CC BY
30
турированная информация о целях, конкретных объектах, ресурсах, правовом обеспечении, гарантиях инвестору, а также о последствиях комплексной реконструкции позволяет направлять процесс реконструкции в реальное правовое пространство, а объективная информация о фактических ресурсных возможностях, практическом опыте и надежности инвесторов - на законных основаниях регулировать их участие в указанном процессе, системно воздействовать на все параметры соответствующей инвестиционной деятельности.
Канд. экон. наук С. С. Мишуров
ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ
Рассматриваются регуляторы развития и элементы земельно-имущественных комплексов. Обосновывается необходимость оценки способности земельно-имущественных комплексов удовлетворять сложившийся в стране, регионе и конкретном субъекте Федерации уровень потребностей.
Эффективное управление земельно-имущественным комплексом (ЗИКом) возможно только при условии, если он управляется с учетом интересов его основного пользователя, т. е. жителя конкретного региона. Чтобы убедиться в этом, необходимо обратиться к определенным работам в области маркетинга. Именно маркетинг выделяет в качестве главного действующего субъекта экономических отношений потребителя товаров и услуг. В рамках такого подхода ЗИК предстает как объект, с помощью которого удовлетворяется целая система жизненно важных для каждого человека потребностей. Особое внимание в этой связи привлекают такие работы, как «Стратегический маркетинг» Ж. Ж. Ламбена; «Поведение потребителей» Дж. Ф. Энджела, Р. Д. Блэ-куэлла, У. Миниарда; «Потребление в системе рыночных хозяйственных связей» отечественного экономиста Б. Межирова и ряд других.
Благодаря этим и другим исследованиям удалось обосновать представление о ЗИКе как об эффективной саморазвивающейся системе. Потребительские оценки не противопоставляются рынку с его требованием безубыточности, конкурентоспособности, рентабельности и т. д. Напротив, вне потребительских оценок определить меру конкурентоспособности ЗИКа как в целом, так и по частям, по нашему мнению, не представляется возможным. При этом признается, что ЗИК как пол-
ноценная рыночная структура, взятая сама по себе, может и не рассматриваться, но как часть рыночной среды должна рассматриваться безусловно и обязательно.
Особенно хотелось бы выделить проблему управления конкурентоспособностью ЗИКа. На наш взгляд, ЗИК как неотъемлемая часть рыночной среды региона и страны в целом получает постоянно действующий импульс к развитию именно в силу действия имманентных законов рынка. Поэтому именно законы конкурентного состояния той или иной структуры предопределяют способы и методы учета ее эффективного развития.
Эффективное управление ЗИКом должно быть основано на действии экономических законов рыночного хозяйственного механизма, учитывать системный характер взаимодействия ЗИКа с внешней средой, т. е. обладать как прямой, так и обратной связью, подчинять внутренние связи внешним, развиваться на основе принципов конкурентной борьбы со всеми вытекающими для участников этих отношений последствиями.
Региональное производство ответственно перед пользователем ЗИКа за его доходы (Д). Доходы населения в маркетинговом аспекте образуют своеобразную стоимостную нишу, в рамках которой /-я доходная группа формирует свое представление о наборе необходимых населению жизненных благ. Разумеется, в первую очередь это касается тех возможностей, которые заключают в себе земельно-имущественные комплексы региона. У нас /-я доходная группа будет рассматриваться прежде всего в территориальном аспекте, т. е. как региональная доходная ниша.
Проблема соизмерения того, что получает потребитель, с тем, что ему нужно, исследовалась в отечественной литературе начиная с 1960-х гг. Например, В. Немчинов и Н. Федоренко четко ставили вопрос о необходимости соизмерения полезностей [7], а ряд авторов оспаривали саму возможность таких соизмерений [5]. Однако ход многолетней дискуссии завершился в пользу новой волны экономистов, принявших идеи маржинализма и вместе с ними - возможность и необходимость количественных измерений потребительских оценок (Л. И. Абалкин, Б. М. Мочалов, Б. Л. Межиров, С. Н. Перекалина, Н. А. Петраков и др.).
В наиболее упрощенной форме право потребителя на оценку способности производства удовлетворять его потребности (заказ) выражает формула
St. = —7 -100,
7 н
где - показатель степени удовлетворения потребностей (заказа) в
--х свойствах в ,-м периоде;
Ф - - фактическое состояние потребления--х свойств в м периоде;
И- - норма потребления или конкретно выраженный потребительский заказ--х свойств в ,-м периоде.
В формировании потребительского заказа (Н) особо важным следует считать момент, когда Ф = Н, т. е. показатель 3 достигает 100%-ного уровня. Теория предельной полезности, получившая развитие в трудах отечественных ученых, отвечает на этот вопрос. Потребительский заказ формируется под влиянием неудовлетворенных потребностей. При ситуации, когда 3 = 100%, появляются продукты или услуги, способные удовлетворять ту же --ю потребность, но на более высоком качественном уровне. И так везде и всюду. Поэтому более высокая по уровню норма (или заказ) примет следующий вид:
Н+1 = И + ДИг+1 ,
где ДИг+1 - качественный прирост заказа.
Разумеется, меняется и формула, измеряющая полезность действий изготовителя и продавца:
+1 = Ф+1 -100.
И г+1
Ее качественное отличие от предыдущей ступени оценки заключается в том, что здесь потребление выступает в виде управляющего (а не управляемого) субъекта экономических отношений.
Если перевести сказанное на язык системного подхода, речь идет о двух формах бытия потребителя: в режиме прямой и обратной связи.
Потребление ЗИКа вносит новый момент в оценку его полезности для жителя региона. Ведь речь идет не просто о потреблении жилья, исчисляемого в квадратных метрах, или услуг химчисток, ателье, транспорта, медицины и т. д., а об их потреблении в целом, в комплексе. В каждом конкретном регионе с его характерными климатическими, социально-историческими и общеэкономическими особенностями процессы потребления одних и тех же услуг и продуктов проходят по-разному. Эти особенности могут быть учтены и количественно соизмерены с помощью весовых оценок, с позиции того или иного процесса, характеризующего суть регионального потребления.
С учетом такого подхода потребительский заказ по отношению к ЗИКу будет выглядеть следующим образом:
Нрег = X Ну йу ,
где йу - вес у-го элемента ЗИКа с позиции его потребителей.
Предложенная система потребительских оценок страдает одним существенным недостатком: стоимостной и натуральный варианты оценок могут применяться параллельно и независимо друг от друга, что значительно снижает их общую достоверность и действенность. Вот почему необходимо ввести в систему расчетов эффективности, построенную от «имени» жителя региона, «объединительный» показатель. Таковым, по нашему мнению, должен стать показатель денежных расходов населения региона в расчете на единицу полезности ЗИКа как объекта потребления. С нашей точки зрения, денежные доходы населения региона могут быть приравнены к расходам за вычетом накоплений. В этом случае логично исходить из соотношения, при котором житель региона стремится к снижению своих расходов на единицу полезности ЗИКа при условии равноценной полезности для всех жителей страны.
Таким образом формируется натурально-стоимостной регулятор -Де (доход, приведенный к единице полезности), с помощью которого оценивается соотношение между Д (как затратами жителя) и достигнутой полезностью. С точки зрения пользователя ЗИКа соотношение должно соответствовать ограничению ДЕ > ДД.
При этом можно выделить три регулятора внешнего порядка, т. е. отношения жителей - пользователей ЗИКа к областному производству:
Нрег - отношение к возможностям своего ЗИКа представлять свои нужды, потребности;
5рег - отношение к способности производства вообще удовлетворять сформировавшиеся нужды, связанные с эксплуатацией ЗИКа;
2е или ДЕрег - оценка эффективности функционирования (в сравнении со среднероссийским уровнем) областного ЗИКа с позиции его пользователей на основе затрат и полезностей.
Эти регуляторы оптимизируют управление ЗИКом.
Оценка эффективности управления ЗИКом с позиции производства
От этой оценки зависят все стоимостные характеристики ЗИКа региона. Наиболее крупные составные элементы ЗИКа представлены землей, пассивными фондами и активной частью фондов. Принципиальный вопрос: какой из названных элементов ЗИКа является своеобразным регулятором его стоимости на современном этапе? Общее впечатление, что эту роль выполняет земля. Абсолютный рост стоимости земли - результат достаточно изученных процессов. Это увеличение народонаселения и, как следствие, уменьшение доли свободных от застроек зе-
мельных участков. К числу удорожающих факторов следует отнести и то, что некоторые земельные участки становятся привлекательными по причине их удобного расположения, транспортной освоенности, эколо-гичности и других подобных причин.
В настоящее время в городах свободные земли - редкость. Подобного рода ситуации еще возможны при освоении БАМа, сибирской глубинки в целом. Во вновь отстраиваемых городах наличие свободных земель действует как удешевляющий фактор.
В экономических расчетах, как правило, учитывают факторы, способствующие абсолютному росту стоимости земли, и практически игнорируют факторы, обусловливающие ее относительный рост, который происходит под влиянием временного фактора, неравномерно изменяющего стоимость отдельных элементов ЗИКа. Так, если активная часть фондов через десять лет под влиянием износа приближается к нулевой стоимости1, а пассивная часть фондов теряет за это время всего 10% стоимости, то земля в силу своей специфики первоначальной стоимости не теряет. В результате возникает эффект относительного роста стоимости земли в структуре ЗИКа.
Рассмотрим на условных цифрах, как складывается стоимость ЗИКа в целом и по элементам в зависимости от факторов, регулирующих изменение стоимости земли (табл. 1).
Т а б л и ц а 1
Изменение стоимости ЗИКа города под влиянием факторов,
вызывающих абсолютный рост стоимости земельных участков
Стоимость отдельных частей ЗИКа З + П + А = ЗИК Изменение доли земли в стоимости ЗИКа, %
Базовый период 1,0 + 1,0 + 1,0 = 3,0 — -100 = 33,3 3,0
Прогнозируемый период 2,5 + 1,0 + 1,0 = 4,5 2,5 — •100 = 55,5 4,5
В табл. 1 и последующих под символами З (земля); П (пассивные фонды) и А (активные фонды) выделяются основные элементы ЗИКа. Стоимости этих элементов в базовом периоде равны между собой и составляют по 1,0 условной единице. В прогнозном периоде под влиянием транспортного освоения данной территории (подведена станция метро, автобусные остановки и т. д.) стоимость земли увеличивается в
1 При условии, что годовые амортизационные отчисления составляют 10%.
2,5 раза. В результате доля земельного участка в стоимости ЗИКа увеличивается с 33,3 до 55,5%. Отметим, что данная группа факторов непосредственно влияет на стоимость земли, оставляя без внимания другие элементы ЗИКа. Сам ЗИК под влиянием данного фактора увеличивает свою стоимость в абсолютном размере соответственно росту стоимости земельного участка.
Совсем иначе воздействуют на стоимость земли и ЗИКа в целом факторы относительного роста. Данные табл. 2 показывают, что в прогнозируемом периоде, а такой период наступает в год полного физического износа активных фондов, падает стоимость пассивных и активных элементов ЗИКа. Стоимость земли остается неизменной величиной. Таким образом, факторы относительного роста воздействуют на стоимость ЗИКа по сравнению с предыдущим случаем в прямо противоположном направлении. Во-первых, это проявляется в том, что здесь изменяется стоимость натурально-вещественных элементов ЗИКа; во-вторых, это изменение становится причиной падения стоимости ЗИКа в целом.
Та б л и ц а 2
Изменение стоимости ЗИКа в целом и по частям под влиянием
факторов, вызывающих относительный рост стоимости __земельных участков _
Стоимость отдельных частей ЗИКа З + П + А = ЗИК Изменение доли земли в стоимости ЗИКа, %
Базовый период 1,0 + 1,0 + 1,0 = 3,0 33,3
Прогнозируемый период 1,0 + 0,9 + 0 = 1,9 52,6
Поскольку и те и другие факторы действуют одновременно, то есть смысл рассмотреть их воздействие на стоимость земли и ЗИКа в целом (табл. 3).
Т а б л и ц а 3
Изменение стоимости ЗИКа в целом под влиянием суммы факторов, вызывающих одновременно абсолютный и относительный рост стоимости земельных участков
Стоимость отдельных частей ЗИКа З + П + А = ЗИК Доля земли в стоимости ЗИКа, %
Базовый период 1,0 + 1,0 + 1,0 = 3,0 33,3
Прогнозируемый период 2,5 + (0,9 + 0) = 3,4 73,5
Из табл. 3 видно, что на поверхности экономических отношений наиболее рельефно выступают последствия абсолютного роста стоимости земли. Это связано с тем, что внешнему наблюдателю легко доступна информация о росте стоимости земли в абсолютном размере и способности этого фактора переносить свое действие на имущественный комплекс в целом. Однако не учитывается тот факт, что имущественный комплекс в целом изменяет свою стоимость отнюдь не в тех размерах и пропорциях, которые вызывают к жизни факторы абсолютного роста. Из табл. 1-3 видно, что факторы абсолютного и относительного роста стоимости земли, действуя в противоположном направлении по отношению друг к другу, формируют стоимость ЗИКа в целом таким образом, что она в известных случаях может не только расти вслед за стоимостью земли, но и падать в абсолютном значении.
Таким образом, изменение стоимости земли выступает естественным регулятором, влияющим на развитие земельно-имущественного комплекса в условиях городского хозяйства.
Как правило, новое строительство связано с ростом этажности, применением новых конструкционных решений и т. п., а потому влечет за собой увеличение стоимостной нагрузки на единицу стоимости земли. Наиболее характерная ситуация сегодня - появление районов-лидеров такой нагрузки, изменение общей ситуации в пользу повышения среднего уровня стоимостной нагрузки на землю. Наличие земель, где стоимостная нагрузка становится ниже средней, свидетельствует о том, что ЗИК экономически неэффективен. Например, из-за этого невыгодно оставлять до срока их физического выживания «хрущевки» в Москве, окраинные сельские поселения и т. д.
Представление об эффективности ЗИКа с позиции производственного фактора опирается на такой регулятор, как стоимостная нагрузка на землю. Данный регулятор обращен к внутренним закономерностям функционирования ЗИКа. В соответствии с этими закономерностями падение стоимости нагрузки на землю может быть связано с особенностями обращения отдельных частей ЗИКа. Так, нормативный срок обращения активной части ЗИКа составляет примерно десять лет, пассивной (здания) - сто.
Ввиду действия закона, в соответствии с которым земля, пассивные и активные части ЗИКа имеют нулевую взаимозаменяемость, их роль в процессе функционирования ЗИКа равна. Исходя из этого принципа можно говорить о том, что цикл обращения ЗИКа равен сроку физического износа его активной части. В момент завершения такого цикла, как уже отмечалось, оказывается, что стоимость пассивной части уменьшилась на 10%, активной - на 100%, а стоимость земли осталась прежней, так как она физическому износу не подвержена. В результате
возрастает относительная стоимость земли и падает стоимостная нагрузка. Восстановление или усиление стоимостной нагрузки за счет более качественных (и дорогих!) фондов - общее направление (вектор) эффективного управления ЗИКом.
В целом объективный рост стоимости земли вступает в противоречие с развитием строительных технологий. Судя по всему опережающий рост стоимостной нагрузки на землю и есть эффективный способ преодоления данного противоречия.
Тенденция роста стоимости ЗИКа не может быть безграничной. Фактор конкуренции, с одной стороны, толкает общество к увеличению стоимостной нагрузки земли, с другой - ограничивает ее рост.
Увязать воедино оценки эффективного управления с позиции жителей и с позиции производства позволяет регулятор, каковым закономерно становится мера соотносимости, возникающая между тем, что нужно жителю (S ^ max), и тем, что необходимо производству (Z ^ max).
Мы достаточно подробно рассмотрели факторы изменения стоимости ЗИКа ^зик). Теперь, следуя концепции приоритетности интересов жителей региона перед интересами других структур, прежде всего производственных, приведем достигнутый уровень удовлетворения потребностей горожан (S) к стоимости ЗИКа:
Z = Z ,
S
где Z ^ min, S ^ max.
Иначе говоря, прогресс развития ЗИКа города достигается на пути снижения затрат на формирование ЗИКа в расчете на единицу его полезности для жителей региона.
Уже отмечалось, что производство как самодостаточное экономическое формирование заинтересовано в росте стоимости Z. Возникающее противоречие в известной степени преодолевается за счет регулятора стоимостных изменений ЗИКа, каковым служит сумма факторов снижения его стоимости в целом. С другой стороны, наиболее ярким показателем преодоления названного противоречия выступает наличие положительной тенденции на уровне изменения показателя приведенных затрат жителей региона. Если часть доходов населения, связанная с обслуживанием ЗИКа (прежде всего коммунальные услуги), растет быстрее, чем S (АД > AS), то налицо углубление противоречия между че-
Д
ловеком и производством, между человеком и властью: —.
S
Требования рынка - это прежде всего требования, вытекающие из сути конкуренции: товар или услуга тем конкурентнее, чем меньше за-
трат требуется для их изготовления, сбыта и потребления. В силу этого рост полезности ЗИКа для жителя региона должен опережать естественный рост стоимости ЗИКа (или по меньшей мере быть равным ему).
Обратная связь в системе отношений между производством и потребителями ЗИКа
Положительный результат на уровне регулятора — = Д* (т. е. наличие эффекта за счет снижения затрат жителей на обслуживание ЗИКа) позволяет говорить о благоприятном фоне для консолидации средств потребителей для решения наиболее актуальных, с точки зрения жителей, проблем ЗИКа. Аналогичный положительный результат
2 *
на уровне регулятора —= 2** (т. е. достижение эффекта за счет снижения затрат производства на обеспечение развития ЗИКа) создает благоприятные предпосылки для решения тех же проблем в направлении, выгодном для изготовителя.
Итак, возможности ЗИКа как условия жизни людей подвергаются оценке по способности удовлетворять сложившийся в стране, регионе и конкретном субъекте Федерации уровень потребностей. Попытаемся обосновать необходимость такой оценки на основе сравнительного подхода на примере Ивановской области. Официальная статистика в известных пределах такую возможность предоставляет. Так, по целому ряду важнейших параметров потребления имеются сравнительные данные по Российской Федерации, Центральному федеральному округу (ЦФО) и всем восемнадцати субъектам Федерации (включая Ивановскую область), из которых состоит округ.
Сопоставление параметров потребления на уровне Ивановской области со средними значениями по РФ и ЦФО дают возможность оценивать отклонения в уровне эффективности ЗИКа с позиции фактора конкуренции. Оценки, получаемые при сопоставлении фактических значений худших и лучших вариантов, отвечают этому требованию не в полной мере. При таком подходе предполагается, что:
а) потребительский уровень, с позиции которого оценивается мера удовлетворенности от использования ЗИКа, формируется на основе возможностей трех сравниваемых ЗИКов: РФ, ЦФО и непосредственно Ивановской области;
б) сравнение осуществляется по сумме ]-х параметров потребления, зависящих от состояния ЗИКа. Это означает, что потребительский
заказ получает следующий вид: £ Н^- , где ] - число учитываемых параметров потребления;
/ - число участников, формирующих представление об уровне Ну как мере сравнения.
При этом Н У становится точкой отсчета для остальных участников, если его фактическое потребление превышает их уровень.
Иначе говоря, если ФУ ^ тах, то ФУ = НУ .
Таким образом, £ НУ выступает как набор наилучших показателей по каждому у-му параметру потребления, используемому для оценки эффективности ЗИКа того или иного региона.
Учитывая известную способность процесса потребления соединять в единый комплекс внешне несводимые друг к другу параметры, введем их весовые значения ёу, благодаря чему потребительский заказ становится точкой отсчета для оценки степени удовлетворения потребностей населения в услугах ЗИКов. Формула потребительского заказа как комплексного показателя, сформировавшегося на основе конкурирующих (в глазах жителей) ЗИКов РФ, ЦФО и Ивановской области, выглядит как
Нк = £ Ну ёу ,
где Нк - количественно выраженная потребность жителей РФ, ЦФО и Ивановской области в комплексе услуг, сформировавшихся в ходе потребления их ЗИКов;
Ну - потребность в у-й услуге ЗИКов, признанной жителями РФ, ЦФО и Ивановской области в качестве ориентира;
ёу - вес у-го параметра в комплексе услуг, предоставляемых ЗИКом.
Оценка жителем региона эффективности ЗИКа по отдельным параметрам определяется по формуле
. фу • ёу Б1, =-4—]- -100,
где Ф'у - ёу - взвешенный фактический уровень потребления у-го параметра ЗИКа /-го региона или области.
Задача, которая решается с помощью таких оценок, сводится, во-первых, к тому, что появляется объективная сравнительная оценка уровней состояния ЗИКа как источника обеспечения жизнедеятельности по таким важнейшим параметрам, как обеспечение жильем, медицинским обслуживанием, связью, дорогами, услугами торговли и сервиса, состояние природной среды; во-вторых, характер изменения уровня областного ЗИКа оценивается не только в сравнении с основ-
ными «конкурентами» (РФ и ЦФО), но и во времени; в-третьих, полученные оценки показателей и $к сами могут рассматриваться в качестве идеального инструмента для последующих оценок эффективности управления ЗИКом области.
Это связано с тем, что методика расчета , основанная на соизмерении г-х фактических услуг с их оптимальным набором, способствует формированию особого специфического свойства - идентичности единицы расчетной полезности для всех исследуемых регионов страны. Именно поэтому появляется возможность соизмерять затраты (во всех их формах), которые страна в целом и ее отдельные регионы направляют на решение проблемы обеспечения жизнедеятельности своих жителей.
Список литературы
1. Абалкин Л. И. Россия - 2015: оптимистический сценарий. М.,
1999.
2. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и инноваций. М.: Филинъ,
1997.
3. Владимиров А., Кочетов Э. Проблемы поиска пути России в XXI веке. Некоторые концептуальные подходы. М., 1996.
4. Дорогов Н. И. Стратегические направления региональной экономической политики / Иван. гос. текстильная акад. Иваново, 2000.
5. Левин Б. Социально-экономические потребности. М.: Мысль,
1974.
6. Львов Д. С. Путь в XXI век: стратегические проблемы и перспективы российской экономики. М., 1999.
7. Немчинов В. Потребительная стоимость и потребительские оценки // Избранные произведения. Т. 5. М.: Наука, 1965.
8. Сай С. И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: АСКИ, 2001.
