CC BY
29
Проблемы экономики и менеджмента
УДК 332.871.2
Н.В. Мороз
ст. преподаватель, кафедра финансов, Национальный университет «Львовская политехника», Украина
СУЩНОСТЬ ПОНЯТИЯ «УПРАВИТЕЛЬ» НА РЫНКЕ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛЬЕМ
Аннотация. В статье проанализирована сущность понятия «управитель» в законодательнонормативных актах Украины и трудах отечественных ученых. Автором предложен собственный подход относительно определения управителя на рынке жилищных услуг.
Ключевые слова: управление жилым домом, управитель.
N.V. Moroz, Lviv Polytechnic National University, Ukraine
ESSENCE OF CONCEPT «MANAGER» IS AT THE MARKET OF SERVICES IN MANAGEMENT HABITATION
Abstract. The article analyzes the meaning of «manager» on the basis of legal acts of Ukraine and local researchers scientific papers. The author gives his own definition of a manager on the market of housing services.
Keywords: management, manager, dwelling-house.
На данное время, вместе с системой управления с помощью жилищноэксплуатационных контор (ЖЭКов), организационные принципы работы которых являются устарелыми, существуют инновационные способы управления
многоквартирными домами, самым эффективным из которых является
профессиональное управление на основе договора с управителем.
Исследованию теоретических аспектов управления многоквартирным домом на основе договора с управителем посвящены труды научных работников В.М. Кузьмина, Н.И. Олийник, Г.М. Семчука, О.М. Билянского, В.М. Кирюшина, Ю.М. Манцевича и др. Однако, сущность понятия «управитель» рассматривается лишь в практическом пособии А. Бабак и других соавторов, а также в статье С.С. Мырзы.
В действующих законодательных и нормативно-правовых актах, взглядах научных работников и авторов отсутствует однозначный подход относительно сущности и значения понятия «управитель».
Первым серьезным шагом на пути к внедрению реальных механизмов управления жилыми домами стало принятие Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», который регулирует порядок создания и функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) -новой, прогрессивной формы управления жильем в Украине [1].
Однако невзирая на все преимущества, присущие данному закону, он не лишен недостатков, среди которых: отсутствие полного и детального урегулирования понятия управителя, его функций, принципов осуществления деятельности, требований к его квалификации и системе ответственности за невыполнение своих обязанностей и тому подобное.
№ 3 (31) - 2014
71
Проблемы экономики и менеджмента
Функции из управления домом (жилищным комплексом) и обеспечения его надлежащей эксплуатации владельцы, совладельцы или по их поручению балансодержатель осуществляют самостоятельно или через лицо, которое по договору с владельцем или балансодержателем осуществляет управление домом (управитель) [2, п.1, пп. 1.2.].
Следовательно, совладельцы многоквартирного дома могут осуществлять управление им самостоятельно или непосредственно, принимая определенные решения на собраниях и выполняя их за взаимным согласием, или через создание для управления общим имуществом юридического лица - ОСМД - и предоставление ему соответствующих полномочий.
Однако совладельцы или ОСМД не являются управителями в прямом смысле. Относительно объединения совладельцев многоквартирного дома управление надлежит рассматривать как деятельность ОСМД для достижения цели его создания, относительно совладельцев - как неотъемлемую от права собственности функцию. Если же управление осуществляет посторонний субъект ведения хозяйства, то его деятельность уже становится услугой.
Учитывая приведенное, по мнению авторов [3, с. 12] «управитель» - это субъект ведения хозяйства, который предоставляет комплексную услугу по управлению.
Вместе с тем, в Законе Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» прописано, что управитель - это юридическое лицо, которое осуществляет управление неделимым и общим имуществом жилищного комплекса по поручению владельца (владельцев) имущества и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию [1, ст. 1].
Стоит обратить внимание на несовершенное положение закона относительно использования понятия «управитель - это юридическое лицо» и отсутствие возможности для физических лиц осуществлять эту деятельность. В то же время в соответствии с другим профильным Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах», управитель - это лицо, которое по договору с владельцем или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законом и условиями договора [4, ст. 1]. Здесь возникает правовая коллизия, ведь точно не понятно, может ли физическое лицо быть управителем, или для этого нужно создавать юридическое лицо.
По мнению Мырзы С.С., для полной характеристики такой стороны договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом как управитель, необходимо объединить положения, которые содержатся и в Законе Украины «О жилищно-коммунальных услугах», и в Законе Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». Автор считает, что под управителем многоквартирного дома следует понимать юридическое или физическое лицо, которое по договору с владельцем (совладельцами) осуществляет управление неделимым и общим имуществом владельца (совладельцев) многоквартирного дома
72
№ 3 (31) - 2014
Проблемы экономики и менеджмента
от своего имени и в интересах установителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) [5, с. 14].
Понятие «управителя» рассматривается и в проекте Закона Украины «Об управлении многоквартирным домом», согласно которому управитель - это лицо, которое отвечает установленным законодательством требованиям и по договору с совладельцами осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома, обеспечивает надлежащее содержание и эксплуатацию многоквартирного дома в соответствии с законом и условиями договора [6, ст. 1].
Проведенный анализ законодательных и нормативно-правовых актов по вопросам жилищно-коммунального хозяйства [2, п. 1-3; 4, ст. 25; 6, ст. 5-7; 7, ст. 154; 8, п. 4-6; 9, п. 10-11], которые выделяют основные права и обязанности управителя, позволяет сделать вывод о том, что управитель обеспечивает выполнение комплекса функций, направленных:
- во-первых, на постоянное функционирование жилого дома (жилищного комплекса) в соответствии с его целевым назначением и сохранением его потребительских качеств (управление, содержание, текущий ремонт);
- во-вторых, на организацию обеспечения потребностей жильцов жилых домов в получении других жилищно-коммунальных услуг в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил.
Действующее законодательство Украины пока еще не предусматривает, что управители должны получать специальные разрешения/лицензии или сертификаты. Однако группа авторов [3, с. 19] сходится во мнении, что только надлежащим способом подготовленное лицо (юридическое или физическое) может выполнять такую очень сложную и ответственную работу, как управление многоквартирным домом. Мировой опыт показывает, что только при условии профессиональной подготовки управителей их деятельность является эффективной и не причиняет вред имуществу владельцев помещений в многоквартирном доме в частности и в доме в целом.
Учитывая в первую очередь сложность инженерно-технической системы современного жилого дома (особенно многоквартирного), а также ответственность управителя за безопасное и комфортное обитание в нем жильцов, считаем целесообразным, внедрить деятельность из управления жилым домом (жилищным комплексом) исключительно на профессиональной основе.
Принимая во внимание, отмеченное выше, предлагаем собственный подход к определению понятия «управитель». Итак, управитель - это физическое или юридическое лицо, которое по договору с владельцем (владельцами, совладельцами) осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений для обеспечения его постоянного функционирования, сохранения потребительских качеств и организацию обеспечения потребности обитателей объекта в своевременном получении жилищно-коммунальных услуг соответствующего качества, а также имеет соответствующее разрешение/лицензию на проведение такой деятельности.
№ 3 (31) - 2014
73
Проблемы экономики и менеджмента
Следовательно, такой комплексный подход к понятию «управитель» дает полную характеристику сферы его деятельности и правового статуса и приближает определение управителя к международным стандартам.
Список литературы:
1. Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 № 2866-Ш.
2. Правила предоставления услуг по управлению домом, сооружением,
жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений: приказ Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 02.02.2009 № 13
// Официальный вестник Украины.- 2009. - № 34. - Ст. 1188.
3. Бабак А. Управление жилым домом: [практическое пособие] / А. Бабак [и др.]. - Киев: Ин-т мест. развития, 2007. - 160 с.
4. Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 № 1875-IV.
5. Мырза С.С. Договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / С.С. Мырза; Харьков. гос. ун-т внутр. дел. - К., 2011. - 20 с.
6. Проект Закону Украины «Об управлении многоквартирным домом» от 7.10.2013.
7. Проект Закону Украины «Жилищный кодекс Украины», зарегистрированный у Верховной Раде Украины, от 04.09.2009 № 2307-д.
8. Стандартизация услуг. Услуги по управлению и содержанию жилищного комплекса. Общие требования: СОУ ЖКГ 00.01-010: 2010. - [Действующий от 2010-0607]. - К.: Минжилокомунхоз Украины, 2010. - № 179. - 11 с.
9. Об утверждении Типичного договора о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений: Постановление Кабинета Министров Украины от 20.05.2009 № 484 // Официальный вестник Украины. - 2009. - № 37. - Ст. 1255.
74
№ 3 (31) - 2014
