CC BY
94
1 этап. Анализ существующего портфеля земельных участков. На этом этапе происходит анализ имеющихся в наличии земель сельскохозяйственного назначения, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынков земли и сельскохозяйственного сырья.
Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз:
- мониторинг и анализ рынка земли сельскохозяйственного назначения;
- анализ местоположения, природного и экономического плодородия;
- оценка правового положения земель;
- техническая экспертиза земельного участка (бонитировка почв);
- управленческая экспертиза земельного участка.
2 этап. Планирование стратегии управления портфелем земель сельскохозяйственного назначения. На этом этапе осуществляется не только планирование процессов управления земельными участками, но и планирование и организация основных элементов системы растениеводства.
3 этап. Реализация и оценка процессов управления земельными участками. В соответствии с утвержденными на предыдущем этапе планами происходит реализация намеченных мероприятий, оценка результатов управления и при необходимости внесение изменений и корректировок в ранее принятые планы.
Для собственников земли особенно актуально построение эффективной модели управления земельной собственностью, учитывающей не только местоположение, но и сельскохозяйственную ценность земли. В то же время каждый земельный участок - это отдельный объект недвижимости, занимающий определенное место в портфеле собственника и выполняющий собственные функции по реализации целей собственника.
Модель управления земельным участком рассмотрим более подробно на рис. 2. Управление сельскохозяйственными землями должно происходить на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления земельными ресурсами следует понимать как соответствие между характеристиками рассматриваемых земель сельскохозяйственного назначения и теми возможностями, что определяют их позицию на рынке и в портфеле недвижимости собственника данных земель.
В модели управления сельскохозяйственными угодьями можно выделить три основных этапа:
- оценка факторов, формирующих стратегию управления;
- формирование стратегии управления;
- оценка и внедрение стратегии управления.
Основной акцент в построении стратегии
управления земельным участком должен делаться на оценке факторов внешней и внутренней среды. К первым относятся современное состояние и тенденции развития рынка земли, рынка сельскохозяйственного сырья, существующее нормативное регулирование земельных отношений, ко вторым - местоположение и плодородие земельного участка, имеющиеся у сельскохозяйственного предприятия ресурсы.
Оценка внешней среды
Оценка земельного участка
Анализ и мониторинг
рынка земель сельскохозяйственного назначения
Спрос и предложение на
рынке сельскохозяйственных земель
зг
Правовая, техническая и экономическая экспертизы
Отличительные особенности рынка земель сельскохозяйственного назначения
Цели |==!> управления землями
собстве л
нника Оценка и утверждение
-и программьгуправления
Стратегия управления
Реализация и оценка программ управления
Рисунок 2 - Модель управления землями сельскохозяйственного назначения в концепции сервейинга
Основной смысл стратегии - указывать организации надежный курс управления землями, особенно землями сельскохозяйственного назначения, в условиях глобализации аграрной экономики. Когда организация твердо уверена в своих действиях, ей, как правило, удается достичь очень высоких результатов. С принятием стратегии управления землей снимаются основные проблемы, и люди, определившись в главном, вместо дискуссий о выборе наилучшего варианта использования земли обращают внимание на детали -конкретные мероприятия по повышению эффективности использования земли. Принятая стратегия устраняет неопределенность в управлении, обеспечивая его регулярность и контролируемость.
СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИИ В СОВРЕМЕННОМ СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ РОССИИ
Л.Ю. Ададимова, к.э.н., рук. сектора, Ю.Г. Полулях, д.э.н., ведущий науч. сотр. Поволжского НИИ экономики и
организации АПК
В силу внутренних российских условий использования сельскохозяйственных угодий их эффективность низка, рыночный оборот неразвит. Из-за достаточно большой площади неиспользуемых земель не действует положение экономической теории о неэластичности спроса на землю. После вступления в ВТО ситуация может существенно измениться, поэтому сейчас есть уникальная возможность исследовать проблему определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Для современных земельных отношений в России вполне резонно ставить вопрос о теоретическом обосновании возможности «реализации самого принципа частной собственности на землю в виде рынка земли в условиях низкой или отрицательной рентабельности сельского хозяйства»[1]. Действительно, согласно классической теории частная собственность базируется на земельной ренте. Но поскольку рента для собственника земли - это доход, несвязанный с предпринимательской деятельностью, а для предпринимателя - дополнительные затраты, которые следу-
ет обеспечивать сверхнормативным доходом (дополнительным прибавочным продуктом), то при низкой рентабельности существование ренты, цены земли и самой собственности на землю проблематично, а при убыточности производства - невозможно.
Но это только теоретическое представление. На самом деле, в современной российской действительности частная собственность на землю и ее рыночный оборот вполне реально и де-юре, и де-факто существуют, хотя очень далеки от совершенства. По некоторым данным, например [2], «из используемых сельскохозяйственными организациями сельскохозяйственных угодий (это около 70 млн га -прим. авторов) в их собственности находится лишь 0,6%, около 83% арендуется у собственников земельных долей». Последние, как к ним не относиться (всего в стране насчитывается 12 млн дольщиков), являются самым настоящим «рантье», которые в виде арендной платы получают ренту, как доход, несвязанный с их предпринимательской деятельностью. Неважно, что эта рента зачастую имеет не денежную, а натуральную форму. Ее можно конвертировать и капитализировать, чтобы определить цену земли.
Ответ на вопрос о том, какая это рента: дифференциальная или абсолютная, или и та, и другая, в практическом русле вполне очевиден. Все зависит от того, кто платит земельный налог за используемую землю. Если это делает сам собственник земельной доли, то сумму налога он закладывает в арендную плату в качестве абсолютной земельной ренты. Абсолютной в том смысле, что за сумму ниже этой величины он просто не будет сдавать землю в аренду, потому что собственность, неприносящая дохода, ему не нужна, она для него накладна (убыточна). Сумма арендной платы, превышающая эту величину, является дифференциальной рентой I. Если же земельный налог берет на себя арендатор, то непосредственно в арендную плату входит только диф-
ференциальная земельная рента I. В этом случае абсолютную земельную ренту арендодатель делегирует арендатору, но она все равно имеет место и равна (тождественна) земельному налогу.
Таким образом, абсолютной рентой фактически является земельный налог, причем не важно входит он непосредственно в арендную плату или нет. В любом случае, для определения цены земли он должен быть либо в составе арендной платы, либо суммироваться с ней. В связи с этим, как само собой разумеющееся, возникает два вида арендной платы: полная и частичная или совокупная и доходная. Под частичной (доходной) арендной платой понимается величина, превышающая размер земельного налога, а под полной (совокупной) - ее сумма с земельным налогом.
Подтверждение правильности таких заключений можно найти в работах Панковой К. И. [3]. В частности, она положительно относится к зарубежному опыту определения размера арендной платы за землю с помощью соглашения сторон, но при условии, что «арендатору после внесения арендной платы должна быть обеспечена достаточность оставшейся части дохода для воспроизводственного цикла и обеспечения жизненных потребностей семьи» [3].
За минимальный размер арендной платы «в этом случае принимаются ставки земельного налога, устанавливаемые для регионов с низким спросом на аренду земельных участков» [3]. Поскольку минимальный размер арендной платы, по классической теории земельной ренты, есть не что иное, как абсолютная земельная рента, то земельный налог -это и есть абсолютная рента.
Основываясь на сделанных обобщениях, можно выстроить достаточно логичную схему формирования земельных отношений и обслуживающих их инструментов (рис. 1).
Рисунок 1 - Схема земельных отношений при аренде земельных долей
В качестве комментария к рисунку следует сказать, что кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, во-первых, порождает земельный налог, который у собственника земельного участка или земельной доли трансформируется в обязательную часть земельной ренты, а у арендатора - в такую же часть арендной платы. Во-вторых, кадастровая стоимость участка (доли) дает реальные основания для расчета дифференциальной земельной ренты и установления совокупной арендной платы. Но окончательный размер доходной части и полной суммы арендной платы является предметом рыночного торга и результатом согласительных процедур между арендодателем и арендатором. Поэтому рассчитанную путем капитализации совокупной ренты (полной арендной платы) стоимость и цену земли вполне правомерно называть рыночными.
Земельные отношения формируются и функционируют следующим образом: государство проводит кадастровую оценку земель, в том числе и земельных долей, устанавливает ставки и размеры земельного налога, доводит их до собственников земельных участков или земельных долей; собственники земельных долей (участков) делегируют его в форме абсолютной земельной ренты арендатору и устанавливают (согласовывают с арендатором) размер доходной части арендной платы в виде дифференциальной земельной ренты I; с этой сум-
Технологические свойства
Урожайность
Стоимость продукции
Переменн ые затраты
Затраты на обработку почв
Местоположе ние
Транспорта ые расходы
Затраты на производство
Себестоимость
мы (доходной части) арендодатель должен уплачивать налог на доход (очевидно, как налог на прибыль или на иной доход).
Цена земли определяется как капитализированная сумма земельного налога и доходной части арендной платы или полной арендной платы (совокупной земельной ренты). Несмотря на низкую рентабельность производства, предприниматель (сельхозпредприятие) вынужден арендовать землю, если еще не обанкротился, тем более что и земельный налог, и доходная часть арендной платы входят в себестоимость продукции. Кроме того, нужно учитывать государственную финансовую поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей, в той или иной степени повышающую уровень рентабельности аграрного производства. Поэтому вопрос только в том, о каком размере доходной части арендной платы договорятся стороны.
Таким образом, формирование земельной ренты и цены земли в современном сельском хозяйстве базируются на следующих основных положениях (факторах): кадастровой стоимости (оценке) земельного участка, ставке земельного налога, реальном естественном плодородии почв, местоположении и технологических свойствах земельного участка, уровне эффективности предпринимательской деятельности, размере государственной поддержки (рис. 2).
Кадастровая стоимость
Ставка Земель
налога ный
налог
\
Обязательная часть
земельной ренты
Совокупная земельная рента
t
Доходная земельная рента
Господдержка
Рентабельность
Полные затраты
Чистый доход
Рисунок 2 - Механизм формирования земельной ренты и цены земли по арендной плате, включенной
в себестоимость продукции
Расчет размера арендной платы (земельной ренты) начинается с кадастровой стоимости 1 га (цены 1 га), которая умножается на ставку земельного налога и образует первую - обязательную часть арендной платы (абсолютную земельную ренту). Затем формируется вторая - доходная - часть арендной платы (дифференциальной земельной ренты I) как результат согласований между показателями кадастровой оценки и реально складывающимися значениями урожайности, стоимости продукции и затратами на 1 га. Она суммируется с обязательной частью, образуя полную арендную плату, т.е. совокупную земельную ренту, капитализация которой дает величину цены 1 га посевной площади.
Источники
Попов Н.А., Попова Е.Н. Основы формирования рынка земли в России на современном этапе/ Землеустройство, кадастр и мониторинг земель,2010. - № 11. - С. 47. Матер. заседания коллегии Минсельхоза России «Об организационно-экономическом и правовом обеспечении регулирования земельных отношений и земельного контроля в части земель сельскохозяйственного назначения»// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2008. - № 10. - С. 5-9.
Панкова К.И., Корнеев А.Ф., Капитонов А.А. Земельный рынок в сельском хозяйстве, М. : ФГНУ "Росинформагро-тех", 2006. - 96 с.
ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННЫХ УСЛОВИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РЕГИОНЕ О.Я. Фролова, к.э.н., докторант Российского государственного аграрного университета - МСХА им. К. А. Тимирязева
В основе развития территорий сельских поселений лежит совокупность взаимосвязанных орга-
низационно-экономических мер, обеспечивающих сочетание общественных, коллективных и личных
