CC BY
51Сравнительный анализ методик по определению рыночной арендной платы
Сергеева Дарья Петровна,
аспирант, кафедра корпоративных финансов и оценки бизнеса, ФГбОу ВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет, [email protected]
В данной статье рассматриваются многочисленные методические рекомендации по оценке рыночной арендной плате за объекты недвижимости. Целью статьи является раскрыть сложности, возникающие при применении базовых методологических подходов для оценки коммерческой недвижимости. В результате проведенного исследования, была разработана схема, позволяющая сопоставить распространенные российские методические рекомендации, которые были поделены на публичные и корпоративные методики. Основополагающим документом, где представлен алгоритм выполнения оценки рыночной арендной платы в России, являются методики по определению арендной платы за объекты, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации. Одной из наиболее распространенных корпоративных методик по оценки величины арендных ставок объектов недвижимости является методика научно-практического центра профессиональных оценщиков, разработанная Яскевичем Е.Е. Ключевые слова: объект недвижимости, методические рекомендации, арендная плата, оценка, методы.
В настоящее время, неразрешенные вопросы, связанные с арендой недвижимости, вызывают некоторые трудности в оценочной среде, а также у потребителей и заказчиков оценки. Для оценки рыночной арендной платы разрабатываются различные методические рекомендации, методы, модели и подходы. Была выполнена классификация существующих методических рекомендаций по оценке рыночной арендной платы, которая представлена на рисунке далее.
В ней сопоставлены распространенные российские методики оценки рыночной арендной платы, которые поделены на публичные и на корпоративные методики. Далее более подробно разберем некоторые из представленных методик.
Основополагающим документом, где представлен алгоритм выполнения оценки рыночной арендной платы в России, являются методики по определению арендной платы за объекты, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации. В данных методиках арендная плата за объекты недвижимости устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.
Концепция расчета рыночной арендной платы по данным «Методическим рекомендациям» заключается в проведении статистического анализа вторичного рынка аренды недвижимости. В результате получается формула для расчета арендной платы на определенной территории. Такая методика оценки применяется, в частности, в налоговой службе США. Основные недостатки существующей методики:
- недостаточно учитывается фактор месторасположения,
- слишком велико влияние на арендную плату фактора вида деятельности,
- методика дает цифру значительно ниже рыночных ставок,
- зависимость методики от факторов, отраженных коэффициентами не отражает зависимостей от рыночных факторов [1].
Еще одной из наиболее распространенных публичных методических рекомендаций является методические разработки по определению рыночной стоимости права аренды, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N 1102-р.
На практике для определения величины долгосрочной аренды земельных участков рекомендовано пользоваться методическими разработками Минимущества России. Данные методические рекомендации могут использоваться только для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.
В частности в данных рекомендациях описываются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Применение этих методов в условиях Российской Федерации в той или иной степени затруднено, прежде всего, из-за неразвитости соответствующих рынков.
Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих расчетов.
Главной особенностью данной методики является глубокое теоретическое содержание перечисленных в данных рекомендациях методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения [2].
Методические рекомендации Минэкономразвития были созданы для расчета ставки арендной платы за земельные участки для размещения линий электропередачи. Предлагаемая методика Минэкономразвития определения ставок аренды базируется на принципах экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев и учете необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Определение размера арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и использования поправочных коэффициентов расчета размера арендной платы в зависимости от основания предоставления земельного участка или
О £
Я
3
Г
5
см
1Л £
Б
а
2 ©
наиболее распространенных целей использования земельных участков [3].
Невозможность применения способа расчета арендной платы на основе рыночной стоимости земель под указанными объектами обусловлена нахождением большинства объектов на территориях, где рынок земель не сформирован.
В связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, данные методические рекомендации способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора.
В российской практике также существует большое количество корпоративных методик по определению рыночной арендной платы, которые разрабатываются и используются отдельными оценочными компаниями и организациями. В целом корпоративные методики непременно соответствуют требованиям Федеральным стандартам оценки и законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом более сильный акцент делается на отдельные содержательные и аналитические моменты расчета, который находятся на рассмотрении, в соответствии со спецификой своей деятельности.
Рассмотри более подробно методические рекомендации Росимущества от 01.02.2005 «Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество». В настоящее время порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Минимущества России от 30 апреля 1998 г. N 396-р и от 14 мая 1999 г. N 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом» [4].
Разработанная методика определения размера арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, как правило, используют нормативный подход к расчету годового размера арендной платы исходя из стоимости строительства 1 кв. м площади помещения, приведенного к курсу доллара США. Указанный метод определения размера арендной платы экономически несовершенен, технически сложен и не описывают точные алгоритмы по оценке рыночной арендной платы недвижимости, которые могут, встреться на практике.
Источник данных: составлено автором
Рисунок 1 - Классификация основных методик оценки рыночной арендной платы
В целях повышения эффективности определения рыночной арендной платы за недвижимое имущество данная методика должна быть пересмотрена в соответствии с новыми рыночными условиями и законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В настоящее время существует несколько методических рекомендаций РЖД по различным объектам недвижимости, так как основные проблемы в определении стоимости и аренды имущества и предприятий транспорта, связанны с наличием ряда отраслевых и правовых особенностей, ограничивающие реализацию инструментов оценочной деятельности. Перечислим действующие методические рекомендации РЖД:
q Методика определения ставок арендной платы за пользование подвижным составом ОАО «РЖД», передаваемым в аренду пригородным пассажирским компаниям;
q Методика расчета арендной платы по договорам аренды офисных помещений;
q Методика расчета ставки за земельный участок полосы отвода для целей капитального строительства;
q Методика расчета ставок за предоставление локомотивов ОАО «РЖД» сторонним организациям.
Перечисленные методические подходы к определению арендной платы модифицируется в зависимости от сферы использования передаваемого в аренду имущества.
Арендная плата по методике определения ставок арендной платы за пользование подвижным составом и за предоставление локомотива ОАО «РЖД» рассчитывается на основе себестоимости содержания имущества, сдаваемого в аренду пригородным пассажирским компаниям, с учетом уровня рентабельности [5].
Арендная плата включает в себя статьи, содержащиеся в Номенклатуре расходов по основным видам деятельности железнодорожного транспорта (с учетом вносимых в нее изменений).
В целях оптимизации процедуры передачи в аренду недвижимого имущества ОАО «РЖД» в рамках сокращения времени и расходов на проведение оценки Департаментом управления имуществом разработана методика определения ставок арендной платы по договорам аренды объектов недвижимости ОАО «РЖД» для размещения офисов для населенных пунктов численностью до 200 тыс. человек.
Ставка арендной платы по договорам аренды офисных помещений в населенных пунктов численностью до 200 тыс. человек определяется через базовую ставку скорректированная на уточняющие коэффициенты в соответствии с характеристиками передаваемых в аренду помещений.
Базовая ставка арендной платы определяется на основании статистических данных по действующим на всей сети железных дорог договорам аренды офис-
ных помещений, которые были заключены по рыночным ставкам арендной платы, определенным на основании отчетов об оценке.
Методика РЖД устанавливает общие принципы оценки рыночной арендной платы для объектов недвижимости специализированного назначения. Специфика методики заключается в том, что она направлена на максимальное упрощение расчета по определению рыночной арендной платы при этом учитывая наличием ряда отраслевых и правовых особенностей объектов недвижимости РЖД.
В практике оценочной деятельности существуют различные методики по оценке определения рыночной арендной платы объектов недвижимости, где каждая оценочная компания разрабатывает их самостоятельно.
Выделим несколько методических рекомендаций по определению рыночной арендной платы за земельные участки:
q Методология Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», разработанная доктором экономических наук Грибовским С.В.
q Методология оценочной компании ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки». В данной методике рассматриваются порядок и принципы определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, как базы для расчета, и дифференцированных ставок арендной платы за землю. Основными коэффициентами к базовой арендной ставке являются коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель и коэффициент функционального использования территории.
q Методология оценочной компании ООО «РМС-ОЦЕНКА». В данной методике, рассматриваются два метода к практическому определению величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки на основе доходного и затратного подходов. Рассмотренные методы легко адаптируются при изменении не только величины расчетного периода (когда срок аренды устанавливается равным не только 6 лет, но и 10 лет, 3 года и т.п.), но и схемы расчетов.
q Методология группы компаний «Аверс», разработанная доцентом, кандидатом технических наук Бариновым Н.П.
Арендная плата за земельный участок, предоставляемый под застройку, реконструкцию или приспособление под современное использование, рассчитывается исходя из рыночной стоимости права долгосрочной аренды либо права собственности на него (например при застройке многоквартирными домами). При этом сумма приведенных к дате оценки ежегодных арендных платежей за период, оговоренный инвестиционным договором, приравнивается к стоимости права долгосрочной аренды (или в надлежащих случаях -права собственности).
Одной из наиболее распространенных корпоративных методик по оценки величины арендных ставок объектов недвижимости является методика научно-практического центра профессиональных оценщиков, разработанная Яскевичем Е.Е. Актуальность данной методики заключается в том, что с ее помощью определяется величина арендных ставок как доходной, так и недоходной недвижимости.
Наряду с этим, имеются практические методики, на базе которых определяются арендные ставки для причалов, газопроводов, железнодорожных объектов и т.п. Однако подробного описания методики, основанной на затратном подходе, пока не произведено.
Особенностью методики является глубокое теоретическое обоснование каждого показателя, применяемого для оценки, а также большое количество примеров расчетов и указаний по применению тех или иных показателей.
Таким образом, исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод, что отличия между методиками заключается в том, что в каждой из них считается наиболее важным, в зависимости от объекта недвижимости: земельные участки, спе-циализированые объекты, коммерческая недвижимость и т.д.
Литература
1. Постановление Правительства Москвы от 14.10.2003 г. № 861-ПП
«Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимся в собственности города Москвы».
2. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
3. Приказ Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. № 710 «Об утверждении Методических рекоменда-
ций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582
4. Распоряжение Минимущества России от 30 апреля 1998 г. N 396-р и от 14 мая 1999 г. N 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом».
5. Распоряжение от 20 июля 2007 года N 1358р «О введении в действие Методики определения ставок арендной платы за пользование подвижным составом ОАО «РЖД», передаваемым в аренду пригородным пассажирским компаниям - дочерним и зависимым обществам ОАО «РЖД»
Comparative analysis of methods for
determining market rent Sergeeva D.P.
St. Petersburg State Economic University This article discusses numerous guidelines for assessing market rent for real estate. The purpose of the article is to reveal the difficulties that arise when applying the basic methodological approaches to the assessment of commercial real estate. As a result of the study, a scheme was developed that allows comparing common Russian guidelines that were divided into public and corporate methodologies. The basic document, which presents the algorithm for assessing the market rent in Russia, is the methodology for determining the rent for objects owned by the constituent entities of the Russian Federation. One of the most common corporate methods for assessing the value of rental rates for real estate is the method of the scientific-practical center of professional appraisers, developed by E.Yaskevich. Keywords: real estate, methodological recommendations, rent, assessment, methods.
References
1. Decree of the Government of Moscow of October
14, 2003 No. 861-PP «On approval of the method of calculating the rent for the use of non-residential fund objects owned by the city of Moscow.»
2. Order of the Ministry of Property Management
of Russia of 10.04.2003, No. 1102-R "On approval of guidelines for determining the market value of the right to lease land plots".
3. Order of the Ministry of Economic Development
of Russia of December 29, 2017 No. 710 "On Approval of Methodological Recommendations on the Application of the Basic Principles of Determining Rental Payments when Leasing State or Municipal Property Land Plots", approved by a decree of the Government of the Russian Federation of July 16, 2009 582
4. Order of the Ministry of Property of Russia of
April 30, 1998 N 396-p and dated May 14, 1999 N 671-p "On the procedure for calculating the rent for the use of federal real estate".
5. Order No. 1358r of July 20, 2007, "On the
Implementation of the Methodology for Determining Rental Rates for the Use of Rolling Stock of JSCo Russian Railways", leased to suburban passenger companies -subsidiaries and affiliates of JSCo Russian Railways "
О À
В
3
i? 5
