CC BY
169
УДК 336.77
тенденции разбития ипотечного
кредитования б россии
А.Е. ЗАБОРОВСКАЯ,
кандидат экономических наук, доцент кафедры финансовых рынков и банковского дела
E-mail: zaborovskaya.alena@bk.ru Уральский государственный экономический университет
Проблема развития ипотечного кредитования актуальна всегда. Это связано с многообразием форм и видов данного сегмента кредитного рынка, а также с его востребованностью и социальной значимостью. В данной работе проведен анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации за последние несколько лет, выявлены основные направления и тенденции развития, описаны специфические особенности по сравнению с другими формами кредитных отношений. Предложения и выводы автора подкреплены статистическими данными, представленными в таблицах и рисунках. Сделан вывод о значимости ипотечного кредитования для современной российской экономики и наличии огромного потенциала в стране для дальнейшего развития.
Ключевые слова: ипотека, кредит, недвижимость, процентная ставка, секьюритизация, рефинансирование
Кредит, взятый на приобретение конкретного товара под залог недвижимого имущества, принято называть ипотекой, или ипотечным кредитом. С такой разновидностью кредитования прямо или косвенно знаком едва ли не каждый взрослый россиянин. Ипотеку можно оформить практически в любом финансовом учреждении: банке, кредитном союзе, ипотечной ассоциации и пр. При этом особенности такого кредитования могут значительно варьироваться в зависимости от законодательной базы функционирования кредитора и его юрисдикции.
Обычно получение ипотечного кредита в силу его специфичности является важным финансовым решением, которое может повлиять на кредитную
историю заемщика, поэтому надо быть очень осторожным, прежде чем остановиться на одном из вариантов этого кредитования. И можно с уверенностью говорить об актуальности изучения сущности, проблем и тенденций развития этого сегмента кредитного рынка.
В мировой практике ипотечного кредитования распространены три вида моделей: усеченно-открытая, расширенная открытая (американская) и сбалансированная автономная (немецкая). Основные различия этих моделей состоят в источниках ресурсов, передаваемых заемщику в рамках ипотечного кредитования. В первой модели это чаще всего собственные и привлеченные ресурсы кредитора, во второй — ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а в третьей — сбережения и накопления будущих заемщиков.
Можно констатировать, что в разных регионах России интенсивно применяются все три модели, в зависимости от активности и развитости территории.
Например, усеченно-открытая модель используется практически всеми кредиторами. Это кредитные организации и федерального уровня («Де-льтаКредит», Газпромбанк, Сбербанк России), и региональные (Уральский банк реконструкции и развития, «АК БАРС» Банк, Челиндбанк), и местные институты (Сберинвестбанк, ФиаБанк).
Расширенная автономная модель реализуется несколько реже в основном федеральными структурами, а также теми, кто сотрудничает с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), скажем, Свердловское АИЖК, Самарский област-
ной фонд жилья и ипотеки, Ипотечная корпорация Республики Бурятия, ипотечный центр ДВИЦ.
Сбалансированная автономная модель используется на нынешнем этапе развития ипотечного кредитования в России меньше всего в основном институтами, не являющимися участниками банковской системы страны, допустим, «ЛСР. Недвижимость», группа компаний СУ-155, «Росвоенипотека».
В каждой из названных моделей могут применяться различные схемы (варианты) платежей за использование кредитных ресурсов.
Два самых распространенных варианта ипотечного кредитования в мировой практике — ипотека: а) с фиксированной или б) с плавающей ставкой по платежам. Оба имеют свои преимущества и недостатки, и заемщик может выбрать тот, который больше всего соответствует его потребностям.
Ипотека с плавающей ставкой (англ. adjustable rate mortgage, ARM) представляет собой схему кредитования с переменной процентной ставкой в течение всего срока кредита. Кредит с фиксированной ставкой имеет процентную ставку, которая остается постоянной в течение всего срока кредитования.
Процентная ставка ARM определяется состоянием рынка. Соответственно, положительные или отрицательные тенденции оказывают влияние на платежи заемщика. Если процентные ставки падают, периодический платеж сокращается, в то время как увеличение ставок неизбежно ведет к более высокой плате за кредит.
При заключении договора по фиксированной ставке процента сумма периодического платежа обычно не меняется. Это позволяет заемщику заранее планировать свои расходы. Она состоит из выплат процентов по кредиту и по основному долгу. Удельный вес выплат в общей сумме платежа может меняться.
Основным недостатком фиксированной процентной ставки является то, что при общем понижении процентных ставок на рынке заемщик платит более высокую ставку за ресурсы. Кроме того, практика показывает, что такого рода кредиты являются более длительными, чем с плавающей процентной ставкой.
Для российского рынка ипотечного кредитования ипотека с плавающей процентной ставкой является одной из новых программ. В долгосрочной перспективе в стабильно функционирующей экономике такая ставка позволяет заемщику экономить значительное количество денег.
Одно из самых больших преимуществ ипотеки с плавающей ставкой — она позволяет снизить первоначальный взнос, что крайне актуально для российских заемщиков. В частности, в течение первого года кредита, как правило, плавающие процентные ставки намного меньше, чем фиксированная процентная ставка по нему. Затем ставка корректируется в зависимости от состояния рынка. Таким образом, вероятность выплат по максимальной или минимальной ставке практически одинаковая.
Плавающая процентная ставка может быть «привязана» к различным рыночным стоимостным характеристикам активов, изменение цены которых будет влиять на ее размер. Например, это может быть ставка ЛИБОР1 или стоимость индексных фондов, или ставка рефинансирования центрального банка. В России для валютных кредитов это, как правило, ставка ЛИБОР, для рублевых — ставка Мо8рйте2.
Существуют различные схемы кредитования с регулируемой (плавающей) процентной ставкой. Она может непосредственно изменяться на ту же абсолютную величину, что и показатель, к которому она «привязана»; может быть равна показателю, увеличенному на определенный процент маржи кредитора, либо меняться исходя из темпа роста (падения) основного показателя.
Некоторые из этих схем предполагают установление верхнего предела процентной ставки. Таким образом, независимо от состояния рынка плата не превысит определенного максимального значения. Такие схемы, безусловно, необходимы, так как они предлагают минимальный для заемщика риск, а одной из тенденций развития рынка ипотечного кредитования является перманентное сокращение рисков его участников.
Так как подобная схема предполагает автоматическое регулирование в зависимости от конъюнктуры рынка (рыночных ставок), заемщик освобождается от необходимости рефинансирования. Более того, некоторые схемы кредитования под ARM-ставку позволяют поменять плавающую ставку на фиксированную в любой момент без дополнительных комиссий.
1 ЛИБОР (London Interbank Offer Rate, LIBOR) — ставка, по которой лондонские банки дают кредит друг другу для поддержания своей текущей ликвидности [5].
2 Mosprime—независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых кредитов ведущими банками [6].
Так, АИЖК в России с 2012 г. внедрило комбинированную ставку по ипотеке, предусматривающую возможность применения сочетания фиксированной и переменной ставок. Возможно, это станет основным направлением в формировании новых условий ипотечного кредитования и частными кредитными институтами. Правда, в российской практике сначала ставка фиксируется по выбору заемщика на определенный срок, а после окончания периода фиксации периодически пересчитывается в зависимости от показателя, к которому «привязана». Еще одним преимуществом плавающей ставки является то, что при ее выборе заемщик может рассчитывать на более крупную сумму кредита по сравнению с другими вариантами.
Тем не менее и этой схеме кредитования присущи определенные риски. Так, процентные ставки очень изменчивы, и если в начале кредитования заемщик платит по минимальной ставке, то в какое-то время ему все равно придется платить по ставке максимальной. Значит, совокупный платеж будет примерно равен платежам с фиксированной ставкой, а иногда — и превышать его.
Нельзя однозначно утверждать, что ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой обойдется заемщику дешевле, чем кредит с фиксированной ставкой, так как присутствует прямая зависимость от состояния рынка. Еще одним недостатком платежей с плавающими ставками является невозможность предугадать сумму платежа на следующий платежный период. Выбирая схему с плавающей процентной ставкой, надо уметь предвидеть тенденцию на рынке, что не всегда возможно в долгосрочном интервале в условиях российской экономики.
Помимо выбора вида процентной ставки заемщик имеет право выбирать и способ погашения долга (в виде аннуитетных или дифференцированных платежей). Различие состоит в порядке списания долга при возврате кредита.
При дифференцированных платежах (сумма кредита и проценты по нему начинают погашаться одновременно) переплата заемщика примерно на 19-21 % меньше, чем при аннуитетных платежах (в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, а только через определенный период времени — основная сумма долга). Однако в нашей стране отнюдь не все кредиторы предлагают выбрать клиенту, каким способом погашать ипотечный кредит.
Проблемами развития ипотечного кредитования в России по-прежнему являются высокие процент-
ные ставки и отсутствие у кредиторов финансовых ресурсов, которые можно инвестировать надолго. Одним из решений этих проблем видится выход на международный рынок ипотечного капитала. Это позволит снизить нагрузку заемщика, а российским кредитным институтам — перенять положительный опыт зарубежных партнеров.
Необходимо отметить, что вопрос о снижении ставок по ипотечным кредитам взяла под личное кураторство председатель Банка России Э.С. На-биуллина. А это значит, что Центральный банк РФ продолжит принимать активное участие в развитии сегмента ипотечного кредитования. Для этого регулятор обладает достаточными полномочиями и обширным набором инструментов, например возможностью увеличения объема рефинансирования выданных ипотечных кредитов за счет включения секьюритизированных ценных бумаг в ломбардный список Банка России.
Рискнем предположить, что именно снижение ставок по ипотечным кредитам может стать неизбежной тенденцией на российском рынке в ближайшие несколько лет, что позволит увеличить емкость рынка и привлечь на него больше новых заемщиков и кредиторов.
Безусловной тенденцией рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации стало и то, что объемы кредитов неуклонно растут после кризиса 2008 г. (табл. 1), что доказывает высокую потребность заемщиков в таких кредитах и заинтересованность в их развитии обеих сторон — заемщика и кредитора.
Прогнозные данные, представленные в табл. 1, позволяют сделать вывод, что объем выданных ипотечных кредитов продолжит увеличиваться, но
Таблица 1
Динамика объема, количества и средних процентных ставок по выданным ипотечным кредитам в РФ
Год Объем кредитов, млрд руб. Количество кредитов, тыс. Средняя процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, %
2009 152,5 130,1 14,3
2010 376,3 301,4 13,1
2011 716,9 523,6 11,9
2012 1 032,0 691,7 12,3
2013 1 353,6 824,8 12,4
2014 (прогноз) 1 600,0 900,0 12,0
Источник: составлено автором по данным [1, 2].
Тыс. руб.
220 -г
ч13,1
200
180
160
165,2
2010
относительный показатель динамики этого роста несколько сократится.
При этом увеличению объемов и количества выдаваемых ипотечных кредитов будет способствовать не только снижение ставок (федеральным правительством установлена задача к 2018 г. зафиксировать превышение процентной ставки по рублевым ипотечным кредитам над индексом потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта), но и смягчение требований к заемщикам со стороны кредитора (повышение максимально возможной суммы кредита, снижение размера первоначального взноса, расширение списка кредитуемых объектов и видов недвижимости, принимаемой в залог).
Значимую роль в развитии ипотечного кредитования за счет разнообразной материальной и правовой поддержки играет государство. Это объясняется прежде всего тем, что ипотечное кредитование — социально значимый сегмент экономики.
Государственная структура — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — за счет выкупа закладных у первичных кредиторов способствует развитию вторичного рынка ипотечных кредитов, что актуально при отсутствии большого количества «длинных» финансовых ресурсов. А работа органов законодательной власти в части совершенствования правовых основ работы рынка ипотечного кредитования (например, недавно принятый закон3, направленный на создание условий для секьюритизации4 финансовых активов на российском рынке капитала) позволяет ему быть конкурентоспособным относительно других сегментов кредитного рынка. Так, уже в декабре 2013 г. были размещены облигации первой мультиоригинатор-ной (синдицированной) сделки секьюритизации ипотечных активов.
203,5
62,9 2011 2012 Год
%
215,^ 13,4 13,2 13,0 12,8 12,6 12,4 12,2 12,0 11,8
12,0
Годовая плата исходя из средней суммы кредита
-Средняя процентная ставка по рублевым кредитам
2013 2014 (прогноз)
3 Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
4 Секьюритизация — альтернативный способ привлечения фондирования. В России рынок секьюритизации формируется крайне медленно из-за неразвитости законодательной базы в этом сегменте, недоверия к подобным активам со стороны потенциальных инвесторов, отсутствия унификации продуктов банковской сферы.
Источник: составлено автором по данным [1].
Рис. 1. Динамика процентных ставок и платы по кредиту в РФ
По-прежнему важное влияние на развитие ипотечного кредитования оказывает дискуссия об отнесении или неотнесении его к разновидности потребительского кредита. По мнению автора, ипотечный кредит — это отдельный вид (сегмент) кредитного рынка, и связывает его с потребительским кредитованием лишь то, что заемщиком чаще всего выступает физическое лицо. По сущностным же характеристикам (срок, сумма, плата за использование, риск и т.д.) ипотечный кредит значительно отличается от потребительского.
Проблемой развития ипотечного кредитования остается и стабильный рост цен на недвижимость. Даже в условиях снижения процентных ставок по ипотечным кредитам (что определяется нормализацией ситуации с ликвидностью и снижением стоимости фондирования для кредитора) нагрузка заемщика по выплатам не становится меньше, так как он вынужден брать в долг большую сумму денежных средств из-за удорожания недвижимости (рис. 1).
Тем не менее уже можно назвать тенденцией устойчивый рост доли сделок с ипотекой на рынке жилой недвижимости (с 12,8% в начале 2010 г. до 26% в конце 2013 г.). Одним из факторов, влияющих на объем таких сделок, выступает рост количества вводимого в строй жилья — в 2013 г. по сравнению с 2012 г. этот показатель увеличился на 6% [3, с. 22].
Положительным моментом развития ипотечного кредитования в последние годы можно назвать значительные объемы рефинансируемых кредитов наряду с ростом количества и общей суммы выдаваемых ссуд. В целом АИЖК в 2013 г. было рефинансировано кредитов на общую сумму 350 млрд руб., а это значит, что развивается не только первичный, но и вторичный рынок ипотечных кредитов (табл. 2).
Примечание: падение доли просроченной задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте в декабре 2012 г. вызвано проведенной Сбербанком России конвертацией задолженности из инвалюты в рубли.
Рис. 2. Динамика доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам в РФ, % [4]
Таблица 2
Динамика объема и количества ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК
Год Объем, Количество,
млрд руб. шт.
2009 30,3 29 241
2010 54,7 48 277
2011 51,3 40 225
2012 60,9 45 489
2013 48,0 32 731
Всего с момента 350 Нет свед.
создания АИЖК
до января 2014 г.
Источник: составлено автором по данным [1].
Подтверждает положительные тенденции развития рынка ипотечного кредитования и снижение просроченной задолженности как в относительном выражении — с 3,7% на начало 2011 г. до 1,5% в январе 2014 г. (рис. 2), так и в абсолютном — с 41,6 млрд руб. в 2010 г. до 39,5 млрд руб. в 2013 г.
Таким образом, можно смело заявлять о том, что кредиторы просчитывают не только свою потенциальную прибыль, но и оценивают, стараются предотвратить риски, присущие работе на ипотечном рынке.
В заключение следует отметить, что замедление экономического роста в стране не мешает развитию ипотечного рынка. Многие кредиторы расширяют спектр своих предложений клиентам за счет ипотечного кредитования. И в стране, безусловно, есть потенциал для дальнейшего развития ипотечного кредитования.
Список литературы
1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: официальный сайт. URL: http://www. ahml.ru.
2. Банк России: официальный сайт. URL: http:// www.cbr.ru.
3. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Итоги 2013 года // Аналитический центр АИЖК, ежемесячный отчет. 2014. № 1. 27 с.
4. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/ diagrams.
5. URL: http://www.banki.ru/wikibank/libor_libor.
6. URL: http://www.buzzle.com.
7. URL: http://www.myfinance.pro/stavka-po-ipoteke-fiksirovannaya-ili-plavayushhaya.
Bank sector
DEVELOPMENT TRENDS IN MORTGAGE CREDIT LENDING IN RUSSIA
Alena E. ZABOROVSKAIA Abstract
The problem of mortgage credit lending is undated . It is connected with a variety of forms and types of this credit market segment, as well as its relevance and social significance This article provides an analysis of the mortgage credit lending in the Russian Federation over the past few years; it identifies the main directions and development trends, describes the specific features in comparison with the other forms of credit relations . The author substantiates the proposals and conclusions by statistical data presented in tables and figures The article summarizes that the mortgage credit lending is very important for the present-day Russian economy and it has the huge potential for further development in the country
Keywords: mortgage credit lending, real estate, interest rate, securitization, refunding
References
1. Agency for housing mortgage lending . An official website. Available at: http://www.ahml.ru.
2 . Bank of Russia . An official website . Available at: http://www.cbr.ru. (In Russ.)
3 . Razvitie rynka ipotechnogo zhilishchnogo kredi-tovaniia i deiatel'nost' AIZhK. Itogi 2013 goda [Development of the mortgage lending market and activity of AHML. Results for 2013]. Analiticheskii tsentr AIZhK, ezhemesiachnyi otchet — AHML Analytical Center, monthly report, 2014, issue no.1, p. 27.
4. Available at: http://www.ahml.ru/ru/agency/ana-lytics/diagrams. (In Russ.)
5. Available at: http://www.banki.ru/wikibank/li-bor_libor. (In Russ.)
6. Available at: http://www.buzzle.com. (In Russ.)
7. Available at: http://www.myfinance.pro/stavka-po-ipoteke-fiksirovannaya-ili-plavayushhaya. (In-Russ.)
Alena E. ZABOROVSKAIA
Ural State University of Economics, Yekaterinburg, Russian Federation zaborovskaya.alena@bk.ru
