CC BY
68
Субъекты земельного оборота
Л.В. Криволапова, к.ю.н., Оренбургский ГАУ
Каждый договор уже в силу того, что он договор, порождающий обязательство, предполагает применение общей части обязательственного права, а в силу того, что он сделка — применение общей части гражданского права. Представляется, что любой субъект (участник) сделки, являющийся участником земельного оборота, должен, в первую очередь, отвечать требованиям гражданского законодательства, предъявленным к субъектам гражданских правоотношений.
Из общей части гражданского права вытекает, что субъектами гражданских правоотношений, в соответствии с ГК РФ, являются следующие категории лиц: физические лица, включая граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов); юридические лица (российские и иностранные); публичноправовые образования: Российская Федерация, субъекты Российской федерации и муниципальные образования.
С точки зрения юридической догмы, субъект права — это лицо, признанное по праву способным вступать в правоотношения и приобретать права и обязанности [1]. Правосубъектность характеризуется право- и дееспособностью.
Как известно, гражданской правоспособностью обладают все граждане, она возникает с рождением и прекращается со смертью. Право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, участвовать в обязательствах, иметь имущественные права является важнейшей составляющей правоспособности граждан.
Объем дееспособности граждан (способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать гражданские обязанности и исполнять их) может быть разным, а именно: гражданин может обладать полной дееспособностью, ограниченной дееспособностью или быть недееспособным. Анализ законодательства показал, что самостоятельно сделки с земельными участками могут совершаться только полностью дееспособными гражданами, достигшими возраста восемнадцати лет, либо приобретшими дееспособность в результате вступления в брак или эмансипации, не ограниченными судом в дееспособности и не признанными недееспособными. От имени малолетних быть субъектом земельного оборота могут только их законные представители — родители, усыновители или опекуны, от имени недееспособного гражданина
— его опекун. Несовершеннолетними гражданами сделки совершаются с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), а ограниченно дееспособными — с согласия попечителя. Такой вывод можно сделать из анализа ст. 21, 26-28, 172 ГК РФ.
Согласие может быть заменено последующим одобрением сделки в письменной форме. Нарушение этого правила может быть основанием для признания судом сделки недействительной. Такие сделки относятся к оспоримым. Следует учитывать также, что ст. 37 ГК РФ установлен ряд особенностей распоряжения имуществом подопечных.
У юридических лиц, в отличие от граждан, правоспособность и дееспособность возникают одновременно в момент создания юридического лица, приуроченный к моменту его государственной регистрации (п.3 ст. 49, п.2 ст. 51 ГК РФ) и прекращаются в момент исключения юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц (п.8 ст. 63 ГК РФ). Все юридические лица, осуществляющие свою деятельность на территории Российский Федерации, подразделяются на две группы: коммерческие и некоммерческие организации. Объем гражданской правоспособности юридического лица определяется его учредительными документами. Коммерческие организации, если в учредительных документах прямо не указан исчерпывающий (законченный) перечень видов их деятельности, могут заниматься любой предпринимательской деятельностью и совершать любые необходимые для этого сделки, т.е. обладают общей правоспособностью; специальной правоспособностью обладают лишь те коммерческие организации, для которых она прямо установлена законом (п. 18 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).
Сам ГК к числу коммерческих организаций со специальной правоспособностью относит государственные и муниципальные унитарные предприятия (включая казенные — ст. 115).
Общей правоспособностью, предполагающей возможность для субъекта права иметь любые гражданские права и нести обязанности, необходимые для осуществления любых не запрещенных законом видов деятельности, обладают, как правило, коммерческие негосударственные юридические лица. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также некоммерческие организации осуществляют свою деятельность в рамках специальной правоспособности, определяемой их учредительными документами и целями создания юридического лица.
Специфика правового статуса юридических лиц различных организационно-правовых форм обусловливает некоторые особенности их участия в земельном обороте. В большей степени эти особенности связаны с необходимостью соблюдения определенных процедур оформления волеизъявления юридического лица.
Юридические лица — основные субъекты
земельного оборота. ГК РФ вводит чрезвычайно важный для устойчивости экономического оборота принцип замкнутого перечня, согласно которому юридические лица могут создаваться и функционировать только в такой организационно-правовой форме, которая прямо предусмотрена законом.
Для коммерческих организаций перечень организационно-правовых форм предусмотрен самим ГК (п. 2 ст. 50), для некоммерческих — содержащийся в ГК перечень дополнен другими законами (п. 3 ст. 50), правила которых, однако, не должны противоречить нормам ГК и отклоняться от установленных им принципов. Так, законом «О некоммерческих организациях» предусмотрены новые, в ГК отсутствующие, организационноправовые формы некоммерческих организаций
— некоммерческое партнерство, автономная некоммерческая организация, государственная некоммерческая корпорация.
В качестве примера установленных отдельными законами специальных организационноправовых форм некоммерческих юридических лиц могут быть названы торгово-промышленная палата (Закон РФ от 07.07.93 №5340-1 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации»), некоммерческое товарищество в качестве формы садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (закон о садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).
Органы юридического лица формируют и выражают его волю, и поэтому именно через них, т.е. посредством совершаемых ими действий, оно приобретает гражданские и иные права и принимает обязанности. Однако в этом качестве могут выступать не только органы юридических лиц, но и иные субъекты, действия которых также признаются действиями самого юридического лица. Пункт 2 ст. 53 ГК закрепил правило, согласно которому юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя обязанности через своих участников, но только в случаях, прямо предусмотренных законом. Такие участ-ники в п. 2 ст. 53 ГК не определены как органы юридического лица. На основании этого пункта ст. 72 и 84 ГК уполномочили полных товарищей действовать от имени полного или коммандитного товарищества, приобретая для товарищества права и принимая для него обязанности.
Юридическое лицо участвует в земельном обороте и через своих работников, действиями которых оно не только осуществляет свои права и исполняет обязанности, но также их приобретает и прекращает. Исполнение обязательства можно рассматривать как сделку, направленную на его прекращение, что совершается обычно посредством действий соответствующих работников юридического лица. Эти действия работников считаются по закону действиями самого юри-
дического лица (ст. 402 ГК). Государственное и муниципальное предприятия как юридические лица, преследующие коммерческие цели, обладают чертами, которые в целом характерны для субъектов российского гражданского права и соответствуют нормам ГК. Вместе с тем, ст. 113—115 ГК определяют особенности, отличающие их от других коммерческих организаций. Эти юридические лица создаются и действуют на основе лишь одной формы собственности — государственной или муниципальной, в связи с чем их учредителями являются государство (субъект Российской Федерации) или муниципальное образование.
От имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти (федеральной или субъекта Российской Федерации) в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
От имени муниципального образования права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы местного самоуправления.
В настоящих условиях юридические лица данной организационно-правовой формы функционируют, помимо норм ГК и закона об унитарных предприятиях, на основе указов Президента РФ, постановлений правительства РФ, других подзаконных актов.
Специфика публично-правовой сферы, к которой относятся государственные и муниципальные предприятия и учреждения, интересны для исследования земельного оборота. Указанным юридическим лицам не запрещено приобретать путем заключения сделок земельные участки, если это не противоречит их специальной правоспособности. Такой вывод можно сделать из анализа ГК РФ и специального законодательства.
ГК РФ совершенно четко прописывает, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном для приобретения права собственности (ст. 299 ГК РФ). Соответствующее публично-правовое образование, являющееся собственником предприятия или учреждения, в таком случае автоматически становится собственником и приобретенного предприятием или учреждением имущества. Законодательство не содержит норм, регулирующих аналогичные ситуации, если предметом сделки является земельный участок.
Очевидно, что земельный участок, приобретенный государственным или муниципальным унитарным предприятием или учреждением у частного собственника в результате самостоя-
тельной сделки купли-продажи либо в результате приобретения здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем тому же собственнику, так же как и любое иное имущество, автоматически станет собственностью Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования соответственно.
Однако из норм ГК РФ, ЗК РФ, таких федеральных законов, как «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» [2], «О некоммерческих организациях» [3] совершенно не усматривается, какие права на земельный участок приобретает предприятие или учреждение, выступая приобретателем данного имущества. Представляется, что выступая приобретателем земельного участка по договору купли-продажи, данные организации должны приобрести какое-то право на предмет сделки. А поэтому вполне справедливо в данном случае ставить вопрос о том, чтобы это право было вещным. В отношении казенных предприятий и учреждений обозначенная проблема может быть решена обязанием соответствующего публичноправового образования предоставить, например, недвижимость, являющуюся предметом сделки, указанным юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако анализ законодательства показал, что государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, не могут впредь приобретать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, но лишить их бывших прав никто не вправе. Судебная практика подтверждает, что права юридических лиц об обладании земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования можно защитить с учетом следующих законодательных положений.
В соответствии с п. 9 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», государственные акты о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статьей 20 ЗК определено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Частью 1 п. 2 ст. 3 вышеназванного ФЗ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования за юридическими лицами, за исключением указанных в ст. 20 ЗК, сохраняется до 2007 г.
Данное право может быть защищено путем обращения в суд с иском о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с последующей государственной регистрацией.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, самим выделением их в специальную главу, признаны ГК самостоятельными видами субъектов граждан-ского права. Их объединяет то, что все они осуществляют свою основную деятельность в рамках публичного права, в связи с этим нуждаются в выступлении в гражданском обороте. Непременным условием такого выступления служит признание за соответствующими образованиями гражданской правоспособности. Например, правовой, в т.ч. гражданско-правовой статус муниципальных образований в гл. 5 ГК определяется соответственно Конституцией, конституциями республик в ее составе, уставами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также иными законами, включая ГК.
Гражданская правоспособность выделенных в гл. 5 ГК субъектов не во всем совпадает. При этом имеется в виду, что гражданская правоспособность субъектов РФ и муниципальных образований может быть в определенных пределах ограничена законами Российской Федерации.
Согласно ст. 124 ГК РФ, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. В п. 2 ст. 124 ГК РФ предусмотрено, что к указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Особенность, отличающая государство как участника земельного оборота, заключается в том, что, являясь носителем государственного суверенитета, государство само определяет как общие правила заключения сделок, так и специфику заключения сделок одной из сторон, в которых выступает публично-правовое образование: Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Так, например, основную специфику заключения сделок с земельными участками, одной из сторон в которых выступает публично-правовое образование, отражают ГК РФ, ЗК РФ, Федеральный закон «О
приватизации государственного и муниципального имущества», [4] постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 №576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», [5] постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», [6] распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 02.09.2002 №3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» [7] и распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 06.07.2004 №104-р «Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка» [8].
Согласно ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ. При этом договорные обязательства возникают в случае: предоставления в собственность на возмездной основе; предоставления в аренду; предоставления в безвозмездное срочное пользование.
Анализ действующего законодательства Российской Федерации свидетельствует о том, что участие РФ, субъектов РФ и муниципальных образований в сделках с земельными участками ограничивается следующими сделками: купля-продажа (продажа недвижимости); аренда; безвоз-мездное срочное пользование. Купля-продажа земельных участков осуществляется в следующих видах: выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности гражданами и юридическими лицами; выкуп государством и муниципальными образованиями земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Аренда и безвозмездное срочное пользование таких выраженных разновидностей не имеют.
В отдельных случаях, в соответствии с ГК РФ, возможно понуждение стороны к заключению договора, если обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством.
В настоящее время государство, используя властные полномочия, предпринимает попытки понуждения к заключению сделок с публичноправовыми образованиями в виде установления требования п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Как справедливо отмечается многими специалистами, такое требование не обеспечено соответствующим механизмом реализации, в том числе мерами ответственности за уклонение от такого переоформления [9].
Таким образом, вводный закон — хороший пример того, как государство, являясь носителем властных полномочий, обязывает субъектов сделок вступить в соответствующие правоотношения с публично-правовыми образованиями.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что сделки с земельными участками, одной из сторон в которых выступает публично-правовое образование, имеют ряд отличий от сделок, совершаемых в обороте гражданами и юридическими лицами: публично-правовые образования совмещают два статуса — носителя властных полномочий и субъекта гражданских правоотношений; сделки с участием публично-правовых образований регулируются специальными нормами законодательства по отношению к общему порядку совершения сделок; как правило, заключению таких сделок предшествует принятие уполномоченным органом соответствующего распорядительного акта; содержание договора должно соответствовать типовым формам, установленным уполномоченными органами в нормативно-правовых актах, регулирующих порядок заключения сделок.
Субъектами земельного оборота при отчуждении имущества, по общему правилу, должны быть собственники или лицо, обладающее иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие отчуждателя по распоряжению земельным участком, являющимся товаром. Например, таким правомочием, с согласия собственника, наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений.
В качестве отчуждателя имущества в земельном обороте могут выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования, в частности, при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами.
По общему правилу, круг субъектов земельного оборота расширяется в отношении приобретателя. Так, например, И.А. Полуяхтов по выполняемым функциям всех субъектов гражданского оборота разделяет на тех, кто осуществляет
передачу имущества, и тех, кто это имущество принимает. Возможность недееспособных лиц наследовать имущество сомнений не вызывает, следовательно, и недееспособные лица в ряде случаев могут быть участниками гражданского оборота в качестве лица, приобретающего имущество [10].
Литература
1. Спиридонов, Л.И. Теория государства и права: учебник. М., 1995.
2. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. СЗ РФ от 02.12.2002 №48. Ст. 4746.
3. Федеральный закон от 12 января 1996 г. СЗ РФ от 15.01.1996 №3. Ст. 145.
4. Федеральный закон от 14—21 декабря 2001 г.
5. СЗ РФ от 12.08.2002. №32. Ст. 3189.
6. СЗ РФ от 18.11.2002. №46. Ст. 4587.
7. РГ от 09.10.2002. №191.
8. РГ от 03.08.2004. №164.
9. Завьялов, А.А. О земельной политике // Имущественные отношения в РФ. 2003. №9(24); Чуркин, В.Э. Регулирование прав на земельные участки современным земельным законодательством (некоторые особенности) // Имущественные отношения в РФ. 2003. №3(18); Петров, А.В. Анализ современных проблем регулирования земельных отношений в Российской Федерации (опыт работы группы «Норильский никель») // Имущественные отношения в РФ. 2003. №6(21).
10. Полуяхтов, И.А. Гражданский оборот имущественных прав. Дисс. ... канд. юр. наук. Екатеринбург, 2002. С. 15.
