Научная статья на тему 'СУДЕБНАЯ ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПО ДЕЛАМ ОБ ОСПАРИВАНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ'

СУДЕБНАЯ ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПО ДЕЛАМ ОБ ОСПАРИВАНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
1100
185
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ДЕЛА ОБ ОСПАРИВАНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ / ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА / ПРИНЦИП РАВНОПРАВИЯ СТОРОН АДМИНИСТРАТИВНОГО СУДОПРОИЗВОДСТВА / ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ / СТОИМОСТЬ НОРМО-ЧАСА ТРУДА ЭКСПЕРТА / CASES ON CHALLENGING THE RESULTS OF THE CADASTRAL VALUE / ADDITIONAL FORENSIC EXAMINATION / THE PRINCIPLE OF EQUALITY OF THE PARTIES TO ADMINISTRATIVE PROCEEDINGS / PRICING OF FORENSIC EXAMINATIONS / THE COST OF AN EXPERT'S STANDARD HOUR

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Овсянкина Наталья Викторовна

В статье рассматриваются проблемы назначения, проведения и оценки судебной оценочной экспертизы по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. С учетом складывающейся в Первом апелляционном суде общей юрисдикции судебной практики проанализированы основания для проведения дополнительной и повторной судебных экспертиз, в том числе в суде апелляционной инстанции, вопросы оценки судебной оценочной экспертизы и отчета об оценке. Автор приходит к выводу о необходимости дополнительного методического регулирования деятельности экспертов в области оценки недвижимости и выработки единообразных подходов к решению ими однотипных методологических задач.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Овсянкина Наталья Викторовна

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

JUDICIAL VALUATION EXPERTISE IN CASES ON DISPUTING THE RESULTS OF DETERMINING THE CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE OBJECTS

The article deals with the problems of assigning, conducting and evaluating the forensic appraisal examination in cases of challenging the results of determining the cadastral value of real estate objects. Taking into account the court practice emerging in the First Court of Appeal of General Jurisdiction, the authors analyzed the grounds for conducting additional and repeated forensic examinations, including in the court of appeal, issues of assessing the forensic appraisal examination and the appraisal report. The author comes to the conclusion about the needfor additional methodological regulation of the activities of experts in the field of real estate appraisal and the development of uniform approaches to solving the same type of methodological problems.

Текст научной работы на тему «СУДЕБНАЯ ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПО ДЕЛАМ ОБ ОСПАРИВАНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

 Судебная оценочная экспертиза по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Н.В. Овсянкина председатель судебного состава судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции (г. Москва)

Наталья Викторовна Овсянкина, adm.1ap@sudrf.ru

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости доказательствами, на основании которых судом устанавливается величина рыночной стоимости, являются отчет об оценке рыночной стоимости и заключение судебной оценочной экспертизы, содержащее выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Практика показывает, что судебная экспертиза по такой категории дел назначается судом в том случае, если определенная отчетом об оценке величина рыночной стоимости объекта недвижимости вызывает сомнение у сторон и суда в своей обоснованности. Как правило, после проведения по делу судебной оценочной экспертизы свое решение в части размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд основывает именно на результатах судебно-экспертного исследования.

Между тем более 90 процентов апелляционных жалоб на решения судов первой инстанции содержат доводы о необоснованной оценке судом заключения судебной оценочной экспертизы как достоверного и допустимого доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ поступающих на апелляционную ревизию в Первый апелляционный суд общей юрисдикции административных дел позволил выделить определенные проблемы, возникающие с назначением эксперти-

зы, ее проведением и последующей оценкой заключения эксперта как достоверного и допустимого доказательства. Эти проблемы Первый апелляционный суд общей юрисдикции вынужден разрешать не только посредством допроса эксперта в судебном заседании суда апелляционной инстанции, но и назначением дополнительных и повторных судебных оценочных экспертиз. В связи с этим увеличиваются сроки производства по административным делам, возрастают судебные расходы, что в конечном итоге в отдельных случаях сказывается на целесообразности судебного оспаривания кадастровой стоимости ввиду несопоставимости судебных расходов и ожидаемой экономической выгоды от процедуры судебного оспаривания.

В настоящей статье затронуты основные проблемы, возникающие в ходе производства судебных экспертных исследований в суде первой и апелляционной инстанций в рамках рассмотрения дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости, и приведены и возможные пути их решения (изложение материала структурировано по стадиям административного процесса).

Процессуальный закон (пункт 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; далее - КАС РФ) предусматривает, что административный истец при подаче административного иска об оспаривании резуль-

татов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости должен представить отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта.

Указанное процессуальное требование корреспондирует установленному в части 5 статьи 247 КАС РФ правилу, согласно которому обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, процессуальную обязанность по доказыванию рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец выполняет посредством предоставления отчета об оценке, подготовленного специальным субъектом оценочной деятельности - специалистом-оценщиком, отвечающим требованиям статьи 4 Закон об оценочной деятельности.

Если административный ответчик или заинтересованное лицо (например, администрация муниципального образования, в бюджет которого поступают налоговые платежи, исчисляемые из кадастровой стоимости объекта недвижимости) возражают против удовлетворения заявления, то они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Следует отметить, что отличительной особенностью судопроизводства по административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающих из административных и иных публичных правоотношений в силу положений пункта 7 статьи 6 КАС РФ, является введение принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда.

Этот принцип реализован в нормах КАС РФ, предусматривающих, к примеру, право суда по собственной инициативе истребовать доказательства, привлекать к участию в административном деле заинтересованных лиц и административных ответчиков без согласия административного истца, признавать доказательства недопустимыми и выходить за пределы заявленных требований.

Таким образом, в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца, в том числе касающихся величины рыночной стоимости объекта оценки и допустимости отчета об оценке как доказательства по делу, эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался (статья 62 КАС РФ).

Исследуя в судебном заседании отчет об оценке объекта недвижимости, суд прежде всего проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1 и 20 Закона об оценочной деятельности) 1.

Кроме того, суд должен выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1,

1 См. пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что это лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Следует отметить, что в судебной практике имели место случаи предоставления административными истцами отчетов об оценке, подготовленных лицами, членство в саморегулируемой организации оценщиков которых на дату составления отчета об оценке прекращено, либо не имеющими квалификационных аттестатов по оценке недвижимости.

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. Такие сомнения могут возникнуть, в частности:

• если объект оценки относится к одному сегменту рынка (например земли для размещения офисных зданий), а аналоги подобраны из другого (земли под индивидуальное жилищное строительство) без введения соответствующей корректировки;

• если полученная оценщиком величина рыночной стоимости выходит за границы определенного им же интервала рыночных цен сегмента недвижимости, к которому относится объект оценки;

• если описание объекта оценки не соответствует его фактическому состоянию (например, оценщик в отчете указывает рабочее состояние, а в судебном заседании истец поясняет, что здание на дату оценки находилось в полуразрушенном состоянии, либо в отчете указан материал стен кир-

пич, а согласно техническому паспорту стены деревянные);

• если введены корректировки по признакам, которые отсутствуют у объекта оценки (например, при наличии парковки у объекта оценки и объектов-аналогов вводится корректировка на ее отсутствие у объекта оценки).

В целях устранения неясностей положений отчета об оценке суд может вызвать в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, либо назначить по делу судебную экспертизу.

В соответствии с определением, данным в статье 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-Ф3), судебная экспертиза - это предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьей 49 КАС РФ предусматривается, что экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

Таким образом, процессуальный закон предусматривает, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направ-

лена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой 2.

С учетом требований части 1 статьи 77 КАС РФ судебная экспертиза может быть назначена в экспертное учреждение, конкретному эксперту или экспертам.

Поскольку негосударственными судебно-экспертными учреждениями являются некоммерческие организации (некоммерческие партнерства, частные учреждения или автономные некоммерческие организации), созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и осуществляющие судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами, судебная практика Первого апелляционного суда общей юрисдикции идет по пути назначения экспертизы в государственные и негосударственные судебно-экспертные учреждения либо конкретному эксперту, поскольку назначение экспертизы в организации иной организационно-правовой формы противоречит требованиям про-

цессуального законодательства, так как коммерческие организации по смыслу приведенных выше норм не могут являться экспертным учреждением, а их руководитель не вправе выбирать эксперта для производства экспертизы, разъяснять ему процессуальные права и обязанности.

Безусловно, экспертом по делу может быть лицо, обладающее специальными познаниями для производства экспертизы, в том числе работающее в коммерческой организации, но такой эксперт будет непосредственно поименован судьей в определении о назначении судебной экспертизы, а сведения, касающиеся личности эксперта (образование, специальность, стаж работы в качестве судебного эксперта и иные данные, свидетельствующие о его компетентности и надлежащей квалификации), а также стоимости исследования и срока проведения им экспертизы, будут известны сторонам уже при назначении судебной экспертизы. При таком способе назначения экспертизы сторонам в том числе будет реально предоставлено право отвода эксперта.

Выбор эксперта из числа предложенных сторонами кандидатур, определение конкретного эксперта, которому будет поручено проведение судебной экспертизы, осуществляются на основе оценки совокупности всех фактов, к которым следует отнести квалификацию эксперта, стоимость и сроки производства исследования, месторасположение эксперта, опыт производства экспертных исследований.

Негосударственные эксперты, осуществляющие проверку отчетов об оценке и экспертизу стоимости объектов, являясь специалистами в области оценки, должны отвечать требованиям приказа Министерство труда и социальной защиты Российской Федерации от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», а именно иметь высшее

См. пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации [3].

2

образование - магистратура или специ-алитет (профильное по оценке недвижимости) или высшее образование - магистратура или специалитет (непрофильное) и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, иметь не менее пяти лет стажа работы в сфере определения стоимостей (цен), оценки, быть членом саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (страхование ответственности, квалификационный аттестат), дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности.

Наличие указанных требований к квалификации является минимально необходимым и способствует повышению качества экспертных исследований.

Производство экспертизы лицом, не отвечающим приведенным требованиям, влечет признание такого исследования недопустимым доказательством, влекущим процессуальные последствия в виде проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. В качестве примера можно привести рассмотренное судебной коллегией по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции административное дело № 66а-2633/2020 (номер дела в суде первой инстанции № 3 а-304/2020) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПТУ-Центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 22 345 квадратных метров в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Рыночная стоимость земельного участка по результатам экспертизы, проведенной судом первой инстанции и порученной руководителем организации эксперту, не имеющему квалификационного аттестата по оценке недвижимости, определенная им в размере 583 934 000 рублей отличалась от результата повторной экспертизы, проведенной судом апелляционной инстанции, более чем на треть - 908 845 426 рублей 3.

По другому делу, где экспертиза была проведена экспертом, имеющим стаж работы менее пяти лет, суд апелляционной инстанции признал заключение недопустимым доказательством и, оценив представленный административным истцом отчет об оценке, счел его достоверным доказательством, определив на его основе рыночную стоимость объекта оценки 4.

Стоимость и сроки проведения экспертизы являются не менее важными критериями при определении кандидатуры судебного эксперта. Сроки производства экспертизы, несмотря на приостановление производства по делу на период проведения экспертного исследования, включаются в общий срок рассмотрения дела, который должен отвечать критерию разумности (статья 10 КАС РФ), следовательно, при прочих равных условиях эксперт, проводящий исследование в более короткий срок, будет иметь преимущества по сравнению с коллегой, предлагающим длительные сроки производства экспертного исследования.

Особенно остро стоит вопрос ценообразования судебных экспертиз. Как правило, негосударственные эксперты представляют в адрес суда письмо, в которым указана общая сумма экспертного исследования. Между тем в соответствии с пунктом 22 Положения о возмещении процессуальных издержек, связанных с производством по

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 4 августа 2020 года (см. [14]).

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 3 марта 2020 года по делу № 66а-700/2020 (номер дела в суде первой инстанции № 3а-2497/2019) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Джи ЭМ Пи-2000» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года (см. [14]).

3

уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 года № 1240 [8], выплата вознаграждения экспертам проводится в размере представленного экспертом (экспертным учреждением) финансово-экономического обоснования расчета затрат на проведение экспертизы (исследования) с учетом фактически выполненной экспертом (экспертным учреждением) работы.

Общепринятой является практика использования стоимости нормо-часа труда эксперта. При таком ценообразовании можно понять, в течение какого времени будет проведена экспертиза и сколько стоит труд эксперта по каждому из вопросов экспертного исследования.

Отдельно следует обратить внимание, на то, что в настоящее время корректируется практика судов, которые входят в территориальную юрисдикцию Первого апелляционного суда общей юрисдикции, в части механизма оплаты экспертизы и исключения расчетов с экспертом непосредственно стороной по делу. Корректировка приводится для того, чтобы судебная практика соответствовала положениям статьи 78 КАС РФ, согласно которой если экспертиза назначена по ходатайству лица, участвующего в деле, не освобожденного от уплаты сумм за проведение экспертизы, в определении о назначении экспертизы указывается на обязанность этого лица внести в срок, установленный судом, на счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, в размере, определенном судом на основании соглашения сторон и эксперта. По завершении экспертизы и исследования судом экспертного заключения денежные суммы перечисляются эксперту на указанный им счет с депозитного счета суда либо, если денежные средства не были задепони-

рованы сторонами, взыскиваются в порядке распределения судебных расходов при вынесении итогового судебного акта, разрешающего спор по существу.

Важную роль при выборе кандидатуры эксперта играет и местоположение эксперта, поскольку при прочих равных условиях более глубокое познание рынка недвижимости, к которому отнесен объект оценки, имеет специалист, работающий непосредственно в регионе места расположения объекта оценки, нежели специалист из другого региона.

Также при выборе кандидатуры эксперта учитывается профессиональное признание эксперта (наличие профессиональных аккредитаций, регулярное повышение специалистом своей квалификации, статус эксперта саморегулируемой организации). При этом в качестве исходной информации принимается не только представленная экспертом информация о себе, но и реестр членов саморегулируемой организации, где размещены сведения о наличии квалификационных аттестатов, количестве и качестве проведенных им оценок, о привлечении самого специалиста к дисциплинарной ответственности.

По завершении экспертного исследования судом проводится оценка собранных доказательств, устанавливается его рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости посредством анализа и сопоставления отчета оценщика, заключения эксперта и иных доказательств, прямо или косвенно подтверждающих величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Назначение экспертизы не освобождает суд от необходимости давать оценку экспертного заключения с учетом всех иных доказательств, имеющихся в материалах дела. Причем оцениваться должны не только выводы, но и исследовательская часть заключения.

В связи с этим следует отметить, что судебная оценочная экспертиза выполняет свою процессуальную функцию только

в том случае, когда ее конечные результаты содержат юридически значимые выводы, а заключение соответствует принципиальным требованиям к экспертной деятельности (научная обоснованность, проверяемость и однозначность).

В силу требований статьи 49 КАС РФ эксперт наделен особым процессуальным статусом и выступает в качестве лица, содействующего правосудию посредством представления заключения по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

В силу требований статьи 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основах, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются законность и этичность методов, научность, точность результатов, надежность, эффективность, безопасность. При этом методы проведения экспертных исследований могут быть сформированы в результате специальных научных разработок на основе фундаментальных положений базовой науки в интересах конкретной экспертной области с учетом специфики объектов исследования. Методы, заимствованные из практики, используются судебной экспертизой только тогда, когда они не противоречат требованиям законности.

Под экспертной методикой следует понимать систему предписаний (категорических или альтернативных) по выбору и применению в определенной последовательности и в определенных существующих или создаваемых условиях, методов и средств решения экспертных задач. Экспертные ме-

тодики разрабатываются для каждого рода экспертиз и подразделяются на типовые и конкретные (частные).

Типовая экспертная методика разрабатывается в экспертных учреждениях, которые обеспечивают единообразие и последовательность при исследовании всех объектов, а конкретная методика - это методическое руководство по проведению конкретной судебной экспертизы. При этом статьей 25 Закона № 73-ФЗ определено, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Изучение дел показало, что эксперты весьма вольно относятся к этим требованиям закона, да и к методике проведения судебной оценочной экспертизы вообще и использованию в своей работе нормативных актов и справочной литературы, а при допросе в суде апелляционной инстанции, не имея возможности мотивировать обоснованность выводов проведенного исследования, отказываются от него 5.

Так, в практике встречаются экспертные заключения, где не был упомянут Закон об оценочной деятельности, при этом вызванный в суд апелляционной инстанции эксперт пояснил, что он и не должен был руководствоваться этим законом, поскольку он эксперт, а не оценщик.

Следует отметить, что в пункте 45 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) Верховный Суд указал, что заключение эксперта, содержащее выводы о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, не может быть признано достоверным доказательством.

Сегодня известны как минимум четыре

5 Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции по административному делу № 66а-24/2020 от 20 февраля 2020 года (номер дела в суде первой инстанции № 3а-3093/2019) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Автомедон» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года (см. [14]).

научных работы, в которых так или иначе раскрыта методика производства судебного экспертного исследования в области оценочной деятельности.

Прежде всего это Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз [10], Методические рекомендации по судебной оценочной экспертизе объектов недвижимости [11], учебник «Экспертиза отчетов об оценке» [12], монография «Оценка материальной и интеллектуальной собственности» [13]. К сожалению, в судебных экспертизах эти работы упоминаются примерно в одном случае из 70.

Более того, отдельные эксперты при их допросе в суде на вопрос об использованной методике проведения исследования отвечают, что сами давно в оценке и могут написать любую методичку, следовательно, им пользоваться какой- либо методикой не нужно.

Такой ответ наводит на единственную мысль о необходимости назначения повторной судебной экспертизы, поскольку отсутствие в заключении ссылок на методическую литературу является серьезным нарушением статьи 8 Закона № 73-ФЗ, обязывающей эксперта проводить исследование на строго научной основе.

Обращает на себя внимание и то, что исследовательская часть таких экспертиз ограничивается двумя-тремя предложениями о наличии в отчете технических и математических ошибок, которые повлияли на итоговый результат оценки, естественно, без раскрытия существа этих ошибок применительно к тексту отчета об оценке, без учета требований федеральных стандартов оценки и уж тем более анализа, как такие ошибки повлияли на итоговую стоимость объекта оценки.

В экспертном заключении должна быть изложена вся информация, существенная для понимания результатов экспертизы, должны быть выявлены нарушения требо-

ваний законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать значительное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Если при перерасчете экспертом рыночной стоимости объекта оценки после устранения всех замечаний она незначительно отличается от рассчитанной оценщиком и находится в интервале рыночной цены объекта оценки, наверное, следует констатировать, что допущенные нарушения не повлияли на рыночную стоимость объекта оценки и эксперт должен ее подтвердить (однако в этом примере не рассматриваются случаи, когда оценщик угадал величину рыночной стоимости, сделав отчет без анализа рынка, на непроверяемых объектах-аналогах и т. п.).

Если эксперт меняет рыночную стоимость многомиллионного объекта оценки на несколько десятков тысяч и утверждает, что отчет об оценке порочный, то возникает сомнение в его компетенции в области оценки.

Например, оценщик провел расчеты в отношении объекта капитального строительства с применением сравнительного и доходного подходов и получил величину рыночной стоимости порядка 80 миллионов рублей. Эксперт указывает, что единственным недостатком отчета является наличие математических и технических ошибок в рамках доходного подхода, естественно не указывая, в чем эти ошибки выражаются и где конкретно допущены, при этом эксперт проводит полный перерасчет рыночной стоимости объекта оценки, в том числе в рамках сравнительного подхода и получает результат на 20 миллионов рублей меньше, чем определил оценщик, хотя у эксперта не было ни одного замечания к отчету оценщика в рамках сравнительного подхода.

Нередки случаи, когда в расчетных таблицах экспертом указываются одни значения (цена, площадь и т. д.), а в тексте объявления в приложении к отчету совсем другие или, что еще хуже, сами объявления

в приложении представлены по другим объектам.

К сожалению, за первые полгода работы Первого апелляционного суда общей юрисдикции по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости судебной коллегией по административным делам, рассматриваемым в апелляционной инстанции, регулярно назначаются дополнительные либо повторные экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Под недостаточной ясностью следует понимать невозможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объектов, критериев оценки выявленных признаков, которые невозможно устранить посредством допроса в судебном заседании эксперта, проводившего экспертизу.

Неполным является такое заключение, в котором отсутствуют ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, не учтены обстоятельства, имеющие значение для их разрешения.

В зависимости от характера вопросов и объема исследуемых материалов дополнительная экспертиза может быть проведена в судебном заседании. В тех случаях когда возникает необходимость в разрешении новых вопросов в отношении исследованных ранее объектов, также назначается дополнительная экспертиза и ее производство поручается, как правило, тому же эксперту, если предстоящее исследование не выходит за рамки его специальных знаний.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить повторную экспертизу

по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту (ч. 2 ст. 83 КАС РФ)

Необоснованным следует считать такое заключение эксперта, в котором недостаточно аргументированы выводы, не применены или неверно применены необходимые методы и методики экспертного исследования.

Между тем эксперт при проведении дополнительной судебной оценочной экспертизы, назначенной ему судом для устранения неполноты исследования, например, по вопросу корректного учета налога на добавленную стоимость в величине рыночной стоимости, не вправе проводить новые расчеты с выбором других объектов-аналогов. Подобные действия эксперта приводят к такому процессуальному последствию, как исключение его исследования из числа допустимых доказательств, вследствие чего появляется необходимость проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Также суд вправе назначить повторную экспертизу, если установит факты нарушения процессуальных прав участников судебного разбирательства при назначении и производстве судебной экспертизы, которые повлияли или могли повлиять на содержание выводов экспертов.

Основаниями для проведения повторных экспертиз, как правило, являются:

• отсутствие подписи эксперта в заключении либо подписке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

• отсутствие у эксперта стажа работы по специальности свыше 5 лет;

• отсутствие у эксперта необходимого образования, квалификационного аттестата по оценке недвижимости;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• возникновение сомнений в обоснованности выводов экспертного заключения.

Нередки случаи, когда после проведения повторной экспертизы производство по делу прекращается ввиду отказа адми-

нистративного истца от иска либо решение суда об удовлетворении иска отменяется, поскольку по результатам повторной экспертизы размер рыночной стоимости становится больше чем кадастровая стоимость.

В качестве примера можно привести апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 26 мая 2020 года по административному делу № 66а-1231/2020 6.

Методика проведения повторной судебной экспертизы предусматривает, что в случае расхождения в выводах первичной и повторной экспертиз эксперт, проводивший повторную экспертизу, должен указать причины такого расхождения. Однако не во всех повторных экспертизах эксперты указывают причины такого расхождения.

Обращаясь к вопросу исследования рыночной стоимости объекта оценки, следует отметить, что экспертное исследование, равно как и отчет об оценке, могут быть выполнены безупречно с точки зрения методологии подходов к оценке, но если исходные данные были ошибочными, то и заключение эксперта (отчет оценщика) априори окажется ошибочным.

В связи с этим основным разделом отчета об оценке и судебной оценочной экспертизы при разрешении вопроса о рыночной стоимости объекта недвижимости является раздел «анализ рынка», который как служит основой для проводимых расчетов любого вида стоимости, так и способствует более глубокому и полному пониманию и описанию объекта оценки и рынка, в котором этот объект находится.

Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предусматривается обязанность оценщика привести в исследовании анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмен-

та рынка, к которому отнесен оцениваемый объект (подп. «в» п. 10) и описать объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов с обоснованием причин отбора объектов-аналогов, использованных в экспертном исследовании (подп. «в» п. 22).

Если специалистом грамотно проведен анализ рынка сегмента недвижимости, к которому отнесен объект оценки, описаны ценовые границы наиболее типичных публичных оферт, а также полноценно идентифицирован объект оценки относительно типичных публичных оферт, то проверить обоснованность вывода о рыночной стоимости, полученной в результате применения специалистом имеющихся у него познаний, не составит труда даже у лица, не обладающего познаниями в области оценки.

Однако на практике как оценщики, так и эксперты несерьезно относятся к требованиям федеральных стандартов оценки, и часто в отчете (заключении эксперта) можно встретить такое исследование: «Диапазон земель коммерческого назначения в городе Москве составляет от 1 402 руб./ кв. м до 396 537 руб/кв. м, экспертом отобраны три объекта аналога». Естественно, что при таком диапазоне и в отсутствие обоснований причин отбора объектов-аналогов говорить о качественной оценке не приходится.

Следует отметить, что зачастую возникновение необоснованных выводов экспертных заключений обусловлено проблемами в методической и научной подготовке экспертов. Бывает, что знающие специалисты-оценщики слабо ориентируются в юридических аспектах, связанных с выполнением экспертных заключений и внесудебных исследований. Отсутствие юридической методологической основы и недостаточно точное использование методов оценки нередко приводят эксперта к совершенно про-

6

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 26 мая 2020 года по административному делу № 66а-1231/2020 (номер дела в суде первой инстанции № 3а-3269/2019 по административному исковому заявлению Леонюк Л.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений (см. [14]).

тиворечивым выводам, более того, под воздействием сторон по делу эксперт меняет свои выводы, зачастую неоднократно, что в итоге приводит к назначению повторной экспертизы. Так, например, в Рязанской области эксперт по результатам исследования его заключения в суде с учетом замечаний сторон по делу представил суду уточненное заключение, отказавшись от выводов первичной экспертизы 7.

По другому делу, поступившему из Ярославской области, эксперту на исследование был направлен отчет об оценке только в электронном виде, и эксперт обосновал выводы экспертизы без истребования материалов дела. Судом апелляционной инстанции, этот недостаток исследования был устранен. По результатам дополнительной экспертизы с исследованием как отчета на бумажном носителе, так и в электронном виде, эксперт установил нарушения законодательства об оценочной деятельности, в результате чего изменил выводы по вопросу о рыночной стоимости объекта недвижимости, оказавшейся завышенной оценщиком практически на треть, что также привело к изменению решения, вынесенного судом первой инстанции 8.

Причины, вызывающие многочисленные экспертные ошибки и сдерживающие развитие оценочной экспертизы, судебным сообществом видятся в следующем:

• отсутствие единых и общепринятых критериев определения пределов компетенции эксперта-оценщика, провоцирующее его вторжение в сферу смежных областей науки, а также в область права (решая вопросы, относящиеся к компетенции субъекта доказывания, а не эксперта-оценщика (например

учет НДС в рыночной стоимости);

• отсутствие единых и общепринятых методических рекомендаций и справочных пособий по типологии задач, которые относятся к компетенции экспертизы данного вида (например корректный учет стоимости земли в стоимости нежилого помещения, использование арендопригодной площади, определение стоимости земельного участка с различными видами разрешенного использования, оценка зданий, являющихся объектами культурного наследия, помещений вспомогательного назначения);

• неразработанность единого и общепринятого терминологического аппарата оценочной экспертизы;

• отсутствие единых, общедоступных и общепринятых экспертных методик решения задач оценочной экспертизы, дискуссионный характер методических подходов к их решению.

Современное развитие судебно-экспертной деятельности в области оценки с неизбежностью ставит вопрос о всестороннем контроле за ее эффективностью как внутри экспертного сообщества, так и со стороны правоохранительных органов (особенно эта ситуация актуальна в отношении уголовных дел).

Решение указанных задач оценочным сообществом позволит в кратчайшие сроки не только повысить эффективность работы эксперта, улучшить качество отчетов об оценке, судебных оценочных экспертиз и экспертных заключений, но и вернуть доверие пользователей к их результатам и уважение к профессионализму экспертов-оценщиков.

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции по административному делу 66а-950/2020 (номер дела в суде первой инстанции № 3а-262/2019) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Культурно-Деловой Центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года (см. [14]).

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66а-2179/2020 (номер дела в суде первой инстанции № 3а-6/2020) по административному исковому заявлению акционерного общества «Р-ФАРМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2011 года (см. [14]).

7

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации : Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 21-ФЗ : в редакции от 27 декабря 2019 года (с изменениями от 24 марта 2020 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ : в редакции от 18 марта 2020 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 16 декабря 2019 года (с изменениями от 12 мая 2020 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. О некоммерческих организациях : Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ : в редакции от 2 декабря 201 9 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности» : приказ Министерство труда и социальной защиты Российской Федерации от 26 ноября 2018 года № 742н. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. О порядке и размере возмещения процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек

в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Совета Министров РСФСР и Правительства Российской Федерации» (вместе с «Положением о возмещении процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации») : постановление Правительства Российской Федерации от 1 декабря 201 2 года № 1 240 : в редакции от 21 мая 2019 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

10. Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз / под ред. А. Ю. Бутырина. М. : федеральное бюджетное учреждение «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации», 2016.

11. Козин П. А. и Кузнецов Д. Д. Методические рекомендации по судебной оценочной экспертизе объектов недвижимости. ияи https://cpa-russia.org/upload/%D0%9C %D0%A0_%D1%81%D1%83%D0%B4%D0 %B5%D0%B1%D0%BD%D0%B0%D1%8F_ %D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0% B5%D1%80%D1%82%D0%B8%D0%B7%D0 %B0%20%D0%9A%D0%BE%D0%B7%D0% B8%D0%BD_%D0%9A%D1%83%D0%B7%D 0%BD%D0%B5%D1%86%D0%BE%D0%B2_ 16%D0%B4%D0%B5%D0%BA_.pdf

12. Каминский А. В., Ильин М. О., Ле-

бединский В. И., Калинкина К. Е, Лапин М. В. Экспертиза отчетов об оценке : учебник. и^: https://srosovet.ru/inspection/ Metodologija_ekspertizy/Uchebnik_po_ ekspertize

13. Баранников Л. И., Чернявский А. Г. Оценка материальной и интеллектуальной собственности : монография. М. : КноРус, 2017.

14. Судебная практика судебной коллегии по административным делам Первого

* *

апелляционного суда общей юрисдикции, раздел судебное делопроизводство (поиск по номеру дела либо по наименованию стороны).

15. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

Окончание. Начало на с. 40

смартфона. Во дворах доступен бесплатный вай-фай и USB-стойки для зарядки гаджетов, а в ЖК «Суббота» используются солнечные батареи для зарядки мобильных. В «Доме на Тишин-ке» будут установлены «умные лифты»: достаточно запрограммировать лифт через смартфон, и он будет открывать двери, как только вы входите в лифтовой холл, и автоматически проследует на нужный этаж.

Не редкость - мобильные приложения жилых комплексов, которые доступны только жильцам дома, с их помощью можно следить за расходом ресурсов, общаться с управляющей компанией, заказывать различные услуги. По данным компании «Домопульт», их приложения уже используют почти 65 тысяч человек. А девелопер «Кортрос» использует собственное интеллектуальное решение «Умная квартира».

Мобильное приложение для жильцов есть и в проекте «Лица» от компании Capital Group, а кроме того, здесь внедрена система распознавания лиц, которая помогает входить в дом и лифт без использования ключей или карт, и интеллектуальный доступ для автомобилей по госномерам.

Недавно услугу «ПИК.Смарт», разработанную совместно с «Яндексом», запустила ГК ПИК. Клиенты компании смогут оплатить эту опцию заранее на этапе бронирования квартиры или заказать после заселения.

Кроме того, с 2020 года все новостройки в России обяжут сдавать сразу с уже установленными «умными счетчиками», так что даже жилье эконом- и комфорт-класса станет использовать инновации. Хотя, безусловно, такие счетчики в массовом сегменте застройщики устанавливали и раньше, но эта опция была добровольной.

Например, компания «Аквилон Инвест» реализует современные технологии в своих проектах комфорт-класса (ЖК «Аквилон Park»): это не только умные счетчики, но и датчики оповещения о протечках или задымлении, IP-домофония, wi-fi на территории ЖК, клапаны инфильтрации воздуха в квартирах и др.

Цены в «умных» новостройках

«Интересно, что все инновационные решения, которые уже используются в новостройках, практически не влияют на ценообразование в проектах, то есть цены в современных смарт-кварталах на этапе строительства остаются среднерыночными, - комментирует Ирина Доброхотова. - Однако применение высокотехнологичных решений повышает ликвидность такого жилья, в особенности, если застройщик предлагает не одну опцию, а целый комплекс инноваций, существенно повышающих комфорт проживания».

Информация предоставлена пресс-службой компании «<БЕСТ-Новострой»

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.