CC BY
58Научная статья Original Article УДК 332.33
ТЕХНОЛОГИЯ РАЗРАБОТКИ ЦИФРОВОЙ ДЕЖУРНОЙ КАДАСТРОВОЙ КАРТЫ ГОРОДА
TECHNOLOGY FOR THE DEVELOPMENT OF A DIGITAL CADASTRAL MAP
OF THE CITY ON DUTY
Подковырова Марина Анатольевна доцент, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень, Podkovyrova.54@mail.ru
Прошина Виктория Вадимовна ведущий специалист отдела маркшейдерских работ АО «Тюменнефтегаз», г. Тюмень,proshinavv@mail.ru
Podkovyrova Marina Anatolyevna Associate Professor, Tyumen Industrial University, Tyumen, Podkovyrova.54@mail.ru
Proshina Victoria Vadimovna Leading Specialist of the Mine Surveying Department of Tyumenneftegaz JSC, Tyumen, proshinavv@mail.ru
Аннотация
Цифровая дежурная кадастровая карта города (ЦДККГ) представляет собой инструмент формирования информационного ресурса о состоянии, использовании и правах собственности на городскую недвижимость, а также инструментом регулирования и управления. Авторами предложена методика создания данного вида карты с использованием программного обеспечения QGIS (Quantum GIS), обеспечивающая актуализацию кадастровой и экологической информации по городским земельным участкам (объектам недвижимости). На ЦДККГ воспроизводятся кадастровые сведения в графической и текстовой
формах, формируется обоснованный алгоритм расчета кадастровой стоимости и земельного налога.
Annotation
The digital duty cadastral map of the city (CDCCG) is a tool for forming an information resource about the state, use and ownership rights of urban real estate, as well as a regulatory and management tool. The authors propose a method for creating this type of map using QGIS (Quantum GIS) software, which provides updating of cadastral and environmental information on urban land plots (real estate objects). Cadastral information is reproduced in graphic and textual forms on the CDKKG, a reasonable algorithm for calculating the cadastral value and land tax is formed.
Ключевые слова: информационный ресурс, городская недвижимость, кадастровая оценка, земельный налог, цифровая дежурная кадастровая карта города, методика, ограничения и обременения, технологии, программное обеспечение QGIS (Quantum GIS).
Key words: information resource, urban real estate, cadastral valuation, land tax, digital cadastral map of the city on duty, methodology, restrictions and encumbrances, technologies, QGIS software (Quantum GIS).
Кадастр недвижимости является частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который, помимо сведений об учтенных объектах недвижимости, содержит сведения о зарегистрированных правах на такие объекты недвижимости [1, 2, 10]. Одна из главных функций ЕГРН - это государственное регулирование земельно-имущественных отношений и управление использованием объектов недвижимости [9, 10]. Именно поэтому, ЕГРН формирует систему государственной, многоцелевой, многоуровневой, необходимой и достоверной информации о земле и прочно связанных с ней иных объектах недвижимости. Как правило, ЕГРН представляет собой документы в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и может состоять из кадастровых карт [1-3, 5, 6, 9].
Назначение дежурной кадастровой карты (ДКК) заключается в постоянном использовании, внесении изменений, уточнений в кадастровую информацию. Состав информации на карте (отображаемые элементы) зависит от вида деления (кадастровое или административно-территориальное) объектов портала, от уровня, выбранного в области списка элементов объекта (от уровня детализации) и от настроенных слоёв, отображаемых на карте, что позволяет совершенствовать технологию, а также детализировать состав информации цифровой ДКК (ЦДКК).
Целью данного исследования является разработка методики создания цифровой дежурно-кадастровой карты города Тобольска (ЦДККГ), обеспечивающей отражение экологического состояния земельных участков (ограничений и обременений). ЦДКК формируется с помощью географических информационных систем (ГИС). ГИС технологии представляют собой программный продукт, который позволяет базу данных, содержащихся в автоматизированных информационных системах, преобразовать в картографический формат. Принцип работы ГИС технологий заключается в преобразовании базы данных в детализированные слои, объединенные по географическому или иному признаку и привязанных к определенной системе координат. В разработках использовано программное обеспечение QGIS (Quantum GIS).
Методика разработки ЦДКК города включает семь этапов: сбор и подготовка первичной (исходной) информации; обработка и анализ первичной (исходной) информации; разработка проекта красных линий; инвентаризация земель; установление (уточнение) состава земель города; зонирование территории; установление ограничений и обременений (функционально-экологическое зонирование территории города), формирование кадастровых территориальных единиц [1- 11]:
Первый этап: Подготовительные работы направлены на сбор, подготовку и анализ исходной информации. Оцифровка карты предполагает создание
Столыпинский вестник №1/2022
атрибутивных слоев, которые содержат информацию об объектах. Каждый слой несет в себе характеристику аналогичных объектов, либо группируется по определенному признаку. Это необходимо с целью наиболее удобного и точного чтения карты. Механизм оцифровки прост - используя инструмент в программном продукте подобно карандашу либо кисти, рисуются либо перерисовываются объекты на планово-картографической основе. В данной работе использовано программное обеспечение QGIS (Quantum GIS). Оцифровка карты содержит следующие этапы:
1) Привязка растрового изображения.
2) Создание тематических слоев.
3) Отрисовка карты.
Первый этап оцифровки касается привязки растрового изображения. На данном этапе была подготовлена планово-картографическая основа, выполнена функция «Привязка растрового изображения» в QGIS (рисунок 1).
/ QGIS2.18.13 - ДКК
Проекты Правка Вид Слой Установки Модули Вектор
□ @ е ^ ^ ^ о
В ^Б ¿п" Ча Ш
Панель слоев
* & Т " » » □
Растр | База данных Интернет Анализ данных Справка
id IS 0 С
Калькулятор растров Совместить растры...
X « лэп высокого напряжения X Ц погреб X линия связи X : лэп низкого напряжения X въезд под арку_
Привязка растров
Проекции
Преобразование
Извлечение
Анализ
Прочее
Параметры инструментов GDAL...
Привязка растров..
о
Рисунок 1. Функция «Привязка растрового изображения» в QGIS
Особенностью QGIS является возможность загрузить модули для удобства работы. К сожалению, не все геоинформационные технологии могут это позволить. Так, принцип привязки карты заключается в ссылке на географическую или спроектированную систему координат путем создания нового файла формата GeoTiff или объединения файла привязки с существующим изображением. В нашем случае использован модуль
OpenStreetMap, который загружается через кнопку МОДУЛИ на панели инструментов (рисунок 2). Модуль называется OpenLayers Plugin. Затем производится подгрузка физической карты мира (рисунок 3). Можно использовать другую карту (например, Openstreetmap), но физическая карта мира является наиболее точной, потому что снимки взяты со спутника и отражают реальную и объективную ситуацию территории.
Рисунок 2. Загрузка модулей для QGIS
Рисунок 3. Подключение модуля OpenStreetMap (карта мира) в QGIS
Таким образом, формируется подгруженная физическая карта мира, с которой можно работать. Исследуемая территория определяется на карте мира путем приближения.
После запуска кнопки «привязка растров», появляется окно, в котором необходимо добавить растр (планово-картографическая основа). Очень важно, чтобы система координат карты мира и растра совпадали, иначе созданные слои не отобразятся на карте мира.
Теперь, необходимо искать одинаковые объекты на карте и растре, выбрать точку на растре, затем найти аналогичную точку на карте (рисунок 4).
Рисунок 4. Привязка растрового изображения по идентичным точкам в QGIS
В этом заключается стандартная процедура привязки растровых изображений - выбор множественных точек на растре и чем больше, тем точнее будет результат. После того, как все точки расставлены, указываются параметры трансформации (Гельтмера, ближайший сосед, определенная система координат, путь растра - куда сохранить), начинается привязка растра (рисунок 5).
Рисунок 5. Трансформация растрового изображения в QGIS
Далее открывается растр (рисунок 6).
Рисунок 6. Готовый привязанный растр к карте мира в соответствующей
системе координат
Второй этап: создание тематических слоев. Теперь, перед тем как начать непосредственно обрисовку карты, необходимо создать слои, которые будут характеризовать каждый нарисованный объект на карте. Для этого в QGIS существует векторные данные, которые используются для отображения объектов реального мира в ГИС. Они позволяют создавать и редактировать геометрии объектов слоя — этот процесс называется оцифровка. Если слой содержит полигоны (например, здания), ГИС-приложение позволяет создать новые полигоны в этом слое. QGIS группирует векторные объекты в слои (рисунок 7).
Рисунок 7. Функция «Создать shape-file» в QGIS
Рисунок 8. Создание БИаре-Ше (определение параметров слоя)
Объекты в слое имеют одинаковый тип геометрии (например, все они являются точками) и общий набор атрибутов (например, название вида растения для слоя деревьев). Стандартным векторным форматом данных в QGIS является ESRI shape-файл. Перед тем, как создавать shape-файлы, необходимо определиться, какие объекты будут находиться на карте. Тип shape-файла определяется исходя из того, какой вид объекта будет оцифровываться на карте (рисунок 8). После того, как создается шейп-файл, слева в окне появляется нужный векторный слой. Его стиль, название и другие параметры можно редактировать, нажав на него правой кнопкой>СВОЙСТВА.
Третий этап: отрисовка карты, которая возможна только тогда, когда включен режим редактирования. С помощью соответствующих инструментов на панели, можно создавать, удалять и редактировать слои.
Рисунок 9. Оцифрованная планово-картографическая основа с помощью QGIS В результате получаем оцифрованную карту (рисунок 9) с заданным масштабом 1:2000. В дальнейшем:
1. Создаются условные обозначения для топографических планов и карт в зависимости от масштабов.
2. Разрабатывается проект красных линий [8].
3. Проводится инвентаризация городских земель, задачами которой является [1-6]:
1) Выявляются землепользователи с фиксацией фактически сложившихся границ земельных участков.
2) Уточняется правовой статус земельных участков, находившихся в фактическом использовании собственников [1, 3].
3) Уточняются площади по факту использования земель в сравнении с землеотводами.
4) Выявляются неиспользуемые (нерационально используемые), захламленные, загрязненные, неоформленные и самовольно занятые земельные участки государственной и муниципальной собственности.
5) Устанавливаются границы землепользований, вынос и закрепление их на местности.
4. Разрабатывается инвентаризационный план в масштабе 1:2000 (рисунок
10).
Рисунок 10. Фрагмент нвентаризационного плана города
5. Выполняется градостроительное зонирование с установлением для каждой из зон единого градостроительного регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах каждой территориальной зоны [8]. Согласно Градостроительному Кодексу РФ ст. 30 карта градостроительного зонирования включена в правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях [8]:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
6. Устанавливаются ограничения и обременения. Ограничение права на недвижимость является установленным на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшением правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно. Предлагается использовать инструмент функционально-экологического зонирования, назначение которого позволяет на территории каждого городского участка определить не только наличие той или иной экологической зоны (ограничения и обременения), но и их перекрытие. Данные сведения позволяют внести коррективы в расчет кадастровой стоимости и определение земельного налога (рисунок 11).
Рисунок 11. Установленная зона регулирования застройки
7. Осуществляется кадастровое деление территории города. Кадастровые единицы - территории, границы которых признаны, удостоверены и зарегистрированы в установленном порядке уполномоченными органами кадастрового учета земель.
К кадастровым единицам относятся кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы и кадастровые номера земельных участков (рисунок 12).
Столыпинский вестник №1/2022
V»-' ¿Фолна«
«й
> '^ЯТакЙбЯ
'2:24:0701011
- .•/ ; -'У с
границы - земельных участков
_ границы кварталов
кадастровый 72:24:0701010- номер квартала
V <у .'У
и - .1'' ''Шш^ШШ
--------т I ' — Я - ДА 'л« ^ЛЙШЙИШзя^' X
____г. ..... -^.^гЧ^^^^Ж
кадастровый
72:24:070101004:2 -номер
земельного
участка
Рисунок 12. Схема кадастрового деления исследуемой территории города
Рисунок 13. Цифровая дежурная кадастровая карта (фрагмент) города
В качестве выводов следует, что разработка цифровой дежурной кадастровой карты (ЦДКК) по предложенной методике позволяет:
• определить зоны отчуждения (санитарно-защитные зоны промышленных объектов (складских комплексов, сооружений), зоны отчуждения вдоль железной дороги);
• определить ограничения и обременения на существующих и вновь образуемых земельных участках (объектах городской недвижимости);
• провести комплексную оценку городских земель и государственную кадастровую оценку, закладывая в алгоритм оценок корректирующие коэффициенты, учитывающие уровень транспортной и пешеходной доступности (расположение транспортных коммуникаций, соответствие требованиям к назначению конкретного вида коммуникаций, сроки строительства), уровень загрязнения (деградации) городской территории (городской среды) различными ингредиентами (шумовым и информационным воздействием, др.);
• рассчитать ресурсную оценку города, установить экономические и оценочные зоны в соответствии с реальным использованием городских земель, разработать территориальную модель города по целевому ее использованию на перспективу;
• заложить информационную основу ЦДКК города в разработку схем территориального планирования развития территории муниципального образования.
Литература
1. Варламов, А. А. Научные основы кадастровой деятельности : учебник / А. А. Варламов, С. А. Гальченко. - Москва : ГУЗ, 2014. - 205 с. - Текст : непосредственный.
2. Варламов, А. А. Теория и методы ведения государственного мониторинга земель как информационной основы государственного кадастра недвижимости :
монография / под ред. А. А. Варламова ; Государственный ун-т по землеустройству. - Москва : ГУЗ, 2009. - 290 с. - Текст : непосредственный.
3. Имамутдинова, Д. А. Анализ изменения в Российском законодательстве в сфере кадастровой деятельности / Д. А. Имамутдинова, Д. И. Кучеров. - Текст : непосредственный // Современные проблемы кадастровой деятельности, урбанизации и формирования городской среды : материалы Междунар. науч.-практ. конф. - Тюмень : ТИУ, 2019. - С. 182-187.
4. Имамутдинова, Д. А. Основные критерии при выборе кадастрового инженера в целях успешного получения государственных услуг / Д. А. Имамутдинова, Д. И. Кучеров. - Текст : непосредственный Современные проблемы кадастровой деятельности, урбанизации и формирования городской среды : материалы Междунар. науч.-практ. конф. - Тюмень : ТИУ, 2019. - С. 188-195.
5. Лойко, П. Ф. Землепользование : Россия, мир (взгляд в будущее) : монография. В 2 книгах. Кн. 1 / П. Ф. Лойко ; гос. ун-т по землеустройству. - Москва : ГУЗ, 2009.
- 332 с. - Текст : непосредственный.
6. Лойко, П. Ф. Землепользование: Россия, мир (взгляд в будущее): монография. В 2 книгах. Кн. 2 / П. Ф. Лойко ; гос. ун-т по землеустройству. - Москва : ГУЗ, 2009.
- 358 с. - Текст : непосредственный.
7. Подковырова, М. А. Кадастровое, землеустроительное, геоинформационное обеспечение образования и устойчивого развития особо охраняемых территорий: теория и практика : монография / М. А. Подковырова, И. А. Курашко, В. В. Прошина [и др.]; Министерство науки и высшего образования Российской Федерации ТИУ. - Тюмень : ТИУ, 2020. - 187 с. - Текст : непосредственный.
8. Подковырова, М. А. Основы градостроительства и планировка населенных мест : учебное пособие / М. А. Подковырова, А. М. Олейник , А. А. Матвеева [и др.].
- Тюмень : ТюмГНГУ, 2016. - 282 с. - Текст : непосредственный.
9. Подковырова, М. А. Кадастровая деятельность в условиях реформирования земельно-имущественных отношений: теория и практика : монография / М. А.
Подковырова, В. В. Прошина, Д. А. Имамутдинова [и др.]. - Тюмень : ТИУ, 2021. - 160 с. - Текст : непосредственный.
10. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон № 218-ФЗ : [принят Государственной Думой 3 июля 2015 года : одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года]. -URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.02.2022). - Текст : электронный.
11. Кочергина, З. Ф. Ландшафтоведение (курс лекций) : учебное пособие / З. Ф. Кочергина. - Омск : Изд-во ОмГАУ, 2004. - Текст: непосредственный.
Literature
1. Varlamov, A. A. Scientific foundations of cadastral activity : textbook / A. A. Varlamov, S. A. Galchenko. - Moscow : GUZ, 2014. - 205 p. - Text : direct.
2. Varlamov, A. A. Theory and methods of conducting state monitoring of lands as the information basis of the state cadastre of real estate : monograph / edited by A. A. Varlamov ; State University of Land Management. - Moscow : GUZ, 2009- - 290 p. -Text : direct.
3. Imamutdinova, D. A. Analysis of changes in Russian legislation in the field of cadastral activity / D. A. Imamutdinova, D. I. Kucherov. - Text : direct // Modern problems of cadastral activity, urbanization and the formation of the urban environment : materials of the International Scientific and Practical Conference - Tyumen : TIU, 2019. - pp. 182-187.
4. Imamutdinova, D. A. The main criteria for choosing a cadastral engineer in order to successfully obtain public services / D. A. Imamutdinova, D. I. Kucherov. - Text : immediate Modern problems of cadastral activity, urbanization and the formation of the urban environment : materials of the International Scientific and Practical Conference - Tyumen : TIU, 2019. - pp. 188-195.
5. Loiko, P. F. Land use: Russia, the world (a look into the future) : monograph. In 2 books. Book 1 / P. F. Loiko ; State University of Land Management. - Moscow : GUZ, 2009- - 332 p. - Text : direct.
6. Loiko, P. F. Land use: Russia, the world (a look into the future): monograph. In 2 books. Book 2 / P. F. Loiko ; State University of Land Management. - Moscow : GUZ, 2009. - 358 p. - Text : direct.
7. Podkovyrova, M. A. Cadastral, land management, geoinformation support of education and sustainable development of specially protected areas: theory and practice : monograph / M. A. Podkovyrova, I. A. Kurashko, V. V. Proshina [et al.]; Ministry of Science and Higher Education of the Russian Federation TIU. - Tyumen : TIU, 2020- 187 p. - Text : direct.
8. Podkovyrova, M. A. Cadastral activity in the conditions of reforming land and property relations: theory and practice : monograph / M. A. Podkovyrova, V. V. Proshina, D. A. Imamutdinova [et al.]. - Tyumen : TIU, 2021. - 160 p. - Text : direct.
9. Podkovyrova, M. A. Cadastral activity in the conditions of reforming land and property relations: theory and practice: monograph / M. A. Podkovyrova, V. V. Proshina, D. A. Imamutdinova [and others]. - Tyumen: TIU, 2021. - 160 p. - Text : direct.
10. Russian Federation. Laws. On State Registration of real estate : Federal Law No. 218-FZ : [adopted by the State Duma on July 3, 2015 : approved by the Federation Council on July 8, 2015]. -URL: http://www.consultant.ru / (accessed: 02/15/2022). - Text : electronic.
11. Kochergina, Z. F. Landscape studies (course of lectures) : textbook / Z. F. Kochergina. - Omsk : Publishing House of OmGAU, 2004. - Text: direct.
© Подковырова М.А., Прошина В.В., 2022 Научный сетевой журнал «Столыпинский вестник» №1/2022.
Для цитирования: Подковырова М.А., Прошина В.В. Технология разработки цифровой дежурной кадастровой карты города// Научный сетевой журнал «Столыпинский вестник» №1/2022.
