязанностях застройщика до ввода многоквартир-
13 В Банке ДОМ.РФ назвали ТОП регионов по вводу жилья с эскроу // Единый ресурс застройщиков. URL:https://erzrf.ru/news/v-banke-domrf-nazvali-top-regionov-po-vvodu-zhilya-s-eskrou?tag (дата обращения: 12.06.2023).
ных домов и иных объектов недвижимости в эксплуатацию по договору участия в долевом строительстве // Вестник РГГУ Серия «Экономика. Управление. Право». 2009. № 11.С. 188-194.
6. Тевелева, О.В. Экономические последствия изменений, внесенных в закон о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 3 (198). С. 64-76.
7. Пахаруков, А.А., Белоусов, В.Н. Субъективные права и обязанности застройщика // Вестник ИрГТУ 2013. №6. С. 274-280.
8. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
9. Смирнова, Т.А. Проблемы и перспективы развития долевого строительства в жилищной сфере // Экономика строительства. 2019. № 3(57). С. 51-62.
10. Ионина, М.Б. Проблемы страхования ответственности застройщиков // Вестник Омской юридической академии. 2014. № 4 (25). С. 39-42.
11. Кульков, А.А., Якупова, А.А. Анализ изменений законодательства о долевом строительстве и его влияние на рынок жилой недвижимости // Экономика, предпринимательство и право. 2020. Т. 10, № 11. С. 2681-2700.
REFERENCES (TRANSLITERATION)
1. Komarova, A.V. Development of the construction industry at the present stage // Ekonomikanovogomira. 2020. Vol. 5, No. 3. P. 28-38.
2. Raynchuk, M.V. Equity participation in construction as a way of acquiring ownership of residential premises: final qualifying work / Russian State Prof.-ped. un-t, In-t humanit. and social economy. education, Law Department. Yekaterinburg, 2019. 61 p.
3. Pakharukov, A.A., Belousov V.N. Developer as a legal category in modern Russian law // Prolog: zhurnal o prave. 2013. No. 2. P. 20-27.
4. Sokol, P.V. Article-by-article commentary to the Federal Law «On Participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate objects and on Amendments to certain legislative Acts of the Russian Federation». Moskva, 2008. 200 p.
5. Romanenkova, N.D. On the issue of the obligations of the developer before the commissioning of apartment buildings and other real estate objects under the contract of participation in shared construction // Vestnik RGGU. Seriya «Ekonomika. Upravlenie.Pravo».2009. No. 11. P. 188-194.
6. Teveleva, O.V. Economic consequences of changes made to the law on shared-equity construction // Imushhestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii. 2018. No. 3 (198). Pp. 64-76.
7. Pakharukov, A.A., Belousov V.N. Subjective rights and obligations of the developer // Vestnik IrSTU. 2013. No. 6. P. 274-280.
8. Smirnova, T.A. Problems and prospects of development of shared-equity construction in the housing sector //Ekonomikastroitelstva. 2019. No. 3(57). P. 51-62.
9. Ionina, M.B. Problems ofliability insurance of developers // VestnikOmskojyuridicheskojakademii. 2014. No. 4 (25). Pp. 39-42.
10. Kulkov, A.A., Yakupova A.A. Analysis of changes in the legislation on shared-equity construction and its impact on the residential real estate market // Ekonomika, predprinimatelstvo i pravo. 2020. Vol. 10, No. 11. P. 2681-2700.
ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ
Анисина Светлана Владиславовна, управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области, г. Омск, Российская Федерация.
E-mail: svetlana.anisina@list.ru
INFORMATION ABOUT THE AUTHOR
Svetlana V. Anisina, Department of the Federal Service for State Registration of Cadastre and Cartography in the Omsk region, Omsk, Russian Federation. E-mail: svetlana.anisina@list.ru
Дата поступления статьи / Received: 10.06.2023 Принята к публикации / Accepted: 20.06. 2023
