CC BY
49
РАЗВИТИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
МАГОМЕДОВА Я.З.
СТРОИТЕЛЬНАЯ ИНДУСТРИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ
ЭКОНОМИКИ
Рассматриваются вопросы финансово-экономического состояния строительного комплекса в условиях мирового кризиса. Даны рекомендации по повышению эффективности управления строительными предприятиями на современном этапе хозяйствования. Представлена экономико-математическая модель оптимизации размещения нового строительства по критерию минимальной стоимости.
МАСОМЕИОГА Г/1.7.
THE BUILDING INDUSTRY AT PRESENT STAGE OF THE DEVELOPMENT OF
ECONOMY
The problems offinancial and economic position of a building complex in the conditions of the world crisis are considered. Recommendations on the efficiency increasing of the building enterprisesл management at present stage are offered. The economic and mathematical model of optimization on placing the new construction by the minimum cost criterion is presented.
Ключевые слова: строительная индустрия, экономико-математическая модель, оптимизация размещения, строительный комплекс, финансово-экономическое состояние, мировой кризис, строительные предприятия, эффективность управления.
Keywords: the building industry, economic-mathematical model, placing optimisation, building complex, financial and economic a condition, world crisis, the building enterprises, a management efficiency.
Подъем экономики государства в значительной степени зависит от развития и совершенствования строительного комплекса. Сегодня, несмотря на финансовый кризис, охвативший все страны, мы наблюдаем строительный бум в Российской Федерации. Активно застраиваются и перестраиваются крупнейшие города нашей страны. Интенсивное строительство ведется, прежде всего, в Центральном, Северо-Западном и Южном регионах России, а также в нефте- и газодобывающих районах Западной Сибири, в некоторых районах Поволжья и на Урале.
Анализ состояния и динамики развития строительного комплекса за последние годы позволяет выделить следующие основные тенденции. Несмотря на рост строительной активности, спрос значительно преобладает над предложением. Особенно остро ощущается нехватка инвестиций в строительство
доступного жилья. Российское государство в связи с этим признало строительство в этой сфере одним из первоочередных национальных проектов. Однако до конца десятилетия эксперты все же не ожидают значительного улучшения ситуации в рассматриваемом сегменте рынка. Здесь действуют те же экономические механизмы, что и на рынке недвижимости производственного и социального назначения, цены на которую продолжают оставаться экстремально высокими. В отношении недвижимости Москва считается самым дорогим городом в Европе и одним из самых дорогих в мире.
По сведениям Федеральной службы государственной статистики, в 2006г. в РФ введено в эксплуатацию более 290 тыс. квартир общей площадью 26 млн. кв. м, что составило примерно 112% к тому же периоду 2005 г., в то время как в 2005 г. темп роста жилищного строительства к соответствующему периоду 2004 г. составлял около 106% [3].
Если рассматривать статистику по Федеральным округам России, то Центральный Федеральный округ лидирует: здесь введено около 9,5 млн.кв.м общей площади, затем Приволжский Федеральный округ - почти 5 млн.кв.м, Южный Федеральный округ - более 4 млн. кв. м и Сибирский Федеральный округ - примерно 3 млн. кв. м общей площади.
Несмотря на все положительные тенденции развития строительного комплекса, ипотечный кризис, зародившийся в Соединенных Штатах, не мог не коснуться и нашей страны. Только в США от кризиса пострадали миллионы домовладельцев и квартиросъемщиков, а сейчас эта тенденция охватывает многие другие страны, в том числе и Россию.
Скорость и методы преодоления кризиса во многом зависят от того, каковы причины его возникновения и темпы развития. В процессе развития финансового кризиса можно выделить его основные стадии:
❖ снижение эффективности использования капитала;
❖ сокращение рентабельности и абсолютных значений объемов прибыли;
❖ отсутствие собственных средств и резервных фондов, резкое снижение платежеспособности компаний.
Главными факторами кризиса можно считать:
1. Искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей);
2. Наличие огромного количества денежных знаков, которые привели к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы.
Российский рынок ипотечного кредитования до экономического кризиса динамично развивался. По сравнению с 2003 годом он вырос почти в 45 раз (500 тыс. долларов в 2003 году и более 22 млн. долларов в 2007 году), однако, если анализировать экономические показатели, уже в 2008 году наблюдается некоторое замедление роста ипотеки. По сравнению с 2006 и 2007 годам, и когда темп роста объема задолженности по ипотеке составлял более 100% в год, в настоящее время темпы роста снизились и составляют порядка
15%. Данная ситуация была отчасти спровоцирована продолжающимся мировым финансовым кризисом [4].
Последствия международного кризиса привели к сокращению возможностей российских банков привлекать средства для финансирования ипотечных операций. В результате ставки по ипотечным кредитам выросли, а некоторые банки приостановили свои ипотечные программы или серьезно пересмотрели требования к заемщикам.
Негативные кризисные изменения в строительном секторе, повышение стоимости заемных ресурсов, сворачивание кредитных предложений, дефицит ликвидности, отказ банков от кредитования первичного сектора и очевидное повышение уровня рисков - все это негативно сказалось на секторе ипотеки, рост которого за последние полгода происходил в основном за счет ранее выделенных кредитных заявок.
По данным Центробанка, в целом 2008 год был достаточно успешным для рынка ипотечного кредитования. За три квартала объем выданных ипотечных кредитов увеличился более чем на 60% (с 600 млрд. рублей почти до 970 млрд. рублей). При этом бурный рост рынка ипотеки с начала года и примерно до сентября сопровождался плавным повышением ставок и ужесточением требований банков к заемщикам в совокупности с растущими ценами на недвижимость, что говорит об устойчивом спросе на жилье в России и высоком потенциале ипотечного кредитования. Однако кризис ликвидности существенно повлиял на развитие этого рынка: в сентябре ставки по кредитам резко пошли вверх, требования к заемщикам стали жесткими, банки остро нуждаются в рефинансировании портфелей ипотечных кредитов, риэлторы пытаются удержать уровень цен на недвижимость, а потребитель замер в ожидании падения цен на рынке недвижимости. Поэтому на сегодняшний день говорить о благоприятных перспективах развития рынка ипотеки не приходится [5].
Таблица 1
Динамика нормативов ЦБ в 2008 году1_
Период действия
11.10.0714.01.08 15.01.0828.02.08 01.03.0830.06.08 01.07.0831.08.08 01.09.0817.09.08
Норматив по обязательствам перед физическими лицами, в рублях 3,00% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50%
Норматив по обязательствам перед банками-нерезидентами 3,50% 4,50% 5,50% 7,00% 8,50%
Норматив по иным обязательствам 3,50% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00%
С начала 2008 г. ЦБ РФ четыре раза повышал ставку рефинансирования и нормативы обязательного резервирования с целью обуздать инфляционные процессы (таблица 1). Это привело к ужесточению требований к заемщикам
1 Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ
и сокращению выдачи кредитов. Серьезным испытанием для ориентированных на потребительский спрос компаний станет и начавшееся замедление роста доходов населения. Наладить эффективную работу в условиях резкого падения темпов роста бизнеса получается далеко не у всех: уровень просроченной задолженности юридических лиц уже демонстрирует тенденцию к повышению.
По данным экспертов, в 2009 году ожидается значительное количество дефолтов, банковских слияний и поглощений. Это, в свою очередь, не может не затронуть будущее строительного сектора.
Банки сегодня не выдают долгосрочных кредитов, испытывая большую нехватку ликвидных средств. Главные тенденции банковского рынка в текущем году следующие:
❖ улучшение качества кредитного портфеля;
❖ разработка программ поощрения клиентов;
❖ сбалансирование своих пассивов и активов;
❖ незначительное снижение процентных ставок на кредиты;
❖ формирование внутренних резервов;
❖ стремление конвертировать валютные кредиты в рублевые;
❖ кредитование тех проектов и секторов экономики, которые пользуются особой государственной поддержкой [6].
По данным Росстата, объём строительства в 2008 г. составил более 60 млн. кв. м., превысив показатели 2007 года на 4,5%. При этом статистика фиксирует снижение темпов роста отрасли в пять раз по сравнению с предыдущим годом, а участники рынка прогнозируют дальнейший регресс. Объём строительных работ, оцениваемый в деньгах, в 2008 году достиг 4,53 млрд. рублей (рост на 12,8% по сравнению с 18,2% в 2007 году), а в декабре рост был всего 0,1% [3].
Замедление темпов строительства наблюдалось не только осенью и зимой, но и в течение всего 2008 года. Правительство пристально следило за отчётами официальной статистики, которая отмечала резкое снижение объёмов строительства. Власти видели источник бед в нехватке земли под новые объекты и нехватке денег у потенциальных покупателей. Финансовый кризис только усугубил проблемы строительного сектора. Большинство строек в регионах России сейчас заморожены, а новых проектов не начинают из-за отсутствия финансирования. Одним из самых серьезных последствий для строительной отрасли в условиях финансового кризиса может стать дефицит кадров и технологий.
Аналогичная ситуация в секторе строительства наблюдается и в Республике Дагестан. Мировой финансовый кризис, помимо всего прочего, ударил по бурно развивавшемуся рынку недвижимости. В последние годы города Республики наполнили десятки агентств недвижимости - риелторы. Строительные компании, почувствовав благоприятную атмосферу на рынке, начинают строить высотные дома, в основном на деньги кредиторов, особенно это заметно в столице Дагестана - Махачкале. Квартиры на этом фоне стали дорожать как в новых, так и в старых домах советской постройки, что активи-
зировало за собой другой сегмент рынка недвижимости - аренду. Начало дорожать все: кирпич, цемент, отделочные материалы. Однако уже в четвертом квартале 2008 года наметилась тенденция к снижению стоимости строительных материалов, обусловленная как сезонным фактором, так и наметившимися тенденциями к сокращению объёмов производства строительной продукции. Впервые за много лет начали дешеветь строительные материалы, и это стало самым явным признаком падения спроса на жилье. Цены на основные стройматериалы - кирпич, цемент, металл - в Дагестане, как и по всей России, либо заморозились, либо снизились. Так, например, в период с сентября по ноябрь 2008 года стоимость строительной арматуры, цемента снизилась почти на 10-20%. Другой ключевой в строительстве материал - металл - с августа 2008 года подешевел в два раза (с 40 тыс. рублей до 20 тыс. рублей) [1].
В случае продолжения тенденции к снижению стоимости строительных материалов (предполагаемое снижение стоимости строительных материалов в первом квартале 2009 года составит примерно 20% от цены третьего квартала 2008 года), общая стоимость строительства в среднем снизится на 10%.
Что касается покупки, продажи жилья и земельных участков в Республике Дагестан, сделки происходят только вокруг жилья эконом-класса. За последние месяцы цены на «дешевое» жилье упали на 10%-30%. Очевидно, что на рынке недвижимости многие заняли выжидательную позицию, и в этой ситуации прежде всего проигрывают торговцы, например, те, которые закупали каркасы десятками для последующей перепродажи. В очень непростом положении оказались и застройщики жилья, которые воздвигали дома на кредитованные средства. На наш взгляд, кризис, затягивая, а зачастую и останавливая стройки, напрямую влияет на расходы застройщиков: чем дольше строительство идет, тем оно дороже обходится застройщику, а значит, и покупателю. Правительство России предложило преодолеть проблемы с реализацией, возникшие в результате кризиса у застройщиков, путем выкупа строительных объектов при наличие полного пакета документов на него и, конечно, на своих условиях. В Госдуму уже внесен проект закона, согласно которому государство сможет выкупать застигнутые финансовым кризисом объекты. Если этот законопроект примут, государство поможет застройщикам, которым не избежать исков кредиторов и граждан, уже заплативших за квартиру или банального банкротства, и, в свою очередь, решит свои проблемы, т.е. проблемы очередников. На фоне кризиса государство обещает обеспечить жильем ветеранов, военных, которых сейчас ждут массовые увольнения в запас, и вообще всех нуждающихся в жилье.
Итак, можно резюмировать, что наиболее важные угрозы, с которыми предстоит столкнуться российской экономике в 2009 г. - это накопление кредитных рисков, высокое инфляционное давление и низкий уровень участия в глобализации. В зоне риска - средние по размерам торговые и строительные компании, а именно эти отрасли самые кредитоемкие в 2005-2007 годах. Сегодня эти два сектора экономики характеризуются одними из наиболее низ-
ких уровней самофинансирования (доля собственных средств в активах) и текущей ликвидности (см. рис. 1).
По данным мониторинга, проведенного Банком России, в конце первого квартала 2008 г. около 82% активов предприятий оптовой и розничной торговли приходилось на привлеченные средства. Доля заемных средств в строительстве - более 75%, т.е. практически все потребности в оборотном капитале обеспечены за счет кредитов [6]. Рефинансирование в 2003-2007 гг. облегчали и высокие темпы роста, которые эти компании демонстрировали. Сейчас такая модель бизнеса под угрозой: из-за замедления доходов населения падают темпы роста, сужается доступ к рефинансированию из-за жесткой монетарной политики.
Рис. 1. Торговля и строительство - в зоне риска1.
Почти двукратное усиление инфляционного фона (с 107,9% в апреле 2007 года индекс потребительских цен вырос до 115,1% в апреле 2008 г.) сдерживает сберегательную и инвестиционную активность сильнее, чем высокий, но стабильный инфляционный фон.
В отсутствие мощных национальных банков участие в глобализации приводит к расцвету практики аутсорсинга финансовой системы и утрате суверенитета. При экспансии иностранных банков ключевые управленческие функции, а вместе с ними и добавленная стоимость, уходят в зарубежные головные офисы. В условиях, когда США склонны экспортировать свои риски по всему миру, роль мощных суверенных институтов только возрастает.
В условиях мирового финансового кризиса, который еще более усугубил проблемы рассматриваемой отрасли, перед руководителями строительных компаний встает вопрос расчета наиболее рациональных объемов вложения денежных средств на реконструкцию ветхих и застройку новых объектов. В комплексе задач, от решения которых в значительной мере зависит успешное осуществление восстановительных работ и застройки новых объектов, одно
1 Источник: «Эксперт РА» по данным мониторинга предприятий Банком России
из ведущих мест занимают рациональное размещение установленных объемов строительства (производственного, жилищного, культурно-бытового и др.) и правильный подбор наиболее эффективных типов зданий для застройки. От этих показателей зависит в значительной мере общий объем затрат на строительство и эффективность капитальных вложений, выделяемых на застройку объектов.
Существует специальный математический аппарат для решения подобного класса задач. Примером может служить задача оптимизации размещения нового строительства и выбор эффективных типов зданий при осуществлении строительных работ.
Критерием оптимальности варианта размещения жилого фонда являются минимальная строительная стоимость домов и включаемые в его состав затраты на освоение участка (снос старых домов, садов и др.), инженерная подготовка территории, устройство внешних коммуникаций и транспортной связи. Критерием оптимальности варианта наиболее рационального соотношения различных типов зданий для застройки является минимум затрат на строительство зданий с учетом их этажности, продолжительности строительства, размеров потребной земельной площади и затрат на ликвидацию последствий возможных расчетных сейсмических колебаний в будущем [2].
При решении задач рационального подбора и правильного соотношения различных типов домов для застройки необходимо учитывать не только строительную стоимость их, но и сейсмостойкость, продолжительность сроков строительства и размер потребной земельной площади по типам и этажности зданий.
Для формализации экономико-математической модели введем обозначения:
Ху - площадь в тыс. м2 при застройке вида 1 по варианту
Уу - число параллельных потоков строительства зданий вида 1 по варианту ^
2
Сг- - норматив расхода земельной площади на 1000 м жилой площади при застройке зданиями типа 1, га;
а^ - норматив сроков строительства 1000 м зданиями типа 1;
Уу - стоимость 1 м2 жилой площади зданий вида 1 по варианту ] (здесь включаются затраты, связанные с подготовкой территории по варианту составляющими которых являются внешние коммуникации и транспорт);
ву - восстановительная стоимость 1 м здания типа 1 при возможных сейсмических сотрясениях расчетной интенсивности;
А - лимит застраиваемой жилой площади, тыс. м2;
В] - необходимая для застройки свободная земельная площадь по варианту ^ га;
Т - планируемый период застройки в месяцах.
Необходимо найти набор значений [Ху,Уу} при которых функционалы 1:
^ ГПШ;
1 Оптимальное решение отыскивается для двух разных функционалов при прочих равных условиях.
ZiZjXij&j-tmin;
При этом выполняются следующие условия:
i= 1,..., F (3) фактическая площадь застройки не должна превышать лимита застраиваемой жилой площади;
2]tCtXtJ <Б j= \ (4)
площадь территории для застройки не должна превышать соответствующую земельную площадь по варианту;
<ъХу-Щ*0, i=l,...; j=\,...,F (5) время застройки должно соответствовать планируемому периоду;
Xj>0; Yy>0, i = 1,...; j = 1,...,F (6) условия неотрицательности переменных.
Анализ данной модели может быть выполнен симплекс-методом офисной программы Excel.
Представленная модель была апробирована нами при разработке бизнес-плана развития строительного предприятия АО «Махачкалинский ДСК». Полученные результаты с точностью до 10% соответствовали экспертным оценкам специалистов строительного производства.
_Литература_
1. Реваз Алиханов. Пошатнувшаяся недвижимость./Новое дело. № 49, 5 декабря 2008 г., С.6.
2. Серов В.М. Организация и управление в строительстве. Учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений / В.М. Серов, Н.А. Нестерова, А.В. Серов. - 2-е изд., стер.- М.: Издательский центр «Академия», 2007, С.42.
3. Федеральная служба государственной статистики РФ.
4. www.credit.rbc.ru
5. www.rian.ru
6. www.raexpert.ru
7. www.riadagestan.ru
8. www.e-dag.ru
