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УДК 332:528.4 Horst Borgmann
Institute of Town and Regional Planning, Technical University of Berlin Germany
TRANSFORMATION DES EIGENTUMS AN GRUNDSTUCKEN IN DEN NEUEN BUNDESLANDERN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND
Inhalt
1. Grundsatze des bisherigen Eigentums und Eigentumsarten
2. Das Gesetz zur Regelung offener Vermogensfragen
3. Das Investitionsvorranggesetz
4. Das Bodensonderungsgesetz
4.1 Allgemeines
4.2 Ablauf des Sonderungsverfahrens
5. Erfahrungen
1. Grundsatze des bisherigen Eigentums und Eigentumsarten
Das Rechtssystem der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) unterschied sich grundsatzlich von dem System der Bundesrepublik Deutschland. Vor allem die Eigentumsordnung unterschied sich von der Zivilrechtsordnung des Grundgesetzes und der Burgerlichen Gesetzbuches.
Nach der Verfassung der DDR durften Produktionsmittel nicht im Privateigentum stehen. Der Uberfuhrung (Umwandlung) dieses sozialistischen Eigentums in Privateigentum kam eine auBerordentliche Bedeutung zu, denn mehr als 95 Prozent der gewerblichen Wirtschaft und Landwirtschaft wurden von sozialistischen Wirtschaftseinheiten und Genossenschaften betrieben.
Dieses Verfahren der Umwandlung wird haufig als «Privatisierung» bezeichnet. Hierunter werden die Umwandlung der bisherigen Rechtsarten in Privateigentum und seine Zuordnung zu bestimmten Eigentumern verstanden.
In der Verfassung der DDR wurden die Eigentumsarten
- Sozialistisches Eigentum
- Volkseigentum
- Eigentum sozialistischer Genossenschaften
- Eigentum gesellschaftlicher Organisationen sowie
- Personliches Eigentum der Burger unterschieden.
2. Das Gesetz zur Regelung offener Vermogensfragen
Mit dem Gesetz sollen bestimmte rechtsstaaatwidrige MaBnahmen der DDR oder des sogenannten Dritten Reiches ausgeglichen oder ruckgangig gemacht werden. Das Gesetz beruht auf dem Grundgedanken «Ruckgabe vor Entschadigung». Dieser Grundsatz ist immer noch Gegenstand einer heftigen, vor allem mit Argumenten aus dem politischen Bereich gefuhrten Diskussion. Ob ein zwingendes rechtliches Gebot bestand und besteht, der Restitution den Vorzug gegenuber einem anderen Ausgleich zu geben, ist nicht einfach zu entscheiden. Fest steht jedenfalls, daB die Bundesrepublik Deutschland keine rechtliche Verantwortung fur Enteignungsakte in der DDR haben kann. Das Grundgesetz (Verfassung) galt dort nicht. Wo die Enteignungen geschahen, konnten sie deshalb
auch nicht gegen das Grundgesetz verstoBen. Man kann allenfalls die Auffassung vertreten, daB die Bundesrepublik Deutschland mit dem Beitritt der DDR eine rechtliche Verantwortung fur fortwirkende Unrechtstatbestande ubernommen hat und daB sie aus dem Gedanken der Verfassung zu einer Restitutionsregelung verpflichtet gewesen ist. Solcher Streit ist jedoch sinnlos, denn die DDR hat diese Rechtslage durch die frei gewahlte Volkskammer beschlossen.
Das Gesetz erklart die seinerzeitigen WegnahmemBnahmen nicht etwa ganzlich fur unwirksam sondern geht von deren Fortbestand aus. Erst mit der Rechtsbestandigkeit der Restitutionsentscheidung geht das Eigentum wieder auf den Alteigentumer uber.
3. Das Investitionsvorranggesetz
Das neu geregelte Bodenrecht beruht auf mehreren, einander wechselseitig sich beeinflussenden Regelungsgedanken.
- Dem Privatisierungsgedanken (Zuordnung)
- Der Freistellung von den Zuordnungsregeln beziehungsweise deren Vorlaufigkeit zugunsten der Wiedergutmachung des Enteignungsunrechts (Restitution)
- Dem AusschluB der Restitution zugunsten bestimmter als schutzwurdig erachteter Einzelinteressen (Bestandsschutz), «redlicher Erwerb»
- Der Bevorzugung wirtschaftlich forderungswilligen Handelns gegenuber dem Restitutionsinteresse aus Gemeinwohlerwagungen (Investition vor Restitution). Besondere Investitionszwecke liegen bei Grundstucken und Gebauden vor, wenn sie verwendet werden zur
- Sicherung oder Schaffung von Arbeitsplatzen,
- Schaffung neuen Wohnraumes beziehungsweise Wiederherstellung von nicht bewohntem und nicht bewohnbarem beziehungsweise vom Abgang bedrohtem Wohnraum, Schaffung von InfrastrukturmaBnahmen im Zusammenhang mit Investitionen.
Ein Investor muB einen sogenannten Vorhabenplan vorlegen, in welchem die geplanten MaBnahmen dargestellt sind. Die zustandige Stelle hort das Amt zur Regelung offener Vermogensfragen und einen dort bekannten Anmelder. Dieser hat Gelegenheit, sich innerhalb von zwei Wochen zu auBern und gegebenenfalls eigene Investitionen anzukundigen. Tut er dies, so muB er innerhalb von sechs Wochen nach Zugang der Anhorungsmitteilung einen eigenen Vorhabenplan vorlegen.
Nach AbschluB ihrer Prufung entscheidet die zustandige Stelle. Hat der Anmelder zumindest annahernd gleiche investive MaBnahmen zugesagt, so genieBt er in der Regel den Vorrang.
DaB das Ganze nicht nur ein auBerlich funktionierendes sondern ein in sich abgestimmtes und gerechtes System ergibt, hangt von den Gewichtungen ab, mit denen die einzelnen Regelungsbereiche gegen einander wirken.
4. Das Bodensonderungsgesetz
4.1 Allgemeines
Durch einen mit Sonderungsbescheid festgestellten Sonderungsplan kann bestimmt werden,
1. Wieweit sich amtlich nicht nachweisbare Eigentumsrechte (unvermessenes Eigentum) oder grafisch nicht nachweisbare dingliche Nutzungsrechte, die nicht auf dem vollen Umfang eines Grundstucks ausgeubt werden durfen, an solchen Grundstucken erstrecken (unvermessene Nutzungsrechte).
2. Fur welchen Teil solcher Grundstucke auch in Ansehung von Rest- und Splitterflachen ein Anspruch auf die Bestellung von Erbbaurechten oder beschrankten dinglichen Rechten oder auf Ubertragung des Eigentums besteht.
3. Wie die dinglichen Rechtsverhaltnisse an nicht der Vermogenszuordnung unterliegenden Grundstucken, die im raumlichen und funktionalen Zusammenhang mit dem Gegenstand des Zuordnungsplans im Zusammenhang stehen, neu geordnet werden (erganzende Bodenneuordnung),
4. Wie die dinglichen Rechtsverhaltnisse an im Zusammenhang bebauten nicht der Zuordnung unterliegenden Grundstucken, die nicht im raumlichen und funktionalen Zusammenhang mit dem Gegenstand eines Zuordnungsverfahrens stehen, mit den tatsachlichen Nutzungsverhaltnissen in Einklang gebracht werden (komplexe Bodenordnung).
Die Reichweite unvermessenen Eigentums bestimmt sich nach dem Ergebnis einer Einigung der betroffenen Grundstuckseigentumer. Kommt eine Einigung nicht zustande, so bestimmt sich das Eigentum nach dem Besitzstand. Es widerleglich vermutet, dass die Besitzverhaltnisse im Zeitpunkt ihrer Ermittlung den Besitzstand darstellen. Kann auch der Besitzstand nicht ermittelt werden oder ist offensichtlich, dass er die Eigentumsverhaltnisse nicht darstellen kann, so ist jedem der betroffenen Grundeigentumer ein gleich groBes Stuck der strittigen Flache zuzuteilen.
—і;-Abb. 1
Ablauf des Sonderungsverfahrens
Die Sonderungsbehorde legt unvermessenes Eigentum und unvermessene Nutzungsrechte in einem Sonderungsbescheid fest. Sonderungsbehorde ist entweder die Gemeinde oder die fur die Fuhrung des Liegenschaftskatasters zustandige Behorde.
Die Sonderungsbehorde erstellt fur das von ihr festgelegte Plangebiet einen Entwurf des Sonderungsplans. Sie kann die Vorbereitung der im
Sonderungsverfahren zu treffenden Entscheidungen geeigneten Personen ubertragen.
Die ermittelten dinglichen Rechtsverhaltnisse sind in einer Grundstuckskarte grafisch nachzuweisen. Dazu sind vorhandenes Kartenmaterial sowie zur Vorbereitung angefertigte oder vorhandene Luftbildaufnahmen zu nutzen. Soll die Befugnis zur Ausubung von Nutzungsrechten festgestellt werden, sind in der Grundstuckskarte neben den Flachen, auf denen das Nutzungsrecht ausgeubt werden kann, auch die Grenzen der betroffenen Grundstucke anzugeben.
Den Entwurf des Sonderungsplans sowie die zu seiner Aufstellung benutzten Unterlagen legt die Sonderungsbehorde fur die Dauer eines Monats zur Einsichtnahme aus. Die Sonderungsbehorde hat die Auslegung ortsublich offentlich bekannt zu machen. Die Bekanntmachung hat das in das Verfahren
einbezogene Gebiet und das Ziel des Verfahrens zu bezeichnen. Es muss in der Bekanntmachung der Hinweis enthalten sein, dass alle Planbetroffenen sowie Inhaber von beschrankten Rechten am Grundstuck innerhalb eines Monats die Unterlagen einsehen sowie Einwendungen gegen die getroffenen Feststellungen zu den dinglichen Rechtsverhaltnissen erheben konnen.
Nach Ablauf der Frist stellt die Sonderungsbehorde den Sonderungsplan durch einen Bescheid verbindlich fest. Der Sonderungsbescheid ist fur die Dauer eines Monats in der Sonderungsbehorde zur Einsicht auszulegen. Die Sonderungsbehorde hat die Auslegung offentlich bekannt zu machen und den Betroffenen mitzuteilen. Die Bekanntmachung und die Mitteilung mussen die Begmndung des Bescheides, den Ort und den Zeitraum der Auslegung sowie eine Belehrung damber enthalten, dass innerhalb eines Monates nach Ablauf der Auslegungsfrist gegen den Bescheid Widerspruch erhoben werden kann. Der Ausschnitt einer Karte, der erkennen lasst, wo das Sonderungsgebiet liegt, ist beizufugen.
Mit Bestandskraft des Sonderungsbescheides haben die Grundstucke den im Sonderungsplan bezeichneten Umfang.
Demjenigen, der durch die Bodenordnung ein dingliches Recht an einem Grundstuck oder ein selbstandiges Gebaudeeigentum verliert, steht gegen die Sonderungsbehorde ein Entschadigungsanspruch in Geld zu.
Die Kosten des Verfahrens tragen, soweit nichts Besonderes bestimmt ist, die Eigentumer der in den Sonderungsplan aufgenommenen Grundstucke im Verhaltnis der GroBe der Grundstucke.
Sonderungsbescheide konnen von Planbetroffenen nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Uber den Antrag entscheidet eine Zivilkammer des Landgerichts, in dessen Bezirk die Sonderungsbehorde ihren Sitz hat.
5. Erfahrungen
In den Jahren nach der Herstellung der Einheit Deutschlands bestand ein erheblicher Bedarf an der Bildung von Rechtsobjekten (Grundstucken), insbesondere in den Gebieten des komplexen Wohnungsbaus. GroBe Wohngebiete mussten neu geordnet werden, da die Ortlichkeit nicht mehr mit den vorhandenen Grundstucksgrenzen ubereinstimmte.
Zunachst wurde versucht, das Problem durch ortliche Vermessung der neu zu bildenden Grundstucksgrenzen zu losen aber bald zeigte es sich, dass die vorhandene Vermessungskapazitat nicht ausreichte. Hinzu kam, dass wegen der nicht ausreichenden Zuordnung der Grundstucke ein erheblicher Investitionsstau entstanden war, welcher die wirtschaftliche Entwicklung der Neuen Bundeslander erheblich verzogerte.
Durch den Erlass des Bodensonderungsgesetzes konnte erreicht werden, dass in kurzer Zeit und in groBem Umfang rechtsfahige Buchgrundstucke ohne ortliche Vermessung gebildet wurden. Die Genauigkeit der Festlegung ihrer Grenzen durch
Digitalisierung ist zwar geringer als bei ortlicher Vermessung, reicht aber fur den Rechtsverkehr aus.
Die Verfahren nach dem Bodensonderungsgesetz sind in Deutschland abgeschlossen. Rechtshangigkeiten bestehen nicht mehr. Es ist nicht auszuschlieBen, dass das Verfahren modifiziert in Russland mit Erfolg angewandt werden kann.
Zusammenfassung:
Nach der Herstellung der Einheit Deutschlands, war das Rechtssystem der Deutschen Demokratischen Republik auf die Situation in der Bundesrepublik Deutschland anzupassen. Es wird die praktische Umsetzung dieser Transformation auf dem Gebiet des Bodenrechts beschrieben Es werden Erfahrungen bei der umfangreichen Bildung von Grundstucken im Rechtssinn ohne ortliche Vermessungen mitgeteilt.
Summary
The legal system of German Democratic Republic had to be adapted up to the conditions in the German Federal Republic after German reunification. The practical realisation of this transformation is described on the field of real-estate-law. Experiences in extensive creation of legal objects without local g.
© Horst Borgmann, 2008
