CC BY
104
СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ст. 167, 301, 302 ГК РФ
А.С. ЕГОРОВА,
соискатель кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ
Аннотация. Анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод о том, что выбор способа защиты прав на недвижимое имущество определяет истец. При этом, в зависимости от обстоятельств, имеющих значение для дела, он вправе предъявить виндикационный иск и просить истребовать имущество из чужого незаконного владения по правилам, установленным ст. ст. 301, 302 ГК РФ; иск о признании недействительной сделки по отчуждению недвижимого имущества и применить последствия недействительности по правилам, установленным ст. 167 ГК РФ; избрать иной способ защиты.
Ключевые слова: недвижимое имущество; способы защиты, применение ст. 167, 301, 302 ГК; обстоятельства, имеющие значение для дела.
METHODS FOR PROTECTION OF RIGHTS TO IMMOVABLE PROPERTY.
SPECIFIC APPLICATION OF ART. 167, 301 AND 302 OF THE CIVIL CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION
A.S. EGOROVA,
candidate of the Civil Law Russian Law Academy of the Ministry of Justice of the Russian Federation
The summary. The legislation and judiciary practice analysis allows to draw a conclusion that the choice of a way of protection of the rights to real estate is defined by the claimant. Thus, depending on the circumstances important for business, it has the right to show виндикационный the claim and to ask to obtain on demand property from another's illegal possession by the rules established by the item of item 301, 302 ГК the Russian Federation; the claim about a recognition of the void transaction on alienation of real estate and to apply invalidity consequences by the rules established by item 167 ГК the Russian Federation; to select a protection different way.
Key words: immovable property, methods for protection; application of art. 167, 301 and 302 of the Civil Code of the Russian Federation; relevant circumstances.
Способ защиты — это само требование (предмет иска). Согласно ст. 39, 131, 151, 173 ГПК предмет иска определяет истец.
Конституционный Суд РФ в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П по делу о проверке конституционности положений пп. 1 и 2 ст. 167 ГК в связи с жалобами О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева указал, что ГК в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов. Граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.
Согласно ГК лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. 166—181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301—302). ГК предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). Согласно п. 1 его ст. 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Проанализируем судебную практику по применению ст. 167, 301, 302 ГК.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 18 ноября 2008 г. № 67-В08-8 по делу по иску о применении последствий недействительности ничтожных сделок приватизации и купли-продажи, вселении, заключении договора социального найма жилого помещения указала следующее.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования П.Г. Машарова, суд руководствовался требованиями ст. 167—168ГК и исходил из того, что в связи с отменой решения суда о расторжении с П.Г. Маша-ровым договора социального найма его права на жилое помещение подлежат восстановлению, а договор безвозмездной передачи в собственность Г.А. Машаровой и А.П. Машарова спорной квартиры является ничтожной сделкой, так как в нарушение требований ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на приватизацию квартиры не было получено согласие П.Г. Машарова. Поскольку недействителен договор приватизации спорной квартиры, суд отнес к ничтожным и последующие сделки купли-продажи этой квартиры от 9 августа и от 2 ноября 2004 г., применил к ним последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные ст. 167. В результате восстановлены права П.Г. Машарова на квартиру, куда он вселяется по договору социального найма, а с продавца квартиры К.Л. Салисовой в пользу А.В. Бодня и Е.И. Бодня в возмещение уплаченной стоимости квартиры взыскано 2700 тыс. руб.
В надзорной жалобе заявители ссылаются на то, что в силу п. 3 ст. 10 ГК при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В суде первой инстанции ответчик А.В. Бодня, не признавая иск, утверждал, что является добросовестным приобретателем квартиры.
Однако ни суд первой инстанции, ни суд кассационной инстанции не дали надлежащей оценки возражениям ответчика о добросовестности приобретения квартиры с учетом выявленного в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П конституционно-правового смысла положений пп. 1 и 2 ст. 167, ст. 168 ГК и данного в нем истолкования норм ст. 302. Так, в соответствии с п. 3.1 постановления Конституционного Суда РФ права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пп. 1 и 2 ст. 167 ГК. Такая защита возможна путем удовлетворения виндикацион-ного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
В силу ст. 305 ГК права, предусмотренные ст. 301— 304, принадлежат также законному (титульному) владельцу имущества. Так как постановлением президиума Новосибирского областного суда отменено решение суда о расторжении договора социального найма квартиры с П.Г. Машаровым, его права как законного владельца имущества (т.е. спорной квартиры) восстановлены.
Судами при разрешении дела не было принято во внимание истолкование норм ст. 167 и 168 ГК, примененных к отношениям сторон, содержащееся в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П. Как следствие в предмет доказывания по делу не вошли обстоятельства, касающиеся добросовестности приобретения спорной квартиры ответчиками по договору купли-продажи, что является существенным нарушением норм процессуального права.
Выбор способа защиты прав на недвижимое имущество определяет истец. В зависимости от обстоятельств, имеющих значение для дела, он вправе предъявить виндикационный иск и просить истребовать имущество из чужого незаконного владения по правилам, установленным ст. 301, 302 ГК; иск о признании недействительной сделки по отчуждению недвижимого имущества и применить последствия недействительности по правилам, установленным ст. 167; избрать иной способ защиты. Применение ст. 167 не свидетельствует о несоответствии постановлению Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П. В постановлении указано на обстоятельства, при которых применяются правила, установленные ст. 167, и обстоятельства, при которых применяются правила, предусмотренные ст. 301, 302.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Эта статья предусматривает также в случае невозможности возвратить вещь в натуре возмещение ее стоимости. Эта стоимость должна быть действительной.
При применении последствий недействительности в случае, когда невозможно возвратить имущество в натуре, подлежит взысканию стоимость этого имущества в деньгах. Стоимость определяется в ценах на день разрешения спора с учетом износа, иных обстоятельств, ее определяющих (действительная стоимость).
В соответствии со ст. 302 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собствен-
ником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2). Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя (п. 3).
Обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются:
обстоятельства приобретения имущества лицом, утверждающим о добросовестности; ® полномочия лица, которое произвело отчуждение; ® обстоятельства выбытия имущества из владения собственника;
правовой режим и вид объекта гражданских прав.
Положения ст. 302 ГК подлежат применению, если будет установлено, что:
® имущество приобретено возмездно (имело место встречное удовлетворение путем передачи денег, оказания услуг, выполнения работы и т.п.);
отчуждателем имущества являлось лицо, не наделенное правом на отчуждение (продажу, мену, иное возмездное действие по отчуждению);
приобретатель не знал и не мог знать о том, что отчуждатель имущества не обладал правом на отчуждение;
имущество до отчуждения было утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо имущество было похищено у собственника, иного законного владельца, либо выбыло из их владения любым иным путем помимо воли;
собственник не являлся отчуждателем имущества на возмездной (безвозмездной) основе и по доброй воле (всегда, в любом случае).
При таких обстоятельствах истребовать имущество нельзя, имеет место добросовестное приобретение.
В случае когда имущество приобретено безвозмездно у лица, не имеющего право на отчуждение, оно подлежит изъятию от приобретателя. Деньги, ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Истцом по делу является предыдущий собственник или уполномоченное им лицо, действующее в его интересах, а ответчиком — последний приобретатель. Он может быть признан добросовестным приобретателем. Он собственник имущества на день предъявления иска и разрешения спора. Он может быть и иным законным владельцем, например по договору аренды прибрел право временно пользоваться имуществом.
Между этими двумя собственниками (обладателями иных прав) могут быть и иные законные владельцы, приобретавшие и производившие отчуждение имущества в период до последнего приобретения. В таких случаях положения ст. 167 ГК применению не подлежат.
Необходимо провести сравнительный анализ ст. 301 со ст. 302, а также ст. 167 со ст. 301, 302 ГК.
Статья 301 наделяет собственника, иного законного владельца правом на истребование имущества из чужого незаконного владения и подлежит применению в случае, когда собственник, обладатель иного права не владеют имуществом, оно находится во владении, пользовании другого лица, не обладающего какими-либо правами на это имущество. При таком положении имущество подлежит изъятию от незаконного владельца. В отличие от ст. 302 фактический владелец имущества стал таковым без законных, договорных оснований, т.е. незаконно владеет имуществом. Он становится таковым и в случае недействительности сделки, по которой приобрел право, а также по окончании срока договора (например, аренды или договора безвозмездного пользования имуществом).
Статья 302 ГК применяется в ситуации, когда фактический владелец имущества одновременно является и приобретателем этого имущества, добросовестным или недобросовестным. В любом случае он — титульный владелец и приобрел право на имущество на возмездной либо безвозмездной основе.
При применении ст. 301 ГК имущество во всех случаях незаконного владения подлежит изъятию. При применении ст. 302 имущество не может быть изъято от добросовестного приобретателя, в остальных случаях подлежит изъятию. В этом состоит различие между ст. 301 и 302.
Общее состоит в следующем: не владеющее имуществом лицо является собственником, обладателем иного права, а фактический владелец — незаконным, не обладающим правом на имущество владельцем (ст. 301 ГК), или обладающим правом на имущество: добросовестным или недобросовестным титульным владельцем (ст. 302). Имущество выбыло из владения собственника, обладателя иного права на него без участия этого лица (ст. 301, 302) либо с участием этого лица безвозмездно или возмездно во временное пользование, на определенный срок (ст. 301). Отчуж-дателем являлось неуполномоченное лицо (ст. 302).
Проведем сравнительный анализ ст. 167 со ст. 301, 302 ГК. Статья 167 применяется в случаях когда:
имущество выбыло из владения собственника, обладателя иного права исключительно по сделке, договору возмездным или безвозмездным, а при применении ст. 301, 302 — имущество могло выбыть из владения и не по сделке, договору, а без оснований было изъято либо утеряно, похищено;
отчуждателем имущества является собственник, иной законный владелец, а при применении ст. 302 — собственник не является отчуждателем, при применении ст. 301 собственник может быть отчуждателем по договору, но срок действия договора истек;
сделка, договор являлись недействительными, а при применении ст. 302 могли быть действительными.
Статья 305 ГК применяется в отношении иных законных владельцев.
