CC BY
107
Современный механизм качественного анализа рисков инвестиционного проекта в муниципальном образовании
В.А. Сироткин
доцент кафедры региональной и муниципальной экономики института экономики и управления Российского государственного профессионально-педагогического университета, кандидат экономических наук (г. Екатеринбург)
Виктор Анатольевич Сироткин, fortune@bmail.ru
Воспроизводство недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания и сохранения эксплуатационных качеств продукта - объекта недвижимости. Это бизнес, в который требуются инвестиции с длительным циклом, где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный доход. В то же время все инвестиционные проекты имеют риски и неопределенности, а процесс выявления этих рисков может быть весьма трудоемким. Важность осуществления этого процесса именно руководством муниципального образования объясняется тем, что отдельная фирма не всегда способна наиболее точно и правильно оценить все факторы риска. Очень часто организации не осуществляют мероприятия по оценке своих рисков и управлению ими из-за невозможности точно оценить риск. Все это в конечном счете отражается на гражданах, проживающих в муниципальных образованиях, так как из-за различных негативных событий снижается деловая активность на территории, вследствие чего сокращается объем налоговых поступлений. Соответственно, выявление, оценка и регулирование рисков становится одной из основных задач руководителей муниципального образования.
В связи с этим актуальными являются исследования, ориентированные на создание методик оценки рисков, связанных со стратегическими решениями, принимаемыми на разных уровнях территориального управления, за счет которых и повышаются значимость, а также результативность разработки стратегии и механизмов управления рисками в недвижимости, позволяющих спрогнозировать вероятность возникновения рисковых ситуаций, проводить оценку и разрабатывать комплекс мер, предотвращающих возможные потери материальных, финансовых, человеческих и других ресурсов.
Качественный анализ предполагает обнаружение рисков, исследование их особенностей, выявление последствий реализации соответствующих рисков в форме экономического ущерба, раскрытие источников информации относительно каждого риска.
Приведем следующий пример. В муниципальное образование (далее - МО) на конкурс для рассмотрения были представлены два инвестиционных проекта: строительство многоэтажного жилого дома и строительство 6-этажного офисного здания в деловом центре МО «Город Екатеринбург». Руководству муниципального образования необходимо оценить проекты с точки зрения их рискованности.
Чтобы понять, какой из проектов выбрать, прежде всего необходимо детально классифицировать выявленные виды опасностей1. В результате очерчивается круг проблем, с которыми менеджеру по рискам придется столкнуться в процессе риск-менеджмента. Соответственно, успех управления рисками закладывается в начале разработки механизма управления рисками. В то же время руководству муниципального образования
1 Подробнее см.: Сироткин В.А. Принцип таксономии при классификации рисков воспроизводства недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 2.
требуется нечто большее, чем просто предусмотрительность. Неопределенность и непредсказуемость будущего является причиной высокого уровня риска функционирования недвижимости на территории за счет изменчивости внешних и внутренних факторов, влиянию которых подвержена хозяйственная деятельность организаций, занятых в этой сфере.
На рисунке представлен механизм качественного анализа рисков, состоящий из следующих основных блоков:
• получение исходной информации;
• анализ и структуризация возможных рисков и опасностей;
• оценка последствий рисков;
• разработка антирисковых мероприятий.
ПОЛУЧЕНИЕ ИСХОДНОМ ИНФОРМАЦИИ
прямая • анализ • SWOT-aнaлиз • анализ первичных документов
инспекция инцидентов • опросный • анализ периодических
интервью • наблюдение лист отчетов
АНАЛИЗ И СТРУКТУРИЗАЦИЯ ВОЗМОЖНЫХ РИСКОВ И ОПАСНОСТЕЙ
» метод HAZARD » метод «Дельфи»
» метод «Пять почему»
» метод синектики
метод «Круг риска»
метод «Мозговой
штурм»
построение
структурной
диаграммы
метод таксономии создание причинноследственных диаграмм
сопоставление карт потоков С
построение матрицы предпочтений метод FMEA метод «Что если»
ОЦЕНКА ПОСЛЕДСТВИИ РИСКОВ
• построение дерева событий
• определение индексов опасности
метод «События -последствия» метод «Оценка рисковых событий»
□
• построение дерева отказов
• метод аналогий
с
• построение матрицы сопоставления
• метод индексов значимости
РАЗРАБОТКА АНТИРИСКОВЫХ МЕРОПРИЯТИИ
Механизм проведения качественного анализа рисков недвижимости
Как видно из рисунка, в настоящее время сформировалось достаточно большое количество различных методов и подходов к оценке риска, которые выделены по блокам проведения качественного анализа рисков. С помощью этой схемы исследователь может выбрать удобный для конкретного случая метод в зависимости от этапа осуществления качественного анализа рисков. В свою очередь, непосредственное предсказание уровня риска зависит от причинной связи между начальным событием и последствиями. Увеличение технологической составляющей риска и серьезность нанесенного вреда заставляют испытывать потребность в междисциплинарном исследовании рисков и разработке адекватных стратегий. По мнению некоторых зарубежных исследователей [1, 2, 4], центральной категорией оценки риска являются степень воздействия и вероятность его возникновения. В рамках потенциальных воздействий рассматриваются убытки, вызванные повреждениями, под которыми понимается отрицательный результат человеческих воздействий (например несчастные случаи, нанесение вреда фундаменту строения, разрушение труб и т. п.), или события, вызванные окружающей природой (землетрясения, вулканические извержения и т. п.).
Таким образом, главная задача оценки риска - не только определить и описать при-
чины и факторы, влияющие на уровень конкретного вида риска, но и описать возможный ущерб от проявления риска и представить его оценку. Однако прежде чем начать оценку рисков, исследователь должен понимать, каким методом возможно наиболее точно выявить конкретные группы опасностей.
При оценке инвестиционных проектов автором рекомендуется применять методику определения индексов значимости с использованием метода семантических дифференциалов, поскольку при ее использовании не только осуществляется идентификация рисков, которые могут появиться в процессе запуска нового объекта, но и определяется уровень их опасности. Соответственно, сравнивая эти показатели, можно выбрать наиболее выгодный инвестиционный проект. Основным преимуществом являются простота и понятность выбора характеристик, способных создать угрозу осуществлению проекта.
Непосредственно анализ состоит из нескольких этапов.
Этап 1 - идентификация рисков. На этом этапе группа по выявлению рисков идентифицирует все риски и опасности с помощью следующих способов:
• визуальный осмотр;
• ревизия;
• техническая или научная оценка;
• анализ статистических данных;
• обсуждения с проектировщиками, строителями, предпринимателями и другими заинтересованными лицами.
Опасности регистрируются в специальном журнале в виде таблицы.
Этап 2 - оценка степени риска. На этом этапе все риски должны быть оценены с использованием коэффициентов по следующим характеристикам: частота наступления и степень вреда.
Этап 3 - определение веса конкретного риска в общем количестве оцениваемых опасностей [6, с. 103].
Этап 4 - определение взвешенного значения риска. Определяется значение риска с учетом его веса в общем количестве рисков.
Этап 5 - определение профиля инвестиционного проекта.
Методика определения индексов значимости применима в тех случаях, когда стандартная оценка финансовых показателей проекта существенно затруднена либо даже лишена смысла. Эта методика может использоваться и при проведении самостоятельного исследования, предваряющего более тщательное рассмотрение рисков для их дальнейшей нейтрализации.
Предложенная методика позволит упорядочить, ранжировать множество анализируемых проектов по степени их рискованности. Ранжирование таких проектов можно осуществлять в следующем порядке: от проектов, общий профиль которых наименьший, к проектам с наибольшим значением общего профиля.
Рассмотрим практическое применение методики более подробно на примере оценки двух инвестиционных проектов.
Проект 1. Строительство многоэтажного жилого дома в Верх-Исетском районе
муниципального образования «Город Екатеринбург»
Проект типовой. Генеральным подрядчиком является компания, занимающаяся строительством подобных объектов более 15 лет. Компания имеет собственный парк строительной техники. Застройка осуществляется в плотном жилом массиве. Эксперты оценили возможные риски проекта (см. табл. 1).
При оценке возможной степени вреда в результате ошибок в проектно-изыскательских работах эксперты опирались на данные, представленные в таблице 2.
При определении коэффициента вреда (К ) необходимо руководствоваться следующим правилом: если риск имеет различные степени возможного вреда, то выбирается
Таблица 1
Показатели рисков инвестиционного проекта 1
Вид опасности Имущественный вред Физический вред Финансовый вред К * вр * * Вес фактора q
Ошибки в проектноизыскательских работах 0,6 0,6 0,9 0,9 0,5 0,14
Увеличение сроков строительства 0,1 0,1 0,5 0,02
Отсутствие необходимого производственного оборудования 0,6 0,6 0,5 0,09
Ненадежный незнакомый поставщик 0,3 0,3 0,5 0,05
Риск случайной гибели имущества 0,6 0,3 0,6 0,6 0,7 0,13
Недобросовестность подрядчика 0,6 - 0,6 0,6 0,7 0,13
Риск изменения спроса - - 0,6 0,6 0,85 0,16
Отсутствие хороших отношений с региональной и муниципальной властью 0,3 0,3 0,7 0,06
Вероятные потери в результате нанесения вреда собственности третьих лиц 0,3 0,3 0,85 0,08
Противоправные действия третьих лиц 0,6 0,3 0,6 0,6 0,85 0,14
* Квр - коэффициент вреда.
** Кч - коэффициент частоты наступления риска.
Таблица 2
Коэффициенты соответствия установленному параметру нанесенного вреда
Наименование вреда Параметр Коэффициент
Имущественный Повреждения, нанесенные отдельному имуществу предприятия, ведущие к перерыву в деятельности 0,6
Физический Физический вред, нанесенный нескольким людям, ведущий к повреждению их здоровья (длительное лечение) 0,6
Финансовый Недополучение более 50 процентов инвестированных средств, либо потеря всего дохода предприятия 0,9
Коэффициент вреда (Квр) 0,9
наибольший коэффициент. При оценке веса фактора необходимо учитывать коэффициент вреда (К ), коэффициент частоты наступления риска (Кч) и долю их произведения в общей сумме произведения этих коэффициентов для всех рассматриваемых рисков.
Высокое значение веса фактора «изменение спроса» объясняется сложной обстановкой на рынке: цены на жилую недвижимость то повышаются, то снижаются. Высокое значение риска ошибки в проектно-изыскательских работах объясняется возможным большим
ущербом, так как строительство ведется в месте сложной геоподосновы, однако в связи с осуществлением типового проекта вероятность этого риска относительно низкая. Риск «противоправные действия третьих лиц» можно объяснить тем, что застройка осуществляется в жилом массиве с очень плотной застройкой и жители окрестных домов могут быть недовольны ведущимся строительством. Возможны хищения оборудования и т. п.
Индекс значимости 1р каждого риска определим по следующей формуле:
1Р = Квр х Кч. (1)
Соответственно, общий профиль этого показателя будет иметь вид:
1р = {0,45; 0,05; 0,3; 0,15; 0,42; 0,42; 0,51; 0,21; 0,26;0,51}.
Тогда взвешенное значение риска Б для рассматриваемого проекта составит:
Б = 0,45 х 0,14 + 0,05 х 0,02 + 0,3 х 0,09 + 0,15 х 0,05 + 0,42 х 0,13 + 0,42 х 0,13 + 0,51 х х 0,16 + 0,21 х 0,06 + 0,26 х 0,08 + 0,51 х 0,16 = 0,4.
Таким образом, используя предложенную методику, можно установить, что взвешенное значение профиля инвестиционного проекта строительства жилого дома в Верх-Исетском районе города Екатеринбурга Б = 0,4.
Проект 2. Строительство 6-этажного офисного здания в деловом центре
муниципального образования «Город Екатеринбург»
Генеральным подрядчиком является компания, имеющая опыт работы на строительном рынке около 5 лет. Проект не типовой. В 150 метрах от строительства находится памятник архитектуры, обладающий исторической ценностью. Большую часть строительной техники необходимо брать в аренду. Эксперты оценили возможные риски проекта (см. табл. 3).
Таблица 3
Показатели рисков инвестиционного проекта 2
Вид опасности Имущественный вред Физический вред Финансовый вред Квр Кч Вес фактора q
Ошибки в проектноизыскательских работах 0,9 0,6 0,9 0,9 0,7 0,13
Увеличение сроков строительства 0,1 0,1 0,7 0,01
Отсутствие необходимого производственного оборудования 0,6 0,6 0,85 0,11
Поставка строительных материалов и комплектующих 0,3 0,3 0,7 0,04
Риск случайной гибели имущества 0,6 0,3 0,6 0,6 0,7 0,09
Плохой контроль качества строительства 0,3 0,1 0,3 0,3 0,7 0,04
Отсутствие практического опыта сотрудников в реализации проекта 0,6 0,3 0,6 0,6 0,85 0,11
Недобросовестность подрядчика 0,б 0,б 0,б 0,7 0,09
Риск изменения спроса - - 0,б 0,б 1,05 0,13
Отсутствие хороших отношений с региональной и муниципальной властью 0,3 0,3 0,5 0,03
Вероятные потери в результате нанесения вреда собственности третьих лиц 0,б 0,б 0,85 0,11
Противоправные действия третьих лиц 0,б 0,3 0,б 0,б 0,85 0,11
Наибольший вес имеют следующие риски:
• ошибки в проектно-изыскательских работах;
• риск изменения спроса.
Возможные ошибки в проектно-изыскательских работах объясняются тем, что проект не типовой, строительство осуществляется на участке сложной геоподосновы. В то же время на момент строительства наблюдалось снижение цен на аренду офисных помещений, что связано с экономической ситуацией на региональном рынке. Однако инвестор прогнозирует повышение спроса на этот вид недвижимости через 2 года, поэтому и планирует строительство офисного здания, но твердой уверенности у него в этом нет.
Риск «отсутствие практического опыта у застройщика» можно объяснить тем, что для застройщика это второй подобный проект. В связи с тем, что строительство ведется в центре города, высокий вес имеет и риск «нанесение вреда третьим лицам», тем более что рядом находится здание, обладающее исторической ценностью, которое может пострадать при возведении фундамента.
По формуле (1) определим индексы значимости рисков:
Ip = {0,63; 0,07; 0,51; 0,21; 0,42; 0,21; 0,51; 0,42; 0,63; 0,15; 0,51; 0,51}.
Также вычислим взвешенное значение риска:
S = 0,13 х 0,63 + 0,01 х 0,07 + 0,11 х 0,51 + 0,04 х 0,21 + 0,09 х 0,42 + 0,04 х 0,21 + 0,11 х х 0,51 + 0,09 х 0,42 + 0,13 х 0,63 + 0,03 х 0,15 + 0,11 х 0,51 + 0,11 х 0,51 = 0,48.
Как видно из расчета, наиболее выгодным проектом с точки зрения возможных рисков оказалось строительство жилого дома в Верх-Исетском районе МО «Город Екатеринбург».
В числе достоинств предложенной методики можно выделить следующее:
1) предварительная оценка особенно эффективна при рассмотрении проектов, если анализ финансовых показателей затруднен либо лишен смысла;
2) предварительная оценка может быть получена очень быстро, и для ее проведения не требуются сложные математические расчеты;
3) число экспертов, участвующих в исследовании, не имеет значения;
4) метод может применяться лицами, принимающими решение, так как для его использования не требуются глубокие математические знания;
5) возможно сравнение проектов, характеризующихся различными наборами количества рисков;
6) методика легко алгоритмируется, что позволяет использование MS Excell при написании программ.
К недостаткам методики можно отнести следующее:
1) при проведении предварительной оценки редко можно получить окончательный ответ на вопрос о привлекательности проекта;
2) не существует универсального набора рисков, поэтому методику необходимо адаптировать к каждому отдельному проекту.
Работа по сбору информации и идентификации рисков помогает обнаружить большинство опасностей, но, как правило, через некоторое время появляются новые. Это может быть связано с накоплением опыта и статистических данных, а также с внедрением новых технологий и использованием различных материалов. Таким образом, важной частью организации деятельности является создание специальной муниципальной программы по контролю и идентификации новых рисков.
В постоянной деятельности руководству муниципального образования следует всячески поощрять выявление рисков, а не замалчивать их в угоду краткосрочной выгоде. Эффективность управления территории зависит от правильного и полного учета возможных рисков. Важно понимать, что знание о существовании рисков - необходимое условие эффективной работы над ними и выявление новых видов опасностей следует оценивать как позитивный фактор. Предвосхищение потенциальных проблем и заблаговременная подготовка четко составленных планов по борьбе с ними сокращает временные затраты в критических ситуациях. Такая деятельность способна ограничить негативный эффект, создаваемый этими проблемами, и даже помочь извлечь из них некоторую пользу.
Определяющими характеристиками превентивного управления рисками являются профилактика рисков и сокращение их негативного воздействия. Профилактика может проводиться по отношению к одному специфическому риску и иметь своей целью воздействие на его непосредственную причину. Также она может относиться к исходной первопричине риска, равно как и к любому звену цепи причинно-следственных связей, порождающей риск. Лучшее время для профилактических мер - ранние этапы работы над проектом, когда на этапе проектирования можно оказать своевременное влияние на его результат.
Всегда помня о невозможности полностью избежать рисков, муниципальное образование должно постоянно искать вариант разумного компромисса между рисками и возможностями и не становиться на путь абсолютной минимизации риска ценой исключения всего остального.
Изложенное наглядно демонстрирует то, что, во-первых, предложенный метод качественного анализа рисков позволяет руководству муниципального образования провести более тщательную, многоступенчатую оценку рисков инвестиционных проектов, во-вторых, использование современных подходов к оценке риска способствует получению наилучшего результата развития всей территории в целом.
ЛИТЕРАТУРА
1. Hillson D. A. Extending risk management to address opportunities. Business Risk Management Bulletin, July 2003. London, UK: GEE Publishing.
2. Herkunft und Anspruch der Risikoforschung, in G. Banse (ed.), Risikoforschungzwischen Disziplinaritat und Interdisziplinaritat, Berlin: Edition Sigma.
3. Renn O. Three decades of risk research: accomplishments and new challenges. Journal of Risk Research 1, 1998.
4. Risk Assessment and Management Handbook for Environmental, Health, and Safety Professionals, New York: McGraw-Hill.
5. Риск-менеджмент инвестиционного проекта : учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / под ред. М. В. Грачевой. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2009.
6. Тихомиров Н. П. Риск-анализ в экономике / Н. П. Тихомиров, Т. М. Тихомирова. Москва : ЗАО «Издательство «Экономика», 2010.
