CC BY
38
30 (270) - 2007
Рынок ипотечного страхования
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ
д. Г. КОРНИЕНКО, заведующая сектором филиала ОСАО «ИНГОССТРАХ»
г. Краснодар
Рынок ипотечного страхования развивается в неразрывной связи с рынком ипотечного кредитования. Он является вторичным по отношению к рынку ипотечного кредитования. С его помощью возможно решение ряда проблем, связанных с высокими рисками при проведении кредитных операций, за счет своевременной разработки и внедрения новых программ ипотечного страхования.
По данным Банка России объем российского рынка ипотечного кредитования на 01.07.2006 г. составил 104,5 млрд руб., при этом прирост задолженности за первое полугодие составил 51,7 млрд руб. За аналогичный период 2005 г. объем ипотечной задолженности увеличился всего на 47 %. По статистике Федеральной регистрационной службы в 2005 г. с использованием ипотеки совершилось 3,5 % сделок с недвижимостью, в 2006 г. этот показатель превысил 6 %. Активное развитие рынка ипотечного кредитования способствует развитию и ипотечного страхования. В 2006 г. сборы премий по ипотечному страхованию увеличились на 80 — 90 %, в то время как общий объем страхового рынка вырос только на 22,7 %. В 2007 г. аналитики прогнозируют двукратный рост сегмента ипотечного страхования.
Тем не менее в России задолженность по ипотеке составляет всего 1 800 руб. на человека. Для сравнения: в Польше показатель равен 9 800 руб., а в Венгрии — 27 000 руб. Процесс создания системы ипотечного страхования, позволяющей минимизировать риски банка и уменьшить размер первоначального взноса, процентную ставку по кредиту, также не завершен.
На этапе становления ипотечного страхования, как правило, использовались следующие виды: страхование предмета залога, страхование жизни заемщика, страхование титула и гражданской от-
ветственности квартиросъемщика перед третьими лицами. Все три вида страхования осуществлялись как комплексные.
В соответствии с принятой в июле 2006 г. поправкой в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» обязательным теперь признается только страхование квартиры от повреждения и уничтожения. До внесения изменений обязательным было также страхования жизни и утраты трудоспособности, если банк в дальнейшем эмитирует ипотечные ценные бумаги. Однако большинство ипотечных банков не стало изменять внутренние инструкции и регламенты. Это объясняется тем, что присутствие рисков, связанных с жизнью заемщика, сохраняется. Данный вид страхования носит и социальный характер, позволяя заемщику и членам его семьи при наступлении страхового случая погасить задолженность по кредиту и не лишиться крыши над головой. В числе немногих финансовых учреждений, отреагировавших на постановление правительства, оказался Сбербанк России, требующий застраховать только предмет ипотеки.
Отмена в конце 2006 г. титульного страхования при ипотечном кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию также не вызвало ответной реакции со стороны банков-участников федеральной программы. Таким образом, на сегодняшний день большинство финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков:
1) страхование жилья;
2) страхование жизни и здоровья заемщика;
3) страхование титула.
Высокая ставка по кредитам и большой первоначальный взнос во многом обусловливаются высоким риском, поскольку кредит выдается на длительный срок. За счет разработки и введения
принципиально нового ипотечного страхования кредитных рисков страховщики могут оказать содействие в решении этих проблем.
Кроме дефолта заемщика по причине повреждения залога и утраты трудоспособности, учитывая экономическую ситуацию в России, не менее актуальным представляется риск снижения платежеспособности заемщика в связи с потерей дохода. Сегодня данный риск лежит на кредитной организации и закладывается в процентную ставку, тем самым ее увеличивая.
Ведущие страховые компании уже приступили к внедрению нового вида страхования. Страховым случаем может быть признана потеря заработной платы в результате увольнения в связи с ликвидацией организации или сокращением численности персонала. Страховщик осуществляет платежи в счет погашения задолженности перед банком до тех пор, пока страхователь не будет вновь принят на работу. Для заключения договора страхования необходимо предоставить трудовой договор или гражданско-правовой договор и справку о доходах. В договоре дополнительно может быть установлен максимальный период ответственности страховой компании в случае потери дохода.
Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больше кредитный риск. Возрастает риск как неплатежа заемщика, так и того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с торгов банку не удастся компенсировать свои потери.
Уменьшая риски банковской системы, первоначальный взнос является фактором, сдерживающим развитие ипотечного рынка. Накопление первоначального взноса может растянуться на несколько лет. За этот период стоимость квартиры может значительно увеличиться, а накопления обесцениться в результате инфляции. Снижение первоначального взноса увеличит объемы кредитования за счет привлечения потенциальных заемщиков со стабильными доходами, но не имеющих накоплений для внесения первоначального взноса.
В связи с этим особенно ценным представляется опыт зарубежных страховых компаний, предоставляющих услугу индивидуального ипотечного страхования (private mortgage insurance). PMI — это разновидность страхования, которая защищает кредитора от убытков при дефолте заемщика. Наличие полиса PMI является обязательным требованием банка, если размер кредита превышает 80 % от стоимости недвижимости. PMI освобождает
заемщика от необходимости накапливать сумму первоначального взноса. Хотя страховой полис PM/покупает банк, платит за страхование заемщик. Премия по PMI включена в ежемесячные платежи по погашению задолженности. Кредитор передает полученную премию страховой компании.
Полис не гарантирует банку полного возврата задолженности по кредиту. Полис может гарантировать до 30 % задолженности по кредиту или возврат разницы между ценой реализации залога и задолженностью по кредиту. Страхованием могут покрываться накопленные проценты к моменту реализации залога, а также расходы кредитной организации в связи с обращением взыскания. В США наличие PMI требуют ипотечные агентства, которые выкупают у региональных банков ипотечные кредиты.
Размер премии PMI зависит от первоначального взноса, типа закладываемой недвижимости и страховой суммы. От кредитной истории заемщика размер премии не зависит. При этом банк имеет право отказать в получении кредита в результате анализа кредитной истории, несмотря на согласие заемщика платить премии по PMI. Заемщик может инициировать прекращение действия договора в следующих случаях:
• при увеличении рыночной стоимости недвижимости, которая превысит текущую задолженность по кредиту более чем на 20 %;
• при выплате оговоренной доли кредита. Если в отношении комплексного ипотечного
страхования выработались определенные стандарты, то страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве многоквартирных домов находится на стадии разработки.
По статистике банков в Москве не менее 70 % одобренных заемщиков не могут своевременно найти подходящий им вариант квартиры или завершить сделку купли-продажи по причине недостатка предложения. На периферии этот показатель ниже (30 — 50 %), хотя острый дефицит квартир на вторичном рынке жилья наблюдается практически во всех российских регионах.
кредитование для целей приобретения жилья на этапе его строительства также не может решить жилищного вопроса, так как банки опасаются выдавать необеспеченные кредиты. Поэтому доля сделок с вновь созданным жильем в 2005 — 2006 гг. оставалась на прежнем уровне (см. рис.). В настоящее время банки готовы предоставлять кредиты на приобретение квартир только определенных застройщиков, так как большинство строительных
2005 г. - доля сделок с ипотекой на рынке жилья 3,5 %.
1-е полугодие 2006 г. - доля сделок с ипотекой на рынке жилья 6,1 %.
Рынок жилья в России, (2005 — 2006 гг.)
организаций не готово к раскрытию финансовой информации и разрешительной документации на объекты строительства.
В качестве обеспечения по данным кредитам может выступить страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Некоторые страховщики уже сейчас предлагают заключить договор страхования на случай банкротства строительной организации или действия обстоятельств непреодолимой силы.
Перед подписанием полиса пр оизводится проверка как финансовой отчетности, так и документов, сопро-в ождающих строительство. В связи с тем, что ежегодно увеличивается ввод в действие жилых домов, данный вид страхования представляется перспективным, хотя лидеры страхового рынка не спешат разрабатывать программы по страхованию финансовых рисков.
Следует отметить, что для развития ипотечного страхования необходимо, прежде всего, развитие ипотеки, в том числе формирование информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных историй и доработка законодательной базы.
Для выработки принципиально новых страховых продуктов, обеспечивающих защиту всех участников ипотечного рынка, а также позволяющих сделать ипотеку доступной для широких слоев населения, необходимо объединение усилий кредитных и страховых организаций.
Приглашаем к сотрудничеству!
Издательский дом «Финансы и Кредит» приглашает к сотрудничеству организации, занимающиеся подпиской, распространением и реализацией печатной продукции на взаимовыгодных условиях.
Тел./факс: (495) 621-69-49, Http:/www.financepress.ru
(495) 621-91-90 e-mail: [email protected]
