CC BY
71
УДК 347.451.41
Яковлева Е.В. студент магистрант Российский университет транспорта Юридический институт научный руководитель: Ивакин В.И., к.юр.н.
доцент Россия, г. Москва
СУЩЕСТВЕННЫЕ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Аннотация. В статье рассмотрены нормы действующего законодательства, регулирующие договор купли-продажи жилого помещения. Определяются правовые последствия рисков при заключении договора купли-продажи жилого помещения.
Ключевые слова: недвижимость, договор, переход права собственности, гражданское право, жилищное право
Yakovleva E.V.
master student direction of the Judicial Institute Russian University of Transport Russia, Moscow
Academic Adviser: Candidate of Legal Sciences, Associate
Professor, Ivakin V.I.
SUBSTANTIAL AND ADDITIONAL CONDITIONS OF THE RESIDENTIAL PROPERTY SALE CONTRACTS
Annotation: The artical presents standards established by the applicable legislation, governing the contract of the property sale. Determining risks of legal implications conclusion of a treaty of the property sale.
Keywords: Property, contract, change of ownership, civil law, housing
rights
В настоящее время одной из самых распространенных сделок является заключение договора купли-продажи жилого помещения. По условиям такого договора продавец должен передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять и заплатить за него установленную в тексте договора покупную цену согласно (ст.549 ГК РФ). Сторонами по данному виду договора являются продавец и покупатель, ими могут быть физические и юридические лица. Право собственности у покупателя возникает после регистрации права собственности. В соответствии с Гражданским кодексом РФ форма договора - письменная (ст. 550 ГК РФ), действующий Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора, но по соглашению сторон, договор может быть удостоверен нотариально. Договор купли-
продажи жилого помещения сделка возмездная. Продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату), а покупатель не имеет ограничения по отчуждению. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания (ст.432 ГК РФ) Это означает, что после подписания договора, у продавца и покупателя возникает обязанность по исполнению условий договора, как следует из (ст.454ГК РФ). В случае несоблюдения условий договора, расторжение договора производится по соглашению сторон или в судебном порядке. Заключенный договор купли-продажи является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются условия о предмете и цене на основании (ст.554 ГК РФ). При этом в договоре перечисляются данные жилого помещения, позволяющие характеризовать предмет договора (адрес, площадь, кадастровый или номер, назначение). Покупная цена жилого помещения должна быть определена в договоре на основании (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене жилого помещения, договор о его продаже считается незаключенным. Порядок уплаты покупной цены определяется по соглашению сторон. Уплата может производиться как до, так и после подписания договора или передачи имущества.
Кроме существенных условий, в договоре купли-продажи, как правило, указывается ряд дополнительных условий, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон. Эти дополнительные условия имеют ту же силу, что и существенные условия. И именно дополнительные условия договора отражают особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.
При покупке жилого помещения необходимо изучить документ, подтверждающий право собственности на приобретаемое жилое помещение, необходимо выяснить, как продавец приобрел жилое помещение в собственность, не имеется каких-либо обременений на имущество, существуют лица, которые помимо собственника могут пользоваться жилым помещением. Важно проверить информацию о продавце, нет ли у него психических заболеваний, вопрос о психическом состоянии важен, поскольку законодательство допускает признание сделок недействительными, если сделка совершается недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ), либо когда лицо в силу своего психического состояния не могло осознавать значения своих действий в момент совершения сделки (ст. 177 ГК РФ).
Необходимо знать состоит продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Если по данным ЕГРН собственником жилого помещения считается один из супругов, но жилое
помещение было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ). Распоряжение таким имуществом возможно лишь с согласия обоих супругов, в силу закона (п. 3 ст. 35 СК РФ) требуется нотариальное согласие супруга на продажу имущества.
По общему правилу перечисление в договоре лиц, имеющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договора, без которого он будет являться незаключенным (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРН, а продавец может специально умолчать о таких лицах. Так продавец может изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказались в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Обращаем внимание, что на таких лиц не распространяется правило ст. 292 ГК РФ (как и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением, указанные лица, будут иметь право пользования жилым помещением вне зависимости от его продажи.
Продавец жилого помещения может заключить с третьими лицами сначала договор коммерческого найма (аренды), а затем договор продажи с другим лицом. Через некоторое время после покупки и оплаты в жилом помещении нового собственника объявляются люди, которые основываясь на договоре найма (аренды), требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник жилого помещения становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.
Собственник жилого помещения может заключить договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения с указанием в тексте договора своих персональных данных и данных о жилом помещении. Вселив в жилое помещение нанимателей, собственник жилого помещения передает им ключи, вселенные наниматели распоряжаются жилым помещением либо по поддельному паспорту, либо по поддельной доверенности от имени собственника жилого помещения, имея доступ в помещение. Если первоначальный собственник докажет, что при совершении сделки покупатель должен был знать о том, что продавец не являлся собственником, и покупатель не проявил должную осмотрительность, то суд будет обязан принять решение об истребовании имущества и выселении (ст. 301, 302 ГК РФ).
Приобретая жилое помещение, нужно в обязательном порядке его
осматривать, особое внимание следует обратить на проживание в жилом помещении несовершеннолетних, даже если они собственниками жилого помещения не являются, они могут сохранять право пользования жилым помещением, необходимо проверять наличие разрешения органов опеки на продажу жилого помещения. Продавец жилого помещения, выступая в качестве заёмщика по кредитному договору, обеспеченному залогом, может приобрести жилое помещение в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Банк выдает ипотечный кредит при условии, что объект залога (жилое помещение) будет ликвидным, поэтому не допускает оформления жилого помещения на несовершеннолетних, пока ипотечный кредит не будет погашен. В итоге заемщик оформляет жилое помещение только на себя, а для платежей по ипотечному кредиту использует материнский капитал. В Пенсионный Фонд пишет обязательство о том, что в течении шести месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения в виде ипотеки, он выделит доли собственности на жилое помещение супругу и детям.
Законодатель допустил приобретение жилого помещения на средства материнского капитала с оформлением права собственности сначала только на одного или обоих родителей (без детей), с последующим переоформлением права собственности на детей, в том числе после погашения залога. Исполнение данного обязательства не контролируется должным образом, и на Пенсионный фонд не возложена обязанность по осуществлению контроля никакими нормативными правовыми актами. Более того, в документах о залоге жилого помещения нет никаких отметок о существовании такого обязательства или факта о том, что жилое помещение приобретено с использованием средств материнского капитала. В дальнейшем данные сделки могут быть подвергнуты оспариванию со стороны покупателей, так как представляют собой потенциальную опасность для покупателей данного жилого помещения на вторичном рынке. Сделка может быть признана недействительной в силу закона (ничтожная сделка) или в силу решения суда (оспоримая сделка) и предполагает возврат всего полученного сторонами по сделке (реституцию).
Полагаем, что существующий пробел в законодательстве может привести к судебным процессам, связанным с оспариванием права собственности на долю в проданном жилом помещении детьми, достигшими совершеннолетия, право которых нарушено, когда соответствующая доля жилого помещения им не была выделена родителями. Кроме того, такая зарегистрированная сделка может быть оспорена органами опеки и попечительства, либо Пенсионным фондом. Основной риск этой ничтожной сделки в истории жилого помещения - возможность оспаривания этой сделки несовершеннолетним по достижении совершеннолетия. Срок исковой давности - 3 года с момента начала исполнения ничтожной сделки (ст. 181
ГК РФ). Против покупателя действует правило — срок исковой давности может быть восстановлен судом.
Полагаем, что в дополнительных условиях текста договора купли-продажи необходимо прописать, что жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, арендой, наймом, не обременено, право собственности продавца никем не оспаривается, а также, что продавец подтверждает, что на приобретение жилого помещения не использовались средства материнского капитала, что жилое помещение не было заложено по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, и не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанной квартире.
В сделке с недвижимостью большинство рисков на покупателе. Главный из них - утрата права собственности, поэтому так важно объяснить продавцу о важности дополнительных условий. Если сделка будет впоследствии расторгнута, для возвращения жилого помещения продавцу достаточно решения суда, а вот возвращение денег покупателю может затянуться и потребовать значительных усилий. Проблема в том, что оспорить сделку могут спустя годы после ее совершения, при этом оспариваться может и сама сделка, и предыдущие сделки с этим жилым помещением.
Нужно отметить, что в законодательстве появилась норма, закрепляющая признание права добросовестного приобретателя на получение денежной компенсации со стороны государства в случае, если по не зависящим от него причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению (ст.31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Использованные источники:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994г. №51-ФЗ
2. Федеральный закон от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
3. Федеральный закон от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
4. Федеральный закон от 29.12.2006г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
5. Федеральный закон от 2.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 года №223-ФЗ
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ УДК 304.4, 330.12, 330.163
Янкина И.А., доктор социологических наук
доцент, профессор кафедра управления ЧОУ ВО «Таганрогский институт управления и экономики»
Россия, г. Таганрог СОЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА И СОЦИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ: ПРОБЛЕМНЫЕ ТОЧКИ В ОЦЕНКАХ МОЛОДЕЖИ Аннотация. Статья раскрывает отношение молодежи к некоторым проблемам социальной политики. Поднимаются вопросы социальной защищенности населения и благосостояния. На основе данных социологического исследования показана иерархичность социальных проблем, которые должна решать российская система социального управления.
Ключевые слова: социальная политика, благосостояние, молодёжь, уровень удовлетворенности.
Yankina I.A., Doctor of Sociology, Associate Professor Professor of the department of management Taganrog Institute of Management and Economics
Russia, Taganrog SOCIAL POLITICS AND SOCIAL MANAGEMENT: PROBLEM POINT IN THE ASSESSMENTS OF THE YOUTH The article reveals the attitude of young people to some problems of social policy. Questions of social security of the population and well-being are raised. Based on the data of sociological research the hierarchy of social problems that the Russian system of social management should solve is shown.
Key word's: social politics, welfare, youth, satisfaction level.
Социальное управление, как правило, исходит из того, что ткань социальной реальности непрерывно формируется под влиянием внешних факторов, создавая образы будущего. Цель системы управления состоит в том, чтобы формировать управленческие решения на основе процессов прогнозирования и предвидения основных тенденций, создавая стратегическую основу для развития социальной среды. Как отмечает Н.В. Рудакова, в современной российском социуме «возрастает роль органов местного самоуправления, обладающих знаниями о проблемах не абстрактного, а реального человека, проживающего на территории определенного поселения. Данное преимущество позволяет корректировать государственную социальную политику, приближая её к специфическим
