CC BY
193DO: 10.24411/2619-0761-2021-10013 УДК 517:332.74(571.651)
ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Затолокина Н.М. * Калугин А.С.
Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова, г. Белгород, Россия
*E-mail: nm-zatolokina@yandex. ru
Аннотация. В данной статье рассматривается актуальность поставленной проблемы, кратко изложена история технической инвентаризации в России. Даны понятие, цели, задачи, содержание и нормативно-правовые основы технического учета и технической инвентаризации, основные ее направления, формирование инвентарного дела и проведение последующих обследований объектов учета с внесением изменений в учетно -техническую документацию. Основы функционирования системы государственного технического учета. Также в статье приведены результаты технической инвентаризации.
Ключевые слова: техническая инвентаризация, технический учёт, техническая паспортизация объекта, инвентарное дело, инвентаризационный архив.
Введение.
ажнейшее значение технической инвентаризации и учета как одних из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате их проведения, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технической инвентаризации и учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого техническая инвентаризация и учет являются базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений.
Основная часть. В России учет недвижимости велся на протяжении веков, но развитие инвентаризации, как государственной системы технического учета связано с царствованием великого князя Василия Ярославовича, который пробовал инвентаризацию земли. Затем, в 1555 году, Иван Грозный закрепил инвентаризационный процесс первым государственным Указом по инвентаризации, так называемым «наказом», где содержался порядок описания недвижимости и правила расчета площадей.
Окончательно система инвентаризации в дореволюционной России оформилась во время царствования Петра I. Начиная со времён Петра I и до отмены крепостного права, инвентаризация земель и строений проводилась, в основном, для целей учёта и совершения сделок, и лишь после отмены к р е п остного права усилилась её значимость для налогообложения. Следует отметить, что на ранней стадии инвентаризация производится примитивными методами, чертежи зданий выполняются схематически, разрешены произвольные показатели, описательная часть насыщена ненужными деталями, информация о техническом устройстве и состоянии частей зданий крайне ограничена. С приходом советской власти, с перераспределением имущества, вопросы определения принадлежности, определения, оценки и налогообложения имущества стали еще более важными. Именно этот период считается началом истории российской службы технической инвентаризации. 27 мая 1927 года в качестве основного органа хозяйственного управления при Совете хозяйственного Собра ния, труда и обороны был принят указ «об инвентаризации имущества местных Советов», который предопределил создание специальных бюро технической инв ентаризации в системе муниципальных органов РСФСР, проводил техническую
© ®
Содержимое этой работы может использоваться в соответствии с условиями лицензии Creative Commons Attribution 4.0. Любое дальнейшее распространение этой работы должно содержать указание на автора (ов) и название работы, цитирование в журнале и DOI.
инвентаризацию недвижимого имущества независимо от того, к чему они принадлежат единым методом. Бухгалтерский учет, составные работы, техническая инвентаризация были включены в проверку объекта на основании юридических материалов и введена единообразная система государственной и экономической оценки инвентаризации объекта. Постепенно техническая инвентаризация перешла в Управление жилищно-коммунальных (коммунальных) организаций. В 1990-е годы, в эпоху "реструктуризации", произошла фрагментация общественно-государственной системы, страна потеряла точную и полную информацию о недвижимости, происхождении острой.
В системе управления недвижимым имуществом одним из основных направлений является достоверный технический учет, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости - технической инвентаризации объектов недвижимости. Технический учёт объектов недвижимости - система сбора, документирования, обработки, обобщения (систематизации) и хранения информации о зданиях и сооружениях всех видов, полученной в результате проведения их технической инвентаризации, для целей удостоверения государством факта их возникновения, существования или прекращения существования. Техническая инвентаризация - это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости и принадлежности объектов технического учета, а также изменении этих показателей во времени, путем их систематического обследования.
При технической инвентаризации осуществляются:
- техническая паспортизация объекта -техническая инвентаризация, проводимая впервые;
- формирование инвентарного дела;
- проведение последующих обследований объектов учета и внесение изменений в учетно-техническую документацию инвентарного дела.
Результатом технической инвентаризации является составленный на объект
недвижимости технический паспорт, который является основным документом ин в ентарного дела и в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник ( в л аделец), 10 границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние.
Основой функционирования системы государственного технического учета являются:
- инвентаризационный архив, который служит для хранения инвентарных дел;
- автоматизированная многоуровневая и многоцелевая база данных (электронный архив), которая обеспечивает формирование и печать различных форм учетно-технических сведений, представляемых БТИ заинтересованным лицам.
Основная цель государственного технического учета и технической инвентаризации состоит в создании обновляемой во времени информационной базы с техническим уклоном об объектах недвижимого имущества, их владельцах и собственниках с момента возникновения объекта до момента его фактического исчезновения.
Задачи государственного технического учета и технической инвентаризации:
- обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль осуществления градостроительной деятельности;
- формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и посе л е н и й обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;
- обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе по объектам, принадлежащим гражданам на праве собственности, для определения размера налога на имущество (с 1 января 2015 года при налогообложении начался постепенный переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой стоимости);
- информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного
кадастра недвижимости (с 1 января 2013 года происходит делегирование этой функции организациям, осуществляющим государственный кадастровый учет -Кадастровым палатам, как подразделениям Росреестра);
- сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета (с 1 января 2013 года функции систематизирования сведений о недвижимом имуществе возложены на органы кадастрового учета).
Заключение. Исходя из полученной нами информации, теперь мы знаем что, техническая инвентаризация недвижимости существовала со времен советского государства и была ориентирована на строгий учет государственного имущества. Результатом выполнения технического учета являлся технический паспорт. В свою очередь технический паспорт в кадастровом учете не востребован. В гражданском обороте недвижимости, связанном с ее эксплуатацией, технический паспорт востребован и имеет определенную юридическую силу. Во-первых, техническая инвентаризация востребована при сдаче объектов в эксплуатацию. Несмотря на то, что объект недвижимости можно поставить на кадастровый учет по проектной документации, на практике часто возникает вопрос несоответствия проектных данных фактическим. Данные технической инвентаризации, в частности, натурные (фактические) обмеры, дают четкое представление о соответствии или несоответствии проектных и фактических площадей, объемов и других характеристик объекта недвижимости. Во-вторых, сведения технической инвентаризации необходимы для учета перепланировок на законном основании. Любые изменения в планировке без согласования с соответствующей организацией могут повлечь за собой серьезные аварийные ситуации. В этом случае проведенные инвентаризацион-но-технические работы с выдачей технического паспорта гарантируют отсутствие рисков возникновения чрезвычайных ситуаций. В-третьих, одной из основных задач технической инвентаризации является обследование технического состояния зданий
как жилого, так и нежилого назначения. Оценка технического состояния необходима в вопросах управления и эксплуатации ( п л а н и р ования, организации и проведения текущего и капитального ремонтов, реконструкции, решения вопроса о сносе ветхого жилья). Кроме того, техническая инвентаризация востребована при многих операциях с недвижимостью (инвестировании строительства, перераспределении площадей и т.д.), поскольку техническая ин-вентар изация объекта недвижимости - это не только количественные характеристики (площадь, объем), но и качественные: конструктивные элементы здания, степень их технического состояния, процент физического износа самого здания, функциональное назначение отдельных помещений, особенности планировки. Такие данные может предоставить только БТИ в результат е п роведенных инвентаризационно-технических работ. В-четвертых, оценка технического состояния необходима также при определении действительной инвента-риз а ц ионной стоимости объекта. Технический паспорт, выдаваемый БТИ, помимо технических характеристик содержит с в е д ен и я об инвентаризационной стоимости жилья.
Таким образом, в настоящее время окончательно завершился переход от государственного технического учета к государственному кадастровому учету. Вместо технического паспорта производится государственный кадастровый учет здания, сооружения, помещения или объекта нез а вершенного строительства. Документом, на основании которого осуществляется государственный учет объекта недвижимости в настоящее время, является технический план. Технический план формируется кадастровым инженером и является результатом кадастровых работ. Результатом осуществления государственного кадастрового учета является Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Литература
1. Техническая инвентаризация недвижимости. Т.1. М.: Можайск-Терра, 2001. 736 с.
2. Техническая инвентаризация недвижимости. Т.2 М.: Издательский дом «Граница», 2002. 402 с.
3. Техническая инвентаризация недвижимости. Т.3. М.: Издательский дом «Граница», 2005. 683 с.
4. Петрушина М.И., [и др.]. Основы технической инвентаризация объектов капитального строительства. М.: Кадастр недвижимости, 2006. 168 с.
5. Энциклопедия кадастрового инженера. М.: НПНСО «Кадастр недвижимости», 2007. 656 с.
6. Быкова Е.Н., Павлова В.А. Техническая инвентаризация объектов капитального строительства. СПб.: Издательство «Лань», 2014. 160 с.
7. Поликарпов А.М., Ильин Е.В., Космылев И.Ю., Пониткова Ю.Е., Поликарпов А.М. Введение в техническую инвентаризацию. СПб.: СПб. гос. архит. строит. Унт, 2009. 181 с.
8. Болотин С.А., Приходько А.Н., Симанкина Т.Л. Инвентаризация и паспортизация недвижимости. СПб.: СПбГАСУ, 2010.
9. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости. М.: КолосС, 2012. 679 с.
10. Письмо Республиканского управления технической инвентаризации МЖКХ
РСФСР № 15-1-103 от 9 марта 1977 года «О классификации помещений зданий гражданского назначения».
11. Петрушина М.И., Красулина Т.В., Швайковская Е.В. Основы технической инвентаризации объектов капитального строительства: конспект лекций. М.: Кадастр недвижимости, 2006.
12. Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения. Приняты Росжилком-мунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 года. Согласованы с Госкомстатом РСФСР, Госстроем РСФСР, Минфином РС ФСР и Минюстом РСФСР.
13. Петропавловский В.Г. Техническая инвентаризация объектов жилищнокомму-нального хозяйства. М.: Изд-во Министерства коммунального хозяйства РСФСР, 1951. 147 с.
14. Самойлов А.Г. Практическое пособие по технической паспортизации объектов жилищно-коммунального хозяйства / Техническая паспортизация зданий гражданского. М.: Управлением Ростехинвентаризации, 1995. Ч. 2 .
15. Самойлов А.Г. Практическое пособие по технической паспортизации объектов жилищно-коммунального хозяйства / Техническая паспортизация зданий гражданского. М . : У пр авлением Ростехинвентаризации,
1995. Ч. 3 .
16. Самойлов А.Г., Практическое пособие по технической паспортизации объектов жилищно-коммунального хозяйства / Техническая паспортизация проездов и объектов зеленых насаждений. М.: Управлением Ростехинвентаризации,
1996. Ч.5.
1 7 . Ковалёва Е.В., Чикин Н.В., Андина В.А. Анализ рынка объектов недвижимости Чукотского автономного округа // Вектор ГеоНаук. 2021. Т.4. №1. С. 37-42.
Контактные данные:
Затолокина Наталья Михайловна, эл. почта: nm-zatolokina@yandex.ru Калугин Алексей Сергеевич, эл. почта: aleshkakalugin@yandex.ru
© Затолокина Н.М., Калугин А.С., 2021
TECHNICAL INVENTORY OF REAL ESTATE OBJECTS
N.M. Zatolokina*, A.S. Kalugin
Belgorod State Technological University named after V.G. Shoukhov, Belgorod, Russia
*E-mail: nm-zatolokina@yandex. ru
Abstract. This article discusses the relevance of the problem, briefly describes the history of technical inventory in Russia. The concept, goals, objectives, content and regulatory framework of technical accounting and technical inventory, its main directions, the formation of inventory and subsequent surveys of accounting objects with changes in accounting and technical documentation are given. Fundamentals of the functioning of the state technical accounting system. The article also contains the results of the technical inventory.
Keywords: technical inventory, technical accounting, technical certification of the object, inventory management, inventory archive.
References
1. Tekhnicheskaya inventarizaciya nedvizhimosti. T.1. [Technical inventory of real estate. Vol. 1]. M.: Mozhajsk-Terra, 2001. 736 p. (rus)
2. Tekhnicheskaya inventarizaciya nedvizhimosti. T.2. [Technical inventory of real estate. Vol. 2]. M.: Izdatel'skij dom «Granica», 2002. 402 p. (rus)
3. Tekhnicheskaya inventarizaciya nedvizhimosti. T. 3. [Technical inventory of real estate. Vol. 3]. M.: Izdatel'skij dom «Granica», 2005. 683 p. (rus)
4. Petrushina, M.I., [i dr.]. Osnovy tekhnicheskoj inventarizaciya ob"ektov kapital'nogo stroitel'stva [Fundamentals of technical inventory of capital construction projects]. M.: Kadastr nedvizhimosti, 2006. 168 p. (rus)
5. Enciklopediya kadastrovogo inzhenera [Encyclopedia of the cadastral engineer]. M.: NPNSO «Kadastr nedvizhimosti», 2007. 656 p. (rus)
6. Bykova, E.N., Pavlova, V.A. Tekhnicheskaya inventarizaciya ob"ektov kapital'nogo stroitel'stva [Technical inventory of capital construction objects]. SPb.: Izdatel'stvo «Lan'», 2014. 160 p. (rus)
7. Polikarpov, A.M., Il'in, E.V., Kosmylev, I.Yu., Ponitkova, Yu.E., Polikarpov, A.M. Vvedenie v tekhnicheskuyu inventarizaciyu [Introduction to technical inventory]. SPb.: SPb. gos. arhit. stroit. Un-t, 2009. 181 p. (rus)
8. Bolotin, S.A., Prihod'ko, A.N., Simanki-na, T.L. Inventarizaciya i pasportizaciya nedvizhimosti [Inventory and certification of real estate]. SPb.: SPbGASU, 2010. (rus)
9. Varlamov, A.A., Gal'chenko, S.A. Gosudarstvennyj kadastr nedvizhimosti [State cadastre of real estate]. M.: KolosS, 2012. 679 p. (rus)
10. Pis'mo Respublikanskogo upravleniya tekhnicheskoj inventarizacii MZHKKH RSFSR № 15-1-103 ot 9 marta 1977 goda «O klassi-fikacii pomeshchenij zdanij grazhdanskogo naznacheniya» [Letter of the Republican Department of Technical Inventory of the MHKH RSFSR No. 15-1-103 dated March 9, 1977 "On the classification of premises for civil buildings"]. (rus)
11. Petrushina, M.I., Krasulina, T.V., Shvajkovskaya, E.V. Osnovy tekhnicheskoj inventarizacii ob"ektov kapital'nogo stroitel'stva: konspekt lekcij [Fundamentals of technical inventory of capital construction objects: lecture notes]. M.: Kadastr nedvizhimosti, 2006. (rus)
12. Rekomendacii po tekhnicheskoj inven-tarizacii i registracii zdanij grazhdanskogo naznacheniya. Prinyaty Roszhilkommunso-yuzom k vvedeniyu v dejstvie s 1 yanvarya 1991 goda. Soglasovany s Goskomstatom RSFSR, Gosstroem RSFSR, Minfinom RSFSR i Minyustom RSFSR [Recommendations for technical inventory and registration of civil buildings. Adopted by Roszhilkommunsoyuz for entry into force on January 1, 1991. Agreed with the Goskomstat of the RSFSR, Gosstroy of the RSFSR, the Ministry of Finance of the RSFSR and the Ministry of Justice of the RSFSR]. (rus)
13. Petropavlovskij, V.G. Tekhnicheskaya inventarizaciya ob"ektov zhilishchnokommu-nal'nogo hozyajstva [Technical inventory of housing and communal services facilities].
M.: Izd-vo Ministerstva kommunal'nogo ho-zyajstva RSFSR, 1951. 147 p. (rus)
14. Samojlov, A.G. Prakticheskoe posobie po tekhnicheskoj pasportizacii ob"ektov zhilishchno-kommunal'nogo hozyajstva / Tekhnicheskaya pasportizaciya zdanij grazhdanskogo [Practical guide on technical certification of objects of housing and communal services / Technical certification of civil buildings]. M.: Upravleniem Rostekhinven-tarizacii, 1995. Ch.2. (rus)
15. Samojlov, A.G. Prakticheskoe posobie po tekhnicheskoj pasportizacii ob"ektov zhilishchno-kommunal'nogo hozyajstva / Tekhnicheskaya pasportizaciya zdanij grazhdanskogo [Practical guide on technical certification of objects of housing and communal services / Technical certification of civil buildings]. M.: Upravleniem Rostekhinven-tarizacii, 1995. Ch. 3. (rus)
16. Samojlov, A.G., Prakticheskoe posobie po tekhnicheskoj pasportizacii ob"ektov zhilishchno-kommunal'nogo hozyajstva / Tekhnicheskaya pasportizaciya proezdov i ob"ektov zelenyh nasazhdenij [Practical guide on te chni cal certification of objects of housing and communal services / Technical certification of civil buildings]. M.: Upravleniem Rostekhin-ventarizacii, 1996. Ch.5. (rus)
17. Kovalyova, E.V., Chikin, N.V., Andina, V.A., 2021. Analysis of the real estate market of the Chukotka Autonomous Okrug. Vector of Geosciences. 4(1). Pp. 37-42. (rus)
Contacts:
Natalia M. Zatoiokina, nm-zatoiokina@yandex.ru Aleksey S. Kaiugin, aieshkakaiugin@yandex.ru
© Zatolokina, N.M., Kalugin, A.S., 2021
ЗатолокинаН.М., Калугин А.С. Техническая инвентаризация объектов недвижимости // Вектор ГеоНаук. 2021. Т.4. №2. С. 13-18. DOI: 10.24411/2619-0761-2021-10013.
Zatolokina, N.M., Kalugin, A.S., 2021. Technical inventory of real estate objects. Vector of Geosciences. 4(2). Pp. 13-18. DOI: 10.24411/2619-0761-2021-10013.
