CC BY
184
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Требования к проведению оценки имущественных комплексов промышленных предприятий для целей залога и их реализация (на примере оценки имущественного комплекса кирпичного завода)*
А.В. Савельев
заместитель директора по научно-методической и экспертной работе компании «Территориальное агентство оценки» группы компаний «Поволжский Центр Развития» (г. Самара)
Андрей Викторович Савельев, [email protected]
Основные требования к проведению оценки
Оценка должна быть проведена с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов. Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. Выбор методов в рамках подходов осуществляется оценщиком исходя из специфики объекта и перспектив его дальнейшего наиболее эффективного использования.
Оценка должна быть выполнена в соответствии:
• с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом всех изменений на дату оценки [1];
• с федеральными стандартами оценки [2, 3, 4];
• со стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик;
• с техническим заданием на оценку,
выданным банком или согласованным с банком [5].
Основные требования к осмотру производственной площадки и идентификации основных оцениваемых активов
В процессе осмотра и идентификации объекта оценки необходимо следующее:
1) удостовериться, что основное наиболее дорогостоящее имущество физически присутствует на предприятии посредством его идентификации. Если однозначная идентификация объекта невозможна, то это необходимо отметить в отчете;
2) произвести фотофиксацию объектов оценки. Приложенных фотографий должно быть достаточное количество для того, чтобы сформировать объективное мнение об объекте оценки. В отчете необходимо привести следующие основные фотографии:
• общий вид каждого здания;
• общий вид внутренней отделки;
• общий вид наиболее крупного и дорогостоящего оборудования;
* Материалы статьи были изложены в докладе, озвученном автором на VI Поволжской конференции оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности», проходившей 13-15 июня 2013 года в городе Нижнем Новгороде.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
• дефекты имущества, влияющие на его стоимость и учтенные в дальнейшем в процессе оценки.
Фотографии должны быть подписаны с указанием инвентарного номера, при необходимости содержать пояснения;
3) определить, какие активы из оцениваемого имущества в настоящее время не задействованы в производственном процессе (находятся в стадии строительства, на консервации, ремонтируются и т. д.). Определить перспективы этих активов;
4) провести сверку параметров объектов недвижимости, указанных в технических и правоустанавливающих документах с данными результатов осмотра;
5) осуществить «привязку» объекта к конкретному земельному участку (сопоставить данные о местонахождении объекта с имеющейся информацией о земельном участке);
6) провести сверку основных объектов, расположенных на участке с генеральным планом производственной площадки. При выявлении наличия на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого) в отчете необходимо указать, какие конкретно объекты были выявлены.
Основные требования к отчету об оценке (раздел «Анализ НЭИ»)
В этом разделе должен быть проведен анализ оцениваемых активов и сделаны выводы относительно перспектив их дальнейшего использования:
• продолжение эксплуатации в рамках существующего имущественного комплекса;
• распродажа активов на рынке.
В отчете должна содержаться развернутая информация, позволяющая понять следующее:
• насколько оцениваемый актив является полноценно завершенным технологическим комплексом;
• насколько оцениваемые объекты недвижимости являются узкоспециали-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
зированными;
• какой инфраструктурой обеспечена площадка;
• имеет ли ценность площадка с оцениваемыми объектами с позиции альтернативного использования.
Специальные требования к разделу
«Общее описание объекта оценки»
Общее описание объекта оценки должно включать следующее:
• история создания и развития объекта оценки, организационная структура компании - собственника объекта оценки. Если объект оценки является составным элементом финансовой (операционной) структуры, то необходимо указать место компании в составе группы;
• виды и объем производимой продукции в стоимостных и натуральных единицах по каждому виду;
• стратегия, структура и направления сбыта продукции как внутри группы, так и сторонним потребителям (указать отдельно);
• описание производственного цикла;
• краткое описание технологических процессов;
• информация о производственных мощностях и об их фактической загрузке;
• анализ баланса мощностей основных технологических участков (переделов), выявление участков с недостаточной или избыточной мощностью;
• результаты сопоставления используемых мощностей со среднеотраслевыми показателями;
• динамика среднегодового использования производственных мощностей в разрезе основных видов выпускаемой продукции в ретроспективе;
• сезонные колебания степени загрузки мощностей;
• ожидаемые изменения, касающиеся использования установленных мощ-
-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
ностей в связи с предполагаемым (фактическим) вводом новых объектов;
• ценообразование (структура себестоимости) по каждому направлению сбыта;
• численность сотрудников в компании;
• позиция и перспективы компании на российском и региональном рынках;
• налоговые и таможенные режимы, в которых работает компания;
• основные риски, связанные с деятельностью производственного комплекса имущества;
• основные сильные и слабые стороны производственного комплекса имущества.
Специальные требования к разделу «Описание оцениваемых материальных активов»
Описание оцениваемых материальных активов должно включать следующее:
• общее описание производственной площадки, местонахождение, схема площадки;
• информация о земельном участке (площадь участка, кадастровый номер, функциональное назначение, право пользования (собственность, аренда), условия аренды (для арендованных участков) и т. д.);
• организация тепло-, энерго-, газо- и водоснабжения;
• описание зданий в разбивке по типам - административно-бытовые, производственные, складские, вспомогательного назначения и т. п. с указанием основных технических характеристик зданий и их местонахождения (отдельно для зданий, расположенных за пределами производственной площадки);
• суммарные площади и объемы производственных, административных, складских и вспомогательных площадей (отдельно для зданий, располо-
женных за пределами производственной площадки);
• описание сооружений и передаточных устройств с указанием основных технических характеристик (площадь, протяженность, материал и т. д.);
• состав движимого имущества с указанием основных групп и их качественных и количественных характеристик;
• описание основного технологического оборудования с указанием основных технических характеристик, фирмы-изготовителя и технического состояния;
• возрастная характеристика оцениваемых активов, общее техническое состояние активов в целом и отдельных наиболее дорогостоящих позиций в частности;
• наличие активов, задействованных в производственном процессе, но принадлежащих другому лицу;
• описание неоперационных и непрофильных активов (в случае их наличия); возможность их реализации стороннему инвестору отдельно от имущественного комплекса и без ущерба для основного производства;
• описание объектов незавершенного строительства и перспектив по их вводу в эксплуатацию, анализ их влияния на деятельность предприятия после завершения их строительства;
• описание активов, предполагаемых к реализации, консервации или списанию в ближайшее время;
• перечень активов, требуемых для до-укомплектации производства (если таковая требуется) с указанием необходимых инвестиционных затрат.
Специальные требования к разделу «Финансовый анализ»
В разделе «Финансовый анализ» должно содержаться следующее:
• анализ основных факторов, влияющих на выручку, затраты и рентабельность деятельности компании;
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
• анализ ретроспективной и текущей финансово-хозяйственной деятельности;
• анализ среднеотраслевых и (или) целевых показателей, к которым компания должна прийти по мере своего развития (для новых компаний);
• результаты сопоставления финансовых показателей (в том числе EBITDA margin, доля капитальных затрат в выручке, доля собственного оборотного капитала в выручке) с отраслевыми аналогами (см. таблицы 1 и 2 1).
Пример возможного вывода по результатам сопоставления финансовых показателей с отраслевыми аналогами: усредненные показатели рентабельности предприятия, являющегося собственником объекта оценки, по валовой прибыли, прибыли от продаж и прибыли от налогообложения на дату оценки в ретроспективный и прогнозный периоды приблизительно соответствуют отраслевым значениям.
Специальные требования к разделу «Анализ рынка»
1. Анализ рынка сырья, в том числе риски, связанные с обеспечением предприятия основным сырьем.
2. Историческая динамика цен на сырье и готовую продукцию компании (по видам продукции) (см. таблицы 3 и 4).
Пример возможного вывода по результатам анализа цен на готовую продукцию: предприятие, являющееся собственником объекта оценки, реализует свою продукцию по среднерыночным ценам.
3. Современное состояние и прогноз развития каждого сегмента рынка, в котором работает или планирует работать компания.
4. Прогнозы объемов потребления продукции по данным аналитических агентств.
03
ZT
S
с;
vo _ Я .2
СО CQ
СО о
3
DC
с;
§ 3. 03 9
о. к
2
ід
с
га
>< -Q £ -Q £
со З
03
,га
UJ
к S . О
9- 9-
£
2
CD
к"
о
о
2 о
§
S о
< & СО о .9 ^
-Q
£
со
со"
.га
2>
03
-Q £ £ га Й
■ ■ £
9- га £ О
о -
CD
£з
га
I
I
га С
§. О
I
і
&
§
&
,га
Uj
с
>£ § § t
£ QQ о Цц
о о о с DQ s
£ § О. £
о .й
£: 'g га
га
га
£
£
О
5
га
к
£
оз
о.
I
|8
03 о
EBITDA / Sales 0,162 0,267 Ю CM о
EBITDA, $ ^J- 5,85
Revenues (Sales), $ 86,9 21,9
Sub Group Eastern Europe & Russia Eastern Europe & Russia
Broad Group Emerging Markets Emerging Markets
Country Latvia Romania
Industry Group Building Materials Building Materials
Exchange: Ticker RISE: VSS1R RASDAQ: CERE Средняя величина
Company Name Valmieras Stikla Skiedra AS (RISE:VSS1R) SC Ceramica SA Iasi (RASDAQ:CERE)
1 Здесь и далее приведены таблицы из реальных отчетов оценщиков об оценке кирпичного завода.
2 Источник: Damodaran Online. Данные в таблице - расчеты оценщика.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
Таблица 2
Среднерыночные (по рынку Российской Федерации) показатели рентабельности по предприятиям, связанным с производством
керамического кирпича и керамических блоков3
Наименование предприятия Фактическое местоположение предприятия Базовый год Основная деятельность предприятия Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг за базовый год, тыс. р. Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг, тыс. р. Валовая прибыль, тыс. р. Рентабельность по валовой прибыли, % Прибыль от продаж, тыс. р. Рентабельность по прибыли от продаж, % Прибыль до налогообложения, тыс. р. Рентабельность по прибыли до налогообложения, % Источник информации
ОАО «Губский кирпичный завод» Краснодарский край, Мостовский район, станица Губская, Промзона 1 2011 Производство кирпича, черепицы и прочих изделий из обожженной глины 290 468 187 609 102 859 35,41 44 880 15,45 46 685 16,07 http ://www. g u bs kiy- kirpich.ru/index. php?option=com_co ntent&view=article&i d=12<emid=18
ОАО «Новокубанский завод керамических стеновых материалов» Краснодарский край, г. Новокубанск, ул. Железнодорожная, 6 Производство строительных материалов из обожженной глины 300 394 171 531 128 863 42,90 87 896 29,26 73 979 24,63 http://www.nzksm. ru/reports.php
ОАО «Кирово-Чепецкий кирпичный завод» Кировская область, Кирово-Чепецкий р-н, ж/д ст. Бумкомбинат, пр. Кирпичный, 1 2012 Производство огнеупоров 208 243 205 692 2 551 1,23 -8 250 -3,96 62 809 30,16 http://www.kckz.ru/ about/actioner
ЗАО «Елабужская керамика» Республика Татарстан, г. Елабуга, пос. Кирпичного завода Производство керамического кирпича 125 017 85 077 39 940 31,95 28 568 22,85 25177 20,14 http://el-keramika. ru/index.php/ aktsioneram
ОАО «Лосиноостровский завод строительных материалов и конструкций» г. Москва, ул. Полярная, д. 25 2011 Производство кирпича 357 720 282 125 75 595 21,13 68 741 19,22 63 739 17,82 http://www.losinka-kirpich.ru/index. shtml?otchet2011
Среднерыночная величина 26,5 - 16,6 - 21,8 -
3 Источник: отраслевая информация. Данные в таблице - расчеты оценщика.
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Таблица 3
Средняя стоимость керамических камней (блоков)4
Производитель Продукт Цена за штуку с учетом НДС, р.
ЗАО «Комбинат керамических материалов», г. Самара KERAKAM ‘38Т (КПТП II) 100,0
RAUF камень поризованный RAUF 38 106,0
Wienerberger Porotherm 38 105,0
Terex Poroterex 38 80,0
Braer камень керамический 38 83,4
Таблица 4
Средняя стоимость керамического рядового полнотелого кирпича M-125 5
Производитель Цена за штуку с учетом НДС, р.
ЗАО «Комбинат керамических материалов» (г. Самара) 10,15
ОАО «Чебоксарская керамика» (г. Чебоксары) 9,40
ООО «Уралглавкерамика» (Челябинская область, г. Копейск) 12,50
ГК «Башкирский кирпич» (г. Уфа) 11,30
ОАО «Казанский комбинат строительных материалов» (г. Казань) 10,50
ООО «Мелеузовский кирпичный завод» (Башкортостан, г. Мелеуз) 11,57
5. Анализ исторической динамики производства (потребления) и прогнозы цен, по данным аналитических агентств, на сырье и готовую продукцию.
6. Конкурентная среда и доли рынка компании и основных игроков в разрезе сегментов, показатели выручки, рентабельности, использования мощностей основных конкурентов.
7. Анализ рынка офисной и складской недвижимости в регионе.
8. Анализ аналогичных инвестиционных проектов, осуществленных в России и за рубежом в последнее время или планируемых к осуществлению (см. табл. 5).
9. Обзор рынка основного технологического оборудования, установленного на предприятии; основные производите-
ли подобного оборудования, наличие в регионе потенциальных покупателей на оцениваемое оборудование в случае его распродажи.
Специальные требования к расчетам в рамках доходного подхода
1. Оценка проводится при допущении самостоятельного функционирования хозяйствующего субъекта (stand alone basis).
2. При применении доходного подхода ограничивающими факторами роста объемов продаж компании должны являться:
1) темпы роста рынка, емкость рынка;
2) динамика доли компании на этом рынке;
4 Таблица составлена по результатам анализа рынка.
5 Таблица составлена по результатам анализа рынка.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Таблица 5
Анализ информации о реализации аналогичных инвестиционных проектов*
Объект-аналог Место расположение предприятия Инвестор Источник информации о сделке Дата информации о проекте Производственная мощность, млн NF в год Рыночная стоимость имущественного комплекса объекта с учетом НДС, млн р. Ї І 1
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Орловская область (г. Орел) CLETC http://v3.marchmont.ru/ Industry-Manufacturing/Central- regions/14252-Chinas-CLETC- and-local-Mineral-launch-40m- brick-plant-Oryol.html август 2010 года 60 1 216,8 20,3
2 Краснодарский край (г. Славянск-на-Кубани) «Славянский кирпич» http://slavyansk-nk.ru/novosti/ novyi-kirpichnyi-zavod-za-2-mlrd- rublei.html май 2012 года 60 2 000 33,3
3 Новосибирская область (г. Новосибирск) «Ликолор» http://www.interfax- russia.ru/Siberia/photo. asp?id=46133&p=5 июль 2009 года 80 2 000 25,0
4 Тульская область Braer http://v3.marchmont.ru/ Industry-Manufacturing/Central- regions/17367-Braer-launches- 120m-brick-plant-Tula-region. html июнь 2011 года 105 3 276 31,2
5 Республика Адыгея, Майкопский район (п. Каменно-мостской) ASISER http://www.yuga.ru/news/264056 июнь 2012 года 65 1 245,3 19,2
6 Ленинградская область, Отрадненское шоссе «Победа ЛСР» http://www.bpn.ru/ publications/60092 май 2011 года 220 7 798 35,4
7 Ленинградская область (д. Манихино) н/д http://www.fkaskad.ru/articles. php?id=233 апрель 2010 года 30 540 18,0
Примечания
* Помимо указанных в таблице данных, при проведении анализа и подборе объектов-аналогов оценщик также должен принимать во внимание состав имущественного комплекса объекта-аналога, характер и вид основной продукции предприятия и тип стоимости объекта (цена сделки, цена предложения, заявленная цена проекта и т. п.).
В приведенном примере во всех случаях оценивается комплекс имущества (основные средства имущественного комплекса) нового кирпичного завода, основная продукция которого - производство строительных материалов (кирпича) и тип стоимости - цена проекта.
** Мультипликатор - отношение рыночной стоимости имущественного комплекса объекта (столбец 7) к производственной мощности (столбец 6).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
3) установленные мощности и ограничивающие их использование технологические факторы.
3. При прогнозировании цен и объемов реализации должен учитываться ожидаемый ввод новых мощностей конкурентами компании, в частности, должны быть:
1) учтены риски снижения объемов (цен) реализации компании;
2) проанализированы цены реализации и рентабельность конкурентов, а также сделаны обоснованные выводы о рентабельности компании в прогнозном и постпрогнозном периодах.
4. Длительность прогнозного периода должна быть определена с учетом экономических циклов отрасли (отраслей) основных потребителей (прогнозный период должен быть не менее одного полного цикла), а также определяться наличием обоснованных прогнозов и временем выхода компании на устойчивые темпы развития.
5. При построении макроэкономических прогнозов необходимо руководствоваться прогнозами макроэкономических показателей ведущих аналитических агентств. При этом будет обоснован выбор прогноза и способа расчета в периоде, не покрываемом этими прогнозами.
6. Цены на сырье и реализуемую продукцию должны прогнозироваться с учетом существующих механизмов ценообразования:
1) используемые допущения по прогнозу цен на сырье и материалы должны быть обоснованы, в отчете оценки должны быть приведены ссылки на соответствующие источники прогнозов. В случае расхождения прогнозов в различных источниках следует провести их сравнительный анализ. При использовании консенсус-прогноза аналитических агентств должна быть приведена информация обо всех имеющихся в распоряжении оценщика прогнозах;
2) допущения по прогнозу цен должны быть обоснованы историческими данными, а также не должны противоречить прогнозам независимых аналитиков.
7. Уровень капитальных вложений в прогнозном периоде должен быть достаточным для осуществления текущих программ по поддержанию основных фондов предприятий в рабочем состоянии с учетом замены по окончании срока полезного использования и проведения необходимых капитальных ремонтов.
8. Полученные в результате построения прогнозной модели показатели использования мощности и рентабельности должны быть сопоставлены со среднеотраслевыми показателями. При наличии расхождений в отчетах об оценке должны быть приведены комментарии.
9. Динамика роста в постпрогнозном периоде должна быть обоснована прогнозом динамики потребления и цен. При этом обоснование загрузки в терминальный период должно быть основано на анализе среднеотраслевых показателей, перспектив развития отрасли и конкурентной среды. В денежном потоке постпрогнозного периода необходимо учесть капитальные вложения в поддержание основных фондов, их величина должна соответствовать требованию достаточности капитальных затрат с учетом уровня износа.
10. При расчете стоимости с учетом данных о потоке на инвестированный капитал расчет ставки дисконтирования по методу средневзвешенной стоимости капитала (WACC) должен опираться на среднеотраслевые показатели структуры капитала и стоимости заемного капитала.
11. При построении финансовой модели в рамках доходного подхода не должна учитываться реализация инвестиционных проектов, существенно влияющих на операционную эффективность компании.
12. Инвестиционные проекты, реализация которых находится на завершающих стадиях, и если есть подтверждение намерений и перспектив их завершения, могут быть учтены при оценке, однако их стоимость должны быть выделена в структуре стоимости бизнеса объекта оценки, также должен быть указан необходимый объем
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
капитальных вложений для их завершения.
13. При расчете потребности в оборотном капитале должны учитываться внутригодовые производственные циклы. В отчете об оценке должно быть приведено сравнение полученных показателей со среднеотраслевыми и историческими значениями.
14. Стоимость активов, полученную с применением доходного подхода, необходимо скорректировать на стоимость оцениваемого имущества, не участвующего в формировании прогнозируемых денежных потоков.
15. По результатам оценки следует провести анализ чувствительности стоимости объектов оценки к основным факторам, влияющим на стоимость, таким как цены реализации, использование мощности, ставка дисконтирования, затраты, и к другим факторам, которые оценщик сочтет необходимым включить в анализ (см. таблицы 6 и 7).
Пример выводов по результатам анализа чувствительности:
1) при фиксированной величине отношения собственного оборотного капитала (СОК) к выручке и при уменьшении ставки дисконтирования на инвестированный капитал на 3 процентных пункта (до 16 процентов) стоимость, полученная в рамках доходного подхода, увеличится на 27 процентов; при увеличении ставки дисконтирования на инвестированный капитал на 3 процентных пункта (до 22 процентов) стоимость, полученная в рамках доходного подхода, уменьшится на 17 процентов;
2) при фиксированной величине ставки дисконтирования и при уменьшении отношения СОК к выручке до 3,30 процента стоимость, полученная в рамках доходного подхода, увеличится на 3 процента; при увеличении отношения СОК к выручке до 27,30 процента стоимость, полученная в рамках доходного подхода, уменьшится на 13 процентов;
3) при фиксированной рентабельности по
Таблица 6
Шаблон для расчета зависимости стоимости объекта оценки от величины ставки дисконтирования на инвестированный капитал и отношения собственного оборотного
капитала (СОК) к выручке 6
Отношение СОК к выручке, % Ставка дисконтирования на инвестированный капитал, %
16,0 17,0 18,0 19,0 20,0 21,0 22,0
3,3
6,3
9,3
12,3
15,3
18,3
21,3
24,3
27,3
Примечание
В выделенных серым ячейках приводятся расчетные данные для стоимости объекта оценки при разных значениях указанных параметров.
6 Данные таблицы - расчеты оценщика.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Таблица 7
Шаблон для расчета зависимости стоимости объекта оценки от стоимости производимой продукции и величины рентабельности по прибыли до налогообложения 7
Рентабельность по прибыли до налогообложения, % Увеличение (уменьшение) стоимости производимой продукции, в процентах от базовой величины
-40 -30 -20 -10 базовая величина +10 +20
10,0
13,0
16,0
19,0
21,8
25,0
28,0
31,0
34,0
Примечание
В выделенных серым ячейках приводятся расчетные данные для стоимости объекта оценки при разных значениях указанных параметров.
прибыли до налогообложения и при уменьшении стоимости производимой продукции на 40 процентов стоимость, полученная в рамках доходного подхода, уменьшится на 38 процентов; при увеличении стоимости производимой продукции на 20 процентов стоимость, полученная в рамках доходного подхода, увеличится на 14 процентов;
4) при фиксированной стоимости производимой продукции и при уменьшении рентабельности по прибыли до налогообложения стоимость, полученная в рамках доходного подхода, уменьшится на 54 процента; при увеличении рентабельности по прибыли до налогообложения стоимость, полученная в рамках доходного подхода, увеличится на 56 процентов.
16. В анализ чувствительности необходимо включить сценарии, основанные на объемах и ценах, соответствующих ретроспективному уровню за предыдущие 5 лет.
17. При переходе от стоимости инвестированного капитала к стоимости имуществен- 7
7 Данные таблицы - расчеты оценщика.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
ного комплекса необходимо вычесть стоимость НМА (в том числе товарных знаков, участвующих в формировании прибыли).
Специальные требования к расчетам в рамках сравнительного подхода
В случае оценки типовых производственно-складских комплексов универсального назначения, годных для перепрофилирования, необходимо использовать сравнительный подход на основании цен предложений и сделок с аналогичными комплексами недвижимости в регионе.
Для оценки узкоспециализированных производственных комплексов, перепрофилирование которых маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом, необходимо следующее:
• использовать как метод рынка капитала, так и метод сделок;
• отбор компаний-аналогов осущест-
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
влять посредством сопоставления компании - собственника объекта оценки с компаниями-аналогами по виду деятельности, модели бизнеса, положению компании в отрасли, рентабельности, стадии развития бизнеса, размеру компании;
• при описании компаний-аналогов приводить показатели выручки, долга, доли оборотного капитала в выручке, отношения чистого долга к EBITDA, рентабельности по EBITDA;
• при формировании вывода о стоимости в рамках сравнительного подхода приводить спектр финансовых (в том числе стоимость/выручка, стоимость/ EBITDA) и производственных мультипликаторов (в том числе стоимость/ мощность, стоимость/объем производства). При этом в анализе мультипликаторов исключить кратковременные колебания рыночных цен акций;
• при выборе и расчете мультипликаторов, используемых для формирования стоимости, соблюдать правило соответствия знаменателя временному периоду, единому для всех аналогов, которые используются в оценке.
Специальные требования к расчетам в рамках затратного подхода
В рамках затратного подхода:
• оценку недавно построенных объектов недвижимости допускается проводить на основании исходно-сметной документации на объекты или актов приема путем приведения фактических затрат на строительство к дате оценки. Полученные в виде полной стоимости воспроизводства затраты на строительство в обязательном порядке должны быть проверены на соответствие среднерыночным данным;
• оценка зданий и сооружений может быть осуществлена методом удельных показателей, в качестве которых может выступать стоимость строи-
тельства одного квадратного, кубического или погонного метра. В отчете в обязательном порядке должны быть приведены источники получения ценовой информации;
• оценка административно-бытовых зданий и складских помещений, функциональное замещение которых возможно технологически другими объектами, находящимися за периметром производственного комплекса, должна осуществляться с учетом текущих среднерыночных цен на подобные виды недвижимости в регионе;
• при оценке недавно приобретенного движимого имущества допускается использование контрактных цен только в том случае, если поставщиком является фирма-изготовитель. В этом случае к отчету должны быть приложены копии контрактов на поставку и таможенные декларации;
• при расчете стоимости движимого имущества методом индексации необходимо учитывать страну, где оно производится, и применять соответствующие индексы и (если необходимо) курсы валют;
• для наиболее дорогих позиций основного технологического оборудования необходимо получить текущую ценовую информацию от фирм-изготовителей. Желательно, чтобы это информация была подтверждена письмами или коммерческими предложениями на поставку от фирм-изготовителей или официальных дилеров;
• при расчете полной стоимости воспроизводства (замещения) активов не следует учитывать затраты, связанные с уплатой процентов по банковским кредитам или платежи по договорам лизинга (если такие имелись);
• полученные данные о полной стоимости воспроизводства (замещения) всего комплекса целесообразно проверить на соответствие рыночным
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
данным посредством анализа информации о реализации аналогичных инвестиционных проектов, заявленных или осуществленных в последнее время (если такие имелись); необходимо индикативно рассчитать полученные удельные показатели на единицу мощности (см. табл. 5);
• при расчете накопленного износа требуется провести анализ структуры активов, в том числе на предмет наличия на предприятии технологических участков (переделов) с избыточной или недостаточной мощностью, как одного из факторов функционального износа; указать перспективы возможности устранения дисбаланса мощностей (при его наличии);
• в случае недозагрузки производственных мощностей требуется провести анализ на наличие внешнего устаревания;
• неоперационные активы необходимо оценивать при условии их реализации в отрыве от основного имущественного комплекса;
• в случае рассмотрения варианта распродажи активов требуется учет расходов, связанных с демонтажем оборудования, его предпродажной подготовкой, поиском потенциальных покупателей и т. д.
Требования к процедуре согласования результатов, полученных в результате расчетов с использованием различных подходов
При согласовании результатов необходимо придерживаться следующих правил:
• в процессе согласования результатов должен быть проведен анализ расхождения результатов, полученных с применением различных подходов. В случае существенного расхождения в отчете об оценке должно быть приведено аргументированное обоснование такого отклонения. Анализ рас-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
хождений следует связать с анализом чувствительности;
• целесообразность применения (неприменения) подхода к оценке и процедура взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, должны быть раскрыты в отчете об оценке;
• результаты, полученные в рамках сравнительного подхода, используются индикативно, для верификации результатов, полученных в рамках доходного подхода;
• доходный подход используется для определения величины внешнего износа. При выводе итоговой стоимости не следует учитывать результаты доходного подхода в случае его превышения над результатами затратного подхода, то есть использовать их только индикативно, для подтверждения отсутствия внешнего износа, в противном случае стоимость, полученная в рамках затратного подхода, уменьшается на величину внешнего износа.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.
2. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
3. Цель оценки и виды стоимости : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
5. Пример технического задания ОАО «Сбербанк России» на оценку комплекса имущества (основных средств предприятия в рамках имущественного комплекса). URL: http://sberbank.ru/samara/ru/legal/partner_ drkk/reestr
6. URL: http://pages.stern.nyu.edu/~adamo dar
7. URL: http://www.gubskiy-kirpich.ru/index. php?option=com_content&view=article&id=12 &Itemid=18
8. URL: http://www.nzksm.ru/reports.php
9. URL: http://www.kckz.ru/about/actioner
10. URL: http://el-keramika.ru/index.php/ aktsioneram
11. URL: http://www.losinka-kirpich.ru/in dex.shtml?otchet2011
12. URL: http://v3.marchmont.ru/Industry-Manufacturing/Central-regions/14252-Chinas-CLETC-and-local-Mineral-launch-40m-brick-plant-Oryol.html
13. URL: http://slavyansk-nk.ru/novosti/ novyi-kirpichnyi-zavod-za-2-mlrd-rublei. html
14. URL: http://www.interfax-russia.ru/Sibe ria/photo.asp?id=46133&p=5
15. URL: http://v3.marchmont.ru/Industry-Manufacturing/Central-regions/17367-Braer-launches-120m-brick-plant-Tula-region.html
16. URL: http://www.yuga.ru/news/264056
17. URL: http://www.bpn.ru/publicati ons/60092
18. URL: http://www.fkaskad.ru/articles. php?id=233
* * *
Продолжение. Начало на с. 72
Предельные индексы и индексы по субъектам Российской Федерации устанавливаются на долгосрочный период (на срок не менее чем 3 года, если иное не установлено Правительством Российской Федерации) с разбивкой по годам и могут устанавливаться с календарной разбивкой.
Предельные индексы и индексы по субъектам Российской Федерации устанавливаются и применяются исходя из неизменности порядка оплаты коммунальных услуг, а также из принципа неизменности набора и объема потребляемых коммунальных услуг, за исключением случаев, когда изменение объема обусловлено изменением нормативов потребления коммунальных услуг.
Индексы по субъектам Российской Федерации на первый год долгосрочного периода устанавливаются в виде значений, выраженных в процентах, а на второй и последующие годы долгосрочного периода -в виде формулы.
Применение индексов по субъектам Российской Федерации должно обеспечивать изменение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в каждом месяце текущего года долгосрочного периода в среднем по субъекту Российской Федерации по отношению к плате граждан за коммунальные услуги в декабре предшествующего календарного года в среднем по субъекту Российской Федерации не более чем на установленную величину индекса по субъекту Российской Федерации.
ИСТРЕБОВАНИЕ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ БАНКРОТСТВЕ
Информация может быть актуальна для залогодателей
В случае банкротства залогодателя возникает часто вопрос истребования имущества. Это дело не простое, и не всегда ясно, сколько можно бороться за данное имущество.
Исполнительный лист может быть предъявлен к исполнению не позднее трех лет со дня вступления судебного акта в законную силу или окончания срока, установленного при отсрочке или рассрочке его исполнения, либо со дня вынесения определения о восстановлении пропущенного срока для предъявления исполнительного листа к исполнению (часть 1 статьи 321 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 22 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» срок предъявления исполнительного документа к исполнению прерывается предъявлением его к исполнению; частичным исполнением исполнительного документа должником. После перерыва течение срока предъявления исполнительного документа к исполнению возобновляется. Время, истекшее до прерывания срока, в новый срок не засчитывается. В случае возвращения исполнительного документа взыскателю в связи с невозможностью его исполнения срок предъявления исполнительного документа к исполнению исчисляется со дня возвращения исполнительного документа взыскателю.
Таким образом, если требование в деле о банкротстве предъявлено кредитором в пределах срока, установленного для принудительного исполнения вступившего в законную силу решения, то такое требование подлежит судебной защите и удовлетворяется в порядке, установленном Законом о банкротстве.
С истечением этого срока у кредитора прекращается право требовать принудительного исполнения судебного акта и такое требование не может быть удовлетворено в порядке, установленном Законом о банкротстве (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2014 года № Ф05-15540/13 по делу № А40-3395/13-88-4).
Окончание на с. 104
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
