CC BY
39ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТЕНДЕНЦИИ ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Медведева М. А.
Медведева Марина Александровна - кандидат экономических наук, доцент, кафедра экономики и финансовой политики, Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, г. Омск
Аннотация: в статье проводится статистическое исследование цен на вторичном рынке жилой недвижимости. Анализируются уровни, динамика, факторы, влияющие на изменение уровня цен на жилые помещения, а также тенденции изменения ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости. Ключевые слова: цена, рынок недвижимости, жилье, динамика, тенденция.
Статистическое исследование социально-экономических процессов проводится с помощью таких методов статистики как абсолютные, относительные и средние величины, показатели рядов динамики, выборочное наблюдение, индексный метод. Для определения тенденций цен на жилую недвижимость необходимо провести анализ их уровня, динамики, факторов, влияющих на изменение цен, соотношения спроса и предложения. Текущий анализ и прогнозирование цен осуществляется как на первичном рынке жилья, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. Вторичный рынок жилья - это рынок, на котором осуществляются операции по обороту эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей, находящихся в собственности физических или юридических лиц [2, с. 267].
Федеральная служба государственной статистики РФ (Росстат) регулярно определяет средние цены и индексы цен на вторичном рынке жилья как в целом по стране, так и по регионам. Расчет ведется на основе зарегистрированных цен на квартиры функционирующего жилого фонда, находящегося в собственности, если они являлись объектами совершения рыночных сделок в рассматриваемый период времени (данные приводятся на конец периода). Наблюдение ведется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов РФ. Цены на квартиры регистрируются с учетом качественных характеристик жилья. Средние цены по России рассчитываются исходя из средних цен, сложившихся в ее субъектах. В качестве весов используются данные о количестве проданной общей площади квартир на вторичном рынке жилья, накопленном за предыдущий год.
Анализ уровня и динамики цен на рынке жилой недвижимости необходимо проводить в территориальном разрезе, так как в Российской федерации существуют значительные отличия в экономическом развитии регионов. Вследствие этого имеются отличия и в уровнях, динамике, тенденциях изменения цен на региональных рынках жилой недвижимости, в том числе и на вторичном рынке жилья.
Рассмотрим тенденции средних цен на вторичное жилье в Сибирском федеральном округе России в четвертом квартале 2014, 2015 и 2016 годов. Регионы Сибири имеют отличия в географическом положении и экономическом развитии, отраслевой специализации (в разрезе отраслей промышленности, сельского хозяйства и других видов экономической деятельности). Соответственно, различаются и уровни доходов населения при сохранении тенденции их роста. Однако в последние годы в сибирских регионах прослеживается тенденция, характерная в целом для страны -концентрация населения в крупных населенных пунктах. Вследствие этого формируется конкретное соотношение спроса и предложения на жилую
недвижимость - повышение спроса на квартиры, дома, коттеджи и другое жилье, что является одним из факторов роста цен на рынке жилой недвижимости.
В качестве аналитического показателя выступает средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир (в тысячах рублей).
Экономический кризис, наступивший в России в 2014 году и повлекший повышение цен на потребительские товары и услуги, снижение доходов населения, внес коррективы в соотношение спроса и предложения на рынке жилой недвижимости и в тенденции изменения цен на жилье.
В целом по Сибирскому федеральному округу средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на вторичном рынке в конце 2016 года оказалась ниже аналогичного показателя по России на 8,0 тыс. руб. (на 15,0%). Однако тенденции относительного изменения указанного выше ценового показателя на вторичном рынке регионов Сибири за период с 4 квартала 2014 по 4 квартал 2016 года отличаются от тенденций аналогичного показателя по России. В целом по стране отмечается увеличение средней стоимости 1 кв.м. общей площади на 3,1% (темп роста составил 103,1%), тогда как по Сибирскому федеральному округу в целом наметилась тенденция к снижению ценового показателя - темп снижения составил 88,5%.
При этом, средние ценовые показатели на вторичную жилую недвижимость за рассматриваемый период времени не корректировались на уровень инфляции как в целом по РФ, так и по Сибирскому федеральному округу. За период с декабря 2014 года по декабрь 2016 года индекс потребительских цен в целом по России составил 119,0%. Отсюда следует, что цены на потребительские товары и услуги выросли на 19,0%, тогда как средние цены на жилье в Сибирском федеральном округе снизились на 11,5%, а в целом по РФ выросли всего на 3,1%. Существенные отличия в уровне и динамики ценовых показателей обусловлены различным уровнем развития рынка недвижимости по территориям России, соотношением спроса и предложения на жилье в регионах страны, экономическими факторами, миграционными процессами. Исходя из приведенных данных, можно предположить, что спрос на вторичные жилые помещения в регионах Сибири за рассматриваемый период времени снижался более высокими темпами, чем в целом по стране. При этом в отдельных регионах России спрос превышал предложения к продаже жилой недвижимости. При широком спектре предложений к продаже и повышенном спросе на жилую недвижимость возникает тенденция к росту средней стоимости одного квадратного общей площади жилых помещений. При снижении спроса на жилую недвижимость возникает тенденция к снижению ценовых показателей.
На вторичном рынке жилья регионов Сибирского федерального округа за 2014-2016 годы отмечается разная направленность изменения средних цен (таблица 1). Однако преобладает тенденция к снижению средней стоимости 1 кв. м. общей площади квартир. Темпы прироста (снижения) цен на жилье варьируют в разрезе регионов. Во всех регионах Сибирского федерального округа, кроме Томской области, наблюдается снижение средних ценовых показателей.
В конце 2016 года средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир не во всех регионах округа превысила 40 тысяч рублей. В Республике Алтай, Иркутской области и Кемеровской области этот показатель ниже 40 тысяч рублей, хотя еще в конце 2014 года он превышал данный ценовой порог. В Новосибирской области средний показатель стоимости 1 кв. м. жилья самый высокий. Он составил в конце 2016 года 51,8 тыс. руб., однако и здесь произошло снижении по сравнению с концом 2014 года на 11,8%. Достаточно высокий уровень ценового показателя в Новосибирской области связан с повышенным спросом на жилье в городе Новосибирске по сравнению с другими городами Сибири. Город Новосибирск является административным центром Сибирского федерального округа и одним из наиболее экономически развитых и быстроразвивающихся городов региона, с развитой инфраструктурой. Достаточно высокий уровень экономического и социального
96
развития вызывает приток населения и, соответственно, повышает спрос на жилье в городе, тогда как темпы роста строительства нового жилья в условиях кризиса невысокие, а рынок вторичной недвижимости имеет ограничения.
Таблица 1. Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в регионах Сибирского федерального округа РФ в 2014-2016 гг. (4 квартал; тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади)*
Регион 2014 г. 2015 г. 2016 г. Темп прироста (снижения), % (2016 г. к 2014 г.)
Сибирский федеральный округ 51,2 48,2 45,3 - 11,5
Республика Алтай 41,8 42,9 39,7 - 5,0
Республика Бурятия 47,7 41,6 41,7 - 12,6
Республика Тыва 51,0 50,2 47,5 - 6,9
Республика Хакасия 48,8 46,1 41,8 - 14,3
Алтайский край 47,9 43,6 41,1 - 14,2
Забайкальский край 51,1 49,1 49,4 - 3,3
Красноярский край 50,5 45,6 43,5 - 13,9
Иркутская область 43,6 42,6 39,8 - 8,7
Кемеровская область 42,0 39,5 35,7 - 15,0
Новосибирская область 58,7 55,0 51,8 - 11,8
Омская область 45,4 43,8 42,0 - 7,5
Томская область 47,6 49,1 49,3 3,6
*Источник: www.gks.ru.
Наиболее существенное снижение средних ценовых показателей на вторичное жилье за рассматриваемый период времени отмечается в Кемеровской области (на 15,0%), в Республике Хакасия (на 14,3%), в Алтайском крае (на 14,2%), в Красноярском крае (на 13,9%). В этих регионах, вероятнее всего, низкий спрос на вторичном рынке жилой недвижимости обусловлен несколькими причинами: низкими доходами населения, невысоким уровнем прожиточного минимума, миграционными процессами, недостаточностью объемов строительства жилья.
Темпы снижения средней стоимости 1 кв. м. общей площади жилых помещений в Сибирском федеральном округе выше, чем в других регионах восточной части России. В Уральском федеральном округе снижение данного ценового показателя составило в конце 2016 года по сравнению с концом 2014 года 7,8%, в Дальневосточном федеральном округе всего 2,5%. Однако тенденция к снижению ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости сохраняется в рассматриваемый период времени почти во всех регионах страны.
Таким образом, экономическое развитие регионов и состояние их социальной сферы являются основными факторами, влияющими на соотношение спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости и определяющим фактором ценовых тенденций на рынке жилья.
Список литературы
1. Медведева М.А. Теория статистики: учебное пособие / М.А. Медведева. Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2013. 140 с.
2. Статистика: учебник / под ред. И.И. Елисеевой. М.: Высшее образование, 2009. 566 с. (Университеты России).
3. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 16.02.2017).
