CC BY
69
ТЕНЕВЫЕ ПРОЦЕССЫ В РОССИЙСКОМ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Н.В. Тарасова, канд. экон. наук, доцент
МИРЭА - Российский технологический университет
(Россия, г. Москва)
DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10153
Аннотация. Актуальность рассматриваемого вопроса состоит в том, что темп роста цен на жилье для большей части граждан России не оставляет других возможностей приобретения собственного дома или квартиры, как обращение к ипотечному кредитованию. В статье освещены проблемы функционирования рынка ипотечного кредитования в текущих условиях, обоснована необходимость государственного регулирования этой сферы. Охарактеризовано состояние рынка ипотеки, рассматриваются теневые процессы, происходящие в ипотечном кредитовании в России: финансовые схемы кредиторов и заемщиков, нарушения при ипотеке с государственной поддержкой, а также предлагаются меры по предотвращению указанных видов мошенничеств, обеспечивающих экономическую безопасность государства в целом.
Ключевые слова: мошенничество, ипотека, ипотечное кредитование, теневые процессы, проектное финансирование, экономическая безопасность.
По свидетельству социологических данных Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), опрашиваемые лица из той части совокупности, которая хотела бы приобрести собственное жильё или увеличить уже имеющиеся объемы жилья, с каждым годом растёт. Так, 28% опрошенных, планирующих это сделать выросла по сравнению с 2017 годом на 7%, но только один человек из десяти имеющих желание купить квартиру или дом прибегает к услугам рынка ипотечного кредитования.
Ипотека - залог недвижимости, и кредитное учреждение, предоставляяденеж-ные средства под процент, сохраняет право пользования указанной недвижимостью за должником. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательств по кредиту, может обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается удачным способом вложения капитала [ 1].
В конце 2018 года объем просроченной задолженности по ипотеке в России достиг 63,7 млрд рублей. Общая сумма задолженности за 2018 год увеличилась на 8,25% по сравнению с 2017 годом. Рост задолженности следует за ростом числа выданных
кредитов на покупку жилья. За восемь месяцев банки выдали 914,5 тысяч жилищных займов на 1,8 трлн рублей, а также объем выданных займов (в деньгах) подскочил на 65%, а их количество - на 51%.
В среднем сумма одного кредита составила чуть более 2 млн. рублей, что на 8% больше, чем в начале 2018 года. И как показывает статистика, объем ипотечных долгов на конец года составляет 6,5% от ВВП. Своевременно несовершенных платежей в течение 90 дней по ипотечному кредиту составляет 1,2% заемщиков, что показывает относительно низкий процент должников, так как, анализируя показатели по потребительским кредитам, - процент просроченных платежей варьируется от 9,5% до 10,1% заемщиков.
Важными задачами развития системы ипотечного кредитования является, во-первых, повышения уровня качества жилищных условий населения, во-вторых, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства [2].
Государственная поддержка ипотеки является предпосылкой достижения реального экономического роста в стране, но отметим, что теневые процессы также присутствуют и в ипотечном кредитовании, и влияют на экономическую безопасность личности и государства.
исунок. Виды теневых процессов в российском ипотечном кредитовании
Мошенничество в сфере ипотеки со стороны заемщиков можно разделить на две группы. Первый вариант такого мошенничества начинается еще на этапе получения займа, когда заемщики пытаются обмануть банковские организации при оформлении кредита. Во втором варианте теневые процессы связаны с осуществлением сделок купли-продажи объектов недвижимости и, как правило, в таких случаях сотрудники банков не всегда вовремя замечают происходящие не законные схемы.
Стоит отметить, что некоторые заемщики заключают мнимые сделки относительно купли-продажи недвижимости на денежные средства, которые были получены путем заключения ипотечного договора, с целью обналичивания финансовых средств. Например, два бизнес-партнера берут кредит на покупку жилья друг у друга, а денежные средства перенаправляют на развитие своей организации.
По словам специалистов, мошенничество, связанное с оформлением ипотечного кредита и подачей соответствующих документов, наблюдается не более чем в 5% случаев. Однако финансовые организации создают специальные «черные списки», в которых содержатся данные о заемщиках, пытавшихся преступным путем получить ипотечный кредит, что в последующем приводит к их судебному преследованию.
Некоторые заемщики договариваются с представителями банковских организаций, которые посредством взяточничества ускоряют процесс получения указанного кредита. Данный вид мошенничества считается сговором и является наиболее оправданным для заемщика, и все же существуют определенные риски, потому как сговоры с кредитными менеджерами и
брокерами часто выявляются системой безопасности банка и правоохранительными органами, что в дальнейшем влияет на репутацию заемщика и сотрудника банка [5].
Что касается мошенничества со стороны кредиторов, то одной из распространенных сегодня альтернатив ипотечному кредиту является жилищный накопительный кооператив (ЖНК). Это некоммерческая организация, которая занимается сбором паевых взносов со своих членов и даёт возможность каждому из них купить жилое помещение. Вступившие в жилищный кооператив пайщики в порядке очереди, выплачивая ежемесячно паевой взнос на покупку жилья и собрав нужную сумму, получают выбранные ими квартиры. Те, кто получил квартиры, так же с помощью взносов постепенно выкупают ее у кооператива. С точки зрения покупателя, жилищный кооператив - это квартира в рассрочку.
Существует три вида жилищных кооперативов: жилищные, жилищностроительные и жилищно-накопительные. И примером теневых процессов в ипотечном кредитовании может послужить «Лайф-из-гуд» - жилищный кооператив «Бест-вей», который предлагает дешевую ипотеку. Квартиры ЖК покупает за деньги, которые приносят пайщики, поэтому количество пайщиков влияет на продвижение очереди, что указывает на пирами-дальность схемы [3].
Преимущество кооператива над ипотекой - низкая стоимость квартиры. При покупке квартиры за 5 млн. рублей переплата из-за вступительного взноса и членских взносов составляет около 400 тысяч рублей. Более того, кооператив не изучает кредитную историю и доходную состав-
ляющую пайщика, поэтому купить квартиру через кооперативнамного проще.
Таким образом, покупка квартиры через жилищный кооператив является рискованным поступком, но выгодным для заёмщиков, так как риски компенсируются сохранением денежных средств посредством пониженных тарифов кооператива по сравнению с банками.
Теневые процессы также встречаются и в ипотеке с государственной поддержкой. Таким наглядным примером может служить программа «Доступное жилье», где основными показателями являются строительство в 2012-2020 гг. около 60 млн. кв. м общей жилой площади, качество условий проживания около одного миллиона семей и усовершенствование 35 млн. кв. м вторичного жилья. Но уже на первых этапах ее осуществления выявлены нарушения, связанные с выдачей льготных ипотечных кредитов не реально нуждающимся молодым семьям, а руководству государственных банков - главных участников программы льготного кредитования - и сотрудникам акиматов (городских администраций). В ходе проверки также обращено внимание на нарушения при заполнении журнала регистрации заявлений и списка участников программы, что снижает прозрачность предоставления социальных выплат. И это только один из многочисленных примеров, который отражает текущие проблемы в сфере ипотечного кредитования.
С лета 2019 года застройщики реализуют новую схему инвестмодели жилого строительства - проектное финансирование. Новый способ финансирования позволит минимизировать риски покупателей, даст гарантию сохранности средств, уплаченных вкладчиками на стадии строительства, повысит требования к застройщикам и позволит контролировать операции с участием средств дольщиков.
Переход на новый способ финансирования ставит перед застройщиками немало вопросов, основной среди которых - как изменятся цены предложений и цены, заключаемых с покупателями сделок, как трансформируется стоимость инвестиционного бюджета, и реализуется ли основ-
ная цель ввода проектного финансирования - решение проблемы обманутых дольщиков вследствие введения механизма эскроу-счетов.
Данные статистических опросов позволяют отметить и другие рискообразующие проблемы в рассматриваемой сфере. Так, текущий уровень покупательского спроса остается на прежнем уровне, отмечено падение уровня реальных располагаемых денежных доходов населения. Причем опрошенные выражают мнение, что, не смотря на повышение гарантий банков, спрос не вырастет. Жилая недвижимость, жилье первичного рынка, по-прежнему является высокодоходным для застройщика, и значит высокорисковым сегментом. Отметим, что к 2021 году закончится реализация строительства по стандартной схеме финансирования, что вызовет уход мелких застройщиков и сильно изменит структуру рынка. Это обстоятельство подогревает интерес других участников.
Не смотря на рост объемов ипотечного кредитования, из-за снижения ключевой ставки, для банков данный портфель стал низкодоходным. Мегарегулятор активно способствует снижению ипотечных ставок в соответствии с национальным проектом «Жилье и городская среда» до 7,9% в текущем 2020 году. Также созданы благоприятные условия для получения кредитов, а риск «ипотечного пузыря» отсутствует в текущем периоде.
Динамика спроса на приобретение жилья с применением ипотечного кредита зависит от уровня ипотечной ставки, и показатели 2019 года сигнализируют о росте спроса, что создает предпосылки для заключения новых соглашений с применением инструмента проектного финансирования. Однако, мнение о том, что с введением эскроу-счетов цены заключаемых договоров по продаже жилой недвижимости вырастут, превалируют.
Также необходимо обратить внимание на программу реновации жилья, которая активно вступила в действие в 2018 году. Это многомасштабное мероприятие не может не повлиять на рынок жилья и ипотеки. Большинство ожиданий сходится на том, что реализация данной программы не
даст дополнительных факторов для изме- ских схем; усилить взаимодействие кон-нения цен на жилье (42%), однако с точки трольно-надзорных органов по монито-зрения девелопмента участники рынка рингу кооперативов, пользующихся до-сконцентрируются на премиум и бизнес верчивостью заемщиков и занимающихся классах (23%), так как в силу активного чаще всего кражей денежных средств и насыщения рынка новым предложением т.п. Мониторинг соответствующих орга-строить проекты эконом и комфорт класса нов, организованный государством [6] по-станет невыгодно. зволит сократить проявление теневых
Теневые процессы на рассмотренных процессов в рассмотренном секторе и по-нами уровнях требуют своевременного высит уровень благосостояния населения и вмешательства: следует модернизировать обеспечит его экономическую безопас-скоринговые системы; обучить сотрудни- ность. ков, с целью предотвращения мошенниче-
Библиографический список
1. Караваева Ю.С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его развития // Вестник НГИЭИ. 2018. №2 (81). С. 133-147.
2. Шеховцов В.В., Шевцова Н.В., Шандаков А.А. Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России: региональный аспект // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2015. №24. С. 16-24.
3. Шепелев Е. Жилищный кооператив «Бэст-вей». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https: // joumaLtinkoff.ru /wtf/ lifeisgood-bestway/ (дата обращения: 20.01.2020)
4. Мошенничество на рынке ипотечного кредитования. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https: // expbiz.ru/ biznes-stati/ moshennichestvo-na-rynke-ipotechnogo-kreditovaniya.html (дата обращения: 20.01.2020)
5. Ипотечное мошенничество. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://electrowelder.ru/ index.php /news/-fraud.html (дата обращения: 20.01.2020)
6. Тарасова Н.В., Беловицкий К.Н., Лотарева К.В. Основные методы противодействия легализации (отмыванию) незаконно полученных доходов и финансированию терроризма // «Актуальные проблемы обеспечения экономической безопасности и противодействия теневой экономики» Сборник научных трудов. - М.: «Научный консультант», 2018. -С. 219-223.
SHADOW PROCESSES IN RUSSIAN MORTGAGE LENDING
N.V. Tarasova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor MIREA - Russian Technological University (Russia, Moscow)
Abstract. The relevance of the issue is that the pace of growth in housing prices for most of the citizens of Russia does not leave other opportunities for acquiring their own home or apartment, as an appeal to mortgage lending. The article highlights the problems of the functioning of the mortgage market in the current conditions, substantiates the need for state regulation of this sphere. The state of the mortgage market is characterized, shadow processes taking place in mortgage lending in Russia are considered: financial schemes of lenders and borrowers, violations of the mortgage with state support, and measures are proposed to prevent these types of frauds that ensure the economic security of the state as a whole.
Keywords: fraud, mortgage, mortgage lending, shadow processes, project financing, economic security.
