CC BY
56
лизированного дифференциального дохода. При этом срок капитализации не может быть константой (как определено методикой Госкомзема), его необходимо рассчитывать исходя из сложившейся ситуации на финансово-кредитном рынке региона.
Предлагаемая методика может быть применена для сельскохозяйственных предприятий любого региона России.
Для проведения внутрихозяйственной оценки земель было выбрано ЗАО «Назаровское», в состав ЗАО «Назаровское» входит десять отделений. Ре-
зультаты определения основных показателей по предлагаемой методике представлены в табл. 1.
При среднем коэффициенте капитализации
0,16 для Красноярского края стоимость пашни в ОАО «Назаровское» составит 468 341 тыс. р. (табл. 2).
Результаты внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных угодий будут востребованы агропромышленными формированиями для организации стимулирования рационального использования земель, оборота долей (наследование, дарение, купля-продажа, внесение в уставный капитал), внедрения хозрасчетных экономических отношений.
1. Основные показатели для расчета дифференциальной ренты
Отделение Балл бонитета Энергетический коэффициент Удаленность, км Дифференциальная рента, р./га
2 п. Предгорный 89,2 1,2 66 143,2
3 п. Красная горка 87,2 1,7 38 362,2
4 п. В.Березовка 91,8 1,5 58 523,9
5 п. Медведское 85,1 1,3 62 0,0
6 п. Ср. Березовка 90,6 1,9 40 1237,0
7 п. Московка 86,8 1,2 33 285,4
8 п. Жгутово 90,5 1,7 54 697,1
9 п. Усть-Березовка 94,4 1,3 65 437,3
10 п. Кольцово 92,5 1,7 68 346,5
Худшие условия 85,1 1,2 68 0
2. Стоимость пашни ОАО «Назаровское» (по предлагаемой методике)
Отделение Дифференциальная рента, р./га. Стоимость 1 га пашни, р. Площадь пашни, га Стоимость пашни всего, тыс. р.
2 143,2 10 895 4 530 49 354
3 362,2 12 264 4 363 53 508
4 523,9 13 274 5 385 71 480
5 0 10 000 3 521 35 210
6 1237,0 17 731 4 419 78 353
7 285,4 11 781 4 196 49 433
8 697,1 14 357 2 828 40 602
9 437,3 12 733 3 189 40 606
10 346,5 12 163 4 094 49 795
Итого - - 36 525 468 341
СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ ОХРАНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Н.Н. Корнева, к.э.н., доц., рук. сектором Всероссийского НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве
Сущность охраны земель сельскохозяйственного назначения заключается в обеспечении условий для простого и расширенного воспроизводства естественного плодородия земельных ресурсов и увеличения продуктивности сельскохозяйственных угодий, позволяющих получить необходимое количество качественной сельскохозяйственной продукции. Вместе с тем охрана сельскохозяйственных угодий должна предотвращать сокращение сельскохозяйственных угодий в результате землеотводов для несельскохозяйственных целей и способствовать сохранению продуктивных угодий как необходимой основы производства сельскохозяйственных продуктов.
Следовательно, особенность защиты сельскохозяйственных угодий заключается в следующем.
Во-первых, в необходимости установления определенного порядка их использования, учиты-
вающего природно-климатические и организационно-экономические условия производства сельскохозяйственной продукции и качественное состояние земель. При этом с позиций охраны земель рациональное землепользование заключается в соблюдении определенных требований по поддержанию или восстановлению почв до их экологически нормального состояния с помощью различных по характеру и сложности мер, агротехничеких и агротехнологи-ческих приемов организации сельскохозяйственного производства.
При этом первой исходной процедурой защиты и рационального использования сельскохозяйственных земель является освоение наиболее эффективных методов использования земли. Эти методы должны учитывать все взаимосвязи между природными и экономическими факторами, влияющими на качественное состояние земель. Поэтому, чтобы
обеспечить их выполнение, необходимы меры принудительного или стимулирующего воздействия на землепользователей, что должно предусматриваться земельным законодательством, а также ужесточения функций контроля со стороны государства за выполнением всех землеохранных мероприятий. Это особенно необходимо в условиях формирования новых хозяйственных отношений, вовлечения сельскохозяйственных угодий в рыночный оборот, изменения форм землевладения и землепользования.
Комплекс почвозащитных мероприятий должен представлять собой гибкую систему, состоящую из отдельных элементов, позволяющую в каждом конкретном случае достигать наиболее эффективной охраны почвенного плодородия при оптимальных затратах труда и материальнотехнических средств, обеспечивающих максимальную продуктивность культурного или естественного биоценоза. Чтобы определить необходимый перечень землеохранных мероприятий, следует учитывать биоклиматический потенциал территории, пригодность по природным признакам использования земли для различных целей сельскохозяйственного производства, оценить совокупное проявление де-градационных процессов. Так, например, использование земель, подверженных эрозии и дефляции, должно осуществляться с одновременным выполнением почвозащитных мероприятий, включающих противоэрозионные и противодефляционные приемы. Это подбор севооборотов с учетом рельефа и почвенного покрова, совершенствование специализации хозяйственной деятельности. Определение состава, объема и содержания работ по рационализации использования таких земель осуществляется в процессе землеустроительного проектирования по результатам изучения их качественного состояния.
Снижение качества сельскохозяйственных угодий в результате их деградации, нарушения или загрязнения земельных участков в размерах, превышающих допустимые санитарно-гигиенические номы и нормы концентрации загрязняющих веществ, может служить основанием для временного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота. В этом случае сокращение площади деградированных и малопродуктивных земель должно производиться предпочтительно с помощью внутрихозяйственного перераспределения земель путем совершенствования структуры земельных угодий, трансформации таких земель в площади под лесные насаждения, пастбища, сенокосы, многолетние травы. Большое внимание при этом должно уделяться за-лужению и временному выводу земель из состава пашни. На уровне землепользователя (сельскохозяйственной организации) необходимо повышение ответственности за изменение качественного состояния земельных ресурсов и стимулирование самоконтроля за соблюдением установленных агро-технологических требований и почвозащитных мероприятий, так как экономическая эффективность и экологическая безопасность зависят, в первую очередь, от способов обработки почв и соблюдения технологической дисциплины, правильности выполнения трудовых процессов.
Во-вторых, защита сельскохозяйственных угодий заключается в обеспечении условий для предотвращения неконтролируемого выбытия земель из сельскохозяйственного оборота для использования в
других отраслях, захламления земель бытовыми отходами и отходами промышленного производства, изменения целевого использования земель в результате их рыночного перераспределения, для своевременного восстановления и возвращения в сельскохозяйственный оборот нарушенных и загрязненных земель.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории, не связанные с сельскохозяйственным производством, в соответствии с действующим земельно-правовым законодательством может осуществляться лишь в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации:
- при выполнении международных обязательств Российской Федерации;
- при размещении объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
- в иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Земельным кодексом запрещается изъятие для несельскохозяйственных целей особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, которые могут быть, в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, внесены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Однако зачастую изъятие земель происходит с нарушением требований охраны природы. Например, разрешается строительство (дачное или жилое) в водоохранных зонах рек и других водоемов или на особо охраняемых территориях. Государством слабо контролируются сделки купли-продажи земельных участков с позиций необходимости сохранения целевого использования земель. Практика свидетельствует, и зарубежный опыт это подтверждает, что использование земли в сельском хозяйстве в рыночной экономике всегда будет менее эффективным, чем при использовании ее для других целей, например, при отдаче под жилую застройку или под промышленное предприятие. Это влечет за собой необоснованное расширение территорий поселений, инфраструктуры промышленных территорий, территорий разработки полезных ископаемых, проведения геологоразведочных, строительных и других видов работ. Особенно это характерно для пригородных зон крупных поселений.
Такое перераспределение земель не отвечает не только интересам сельского хозяйства, но и общественным интересам, и здесь важна роль государства как гаранта соблюдения общественных интересов. На практике же наблюдается ослабление государственного контроля за перераспределением земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. Этому способствовало принятие Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в соответствии с которым уточнены и расширены возможности перевода земель из одной категории в другую следующими путями:
а) созданием особо охраняемых природных территорий или отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
б) консервацией земель;
в) установлением или изменением черты поселений;
г) размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает среднего уровеня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
д) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
е) строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
ж) выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
з) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
и) размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Поэтому необходимо усиление роли государственного регулирования в перераспределении зе-
мель в другие категории, особенно сельскохозяйственных угодий, а также в регулировании рынка земли. В противном случае, если не будет обеспечен государственный контроль над рынком земли и не будет обеспечена государственная поддержка землепользователей, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, то процесс перевода сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственные сферы может стать неуправляемым, что будет оказывать негативное влияние на производство продовольствия. Это можно проследить на примере Московской области, в которой, по информации Главного управления архитектуры и градостроительства области, до 1999 г. из сельскохозяйственного оборота выбывало по 400 га, в 2002 г. -800 га, в 2003 г. - 2 300 га, 2004 г. - 1 500 га, после вступления в силу закона №172-ФЗ в 2005 г. в разной стадии перевода земель сельскохозяйственного назначения под жилищное строительство находится 70 тыс. га [1].
Нормативно-правовая база должна предусматривать жесткие меры по пресечению неконтролируемого межотраслевого перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, даже если продуктивные земли используются в сельскохозяйственном производстве не в полном объеме. Они должны быть сохранены, несмотря на временное неиспользование, и законсервированы до тех пор, пока не появится потребность использования их в сельскохозяйственном производстве. В этом случае права сельскохозяйственных производителей должны быть надежно защищены высокими экономическими санкциями, делающими невыгодным изъятие земель. Применение таких мер будет способствовать сохранности ценных продуктивных земель и естественных ландшафтов.
Литература
1. Новые лендлорды //Экономика сельского хозяйства России. - 2006. - № 2. - С. 40.
ОЦЕНКА РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Н.В. Ильина, ст. преп., Н.М. Светлов, д.э.н., проф.
Российского государственного аграрного университета - МСХА им. К.А. Тимирязева
Юридические и организационные предпосылки функционирования земельного рынка в России уже, в основном, созданы. Но за этим не последовало вовлечения сельхозугодий в активный рыночный оборот. В условиях малочисленности сделок по поводу сельскохозяйственных угодий и низкого уровня конкуренции при их заключении уровни цен и арендных платежей имеют чрезмерную вариацию. Они практически не могут быть основой объективного заключения о величинах земельной ренты и цен земли, которое требуется для совершенствования налогообложения, анализа инвестиционных проектов и информирования участников рынка земли. Возникает необходимость определения этих величин с помощью математического моделирования.
Целью данной статьи является определение величины земельной ренты, приносимой сельскохо-
зяйственными угодьями Московской области. Проверяются следующие гипотезы:
а) земельная рента в течение второго этапа экономических реформ в АПК (2001-2003 гг.) увеличивается;
б) чем ближе участок расположен к Москве -крупному индустриальному центру и основному рынку продовольствия, тем выше при прочих равных условиях земельная рента;
в) при фиксированном объеме рынка потребления сельскохозяйственной продукции увеличение урожайности сельскохозяйственных культур может привести к снижению земельной ренты.
Обзор различных подходов к определению земельной ренты и цен земли приводится в [10]. Большинство зарубежных исследований на эту тему, примером которых может служить [9], основаны на
