CC BY
21
между каждым родителем и ребенком; связь между характеристиками новой семьи и двух исходных семей; соотношение между внешними источниками стрессов и поддержки для родителей, в особенности социальной структуры и профессиональной карьеры.
«Семья — это естественная группа, в которой со временем возникают стереотипы взаимодействий, эти стереотипы создают структуру семьи, определяющую функционирование ее членов, очерчивающую диапазон их поведения и облегчающую взаимодействие между ними. Та или иная жизнеспособная структура семьи необходима для выполнения главных задач семьи — поддерживать индивидуальность, в то же время создавая ощущение принадлежности к целому».
Несмотря на существенно отличающиеся друг от друга подходы, существующие в современном семейном праве, все они исходят из признания того, что семья способна сама на основе собственных ресурсов помочь своим членам, если дать ей нужный профессиональный толчок. В нашей стране, к сожалению, интерес к проблемам семье до недавнего времени проявляли немногочисленные исследователи. В научных трудах ученых рассматривается семья как целостная система, дифференцированное целое, подсистемы которой составляют отдельные члены или несколько членов семьи. Каждая подсистема имеет специфические функции, предъявляет специфические требования к своим членам и определяется такими факторами, как поколение, пол, интересы.
«Семьи — весьма сложные системы, состоящие из многих индивидов, однако сами они представляют собой подсистемы более крупных систем-расширен-ной семьи, группы, общества в целом... Кроме того, в семье существуют дифференцированные подсистемы. Такую подсистему представляют собой каждый индивид или диада, например муж и жена. Более обширные подгруппы образуют поколения (подсистема сиблин-гов), половые группы (дед, отец, сын) или функциональные группы (родительская подсистема)».
Семейные подсистемы представляют собой дифференцированную совокупность семейных ролей, которые позволяют избирательно выполнять определенные семейные функции, обеспечивать жизнедеятельность семьи. Один из членов семьи может быть участником нескольких подсистем—родительской, супружеской, детской, мужской, женской и т.д.
Таким образом, структура внутрисемейных отношений включает разного рода связи между членами семьи, которые образуются как по вертикали (между поколениями), так и по горизонтали (среди одного поколения).
Основываясь на литературных данных, можно сделать вывод, что в современной нуклеарной семье основными являются отношения между супругами (суп -ружеские отношения), отношения между родителями и детьми, при этом можно выделить две составляющие подобных отношений: отношения родителей к детям (называемые далее в тексте родительские отношения), отношения детей к родителям (называемые далее в тексте детско-родительские отношения) и отношения между детьми (детско-детские отношения), хотя нельзя исключать связи с прародителями, которые, не будучи непосредственно включены «внутрь» семейной системы, оказывают на нее значительное влияние.
1 Лаврик О.В. Сравнительные исследования развития познавательной способности детей и родителей : Дис... канд. психол. наук. М., 1997., С. 87—88.
2 Карацуба Т.К. Особенности жизненного и профессионального становления единственных детей в семье: Авто-реф. дис.. канд. психол. наук. М., 1998.
3 Кован Ф.А., Кован К.Н. Взаимоотношения в супружеской паре, стиль родительского поведения и развитие трехлетнего ребенка // Вопросы психологии. 1989. № 4. С. 110—111.
4 Сермягина О.С. Эмоциональные отношения в семье: с оциально-психологическое исследование. Кишинев, 1999. С. 143.
СПОСОБЫ ДЕКРИМИНАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ, РЕГУЛИРУЕМЫХ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОРОМ, И НЕДОБРОСОВЕСТНОЕ ПОВЕДЕНИЕ УЧАСТНИКОВ ТАКОГО ДОГОВОРА
А.В. МАКСИМЕНКО, младший научный сотрудник НИИ Образования и Науки
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Аннотация. Статья посвящена исследованию способов декриминализации имущественных отношений, регулируемых предварительным договором, а также недобросовестного поведения участников рассматриваемого договора. Авторы проводят анализ и делают выводы.
Ключевые слова: предварительный договор, имущественные отношения, декриминализация.
THE WAYS OF DECRIMINALIZATION THE PRIVITY OF PRELIMINARY CONTRACT AND UNFAIR BEHAVIOR OF PARTIES OF SUCH A CONTRACT
A.V. MAKSIMENKO Junior Scientist of Research Institute for Education and Science
Annotation. In this article we explore the ways of decriminalization the privity of preliminary contract and unfair behavior of parties of such a contract. The authors make the analysis and give the conclusions.
Key words: preliminary contract, privity, decriminalization.
Значительное число императивных норм гражданского законодательства Российской Федерации имеет целью предотвратить заведомо недобросовестное поведение участников гражданских правоотношений.
Как отмечает А.Л. Маковский, «основное бремя восполнения отсутствия в ГК РФ принципа добросовестности несет вошедшее впервые в наше законодательство правило о злоупотреблении правом»1. На сегодняшний день оно сформулировано в ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав».
Закон устанавливает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд могут отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Нельзя не отметить, что нарушающие права третьих лиц действия хозяйствующих субъектов нередко образуют составы преступлений и административных правонарушений.
Одним из преступлений в сфере экономики, предусмотренных уголовным законодательством Российской Федерации, является мошенничество.
В ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (в редакции от 29 декабря 2010 г.)2 под мошенничеством понимается хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2007 г. № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»3, в отличие от других форм хищения, предусмотренных гл. 21 Уголовного кодекса Российской Федерации, мошенничество совершается путем обмана или злоупотребления доверием, под воздействием которых владелец имущества или
иное лицо либо уполномоченный орган власти передают имущество или право на него другим лицам либо не препятствуют изъятию этого имущества или приобретению права на него другими лицами4.
Таким образом, объективная сторона указанного преступления характеризуется, прежде всего, добровольной передачей потерпевшим своего имущества, в том числе денежных средств.
В качестве одного из способов указанного противоправного завладения имуществом нередко используется такой гражданско-правовой институт, как сделка.
Недобросовестными участниками хозяйственного оборота при совершении сделок могут быть предоставлены подложные документы, договор может быть подписан от имени несуществующего юридического лица или незарегистрированного индивидуального предпринимателя. Возможна также ситуация, когда руководитель или иное должностное лицо организации, заключающей с потребителем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, заведомо не намерены исполнять от имени юридического лица обязательства перед контрагентами.
С развитием непроизводственной сферы жизни общества доля информационных услуг неизменно продолжает увеличиваться. В связи с отсутствием подлежащего передаче заказчику овеществленного результата таких услуг оценка качества и объема их исполнения вызывает затруднения. Этим обусловлена отмечаемая тенденция злоупотребления правом некоторыми участниками риелторской, аудиторской, оценочной, а также других видов деятельности.
В гражданском праве России сложно отыскать институт, использование которого облегчало бы совершение на различных товарных рынках противоправных действий более чем предварительный договор.
Действительно, зачастую модель предварительного договора становится удобным средством завладения чужим имуществом путем обмана, пренебрежения
добросовестным поведением участников гражданского оборота.
Объективными причинами для заключения предварительного договора, как правило, является отсутствие на момент его подписания полномочий сторон на совершение основной сделки (например, отсутствие зарегистрированного права собственности продавца в отношении имущества, являющегося объектом купли-продажи), недостаток у покупателя денежных средств для уплаты всей суммы, предусмотренной условиями основного договора.
Кроме того, препятствием к заключению основного договора может послужить наличие у будущего продавца неполного комплекта технической и иной необходимой документации на объект недвижимого имущества в случае, когда к нежилому помещению, используемому по производственному назначению, была возведена пристройка или произведена иная реконструкция, затронувшая элементы строения, что способствовало увеличению первоначальных размеров помещения.
К сожалению, довольно часто недобросовестные участники гражданского оборота сознательно предлагают своим контрагентам заключить предварительный договор, который заведомо ими не будет исполнен. Это становится возможным в связи с рассматриваемыми в настоящем исследовании недостатками в законодательном регулировании соответствующего ему правового института, в частности отсутствием механизма судебного понуждения к исполнению предварительного договора.
Способы судебной защиты нарушенных имущественных прав участников предварительного договора немногочисленны. Сторона предварительного договора не может воспользоваться правом потребовать в судебном порядке понуждения уклоняющейся стороны к исполнению обязательства в натуре так, как это имеет место быть, например, в купле-продаже (покупатель вправе требовать от продавца передачи проданного товара), подряде (заказчик вправе потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок), страховании (страхователь вправе потребовать от страховщика выплаты страхового возмещении путем оплаты стоимости восстановительного ремонта поврежденного транспортного средства) и других обязательствах.
Это и понятно, ведь предварительный договор не порождает никаких обязательств, кроме обязанности его участников заключить основной договор.
На рынке строительства жилья до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в редакции от 17 июня 2010 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон об участии в долевом строительстве)5 уже работало несколько «серых»
схем, опирающихся на использование конструкции предварительного договора.
Одна из них — заключение предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся доме с условием внесения покупателем застройщику или инвестору, в роли которых могут выступать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов, суммы договора в счет причитающихся с него в будущем платежей.
По такому предварительному договору застройщик (инвестор) не несет перед покупателем никакой ответственности за несвоевременное введение дома в эксплуатацию, а также собственно передачу квартиры в собственность покупателя.
При этом инвестор (застройщик) финансирует деятельность подрядчика за счет денежных средств, привлеченных им от будущих покупателей.
В случае отказа от исполнения предварительного договора покупатель может, руководствуясь ст. 429 и 445 ГК РФ, потребовать понуждения противоположной стороны к заключению договора и возмещения причиненных в результате этого убытков.
Однако исполнение на практике судебных решений об удовлетворении исковых требований участников предварительного договора о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора, как показано в настоящем исследовании, вызывает затруднения.
Результаты анализа материалов проверок сообщений о совершении преступлений, поступающих в органы внутренних дел Российской Федерации в последние годы6, последовательно подтверждают уязвимость имущественных отношений в сфере строительства жилья.
Возможности физических лиц непосредственно инвестировать деятельность строительных компаний на сегодняшний день весьма ограниченны. Генеральному подрядчику удобнее заключить с застройщиком один или несколько договоров инвестирования всего объема строительства жилого дома, нежели множество договоров в отношении каждой будущей квартиры, при этом переложив на последнего обязанность по привлечению соинвесторов.
В свою очередь застройщик, как правило, не торопится принимать на себя обязательства по договору отвечать перед покупателем за передачу квартиры в собственность, опасаясь применения к нему санкций, обусловленных неисполнением самим генеральным подрядчиком обязательств по своевременному строительству дома и введению его в эксплуатацию.
В этих условиях заключается предварительный договор, предметом которого является совершение в будущем сделки по уступке застройщиком прав на помещение в возводимом жилом доме.
В случае затягивания сроков строительства дома
соинвестор может рассчитывать лишь на возврат переданных в качестве задатка денежных средств. При этом это лучший вариант развития событий. На практике встречаются ситуации, когда жилищными, жилищно-строительными кооперативами, фондами, выступающими в роли застройщика, денежные средства вовсе не перечисляются на счета подрядчика, а строящиеся метры жилья финансирует уже другой застройщик.
Отдельного осмысления требуют условия предварительного договора о цене строящегося жилья и порядке взаиморасчетов. Рост цен на строительные материалы, возникновение необходимости несения дополнительных расходов на подключение инженерных коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализация и другое), остекление балконов и лоджий, оформление правоустанавливающих документов в совокупности с действующими временными факторами определяют устойчивую тенденцию удорожания жилья на завершающей стадии строительства.
Одновременно изменение суммы договора может быть обусловлено дополнительным метражом, который, как правило, образуется при окончательном обмере квартиры.
Учитывая это, застройщики стараются избежать указания в предварительном договоре окончательной суммы основного договора, допуская возможность изменения цены, по которой он будет исполняться.
Принимая во внимание характер требований ч. 1 ст. 429 ГК РФ, предусматривающих, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором, следует рекомендовать заказчику настаивать на однозначном определении суммы основного договора на этапе оформления предварительных договоренностей.
В противном случае отказ соинвестора от подписания дополнительных соглашений, предусматривающих увеличение суммы договора и его обязанность внесения дополнительных платежей, может послужить основанием для расторжения предварительного договора.
Особого внимания со стороны покупателя требуют условия предварительного договора, регламентирующие сроки исполнения отдельных обязательств продавца. Так, не лишним будет указать в предварительном договоре срок, в течение которого продавец обязуется оформить свое право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Кроме того, необходимо предусмотреть срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи, например не позднее одного месяца со дня государственной регистрации права собственности застройщика.
Достижению определенных сдвигов в балансе интересов участников рассматриваемых отношений в
сторону потребителей способствовало принятие Федерального закона об участии в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных требований, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
За нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости установлена административная ответственность должностных и юридических лиц.
В частности, ч. 1 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации7 предусмотрено, что привлечение денежных средств
гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб.
Казалось бы, указанные законодательные меры должны были способствовать существенной декриминализации отношений участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако, к большому сожалению, законодатель вновь повел себя непоследовательно, предусмотрев рассматриваемым федеральным законом возможность уступки прав участником долевого строительства с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Возможность уступки прав новому участнику долевого строительства одновременно с переводом на него долга по первоначальному договору обусловила рост числа посредников, нередко злоупотребляющих правом на соответствующем сегменте хозяйственного оборота, в том числе в процессе использования конструкции предварительного договора.
Надо сказать, что трудности в исполнении предварительного договора встречаются и на рынке готового (вторичного) жилья.
Активными участниками указанного рынка выступают агентства недвижимости, которые могут предложить продавцу квартиры, не имеющему другого места жительства, и будущему покупателю заключить предварительный договор купли-продажи со сроком действия, необходимым для подыскания продавцу альтернативного жилья. Такой вариант используется также в случаях, когда права на квартиру имеют несовершеннолетние члены семьи продавца.
Такой способ приобретения недвижимости получил название «встречная покупка»8.
Подписывая предварительный договор и внося задаток, покупатель подтверждает свои намерения заключить договор купли-продажи, однако никто не может гарантировать ему исполнение заверений агента и продавца убрать квартиру из рекламы и не продавать ее в течение срока договора никому другому.
Аналогичная ситуация возникает в случае заключения предварительного договора купли-продажи в отношение квартиры, из которой еще предстоит выписываться членам семьи продавца.
Более того, покупателю жилого помещения при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо также учитывать, что на основании ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации9 за бывшим членом семьи собственника жилого помещения в соответствии с решением суда может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок, если у него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
1 Маковский А.Л. О кодификации гражданского права (1922-2006). М.: Статут, 2010.
2 Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2954; 2011. № 1. Ст. 54.
3 Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. № 2. 2008.
4 Там же. С. 14.
5 Собрание законодательства Российской Федера-ции.2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; 2010. № 25. Ст. 3070.
6 Архив управления внутренних дел по Восточному административному округу г. Москвы.
7 Федеральный закон от 30 декабря 2001 г. № 196-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
8 Советы покупателям // Интернет-ресурс группы компаний «Лаурел». Опубликовано 21 ноября 2010 г.
9 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
