СПЕЦИФИКА КОМПЛЕКСНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ НА РАЗЛИЧНЫХ СТАДИЯХ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.72

doi:10.52210/2224669X_2023_3_228

СПЕЦИФИКА КОМПЛЕКСНОГО УПРАВЛЕНИЯ

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

НА РАЗЛИЧНЫХ СТАДИЯХ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА

Д.В. Степанов

Аннотация. Статья посвящена анализу специфики комплексного управления объектами недвижимости на различных стадиях их жизненного цикла. Цель статьи - исследовать особенности постановки и решения задач по управлению недвижимым имуществом в течение всего срока его существования: от стадии проектирования и строительства до стадии вывода из эксплуатации, а также выявить и проанализировать наиболее значимые факторы, влияющие на процессы управления. Исследование основано на научных трудах российских и зарубежных ученых в сфере управления жизненным циклом различных объектов, а также на публикациях в отраслевых печатных изданиях и Интернет-изданиях по проблемам управления недвижимостью. При написании статьи использовались следующие методы: анализ и синтез, индукция и дедукция, восхождение от абстрактного к конкретному. В работе обоснована важность такой сферы деятельности, как профессиональное управление недвижимостью, описан типовой жизненный цикл объекта недвижимости, исследованы основные особенности управления объектами недвижимости на всех стадиях их жизненного цикла. Особое внимание уделено вопросам комплексного управления недвижимостью.

Ключевые слова: объекты недвижимости, управление недвижимостью, недвижимое имущество, жизненный цикл.

THE SPECIFICS OF COMPLEX MANAGEMENT OF REAL ESTATE OBJECTS AT VARIOUS STAGES OF THEIR LIFE CYCLE

D.V. Stepanov

Abstract. The article is devoted to the analysis of complex real estate management at various stages of their life cycle. The purpose of the article is to investigate the features of setting and solving real estate management tasks throughout its existence: from the design and construction stage to the decommissioning stage, as well as to identify and analyze the most significant factors affecting management processes. The research is based on the scientific works of Russian and foreign scientists in the field of life cycle management of various objects, as well as publications in industry print and online publications on the problems of real estate management. When writing the article, the following methods were used: analysis and synthesis, induction and deduction, ascent from the abstract

<g!fc>

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА

to the concrete. The paper substantiates the importance of such a field of activity as professional real estate management, describes the typical life cycle of a real estate object, examines the main features of real estate management at all stages of their life cycle. Special attention is paid to the issues of integrated real estate management.

Keywords: real estate objects, real estate management, life cycle.

В последние годы в России интенсивно развивается деятельность по управлению недвижимым имуществом. В основе этой деятельности лежат цели собственников объектов недвижимости, которые могут значительно варьироваться на протяжении жизненного цикла объектов. В зависимости от целей собственников и используемых методов их достижения изменяется состояние объектов и их рыночная стоимость.

Наиболее значимыми являются финансовые цели, которые, как правило, ориентированы на извлечение максимально возможной прибыли от использования недвижимого имущества. Среди таких целей можно выделить: сохранение и приумножение финансовых средств за счёт роста стоимости имущества, получение спекулятивного дохода (продажа объекта при благоприятной рыночной конъюнктуре), функциональное инвестирование (получение максимальной прибыли в определённый период времени и последующая продажа недвижимого имущества) [5].

На начальной стадии развития рыночных отношений в России профессиональное управление недвижимым имуществом относилось к числу сложных и низкорентабельных сфер деятельности. Однако в процессе эволюции рынка недвижимости к операторам отрасли приходило понимание, что данная сфера имеет чрезвычайную важность и способна приносить значительный доход. Кроме того, из года в год рос спрос на комплексные услуги в области управления недвижимым имуществом на всех стадиях жизненного цикла объектов.

Жизненный цикл любого объекта недвижимости (кроме земельных участков) состоит из следующих основных стадий:

1. Создание: проектирование, приобретение (выделение) земельного участка, строительные и пусконаладочные работы.

2. Использование (эксплуатация) - функционирование и развитие (капитальный ремонт, реконструкция, расширение, реоргани-

зации и т.д.). На данной стадии может происходить смена собственников, владельцев, пользователей. 3. Прекращение функционирования: ликвидация, демонтаж, естественное разрушение.

С недвижимым имуществом на протяжении всего жизненного цикла происходят экономические, физические и правовые трансформации. Данные трансформации можно рассматривать как последовательность определённых периодов развития, использования и деградации (ликвидации) объектов недвижимости, параметры которых зависят от множества факторов внутренней и внешней среды.

Каждая укрупнённая стадия жизненного цикла объекта недвижимости включает различные этапы и предусматривает использование специфических методик управления объектом. Рассмотрим основные особенности каждой стадии.

В рамках первой стадии - создание объекта недвижимости -можно выделить следующие этапы:

- получение в собственность или долгосрочное владение земельного участка;

- проектные работы;

- возведение здания (сооружения).

На первом этапе осуществляется предварительный анализ рынка земельных участков, выбирается оптимальный участок, привлекается финансирование, оформляются все необходимые документы, связанные с переходом прав собственности (владения).

На втором этапе осуществляется проектирование: привлекается архитектурное бюро в качестве подрядчика либо формируется внутренняя проектная команда, ведутся проектные и согласовательные работы.

В рамках двух начальных этапов первой стадии жизненного цикла владелец недвижимости не получает доходов. Вся деятельность носит подготовительный характер. Ключевые задачи данных этапов: оптимизация процессов планирования и выполнения проектных работ, максимально возможное снижение затрат на приобретение участка и проектирование.

На первой стадии жизненного цикла важно изначально создать объект недвижимости с такими характеристиками, которые позволят оптимизировать совокупную стоимость владения (ССВ) объектом.

То есть изначально необходимо учитывать не только инвестиционные затраты, но и прогнозировать затраты на эксплуатацию недвижимого имущества в течение всего срока его использования. Методика ССВ может применяться как для расчётов по конкретному объекту, так и при процедурах выбора из нескольких альтернативных вариантов инвестиций в недвижимость [3].

Грамотный расчёт совокупной стоимости владения объектом недвижимости даёт возможность, помимо всего прочего, комплексно оценивать затраты на различные работы, связанные с обеспечением нормального функционирования объекта. При расчётах принимается во внимание множество стохастических факторов. Для того чтобы расчёты были корректными, необходимо использовать наиболее прогрессивные методики оценки рисков [8].

Инвестиции в реализацию масштабных строительных проектов являются очень значительными, поэтому контролю затрат необходимо уделять максимум внимания. Однако при этом необходимо строго контролировать соответствие параметров объекта существующим строительным нормам, а также учитывать, что неоправданная экономия на инвестиционной стадии может обернуться впоследствии серьёзным увеличением эксплуатационных затрат.

Решение о покупке или строительстве объекта недвижимости, которые принимаются только на основе анализа начальных инвестиций, без детального прогнозирования эксплуатационных затрат, в большинстве случаев не являются оптимальными. Определение совокупной стоимости владения объектом - весьма сложная задача. Тем не менее, в распоряжении инвесторов сегодня - множество современных методик анализа и прогнозирования затрат, показавших свою высокую эффективность на практике.

Третий этап первой стадии жизненного цикла - строительство. На данном этапе выбирается подрядчик (застройщик), составляются сметы, осуществляется планирование строительства объекта и непосредственно строительно-монтажные и пусконаладочные работы. Необходимо вести непрерывный контроль качества и сроков выполнения работ.

Вторая стадия жизненного цикла объекта недвижимости - эксплуатация. На этой стадии обеспечивается нормальное функционирование объекта и его развитие.

Обеспечение нормального функционирования объекта подразумевает его обслуживание и своевременный ремонт. Обслуживание включает следующие процедуры [2]:

- поддержание в исправном состоянии климатического оборудования, электросетей, сетей водоснабжения и водоотведения, систем связи, охранных систем;

- обеспечение безопасности (контроль доступа, пожарная охрана, информационная безопасность);

- обеспечение сбора и утилизации мусора;

- поддержание чистоты и порядка на объекте;

- предотвращение аварий и ликвидация их последствий;

- текущий и капитальный ремонт;

- материально-техническое снабжение инфраструктуры здания (мебель, расходные материалы и т.д.).

Важным аспектом эксплуатации здания является предотвращение аварийных ситуаций и ликвидация их последствий. Риски возникновения таких ситуаций (пожары, затопления, сбои в работе систем жизнеобеспечения, повреждение зданий и их систем в результате природных катаклизмов и т.п.) имеются практически на любом объекте. Единого подхода к деятельности в данном направлении не существует. Поэтому организация должна самостоятельно принимать соответствующие меры с учётом действующих нормативных требований и лучших практик.

Ещё одним важным направлением деятельности является своевременное проведение ремонтных работ. Практика показывает, что многие владельцы недвижимого имущества не выделяют достаточного финансирования для ремонта объектов. Это часто приводит к крайне нежелательным последствиям: поломки оборудования, аварии и т.д. В результате полученный ущерб значительно перекрывает сэкономленные на ремонте и профилактических работах средства.

Таким образом, хотя работы по ремонту, профилактике и обслуживанию во многих случаях и не увеличивают стоимость объекта, но позволяют избежать непредвиденных расходов на ликвидацию последствий аварий.

Под ремонтом понимаются работы по восстановлению нормальных эксплуатационных характеристик объекта и его эстетического состояния. Ремонт может включать устранение мелких

дефектов либо капитальные работы, связанные с восстановлением нормального функционирования инженерных систем, коммуникаций, конструкций здания.

При эксплуатации объекта недвижимости часто возникает необходимость в его развитии, то есть внесении изменений на тех или иных участках объекта: перепланировка, изменение конфигурации инженерных систем, замена мебели и т.д. В данном случае необходимо строго соблюдать действующие нормативы и стандарты, чтобы не возникало проблем с эксплуатацией систем здания и проблем с государственными контролирующими органами.

В ходе использования объекта недвижимости эксплуатант несёт капитальные и текущие затраты: на обеспечение безопасности, а также чистоты и порядка в здании, на конструкционные и расходные материалы, на жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, весьма значительными являются затраты на текущий и капитальный ремонт [7].

Третья стадия жизненного цикла объекта недвижимости -прекращение использования (закрытие объекта). На данной стадии объект сносится либо иным образом выводится из эксплуатации. Как правило, владелец несёт высокие затраты на мероприятия, связанные с ликвидацией объекта.

Цели управления стоимостью объекта недвижимости на различных стадиях жизненного цикла значительно варьируются. При формировании объекта основное внимание уделяется оптимизации затрат на проектирование и строительство при соблюдении действующих нормативов, а также контролю над качеством и сроками выполнения работ.

На стадии эксплуатации основной акцент делается на увеличение стоимости объекта для достижения финансовых целей владельца. Как правило, собственники оценивают различные альтернативные варианты использования объекта и выбирают оптимальное решение с точки зрения отдачи на вложенный капитал. При этом учитывается комплекс факторов внутренней и внешней среды: расположение и эксплуатационные характеристики объекта, конъюнктура рынка недвижимости, макроэкономические показатели и др.

Необходимо отметить, что объект недвижимости имеет не только физический, но и экономический период службы, который значительно короче физического. Этот период может быть увеличен

за счёт реконструкции, переоборудования и капитального ремонта объекта, а также за счёт различных маркетинговых мероприятий. Увеличение продолжительности полезного использования объекта (независимо от того, меняется профиль объекта в ходе эксплуатации или нет) необходимо планировать с учётом множества его характеристик: конструкционных, технических, финансовых, правовых.

На стадии ликвидации объекта недвижимости владельцы обычно ставят в качестве основных целей минимизацию затрат на вывод объекта из эксплуатации и разработку оптимального плана по последующему использованию освободившегося земельного участка.

Следует отметить, что объект недвижимости может поступать в оборот на любой стадии своего жизненного цикла, независимо от его текущего состояния и реальной полезности, которую он может принести своему пользователю (собственнику). Например, реальная полезность недостроенного здания является ничтожной, тем не менее, оно может выступать в качестве объекта купли-продажи. В данном случае сделка оформляется не на само здание, а на земельный участок, на котором оно расположено. Стоимость же участка во многом зависит от потенциальной полезности возводимого на нём здания. Осуществлённые строительно-монтажные работы расцениваются как работы по повышению полезности земельного участка и, соответственно, его стоимости [1].

В последние годы российский рынок услуг по управлению недвижимостью динамично растёт. Это связано как с увеличением объёмов строительства недвижимости, так и с накоплением отраслевого опыта. Многие объекты являются весьма сложными в эксплуатации и требуют привлечения профессиональных управляющих компаний. Использование опыта специалистов позволяет не только обеспечить бесперебойное функционирование всех систем зданий, но и максимизировать экономическую эффективность использования объектов. Профессиональные компании во многих случаях консультируют собственников зданий, помогают им сформулировать чёткие цели по хозяйственному использованию объектов и адекватно оценить потенциальные эффекты и риски.

Некоторые владельцы объектов осуществляют управление собственными силами, полагаясь на лучшие отраслевые практики, и принимают соответствующих специалистов в штат своих компа-

ний. Тем не менее, для масштабных и сложных объектов данный подход далеко не всегда является оправданным. Ввиду недостатка у структур собственников опыта и экспертизы, а также отсутствия необходимых ресурсов на эффективную эксплуатацию и развитие объектов, здания часто приходят в упадок и теряют свою рыночную привлекательность.

В случае если владелец самостоятельно управляет недвижимым имуществом, он должен проводить постоянный мониторинг внутренней и внешней среды и адекватно оценивать спрос на свои объекты, а также грамотно управлять затратами и результатами.

Многие собственники формируют специальные структурные подразделения по обслуживанию и ремонту объектов недвижимости. Однако эту деятельность невозможно вести эффективно без регулярной аналитической работы, требующей привлечения значительных ресурсов. Такие подразделения проводят регулярный сбор информации о конъюнктуре рынка и на основе результатов оценки этой информации планируют процессы обслуживания и развития объектов, совершенствуют управленческие методики, работают над качеством сервисов для пользователей зданий.

В случае рациональной организации деятельности эксплуатационных подразделений компания собственника приобретает необходимый опыт, а ценность его объектов недвижимости возрастает. Однако, как указывалось выше, данный вариант является весьма сложным и затратным, и далеко не все даже крупные компании делают свой выбор в его пользу.

Безусловно, вариант самостоятельного управления объектами недвижимости имеет определённые преимущества. Большинство из них связаны с возможностью досконального контроля всех операций по обслуживанию объектов. Однако часто недостатки данного варианта являются более серьёзными. К ним, помимо сложности и затратности, можно отнести отсутствие достаточной свободы управленческого манёвра, отсутствие возможности использовать отработанные на множестве объектов унифицированные технологии обслуживания зданий, недостаток квалифицированных специалистов.

Если владелец недвижимости после оценки всех возможностей и рисков принимает решение о пользовании услугами профес-

сиональной управляющей компании, то начинать сотрудничество целесообразно уже на прединвестиционной стадии. То есть необходимо заранее проработать все технические, организационные и экономические планы.

В нашей стране, особенно в крупных городах, стабильно растёт число сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости и передаче арендных прав (особенно это относится к аренде объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности) одновременно с продажей бизнеса, который ведётся на этих объектах. В связи с этим повышается востребованность комплексных услуг по управлению недвижимостью на всех стадиях её жизненного цикла (сервейинга).

Сервейинг подразумевает использование интегрированного подхода к управлению недвижимостью. Он включает управление эксплуатационными, рыночными, техническими финансовыми и прочими параметрами объектов недвижимости. В рамках сервей-инга осуществляется стратегическое, тактическое и оперативное планирование, разрабатываются и реализуются мероприятия по оценке различных характеристик объектов. Основная цель сервейинга

- обеспечение максимальной финансовой отдачи от инвестиций в недвижимость [4].

Сервейинговые компании решают задачи по: [6]

- сбору, обработке интерпретации данных об объектах недвижимости;

- планированию городской среды;

- разработке и внедрению девелоперских проектов;

- управлению и оценке объектов недвижимости;

- техническому аудиту строительных объектов;

- обеспечению сделок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости.

Таким образом, сервейинговая деятельность охватывает все стадии и этапы жизненного цикла объектов недвижимости, позволяет комплексно решать все ключевые проблемы в области управления недвижимым имуществом.

Итак, деятельность по управлению объектами недвижимости всегда должна строиться комплексно, с учётом специфики различных стадий жизненного цикла объектов. Только такой подход даёт воз-

<g!fc>

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА

можность извлечь максимум выгоды из использования недвижимого имущества в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Особое внимание необходимо уделять управлению затратами и результатами использования объекта недвижимости. Владельцы имущества или управляющие компании должны ещё на предин-вестиционной стадии оценивать совокупную стоимость владения объектом на протяжении всего срока его эксплуатации. При этом следует использовать самые современные методики и технологии оценки затрат и учитывать все наиболее значимые риски проекта.

Библиографический список

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. СПб., 2020.

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб., 2021.

3. Баронин С.А., ЯнковА.Г. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли // Известия Юго-Западного государственного университета. 2014. № 2.

4. Грабовый П.Г. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика. М., 2019.

5. КрутикА.Б. Экономика недвижимости. СПб., 2020.

6. Максимов С.Н. Управление недвижимым имуществом: учебник. СПб., 2009.

7. ОзеровЕ.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2019.

8. Фридман Дж. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. М., 2016.

Д.В. Степанов

аспирант

Университет «Синергия» президент

компания Central Properties Е-mail: st_denis@internet.ru