CC BY
22
хозяйство не может эволюционировать к 1 отношениям без участия потребителей и собственников жилья. Система жилищнокоммунального хозяйства, чая политику оплаты жилья и коммунальных услуг, систему < а также вопросы повышения эффективности управления и < фонда, является составной частью общеэкономических преобразований J экономики. Необходимость радикальных преобразований в этой сфере экономики стала не только очевидной, но и реальной. В данной статье ; дельные аспекты формирования. ТСЖ и модели оценки его ;
жилищным фондом, товарищества собственников жилья.
из важных этапов жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) является принятие в 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), который (при всех его противоречиях) является положительным явлением в нашей жизни. Анализ опыта реформирования в сфере ЖКХ показывает, что для нормального функционирования отрасли требуется не т°льк° развитие рынка управляющих
организаций, но и создание товариществ собственников жилья.
Переход к рыночной экономике обусловил массовую приватизацию жилья. В Центральном округе г. Хабаровска процент приватизации на начало 2007 г. составил, в среднем, 80%, что выше среднестатистического российского уровня (77%). Сложилась ситуация, когда в отдельно взятом стало много собственников ■ и юридические лица, а также палитет или государство. Вместе с тем, дома остаются в ведении муниципалитета и обслуживаются победившими на горо,дском конкурсе подрядными организациями.
Неразвитость механизмов защиты интересов потребителей, контроля качества жилищно-коммунальных услуг сдерживают объединение собственников жилых
помещений в ТСЖ.
С точки зрения экономики, ТСЖ следует рассматривать как предприятие, производящее определенные блага и затрачивающее те или иные ресурсы при выпуске определенн^1х услуг товaров,
благ. Оно создает исключительно приятные возможности для зации грaждaн, ввиду наличия прямой и хорошо осознанной ими материальной зaинтересовaнности, юридических пред-пос^1Аок и государственной поддержки: люди хотят, чтобы дом хорошо содержался, чтобы в нем было чисто, безопасно и приятно жить. Кроме того, рыночная цена квартир напрямую зависит от состояния дома. В силу названных причин ТСЖ могут служить «лакмусовой бумажкой» способности российского общества к самоорганизации.
Созданию ТСЖ препятствуют: отсутствие рынка коммунальн^1х услуг в стране, неготовность граждан к « ятельному уиравлению своей ностью. И именно здесь в значительной степени пролегает граница между эффективными и неэффективными результатами деятельности ТСЖ.
Управление общим имуществом многоКВартирного дома в жИЛИЩНом секторе
может быть эффективно организовано в ТСЖ, которое предполагает
Абрамова Ольга Сергеевна - преподаватель экономических дисциплин ФГОУ СПО «Дальневосточный государственный межрегиональный индустриально-экономический колледж» (г. Хабаровск). Е-таИ: Abmmovcl2803@eru
ние определенных прав и обязанностей для его членов и жильцов, не входящих в ТСЖ. Товарищество является «... моделью государства в миниатюре: в государстве граждане платят налоги и в идеале должны быть его активными гражданами. В ТСЖ жильцы должны платить членские взносы и в идеале - активно участвовать в работе товарищества».
С точки зрения институциональной теории, в ТСЖ «... причудливым образом переплетаются права собственности, теории коллективных действий, общественного выбора, контрактов и агентских отношений». Но главной проблемой является несогласованность ных действий, что связано с нием прямого личного и общественного интересов. Способность сообщества людей к координации и совместным действиям в общих интересах известна под собирательным названием «социальный капитал», составными частями которого являются взаимное доверие, нормы поведения, учитывающие общественный интерес, а также общение друг с другом и опыт самоорганизации. Социальный капитал необходим для эффективного распоряжения правами коллективной собственности на инфрастру
лых домов.
ют, что совместное проживание гоквартирном доме способствует более активному общению с соседями и подтверждает гипотезу о том, что владение жильем повышает гражданскую ответственность и активность граждан.
Основными ресурсами ' жилой фонд, целевые доходы на жание и эксплуатацию, а также альный потенциал дома, то есть вающие в нем жильцы. Экономическая эффективность оценивается при I нии плановых и фактических тов затрат.
Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой могут позаботиться о состоянии, эксплуатации и использовании своего имущества (подвалов, чердаков, других помещений, придомовых земельных участков), а также проконтролировать соблюдение правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, придомовыми
риториями.
Товарищество
деятельность, направленную на ние целей, ради которых оно создано, с
конкретных видов осуществляемой предпринимательской деятельности.
Создание товарищества позволит жителям создать работоспособный и понятный механизм принятия своевременных решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией дома и отдельных квартир, повысить качество обслуживания дома, что может, в свою очередь, повысить первоначальную стоимость квартир, то есть увеличить капитал каждого.
Таким образом, можно с уверенностью назвать в качестве целей, которые преследуются членами товарищества собственников жилья, следующие положения: эффективное совместное использование общего имущества; поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания; жание первоначального рыночного ; ня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение; предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания; минимизация затрат на обслуживание и к°ммунальные услуги; получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности; проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов товарищества; оказание жильцам дополнительных услуг; представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами; совместный контроль над соблюдением норм общежития.
С точки зрения решения основной задачи товарищества, а именно - возможности эффективного управления общцм имуществом и улучшения качества его обслуживания - оно имеет право: самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью (силами правления или специалистов профессионалов); нанять ^^отма^^го управляющего или управляюшую компанию; заключать договоры с предприятиями любой
формы на
пРедоставление услуг по обслуживанию и эксплуатадии здания; привлекать подрядчиков на любые виды работ; контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.
пРи °рганизации товарищества требуется провести техническую инспекцию здания и необходимые экономические расчеты для его принятия и последующего содержания согласно требованиям
нормативно-правовых актов. От дущего собственника запр
о проведенных на день осмотра работах по содержанию и эксплуатации дома, а также финансовых поступлениях от жителей данного объекта. '
Весьма важным и сложным моментом в процессе определения целесообразности создания жилищного товарищества является выяснение социального состава жильцов дома, нанимателей и собственников квартир, поскольку от их доходов, льгот зависят финансовые условия деятельности товариществ. Чрезвычайно важно провести расчеты, которые позволят иметь
прогнш Для этого
зриентирово' будущих доходов и расходов. необходимо знать:
- уровень затрат на содержание и эксплуатацию жилого фонда, а также возможности и способы их снижения;
- источники поступления средств на плуатацию жилищного
гр:
и
фонда (квaртплатa, субcидии, дотации);
ости вести после
рищеcтвa, доход^1 от которой пойдут на улучшение содержания здания (сдача помещений в aренду, размещение на стенах и крыше дома рекламы, доходы от сдачи в аренду придомовой терри-тоPии, участие в инвестиционн^1х про-ектax, например, пристройка к зданию дополнительных помещений, надстройка мансардных этажей и т. д.).
Анализ ^деятель^1ости существующих товариществ в г. Хабаровске показал це-
лесообразность их создания при наличии следующих условий:
- заинтересованность местных властей в сотрудничестве с ТСЖ;
- удовлетворительное техническое состояние жилого дома;
- наличие возможности увеличить поступление средств на содержание и эксплуатацию (хозяйственная деятельность, дополнительные средства из бюджета города, нaпример, часть арендных жей, расположенных в здании
и т. д.).
ев, позволяющих осуществить комплексную оценку условий проживания (качества жизни) населения и проследить динамику их изменения в условиях проводимых мероприятий по реформированию отрасли. Оценка эффективности меPопPиятий, направленн^1х на улучшение жизни населения, должна осуществляться в направлении повышения надежности (снижение аварийности, расширение спектра уcлуг), качества (ценовая стабильность, совершенствование топливного баланса, благоустроенности жилищного фонда), эффективности (снижение удельной зaтрaтноcти, энергосбережение, доступность услуГ).
Анализ системы управления ным фондом г. Хабаровска позволил работать методику определения тивной модели формирования ТСЖ, а также рекомендации по совершенствованию системы управления жилищным фондом крупного города на ном этапе, в т. ч.:
- внедрение мехаНизма снижения трат (освобождение от сбора) на ственную регистрацию ТСЖ как объектов недвижимости;
- введение кадастровой оценки жилых домов до передачи его в ТСЖ;
- законодательное закрепление ка передачи нежилых объектов, женных на территории ТСЖ, в его собственность;
- создание консультативно-методического центра при Ассоциации объединений собственников жилья;
- организация системы комплексной подготовки кадров, повышение их квалификации и обучение управдомов.
Особого внимания заслуживает модель определения экономической эффективности формируемого ТСЖ. В качестве
ется отношение рыночной оценки стоимости всего имущества к стоимости жилого фонда ТСЖ. Предлагается расчет по
ф°рмУле:
ожидаемые доходы от, ности ТСЖ;
С — показатели оценки стоимости жилых помещений;
G
— показатели оценки стоимости земельного участка;
Q — показатели оценки стоимости нежилых строений.
Показатель оценки стоимости жилых помещений рассчитывается по формуле:
с = X к Mi ,
где: Mi - общая площадь квартир в жилом фонде многоквартирного дома 1;
И
— рыночная стоимость общей площа-
Оценка стоимости земельного участка определяется по формуле:
G = g S,
где: g — кадастровая оценка единицы земельного участка,
S — площадь земельного участка.
Оценка стоимости нежилых строений рассчитывается:
Q = X ф ^ ,
где: — стоимость единицы нежилого имущества на территории ТС^К 1;
Si
— количество соответствующих единиц.
Далее прогнозируем потенциальную доходность формируемого ТСЖ в процессе его функционирования. Рассматриваем ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, входящих в ТСЖ, доходы от других видов деятельности и соответствующие затраты, связанные с их эксплуатацией и обслуживанием. Расчет производим по формуле: 0,+Б2
где: В1 - ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений 1-го ТСЖ;
D2 — ожидаемые доходы от прочих видов деятельности 1-го ТСЖ; R1, R2, R3
— соответствующие затраты, связанные с эксплуатацией и обслуживанием ТСЖ.
Наиболее эффективным является ТСЖ с большим по площади участком (так как его можно сдавать в аренду и иметь дополнительный доход) или на этом участке можно построить зону отдыха, ную площадку, увеличить детскую
щадку и др. Подобное улучшение условий увеличивает рыночную стоимость жилья, качество жизни, комфортность проживания. Чем больше нежилых помещений, тем сильнее возрастают затраты на их содержание. Но при грамотном управлении этой недвижимостью ТСЖ может извлекать немалые доходы. Если износ дома небольшой, а именно — менее 40%, то уменьшаются затраты на текущий и капитальный ремонты, что также увеличивает эффективность эксплуатации многоквартирного дома.
С помощью социологического опроса можно оценить социальную эффективность. В частности, в городе Хабаровске было исследовано 20 ТСЖ методом случайной выборки. По каждому вопросу ответы оценивались величинами в диапазоне от 1 (лучшее значение) до 0 (худшее значение). По каждому ТСЖ результаты складывались, и полученные абсолютные значения относились на 1тыс. м2, так как все они отличаются друг от друга суммарной общей площадью. В итоге, получились интегральные значения от 0,83 до 5,71 условных единиц.
В основе методологии построения этого показателя находятся частные мнения людей о различных сторонах своей ни, отношение к экономическим и альным событиям, которые происходят вокруг них и действующими лицами которых они являются, формируют обобщенную оценку восприятия действительности. Эта сводная оценка, выраженная в условных единицах, показывает суммарное видение жильцов эффективности деятельности ТСЖ. Результаты опроса показали, что более активно стремятся к созданию новых форм управления многоквартирным домом собственники жилых помещений в возрасте до 40 лет. Они считают ТСЖ самой перспективной ф°рм°й управления.
Проведенные исследования показали, что в тех ТСЖ, где высокие показатели экономической эффективности, население дает и более высокие социальные оценки. Можно говорить о прямой взаимосвязи экономических и социальных показателей (рис. 1).
Как видно из рис. 1, к таким ТСЖ в г. Хабаровске относятся №2, 8, 12, 17, 18, 19. Реально действующие ТСЖ г. Хаба-
ровска обозначены номерами от 1 до 20, так как правления данных ТСЖ предоставляли закрытую информацию.
Анализ значений социальной и экономической эффективности создания ТСЖ показал, что в ТСЖ №2, 8, 12, 17, 18 и 19 существуют условия для ной деятельности. Состояние го фонда и наличие объектов нежилого имущества находятся здесь в хорошем техническом состоянии и позволяют получать дополнительные доходы.
В ТСЖ №4, 5, 6, 10, 11, 13, 14 и 16 можно повысить эффективность их деятельности. Для этого необходима более ак-
разъяснению преимуществ в сравнении с управления жилищньш
поддержки ТСЖ следует р
экономически эффективно, можно сти №1, 3, 15, 20. ' помощь ассоциаций, городской стрaции, опытных ^сультакго^
позволит повысить социальную тивность функционирования ТСЖ
В качестве основных направлений
(подготовка
управления
вание и поддержка ТСЖ на начальном этапе их создания и функционирования; конкуренция и свобода выхода на рынок жилищн°-коммунальных услуг неза-висим^1х профессионалов; нормативно-правовое упрощение процедур входа и выхода производителей на рынок экс-плуатационн^1х услуг);
- экономические (коррекция тарифной политики на услуги ЖКХ; рованные налоговые льготы; вие на получение бюджетных дотаций, получаемых различными ТСЖ; прозрачность бюджетов - доходов и расходов, что будет способствовать росту общественного согласия и взаимного доверия в ТСЖ);
рa^овCí0Ц]ИеaЛЬíГсcоИIHиCГИИГЙЦИ.0оHбaíГЬвHЬHHи]°(>I-
жилья и др.);
информадионные (создание систе мы информационного обеспечения жи-
ТРДРИ И К"ППГЛ7ЛкТЯТИПНП-МРТП ТТИЧРГТГПГА 1 t-ilt-il -tl Cil ¿ЮПи iVIL-1 иДИ 1^/VlVUi и
центра, в задачи которого будет входить проведение обучающих семинаров для
1 \ \
1 1 \ 1 1 / / t \ \
1 1 1 1 t 1 1 1 \ \ t / 1 К \ \ \
1 1 1 t 1 1 1 1 1 1 \ \ \ / ч "ч 1 1 1 \ \ к \
1 1 1 1 / шm __ 1 \ / Г V \ \ / ___ \ \
] т / - —
11 12 13 14 15
17
Рис. 1. Показатели социальной и экономической эффективности д
ТСЖ г. Хабаровска
председателей и управляющих ТСЖ и конференций).
Таким образом, ТСЖ является перспективной альтернативой многоквартирными домами. ТСЖ решает проблему юридического оформления прав собственности на жилье, так как все владельцы помещений (квартир, функциональных помещений) становятся долевыми собственниками
издательский центр «Наука ства», 1998.
общего имущества (а не
1рту!
условного
ства,
квартир0й), вместе решают вопросы, касающиеся управления жильем, его содержания и обслуживания. При этом, качество содержания жилья значительно повышается, так как собственники не-аинтерес°ваны в этом. ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений много
артар:
управлению и р
>р
о дома по общей соб-
ственностью, делает наиболее ной схему поступления средств, собираем^1х с нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для :
4. В
управления. - 2000. - № помощь общественному инспектору // Городской центр : методическое пособие.
бирск, 2007. 5. Выбор
//
способа центр
■ № 3.
6. Ольве, Н. Оценка деятельности
руководство по использованию сированной системы показателей / Н. Ольве, Ж. Рой, М. Ветер; пер. с англ. - М.: Издательский дом «Вильяме», 2004.
7. Проблемы теории
чения инвестиЦий и улучшения условий
проживания.
Создание ТСЖ благоприятно ся на всех сторонах жизнедеятельности общества будь то социальная, финансово-экономическая, экологическая или политическая сфера
Литература и источники:
1. Айвазян, С. А. Интегральные инди-качества жизни населения: их
использование в > управлении и
■ / С. А. Айвазян. — М. : ЦЭМИ РАН, 2000. - 117 с.
2. Алле, М. Условия эффективности в экономике / М. Алле ; пер. с франц. Л. Б. Азимова, А. Б. Белянина, И. А. Егорова, Н. М Калмыковой. - М : Научно-
нов уп-рсюления. Институт ^ ^^
8. Разработка сбалансированной си-показателей. Практическое руководство / под ред. А. М Гершуна, Ю.С.
М. : ЗАО «Олимп-Бизнес»,
9. Феоктистов, оценки уровня и
ния / Д. В. Феоктистов // Налоги. стиции. Капитал. - 2002. - № 3 - 4. - С. 56 - 63.
10. Ярославцева, Т. А. Комплексный подход к
ношений / Т. А. Яславцева. - Хабаровск:
11. Об утверждении мероприятий по созданию ТСЖ, активизации работы с домовыми, уличными комитетами в городе Хабаровске на 2007 год : ление мэра г. Хабаровска от г. № 465 // Текущее администрации г. Хабаровска за 2007 год.
