CC BY
96
Сравнительный анализ ипотечных программ банков города Москвы
Е. Панова
начальник управления ипотечного кредитования агентства недвижимости «ДЕРЖАВА»
Специалистами агентства недвижимости «ДЕРЖАВА» проведен сравнительный анализ различных программ банков Москвы по выдаче кредитов физическим лицам на покупку квартиры (ипотечных кредитов) в городе Москве и ближайшем Подмосковье.
Были рассмотрены ипотечные программы 8 банков: Сберегательного банка Российской Федерации (Сбербанк России), Райффайзенбанка, банка «Дельта-Кредит», Газпромбанка, Собинбанка, Банка Москвы, банка «Московское Ипотечное Агентство» (МИА), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В результате исследования специалисты агентства пришли к выводу, что подавляющее большинство ипотечных кредитов выдается на покупку квартир на вторичном рынке. На новостройку на этапе строительства кредитов выдается значительно меньше, и получить его сложнее, чем кредит на покупку квартиры на вторичном рынке. Согласие банка на выдачу кредита под новостройку зависит от статуса застройщика, представленных документов на строительство, сроков сдачи объекта и сроков передачи квартиры в собственность.
Большинство банков предполагает выдачу и обслуживание кредита в валюте (долларах США). Исключение составляют программы Сбербанка России, МИА и АИЖК, которые предполагают получение кредита в рублях.
Сроки возврата (погашения) кредита варьируются: до 10 лет - в Райффайзенбанке, Банке Москвы, Газпромбанке, МИА, Собинбанке; до 15 лет - в Сбербанке и банке «Дельта-Кредит»; до 20 лет - в АИЖК.
Все программы предусматривают обязательное наличие у заемщика собственных
сбережений (не менее 30 процентов от стоимости приобретаемой квартиры). Исключение составляет программа Дельта-Кредит, в соответствии с которой достаточно иметь сумму, составляющую 15-20 процентов. На приобретение квартиры в новом доме на этапе строительства необходимо иметь не менее 40 процентов от ее стоимости. Однако здесь главным минусом является длительное оформление права собственности и в течение этого времени заемщику приходится платить достаточно высокий процент за пользование кредитом (в частности, по программе банка «Дельта-Кредит»).
Каждая программа имеет свои преимущества и свои ограничения. Рассмотрим программы некоторых банков.
Сбербанк России. Преимуществом программы является минимальная по сравнению с другими банками процентная ставка по валютному кредиту - 11 процентов и по рублевому кредиту - 18 процентов, минимальный размер кредита не ограничен. Эти процентные ставки едины и относятся как к квартирам на вторичном рынке, так и к квартирам на этапе строительства. При получении кредита на сумму менее 25000 долларов залог (ипотека) приобретаемой квартиры не оформляется. Досрочный возврат (погашение) кредита возможен без уплаты штрафных санкций.
Несомненными ограничениями являются обязательное наличие поручителей (физических лиц, хотя возможно и поручительство юридических лиц), рассмотрение доходов только по справке о зарплате с места работы, а для людей предпенсионного возраста предусмотрена выдача кредита в значительно меньшем размере, чем для обычного заемщика.
Хочется отметить, что с 1 июля 2003 года в Сбербанке России действует новая инструкция по проведению ипотечных сделок, в соответствии с которой вместо ранее требовавшихся 4-х поручителей теперь достаточно только 2-х. Безусловно, это изменение является положительным. Может быть и программа кредитования Сбербанка России станет более привлекательней для населения.
Банк «Дельта-Кредит». Преимуществами программы являются возможность получения кредита по фиксированной ставке: от 10 до 15 процентов годовых (базовая ставка) или по «плавающей» ставке (которая определяется в процессе рассмотрения заявления о выдаче кредита), наличие собственных средств на первоначальный взнос в размере 15-20 процентов от стоимости квартиры, а не 30 процентов, как в других банках, подтверждение дохода заемщика не только официальной справкой о заработной плате, но и получением дохода по банковским депозитам, страховым выплатам, от сдачи в аренду недвижимости.
Самыми главными отличиями программы этого банка от других программ являются следующие факторы: доход заемщика может подтверждать работодатель, заемщик имеет возможность купить квартиру в новом доме на этапе строительства, а также возможность покупки квартиры в Московской области.
Ограничениями являются повышенный процент по кредиту на этапе строительства до оформления прав собственности на конкретного заемщика, покупка новостройки только у ограниченного числа застройщиков, уплата штрафных санкций в случае досрочного возврата (погашения) кредита, длительный процесс согласования документов на квартиру и получения согласия на сделку.
Нововведение: с 21 мая 2003 года значительно увеличился размер дополнительных расходов по сделке, т. к. введена плата за выдачу кредита - 1,5 процента, но не менее 500 долларов.
Райффайзенбанк. Преимуществами программы являются фиксированная процентная ставка по кредиту - 12 процентов для
всех заемщиков; более легкое согласование условий проведения альтернативных сделок по сравнению с банком «Дельта-Кредит», отсутствие поручителей, досрочный возврат (погашение) кредита без уплаты штрафных санкций.
Ограничениями являются минимальный размер кредита - 25000 долларов, меньше которого получить нельзя (в банке «ДельтаКредит»: 17000 долларов - для квартиры в городе Москве и 10000 долларов - для квартиры в Подмосковье), невозможность покупки квартиры в новом доме на этапе строительства (хотя это правило можно обойти, если получить кредит под залог другой недвижимости, имеющейся в собственности заемщика) и покупки квартиры в Подмосковье, наличие комиссии за выдачу кредита -1,5 процента, но не менее 550 долларов, возможность досрочного погашения кредита только через 1 год после его выдачи.
Газпромбанк. Преимуществами программы являются возможность получения кредита по фиксированной базовой ставке от 13 до 15 процентов годовых, наличие собственных средств на первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости квартиры, покупка квартиры в Московской области, досрочный возврат (погашение) кредита, бесплатное рассмотрение заявления о выдаче кредита.
Ограничениями являются невозможность покупки квартиры в новом доме на этапе строительства, возможность досрочного возврата кредита не ранее, чем через полгода с момента его выдачи.
Банк Москвы. Преимуществами программы являются минимальный размер суммы кредита - 3000 долларов (а не 17000 долларов, как в банке «Дельта-Кредит», и не 25000 долларов, как в Райффайзенбанке), отсутствие поручителей, наличие которых обязательно, если заемщик обращается в Сбербанк России.
Существенными ограничениями являются предоставление кредита путем перечисления денег после государственной регистрации сделки (при выдаче покупателем нотариального удостоверения о переводе денег на счет продавца), невозможность покупки квартиры в новом доме на этапе
строительства, а также невозможность покупки квартиры в Подмосковье.
МИА. Преимуществами программы являются размер минимальной суммы кредита -3000 долларов (так же как и по программе Банка Москвы), отсутствие поручителей, которые обязательны если заемщик обращается в Сбербанк России.
Ограничения: невозможность покупки квартиры в Подмосковье, выдача кредита в рублях. Как известно, расчеты на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья осуществляются в долларах, поэтому для произведения расчетов потребуется конвертировать рубли (соответственно, неся при этом дополнительные расходы).
Собинбанк. По сравнению с программами других банков программа этого банка не имеет особых преимуществ. Собинбанк выдает кредит под 14 процентов годовых в валюте на срок до 10 лет, но собственные средства заемщика должны составлять от 30 до 60 процентов.
Ограничениями являются перечисление кредита после государственной регистрации сделки, так же как и по программе Банка Москвы, невозможность покупки квартиры в новом доме на этапе строительства, невозможность покупки квартиры в Подмосковье, а также длительное рассмотрение заявления потенциального заемщика, обязательная проверка «юридической чистоты» квартиры в единственном московском агентстве недвижимости, которое рекомендует банк. Естественно, проверка квартиры осуществляется за дополнительную плату, и все дополнительные расходы должен нести заемщик.
АИЖК. Несомненными преимуществами программы являются заявленная процентная ставка по рублевому кредиту в 15 процентов, в то время как в Сбербанке -18 процентов, а в других банках кредиты выдаются в валюте; срок возврата (погашения) кредита - 20 лет, а в других банках не более 15 лет; возможен досрочный возврат кредита через 6 месяцев после его выдачи.
Ограничения: недостаточно активная выдача кредитов, невысокий процент совершения сделок, а также, как и в других программах, невозможность покупки квартиры в новом доме на этапе строительства.
В настоящее время ипотечные кредиты по стандартам АИЖК предлагают Промэ-нергобанк и МИА.
Возможность получения кредита. Соотношения суммы кредита и дохода потенциального заемщика
Максимальный размер кредита всегда зависит от размера заработной платы потенциального заемщика (или совокупного дохода семьи), подтверждаемого справкой с основного места работы и с работы по совместительству. В некоторых банках необходимо подтверждение не только заработной платы заемщика, но и других доходов, например, дохода по банковским депозитам, страховым выплатам, ценным бумагам, дохода от сдачи в аренду жилья (при условии, что договор аренды зарегистрирован соответствующим органом). Размер минимальной суммы кредита различается в разных банках.
Сравним минимальный уровень ежемесячного дохода семьи из 3-х человек, необходимый для получения кредита в различных банках города Москвы, достаточного для покупки стандартной двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. метра по московским ценам.
По программе Сбербанка России семье необходимо иметь совокупный доход не менее 26 тыс. рублей в месяц. Получение кредита по базовой программе «Дельта-Кредит» потребует от семьи стабильного дохода около 30 тыс. рублей в месяц. По программе «ДельтаВариант» (с «плавающей ставкой») банка «Дельта-Кредит» для получения кредита семье требуется документально подтвердить свои доходы, которые должны превышать 44 тыс. рублей в месяц. Получение кредита по программе АИЖК потребует подтверждения доходов семьи на сумму не менее 23 тыс. рублей в месяц.
Рассмотрим другие примеры соотношения кредита и дохода. Если совокупный доход семьи (муж, жена и ребенок) составляет 850 долларов, то в Сбербанке России можно получить кредит примерно на 48000 долларов (сразу хочу отметить, что это самое лучшее предложение), в Газпромбанке -
15000 долларов, в банке «Дельта-Кредит» -17000 долларов. Если совокупный доход семьи (муж и жена, которым осталось до пенсии 7 лет, имеющие совершеннолетних детей) составляет 550 долларов, то в Сбербанке России они могут получить кредит примерно на 15000 долларов, в банке ДельтаКредит - на 10000 долларов.
Характеристика приведенных программ банков, выдающих ипотечные кредиты, не является исчерпывающей, равно как и приведенные в настоящей статье их преимущества и ограничения. Как показывает наш опыт работы, чем больше банк выдает кредитов и проводит сделок, тем чаще происходят как положительные, так, к сожалению, и отрицательные изменения и в самих программах, и в процедурах проведения сделок.
В настоящее время банки стали очень активно работать на рынке ипотечного кредитования. Появляются банки, которые раньше не занимались ипотечным кредитованием, а сейчас предлагают свои собственные программы по выдаче кредитов на покупку объектов недвижимости - не только квартир, но и коттеджей. Иногда такие программы оказываются намного интереснее уже существующих программ.
Агентство недвижимости «ДЕРЖАВА» достаточно давно работает на рынке недвижимости и помогает своим клиентам выбрать банк, который сможет удовлетворить их потребности, получить ипотечный кредит и провести сделку по покупке квартиры на средства ипотечного кредита. Обратившись к специалистам, можно быстро решить свою жилищную проблему. Мы всегда рады помочь!
