CC BY
80СОЗДАНИЕ ИСКУССТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
КУДЖЕВА Елена Керимовна,
старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Северо-Кавказской государственной академии. E-mail: elenakerimovna@yandex.ru
Краткая аннотация: Данная статья посвящена созданию искусственных земельных участков. В статье подробно рассматриваются определение искусственных земельных участков, первоочередные задачи для создания искусственных земельных участков, результаты согласования создания искусственных земельных участков, порядок заключения договора на создание таких земельных участков и т.д.
Abstract: This article is devoted to creation of the artificial land plots. In this article definition of the artificial land plots, priorities for creation of the artificial land plots, results of coordination of creation of the artificial land plots, an order of signing of the contract on creation of such land plots in detail are considered.
Ключевые слова: искусственный земельный участок, объект капитального строительства, сооружение, гидротехническое сооружение, искусственный остров, земли водного фонда.
Keywords: artificial land plot, capital construction project, construction, hydraulic engineering construction, artificial island, earth of water fund.
В России процедура создания искусственных земель -довольно новое явление. Всем хорошо известны проекты «Остров Федерация» в водном объекте Черного моря (Сочи). В Санкт-Петербурге размер намывных территорий исчисляется сотнями гектаров намытой искусственной земли (проект «Морской Фасад),[10] «Новый берег» на Неве, находящийся в водной области Финского залива. Надо отметить, что Краснодарский край является российским лидером по количеству искусственных островов. К 2009 г. там было разработано более десятка подобных проектов, связанных с созданием новых искусственных земельных участков.
Кроме того, в Дагестане создали самый мощный искусственный земельный участок. Этот участок станет достопримечательностью Махачкалы. Это открытая территория, большая парковая зона, длина набережной при этом составляет около 1 км, а ширина - более 20 м.
Вопросы формирования искусственных островов актуальны и в других государствах. Надо отметить, что более половины территории Голландии является участком, образованным искусственными земельными участками. По разнообразным оценкам, до 40% территории Нидерланд и до 60% территории Дании образованы в результате деятельности человека. В Японии построен уникальный искусственный остров Деджима, который славится по всему миру. В ОАЭ уникальные «Пальмовые острова» не уступают по красоте территории другим искусственным земельным участкам.[11]
Понятие искусственного земельного участка затрагивает Федеральный закон «Об охране окружающей среды».[5] Согласно данного закона понятие искусственный земельный участок соответствует определению природного объекта, поскольку возможности использования искусственных участков должны быть шире и глубже и определяться их целью. Искусственный земельный участок как однородный объект распадается на два объекта: объект капитального строительства и земельного участка. Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ имеют большие пробелы при регулировании отношений, которые связаны с созданием искусственных земельных участков, так как не содержат понятия такого участка и не регулируют его правовой режим, в то время как искусственный земельный участок характеризуется рядом существенных отличий от других объектов гражданских прав и объектов земельных отношений.
Согласно ст. 3 ФЗ № 246-ФЗ[7] искусственный земельный участок представляет собой строительство, признанное после его
ввода в эксплуатацию земельным участком, который не теряет статуса строительства. Кроме того, его владельцу необходимо принимать для поддержания потребительских свойств искусственного земельного участка регулярно определенные меры по содержанию и сохранению участка в период его эксплуатации.
Характеристики искусственного земельного участка должны соответствовать стандартам, предусмотренным статьей ЗК РФ, [3] согласно которой в качестве земельного участка признается та часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Искусственный земельный участок принадлежит объектам частных прав, при этом понятие такого участка шире, чем понятие проекта капитального строительства; На этот участок распространяются положения земельного законодательства, регулирующие отношения по использованию и охране земель. Искусственный земельный участок, выполняет территориальную функцию и выступает в качестве основы, на которой расположены различные объекты деятельности человека, вызывающие необходимость установления границ прав владельца такого участка и требований к его безопасности.
Строительство искусственного земельного участка должно осуществляться на основании разрешения на создание искусственного земельного участка, проектной документации, документации по планировке территории и разрешения на проведение строительных работ, при отсутствии которых искусственный земельный участок может быть признан, согласно Гражданского кодекса Российской Федерации[1], самовольной постройкой. До ввода в эксплуатацию искусственный земельный участок представляет собой проект капитального строительства, который, согласно Градостроительного кодекса РФ[2], является объектом незавершенного строительства, при этом в Законе № 246-ФЗ вопрос о возможности государственной регистрации права собственности на этот объект остался не решенным.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделках с ней» регистрация имущественного права на созданную недвижимость осуществляется в порядке, установленном ст. 25 данного нормативного правового акта, однако в данной статье нет положения о регистрации права на искусственный земельный участок как объект незавершенного строительства.
Согласно ст. 13 федерального закона № 246-ФЗ искусственный земельный участок может принадлежать физическим и юридическим лицам, тем не менее, с покупкой частной собственности у искусственного участка могут возникнуть большие трудности, кото-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2019. № 10(178)
рые будут связаны с необходимостью правильного определения способа покупки имущества искусственным земельным участком и решения вопроса о юридическом лице собственности на береговую границу искусственного земельного участка.
Законодательство предусматривает, что инициаторами создания искусственных земельных участков могут быть разные лица: органы исполнительной власти и местного самоуправления, физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели. Для создания искусственного участка основоположник проводит подготовку проекта разрешения на создание такого объекта, содержащего инструкцию о планируемом местоположении и использовании такого объекта. К такому проекту прилагается схема размещения участка и обоснование его создания.[9] Если создание искусственного земельного участка предусмотрено решением о строительстве, тогда получение разрешения на создание искусственного земельного участка не требуется. В таком случае искусственный земельный участок может быть создан также на основании договорного соглашения.
Учитывая специфику создаваемого объекта, проект согласовывают с федеральными органами исполнительной власти, которые осуществляют: государственное наблюдение в сфере использования и охраны водных объектов, государственный контроль в сфере рыболовства и сохранения водных биологических ресурсов, государственное наблюдение в сфере внутреннего водного транспорта и т.д.
Проект также согласован инициатором с исполнительным органом территориального субъекта РФ и местным населенным пунктом, на территории которого планируется создание искусственного земельного участка. Разрешение на создание искусственного земельного выдается: Правительством РФ - для обеспечения обороны и безопасности государства; Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - который используется для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения двух и более территориальных субъектов РФ; исполнительной властью территориального субъекта РФ и т.д.
Разрешение на создание искусственного земельного участка должно содержать указание на: 1) водный объект где рассчитывается создание искусственного участка; 2) назначение данного искусственного земельного участка и вид разрешенного использования; 3) проект капитального строительства, для которого формирует размещение искусственного земельного участка; 4) местоположение планируемого искусственного земельного участка. Указанное разрешение является основанием для: принятия решения о подготовке документации для строительства искусственного земельного участка; проведения публичных торгов на праве подписание соглашение по созданию искусственного земельного участка; подписания контракта на создании искусственного земельного участка.
Процедура создания таких земельных участков за счет средств физических и юридических лиц по общему правилу обеспечивает выполнение открытого аукциона и право подписать данное соглашение. Такой аукцион проводится в 3-х месячный срок с даты
разрешения к созданию искусственного земельного участка. Для участия в аукционе претенденты должны представить: 1) запрос; 2) копии документов идентичности претендента - физического лица или выписки из Объединенного Государственного реестра Индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей; 3) документы, подтверждающие внесение задатка.
Законустанавливает исчерпывающий список оснований, по которым претендент может быть допущен к аукциону. Непредставление вышеизложенных документов или предоставление, но несоответствие заявки или несоответствие запроса к требованиям, не допускается. Победителем аукциона считается, тот его участник, который предложил наибольшую сумму денег за право на заключение Другим участникам в течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола задаток возвращается. Если победитель аукциона уклонился от подписания контракта, то задаток ему не возвращается.
При определенных традиционных обстоятельствах аукцион признается аннулированным - когда подана только одна заявка и заявитель признается участником аукциона или непосредственно в аукционе участвовал только один участник. В этих случаях договор подписывается по начальной цене субъекта аукциона с единственным участником аукциона. Также аукцион признается аннулированным, если после тройного объявления начальной цены субъекта аукциона кто-либо из его участников не выразил намерения получить предмет аукциона за начальную цену.[8] Плата за право на подписание договора об основании искусственного земельного участка поступает в бюджет - в зависимости от того, какому уровню бюджетной системы соответствует орган, уполномоченный на подписание договора.
Повторный аукцион проводится, если он был признан несостоявшимися, при этом его условия могут быть изменены.
При создании искусственного земельного участка выполняются следующие работы: 1) подготовка документации по планировке территории в предполагаемых границах такого искусственного земельного участка; 2) проведение инженерных исследований для подготовки проектной документации для создания искусственных земельных участков; 3) подготовка проектной документации; 4) непосредственное создание искусственного земельного участка путем намыва, сброс грунта или осуществление работ с использованием других новых современных технологий.
Особенностями доставки разрешения на работу по созданию искусственного земельного участка является то, что он предоставляется лицу, с которым подписан государственный или муниципальный договор о создании такого участка, или соответствующий договор. Разрешение выдается: в случае создания искусственного земельного участка в границах морского порта и на основании решения о строительстве или расширении морского порта, а также в случае создания такого участка на территориях двух регионов РФ -уполномоченный федеральный орган исполнительной власти; при его создании на территориях двух и более муниципальных образований; при создании на территориях двух и более населенных пунк-
тов. Вход искусственно созданного земельного участка выполнен на основе разрешения, на работу по созданию этого объекта.
Со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию искусственно созданного земельного участка он признается в предметном пользовании. При этом если его создание осуществляется за счет средств федерального бюджета или создается по решению морского порта на основании концессионного соглашения, то такой участок становится федеральной собственностью. Если создание новых искусственных земельных участков осуществляется за счет бюджетных средств территориального субъекта РФ или местного бюджета, то возникает право собственности субъекта РФ или муниципального образования. В случае создания физическими лицами на основании соглашения его собственником будет физическое или юридическое лицо. Кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию без каких-либо дополнительных решений - это также перевод земель водного фонда или земель других категорий, занятых водным объектом, на земли категории, указанной в разрешении на создание искусственного земельного участка, а также установление и изменение видов его разрешенного использования.
С 2011 г. российское земельное законодательство подробно регулирует вопросы создания искусственных земельных участков, в то время как их создание вообще не было предусмотрено в предыдущий период.
Согласно Земельного кодекса РФ,[3] условия и порядок создания искусственных земельных участков регулируются Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные акты РФ»[7] и другими нормативными правовыми актами. Согласно названного закона, искусственный земельный участок представляет собой сооружение, которое создается на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, и признается после его ввода в эксплуатацию также земельным участком. Действия по созданию искусственного земельного участка завершаются подписанием документов, подтверждающих соответствие участка требованиям проектной документации и технического регламента, и акта приемки участка, необходимых для получения разрешения на ввод участка в эксплуатацию.
Согласно ст. 14 Закона № 246-ФЗ разрешение на ввод так-
Библиография:
же является решением о передаче земель водного фонда землям других категорий и об установлении и изменении видов разрешенного пользования искусственным земельным участком. При отнесении земельного участка к землям населенных пунктов разрешение на ввод в эксплуатацию составляет основу для модификации генеральных планов населенных пунктов, городских округов, территориальных субъектов РФ и схемы территориального планирования муниципальных районов относительно изменения границ населенных пунктов.
Заявление искусственного земельного участка о кадастровой регистрации осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимого имущества»[6].
После ввода в эксплуатацию искусственного земельного участка получает правовой режим земельного участка как природного объекта, но при этом, согласно названного закона, искусственный земельный участок, даже введенный в эксплуатацию, не теряет статуса сооружения. Необходимо признать такой подход правильным, поскольку он отражает искусственный характер построенного объекта, поэтому целесообразно дополнить ФЗ № 246-ФЗ положениями, направленными на безопасность искусственного земельного участка после его ввода в эксплуатацию.
Процесс создания и эксплуатации искусственных земельных участков предполагает разнообразные формы взаимодействия земельного, гражданского, водного, лесного природоохранного, экологического природоресурсного и градостроительного законодательства. Эффективное регулирование правового режима искусственных земельных участков невозможно без общего воздействия указанных норм на рассматриваемые отношения, предполагающего необходимость урегулирования правового режима искусственных земельных участков положений комплексного законодательства, которое, помимо норм права, относящихся к отдельным отраслям права, обращается к блоку норм, отражающих специфику соответствующей сферы общественных отношений.
Необходимость искусственно созданных земельных участков на водных объектах в настоящее время является неоспоримым. Однако законодательно данный вопрос требует урегулирования, для чего специалистам в данной области предстоит большая работа как сейчас, так и в будущем.
9.
10.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) « от 30.11.1994 № 51 -ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) «Градостроительный кодекс Российской Федерации»от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-Ф3 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) ст. 11.1. «Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 27.12.2018) Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об охране окружающей среды» Федеральный закон О государственном кадастре недвижимого имущества» 24.07.2007 № 221-ФЗ
Федеральный закон Российской Федерации от 19 июля 2011 г. № 246- ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». - (ред. от 28.11.2018г.)
Глушко О.А., Попова П.Е. Искусственные земельные участки как объект экологического права // Научное обеспечение агропромышленного комплекса Сборник статей по материалам IX Всероссийской конференции молодых ученых. Ответственный за выпуск: А.Г. Кощаев. 2016. С. 525-526. Мельников Н.Н. Искусственный земельный участок: поиск универсального определения // Журнал российского права. 2011 №5
Намывные территории: Что будут строить в Санкт-Петербурге и кому это интересно? URL: http://www.n». Этот проект заключается в строительстве ovostroy-spb.ru/statyi/n». (дата обращения :25.04.2016).
Новицкая А.А. Создание искусственных земельных участков в границах водных объектов, находящихся в федеральной собственности // Закон/ №12 (2011)/
