CC BY
29
УДК 656.2:657.922
О. М. ГНЕННИЙ (ДПТ)
ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГ1ЧНИЙ П1ДХ1Д ДО ОЦ1НКИ СПЕЦ1АЛЬНО1 ВАРТОСТ1 ОСОБЛИВО ПРИВАБЛИВИХ ЗАЛ1ЗНИЧНИХ ОБ'еКТШ
Для пвдприемств зал1зничного транспорту актуальним е питання оцшки об'екпв нерухомого майна на неринковш баз1 спещально! вартосп. У робоп розроблено теоретико-методолопчний шдхщ який перебачае визначення спещально! вартосп об'екта оцшки як суми його ринково! вартосп та надбавки до не!, яка ви-значаеться шляхом каштал1защ! додаткового чистого операцшного доходу, що встановлюеться як р1зниця м1ж спещальним та ринковим чистими операцшними доходами. У робот розроблено методи визначення спещального чистого операцшного доходу.
Ключовi слова: оцшка майна, спещальна варпсть, нерухомють, особливо приваблив1 затзничш об'екти
На тепершнш час досить поширеною е практика надання в оренду нерухомого майна зал1зничного транспорту Укра!ни, яке тимчасо-во не використовуеться у його основнш д1яль-носп. Це дозволяе формувати додатков! надхо-дження, розширюе номенклатуру послуг, яю можуть надаватися шдприемствами зал1знич-ного транспорту, тдвищуе яюсть обслугову-вання кл1ент1в, та в цшому тдвищуе ефектив-шсть використання майнових актив1в зал1знич-ного транспорту.
Ряд об'екпв зал1зничного транспорту мають властивосп, що суттево вщр1зняють !х вщ по-д1бних об'екпв, що представлеш на ринку не-рухомост!. При цьому ринок саме таких об'екпв, як правило, вщсутнш або обмежений. Тому !х незалежна оцшка за базою оцшки, що вщповщае ринковш вартост!, проводиться шляхом пор1вняння з об'ектами, що присутш на ринку та не мають зазначених вище властивос-тей. У результат цього корисшсть особливо привабливих об'екпв зал1зничного транспорту не вщображаеться у !х вартосп, що визначаеть-ся за ринковою базою оцшки, у повному обсязь Це призводить до недоотримання доход1в вщ надання в оренду державного майна. Подолан-ня зазначено! проблеми можливе за рахунок проведення незалежно! оцшки особливо привабливих зал1зничних об'екпв за базою, що вщповщае спещальнш вартосп.
Метою ще! роботи е розробка теоретико-методолпчного тдходу до визначення спещально! вартосп особливо привабливих зал1знич-них обекпв.
Зпдно Методики розрахунку орендно! плати за державне майно та пропорци !! розподшу [0], орендна плата за оренду нерухомого майна встановлюеться на баз! вартосп орендованого майна, визначено! шляхом проведення незале-
жно! оцшки (пункт 8).
Зпдно Методики оцшки об'екпв оренди, за-тверджено! постановою Кабшету Мш!стр!в Укра!ни вщ 10 серпня 1995 року № 629 [2], оцшка нерухомого майна проводиться ¿з засто-суванням бази, що вщповщае ринковш або спещальнш вартосп (пункт 19). При цьому тд спещальною вартютю розум1еться сума ринково! вартосп та надбавки до не!, яка формуеться за наявносп нетипово! мотиваци чи особливо! заштересованост потенцшного покупця або користувача в об'екп ощнки.
Вщповщно до пункту 27 "Нащонального стандарту № 1 "Загальш засади оцшки майна I майнових прав", затвердженого постановою Кабшету Мшютр!в Укра!ни вщ 10.09.2003 № 1440 [3], спещальна вартють об'екта оцшки ви-значаеться на основ! розрахунку його ринково! вартосп з подальшим збшьшенням !! на суму надбавки, яка встановлюеться з урахуванням особливого штересу потенцшного покупця або користувача. Сума надбавки повинна бути об-грунтована у звт про оцшку майна окремо вщ ринково! вартост!.
Ряд об'екпв зал1зничного транспорту мають властивост!, що суттево вщр1зняють !х вщ по-д1бних об'екпв, що представлен! на ринку не-рухомост!. Такими властивостями е:
- генеращя штенсивних потоюв людей;
- формування транспортних вузл1в мюького транспорту та !х штегращя ¿з зовшшшм паса-жирським транспортом;
- вплив на вартють оточуючих об'екпв не-рухомост!, що !! тдвищуе, тощо.
Вплив чинниюв, що формують додаткову корисшсть особливо привабливих об'екпв зал> зничного транспорту, може бути кшькюно ви-ражений у вигляд! додаткового доходу, отри-мання якого забезпечуе об'ект оцшки у пор1в-
© О. М. Гненний, 2012
нянш з подiбними об'ектами, що використову-ються як об'екти порiвняння для визначення ринково! вартостi. Тому для визначення надбавки, що в^^зняе спещальну вартiсть вiд ринково!, доцшьно використовувати доходний шд-хд. Зазначена надбавка може бути визначена методами прямо! або непрямо! капiталiзацi! указаного вище додаткового доходу.
Пщ особливо привабливим об'ектом залiз-ничного транспорту розумiеться об'ект оцiнки, який належить до сфери залiзничного транспорту. У випадку проведення ощнки з метою визначення розмiру орендно! плати, як правило, об'ектом ощнки е частина бшьшого об'екту залiзничного транспорту. При цьому найбшьш ефективне використання об'екта оцiнки, як правило, не сшвпадае з функщональним при-значенням об'екту залiзничного транспорту у цшому. Належнiсть об'екту залiзничного транспорту до категорi! особливо привабливих ви-значаеться його здатнютю забезпечувати при найбiльш ефективному використанш бiльший розмiр економiчних вигод вщ володiння (кори-стування) ним, шж подiбнi за найбiльш ефекти-вним використанням об'екти, якi не вщносяться до залiзничного транспорту. Формою додатко-вих економiчних вигод вiд об'екта залiзничного транспорту може бути додатковий дохщ, еко-номiя витрат та шшь
Особливо привабливi об'екти залiзничного транспорту як об'екти оцiнки можна подшити за такими класифiкацiйними ознаками:
- функщональне призначення об'екта залiз-ничного транспорту;
- найбiльш ефективне використання об'екту ощнки.
На першому рiвнi класифiкацi! об'ектiв за функщональним призначенням видiляються: об' екти сфери пасажирських перевезень та об'екти сфери вантажних перевезень.
До об'екпв сфери пасажирських перевезень належать: примiщення у вокзалах та шших бу-дiвлях пасажирських станцш, частини перонiв, пасажирських платформ, майданчики на при-вокзальних площах та iншi об'екти залiзнично-го транспорту, яю е мiсцями концентраци по-токiв пасажирiв.
До об'екпв сфери вантажних перевезень можуть бути вщнесеш примiщення у критих складах та вщкрип складськi площадки на зал> зничних станцiях та iншi об'екти, якi е мiсцями збер^ання або роботи з вантажем.
На першому рiвm класифiкацi! об'ектiв ощнки за найбшьш ефективним використанням вцщля-ються об'екти: торгiвельнi, громадського харчу-
вання, офiси, складсью, виробничi та шш^
Проведення оцiнки за базою, що вщповщае спецiальнiй вартостi, потребуе, на думку авто-рiв, уведення декшькох категорiй, якi на сього-днi не використовуються у професшнш ощноч-нiй дiяльностi:
Додатковий чистий операцшний дохiд - рiз-ниця мiж чистим операцiйним доходом вщ найбiльш ефективного використання об'екта ощнки, визначеним з урахуванням нетипово! мотиваци чи особливо! заiнтересованостi потенцшного покупця (користувача) в об'ектi ощнки, та чистим операцшним доходом вщ най-бiльш ефективного використання об'екта ощн-ки, визначеним без урахування зазначених чинникiв, результатом капiталiзацi! якого е ри-нкова вартють об'екта оцiнки.
Ринковий чистий операцшний дохщ - чистий операцшний дохщ вiд найбiльш ефективного використання об'екта ощнки без ураху-вання нетипово! мотиваци чи особливо! заште-ресованост потенцiйного покупця (користувача) в об'екп оцiнки, результатом капiталiзацi! якого е ринкова вартють об'екта ощнки.
Спещальний чистий операцшний дохщ -чистий операцiйний дохщ вiд найбiльш ефективного використання об'екта ощнки, визначе-ний з урахуванням нетипово! мотиваци чи особливо! заштересованосп потенцшного покупця (користувача) в об'екп оцiнки.
Спецiальна вартють об'екта ощнки визнача-еться як сума його ринково! вартост та надбавки до не!, яка враховуе нетипову мотиващю чи особливу заштересованють потенцшного покупця (користувача) в об'екп ощнки.
Ринкова вартють об'екта ощнки визначаеть-ся у порядку, передбаченому нащональними стандартами ощнки майна та шшими нормати-вно-правовими актами з оцiнки майна.
Надбавка до ринково! вартосп може бути визначена доходним тдходом шляхом катта-лiзацi! додаткового чистого операцiйного доходу методами прямо! або непрямо! каппатзаци.
Визначення надбавки до ринково! вартосп шляхом прямо! каппатзаци передбачае таку послщовнють оцiночних процедур:
- визначення додаткового чистого опера-цшного доходу;
- вибiр методу та розрахунок ставки кашта-
лiзацi! додаткового чистого операцшного доходу;
- розрахунок надбавки до ринково! вартосп за формулою
Дд
н = ■
Ск
(1)
де Н - надбавка до ринково! вартосп, грн;
Дд - додатковий чистий операцшний дохщ, грн;
Ск - ставка каштатзаци додаткового чистого операцшного доходу, частка.
Визначення надбавки до ринково! вартосп шляхом непрямо! капiталiзацi! передбачае таку послiдовнiсть ощночних процедур:
- обгрунтування тривалостi перюду прогно-зування;
- прогнозування додаткового чистого опе-рацiйного доходу за роками (кварталами, мюя-цями) перiоду прогнозування;
- визначення вартостi реверсi! методом прямо! каппашзаци додаткового чистого операцшного доходу першого року (кварталу, м> сяця), що настае за перюдом прогнозування, або iншим методом, обгрунтованим у Звiтi про ощнку майна;
- вибiр методу та розрахунок ставки дисконту для додаткового чистого операцшного доходу;
- визначення надбавки до ринково! вартосп
як суми поточно! вартосп додаткового чистого
операцшного доходу за перюд прогнозування
та поточно! вартосп реверси за формулою:
Т -м Д В
Мдл р
н = Е-
(2)
=1 (1 + Сд )м (1 + Сд Г
де Дд, - додатковий чистий операцшний дохщ у >му роцi (кварталi, мiсяцi) перiоду прогнозування, грн;
/ - номер року (кварталу, мюяця) упродовж перюду прогнозування;
м - кiлькiсть перiодiв, на якi подiлено роки перюду прогнозування (1 - при прогнозуванш за роками, 4 - при прогнозування за кварталами, 12 - при прогнозуванш за мюяцями);
Т - тривашсть перюду прогнозування, роюв;
Сд - рiчна ставка дисконту для додаткового чистого операцшного доходу, частка;
Вр - вартють реверси, грн.
Додатковий чистий операцшний дохщ ви-значаеться як спещальний чистий операцiйний дохiд вiд об'екта оцшки, зменшений на ринко-вий чистий операцшний дохщ вiд нього.
Спещальний чистий операцшний дохщ вщ об'екта оцiнки може бути визначений прямим розрахунком за формулою:
Дс = Дв.с - Во
(3)
де Дс - спещальний чистий операцшний дохщ, грн;
Дес - валовий дохщ, що очшуетъся вiд
об'екта оцшки, визначений з урахуванням не-типово! мотивацi! чи особливо! заштересовано-стi потенцiйного покупця (користувача) у об'-ектi оцiнки, грн;
Вопс - операцiйнi витрати, пов'язанi з отриманням валового доходу (Двс), грн.
Також показник, що розглядаеться, може бути визначений шляхом коригування ринково-го чистого операцшного доходу за формулою:
Дс = Др ■ Кс, (4)
де Д - ринковий чистий операцшний дохщ
вщ об'екта оцшки, грн;
Кс - коефщент, що вщбивае сшввщношен-ня спецiального та ринкового чистих операцш-них доходiв.
Ринковий чистий операцшний дохщ вщ об'екта оцшки визначаеться шсля виконання ощночно! процедури узгодження результатiв визначення його ринково! вартосп рiзними ме-тодичним пiдходами. Розрахунок може бути виконаний за формулою:
Др = Вр • СК р , (5)
де Вр - ринкова вартють об'екта оцшки, грн;
Ск - ставка капiталiзацi! ринкового чистого операцшного доходу.
Ставка каштатзаци або ставка дисконту додаткового чистого операцшного доходу та ставка каштатзаци ринкового чистого операцш-ного доходу визначаються стандартними методами згщно з пунктом 15 Нащонального стандарту № 2 "Ощнка нерухомого майна" [3].
Спошб розрахунку спещального чистого операцiйного доходу вщ об'ектiв оцiнки сфери пасажирських перевезень (примiщення у вокзалах, частини привокзальних площ, перонiв та шших пасажирських споруд, тощо) визначаеться найбшьш ефективним використанням об'екта оцшки. Для об'екпв, найбiльш ефективним використанням яких е оргашзащя торгiвлi або громадського харчування, спещальний чистий операцшний дохщ може бути визначений за формулою (4). У шших випадках можуть використовуватись формула (3) або шший об-грунтований у звт з оцшки спошб.
Якщо найбiльш ефективним використанням об'екта ощнки е органiзацiя торгiвлi або громадського харчування, спещальний чистий операцшний дохщ може формуватись за раху-нок бiльш високо! нацiнки на товари та / або бшьших обсягiв продажу у порiвняннi з подiб-ними торпвельними об'ектами, якi не розташо-ваш на вокзалах та iнших пасажирських
об'ектах. Можливють формування додатково! виручки за рахунок нащнки та / або обсяпв продажу пов'язана з генеращею вiдповiдним особливо привабливим залiзничним об'ектом потоку людей велико! штенсивносп.
Для об'екпв, найбiльш ефективним викори-станням котрих е органiзацiя торгiвлi, коефщь ент (Кс), що вiдбивае спiввiдношення спеща-льного та ринкового чистих операцiйних дохо-дiв, може бути визначений як добуток iндексу цiн товарiв та шдексу обсягiв продажу.
1ндекс цiн товарiв може бути визначений за формулою
Е Чи • «1.г I =--
Ч V
Е Чол • п1л
г
де I - iндекс цiн товарiв, разiв;
(6)
ц1 { - щна i-го товару, яка визначена з ура-хуванням розташування об'екта ощнки у особливо привабливому затзничному об'ектi, грн;
ц0 { - щна ьго товару, яка визначена як ти-пова цiна аналопчного товару у мереж роздр> бно! торгiвлi без урахування розташування тор-гiвельного об'екту у особливо привабливому затзничному об'ектi, грн;
п1 { - обсяг продажу i-го товару iз викорис-танням об'екта ощнки, який визначено з ураху-ванням розташування об'екта оцiнки у особливо привабливому затзничному об'ектi, од.
1ндекс обсягiв продажу може бути визначений за формулою:
Е Чол • Пц
1п =Е-' (?)
Е Чо.г • п0.г
г
де 1п - шдекс обсягiв продажу, разiв;
п01 - обсяг продажу >го товару iз викорис-танням об'екта ощнки, який визначено без ура-хуванням розташування об'екта ощнки у особливо привабливому залiзничному об'екп, од.
При встановленнi шдекшв цiн та обсягiв продажу враховуеться номенклатура товарiв, яка вiдповiдае найбшьш ефективному викорис-танню об'екта ощнки. При визначенш iндексiв цiн товарiв та iндексiв обсягiв продажу можуть використовуватись укрупнен статистичнi данi та результати вибiркових маркетингових об-стежень, як виконаних оцiнювачем, так i отри-маних з iнших джерел.
Якщо найбiльш ефективним використанням об'екта ощнки е оргашзащя громадського хар-чування, коефiцiент (Кс), що вщбивае сшввщ-ношення спецiального та ринкового чистих
операщйних доходiв, може бути визначений за формулою:
1+нс/100
К с =
1 + нт/100'
(8)
де нс - середня нацiнка закладу громадського харчування, що утворюеться iз застосуванням об'екта оцiнки, визначена з урахуванням розташування його у особливо привабливому зал> зничному об'екп, %;
нт - типова середня нащнка подiбного закладу громадського харчування, яка визначена без урахування розташування його у особливо привабливому залiзничному об'ектi, %.
Якщо найбiльш ефективним е використання об'екта ощнки як складського об'екту, який за сво!ми техшчними характеристиками та мюце-положенням може виконувати функци залiзни-чних складiв загального користування, валовий дохщ, що очiкуеться вiд об'екта ощнки, визначений з урахуванням нетипово! мотивацп чи особливо! заiнтересованостi потенщйного по-купця (користувача) у об'екп оцiнки, може бути визначений за формулою:
Д,с = — • Кз • • 365
(9)
де с - площа складського об' екта - об' екта ощнки, м2;
Нп - норма площi складу на 1 тону ванта-
жу, м2/т;
Кз - коефщент, що враховуе заповнення складського об'екту;
Ззб - збiр за збертання вантаж1в на мiсцях загального користування за ддачими на дату ощнки тарифами без ПДВ (вiдповiдно до об'екту ощнки - для критих або вщкритих складiв), грн/т на добу.
У цьому випадку розрахунок спещального чистого операцiйного доходу проводиться за формулою (3).
Особливосп ощнки шших особливо при-вабливих залiзничних об'ектiв визначаються найбiльш ефективним використанням об'екта ощнки. Для об'екпв, найбшьш ефективним використанням яких е оргашзащя торпвл^ спещ-альний чистий операщйний дохiд визначаеться у порядку, аналопчному для розглянутих вище об'екпв пасажирсько! сфери (формули 6, 7). Якщо найбшьш ефективним використанням об'екта ощнки е оргашзащя громадського харчування, спещальний чистих операщйних до-ходiв може бути визначений вщповщно до формули (8). У шших випадках спещальний чистий операщйний дохщ може бути визначений у
загальному порядку вщповщно до формул (3), (4) або шшим способом, обгрунтованим у Звiтi з оцiнки майна.
За результатами роботи можна зробити таю висновки:
Можливють та доцшьшсть використання бази оцiнки, що вщповщае спецiальнiй вартос-тi, для визначення орендно! плати при орендi державного майна передбачена Методикою ощнки об'екпв оренди [2].
Згiдно Нацiональному стандарту ощнки №1 спещальна вартiсть об'екта оцiнки визначаеть-ся як сума його ринково! вартостi та надбавки до не!, яка враховуе нетипову мотиващю чи особливу заштересовашсть потенцшного поку-пця (користувача) в об'екн оцiнки.
Спецiальна вартiсть об'екта ощнки визнача-еться як сума його ринково! вартосн та надбавки до не!, яка враховуе нетипову мотиващю чи особливу заштересовашсть потенцшного поку-пця (користувача) в об'екп ощнки. У робой розроблено теоретико-методолопчний шдхвд до визначення надбавки до ринково! вартосн шляхом каmталiзащ! додаткового чистого опе-рацiйного доходу, який визначаеться як рiзниця мiж спещальним та ринковим чистими опера-
О. Н. ГНЕННЫЙ
цiйними доходами. Спецiальний чистий опера-цiйний дохiд може бути встановлений прямим розрахунком або шляхом застосування вщпов> дного iндексу до ринкового чистого операцш-ного доходу. Методи !х визначення розроблеш у цiй роботi.
Б1БЛ1ОГРАФ1ЧНИЙ СПИСОК
1. Методика розрахунку орендно!' плати за держа-вне майно та пропорци и розподшу, затвердже-на постановою Кабшету м1н1стр1в Укра!ни в1д 04.10.1995 № 786, 1з змшами та доповненнями (станом на 01.10.2011) [Електронний ресурс]. -Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/.
2. Методика ощнки об'екпв оренд1, затверджена постановою Кабшету штстр1в Украши ввд 10.08.1995 № 629, 1з змшами та доповненнями (станом на 01.10.2011) [Електронний ресурс]. -Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/.
3. Нацюнальний стандарт №1 "Загальш засади ощнки майна 1 майнових прав", затверджений постановою Кабшету Мшютр1в Укра!ни ввд 10.09.2003 № 1440 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws.
Надшшла до редколеп! 30.03.2013. Прийнята до друку 09.04.2013.
ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СПЕЦИАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОСОБО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫХ ОБЪЕКТОВ
Для предприятий железнодорожного транспорта актуальным является вопрос оценки объектов недвижимого имущества базе специальной стоимости. В работе разработан теоретико-методологический подход, предусматривающий определение специальной стоимости объекта оценки как сумы его рыночной стоимости и надбавки к ней, которая определяется путем капитализации дополнительного чистого операционного дохода, определяемого как разность между специальным и рыночным чистыми операционными доходами. В работе разработаны методы определения специального чистого операционного дохода.
Ключевые слова: оценка имущества, специальная стоимость, недвижимость, особо привлекательный железнодорожный объект
O. N. GNENNYJ
THEORETICAL-METHODOLOGICAL APPROACH FOR A DETERMINATION OF A SPECIAL PRISE OF PARTICULARLY ATTRACTIVE RAILWAY OBJECTS
For the enterprises of railway transport the question of an assessment of objects of real estate on non-market base, including, determination of special value is actual. In work the theoretical-methodological approach for determination of a special cost of an assessment as bags of its market cost is developed. The extra charge to market cost is defined by a way of capitalization of the additional net operating income defined as a difference between special and market by the net operating income. In article methods of determination of the special net operating income are developed.
Keywords: property valuation, special price, real estate, especially an attractive object of the railway
