Научная статья на тему 'Современные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ'

Современные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
667
123
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Экономический журнал
ВАК
Область наук
Ключевые слова
Ипотека / спрос / предложение / ипотечное кредитование / первичный рынок жилья / банковское дело / кредит / вторичный рынок жилья / Mortgage / supply and demand / mortgage lending / primary housing market / banking / credit / secondary housing market

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Волков Анатолий Анатольевич

В современной экономике государства ипотечное кредитование приобретает первоочередное значение, так как оказывает влияние на развитие экономики страны, а также определяет возможности решения главной проблемы обеспечения населения доступным жильем. По сравнению с другими западными странами, рынок ипотечного кредитования в России достаточно молодой, поэтому существует множество проблем, которые сдерживают развитие данного рынка. В данной статье проанализированы основные показатели рынка ипотечного кредитования, на основании которых мы выявили следующие проблемы: высокие цены на недвижимость; низкий уровень доходов населения. Цель данной статьи на основе анализа рынка ипотечного жилищного кредитования, выявить современные проблемы его развития.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Modern Problems of Development of the Market of Mortgage Housing Crediting in the Russian Federation

In the modern economy of the state mortgage lending is of paramount importance, as it has an impact on the development of the country's economy, as well as determines the possibility of solving the main problem of providing the population with affordable housing. Compared to other Western countries, the mortgage market in Russia is quite young, so there are many problems that hinder the development of this market. This article analyzes the main indicators of the mortgage market, on the basis of which we have identified the following problems: high real estate prices; low income population. The purpose of this article is based on the analysis of the housing mortgage market, to identify the current problems of its development.

Текст научной работы на тему «Современные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ»

ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ Finance, Money Circulation and Credit

А.А. Волков

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

А.А. Volkov

Modern Problems of Development of the Market of Mortgage Housing Crediting in the Russian Federation

Ипотечное кредитование - одна из форм кредитных отношений, при которой закладываемое имущество остается в залоге у залогодержателя-банка, но является собственностью должника1. В настоящее время рынок ипотечного кредитования является важнейшей частью рынка жилья. За счет развития рынка ипотеки, развивается и рынок недвижимости. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования обуславливается предложением жилья на рынке, а также платежеспособным спросом на него. Согласно Конституции РФ, социальная политика ориентирована на создание условий для достойной жизни человека, а обеспечение доступного жилья выступает одним из главных критериев, характеризующих благосостояние населения2. Проблемы повышения жилищной обеспеченности граждан РФ постоянно в центре внимания общественности3.

Следует отметить, что рынок ипотечного жилищного кредитования на современном этапе имеет много проблем. Основные проблемы, которые существуют на рынке ипотечного жилищного кредитования, известны каждому - высокие процентные ставки по кредиту, высокие цены на жилье4. Тем не менее, одной из основных жизненных проблем для большинства категорий населения России является приобретение доступного жилья, что и делает данную тему актуальной. Так для выявления проблем в области ипотеки и ипотечного кредитования в РФ необходимо изучить факторы, которые непосредственно влияют на развитие данного рынка. Основными регулирующими факторами любого рынка выступают спрос и предложение, поэтому для оценки наличия и уровня существующего спроса на жилую недвижимость в РФ, нам необходимо проанализировать некоторые показатели на рынке жилья. Важнейшим показателем, формирующим платежеспособный спрос населения на рынке жилья, являются денежные

доходы, заработная плата населения и величина прожиточного минимума в РФ (таблица 1).

Таблица 1

Динамика денежных доходов, заработной платы населения и величины прожиточного минимума в РФ за 2013-2018 гг. (на конец года), руб.

Наименование показателя Год Абс. значение 2018г. к 2017 г. Относ. значение 2018г. к 2017 г., в % 2018г. к 2013 г., в %

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Среднемесячная заработная плата 29792 32495 34030 36709 39167 43724 4557 111,63 46,76

Среднедушевые денежные доходы 25928,2 27766,3 30466,6 30747 31367 32609 1242 103,96 25,76

Среднемесячная заработная плата с учетом инфляции 33173 36690 35864 37630 40836 43724 2888 107,07 131,8

Среднедушевые денежные доходы с учетом инфляции 28871 31351 32109 31519 32703 32609 -94 99,71 112,94

Величина прожиточного минимума 7306 8050 9701 9828 10088 10287 199 101,97 127,79

Источник: составлено автором по данным официального сайта Росстат5

Динамика среднедушевых денежных доходов и среднемесячной заработной платы населения за шестилетний период демонстрирует рост на 46,76 % и 25,76 % соответственно, при этом заработная плата с учетом инфляции выросла в 2018 г. на 7 %, а денежные доходы снизились на 0,29 %. Главными факторами, обеспечившими рост заработной платы в 2018 г. являются: снижение инфляции, рост производства, а также реализация майских указов президента России по повышению заработной платы в бюджетном секторе. Величина прожиточного минимума за весь период увеличилась более чем на 27 % и на конец, 2018 г. составила более 10 тыс. руб.

Согласно данным Росстата (рисунок 1) на 2018 г. 26 % населения имеют среднедушевой денежный доход от 7 до 15 тыс. руб., доход от 15 до 30 тыс. руб. получают 34 % населения и только 8 % населения РФ имеют среднедушевой доход от 70 тыс. руб. Средний платеж по ипотеке в России на первое полугодие 2018 г. составил 16,7 тыс. руб. Таким образом, мы видим, что почти 30 % населения не могу позволить себе взять ипотечный кредит.

Рис. 1. Распределение населения РФ по среднедушевому денежному доходу за 2013-2018 гг. (на конец года), тыс. руб.

Прежде чем проанализировать показатели, которые формируют предложение на рынке жилья, оценим наличие спроса на жилую недвижимость, проанализировав динамику численности населения РФ (рисунок 2).

2013 2014 2015 2016 2017 2018 Численность населения РФ, млн чел -Темп прироста численности населения РФ, в 0 о

Рис. 2. Динамика численности населения РФ за 2013-2018 гг. (на конец года), млн. чел.

Как показывает данный график, численность населения РФ имеет положительный тренд, резкий скачок численности населения был с 2014 по 2015 гг., такой резкий скачок численности был вызван за счет присоединения Крыма к России, далее мы видим постепенное увеличение. На 2018 г. он составил 146,9 млн. человек. Показатель за весь анализируемый период увеличился на 2 %.

Проанализируем число семей, получивших жилье и улучшивших свои жилищные условия, а также число семей, состоящих на учете на получение жилья в государственных органах (таблица 2).

Таблица 2

Динамика числа семей, состоящих на учете на получение жилья и число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия в РФ

за ^2013-2018 гг. (на конец года), тыс. семей

Наименование показателя Абс. знач. 2018г. к 2017 г. Относ. знач. 2018г. к 2017 г., в % 2018г. к 2013 г., в %

2013 г. % 2014 г. % 2015 г. % 2016 г. % 2017 г. % 2018 г. %

Всего тыс. семей 2836 100 2854 100 2747 100 2671 100 2580 100 2463 100 -117 95,46 86,85

в т.ч.

число семей, состоящих на учете на получение жилья 2683 94,6 2716 95,2 2612 94,8 2542 95,2 2458 95,3 2364 96 -94 96,17 88,11

число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия 153 5,4 138 4,8 135 5,2 129 4,8 122 4,7 99 4 -23 81,14 64,71

Источник: составлено автором по данным ос эициального сайта Росстат

Из таблицы мы видим, что ситуация как с получением, так и с предоставлением жилья которую, мы рассматриваем на протяжении анализируемого нами периода не имеет больших изменений. Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, за весь изучаемый период претерпело незначительные изменения. Как видно, начиная, с 2013 г. данный показатель снижается и достигает наименьшего значения по отношению к остальным годам и на 2018 г. составляет 99 тысяч семей, которые получили жилье и улучшили свои жилищные условия. Анализируя число семей, состоявших на учете на получение жилья, можно заметить снижение числа таких семей, на 2018 г. данный показатель составил 2364 тысяч семей, которые состоят на учете на получение жилья. Хоть

данный показатель и снижается, но значения, все равно являются высокими. В связи с этим, следует отметить, что проблема получения жилья на сегодняшний день является актуальной6.

Аварийный жилищный фонд в РФ (рисунок 3) за весь изучаемый период имеет скачкообразную динамику. В 2015 г. мы можем наблюдать резкий спад до 19,6 млн. м2, однако далее идет рост и в 2018 г. данный показатель достиг 25,5 млн. м2 аварийного жилья. Такой рост вызван за счет ряда проблем, а именно: высокий процент износа домов, проблемы жилищно-коммунального обслуживания, а также проблемы с законодательной базой в области капитального ремонта данного жилья. Исходя из этого мы видим, что такая цифра - 25,5 млн. м2 аварийного жилья, является очень серьезной, ведь многие граждане продолжают жить в таком жилье, делая значимой проблему жилья и актуальность ипотечного кредитования в России.

По изученным данным следует отметить, что спрос на жилье в РФ растет, так как за рассматриваемый период численность населения РФ увеличилась на 2 %, аварийный жилищный фонд продолжает расти, а число семей, состоящих на учете на получение жилья, сократилось незначительно.

Таким образом, мы видим, что спрос на жилье в РФ растет, но он не является платежеспособным, так как при среднем уровне заработной платы -43 тыс. руб., а также низким среднедушевым доходом, при прожиточном минимуме в 10 тыс. руб., который банки учитывают при расчете кредитоспособности клиента, человек, имеющий двух детей фактически не может себе позволить взять ипотечный кредит.

Рис. 3. Динамика аварийного жилищного фонда в РФ

за 2013-2018 гг. (на конец года), млн. м2

Рассмотрим, как формируется предложение на рынке жилья в РФ, поэтому начнем анализ с числа построенных квартир в РФ (рисунок 4). Рассматриваемые показатели за весь анализируемый период имеют одинаковую скачкообразную тенденцию. Число построенных квартир с 2013 по 2015 г. увеличилось и составило 1195 тыс., далее мы видим постепенный спад. Аналогичная ситуация и наблюдается у построенных квартир населением за счет собственных и привлеченных средств, на 2018 г. они построили 233 тыс. квартиры. Жилищно-строительные кооперативы так же за весь изучаемый период имеют отрицательную тенденцию, на конец, 2018 г. они построили 7 тыс. квартир. Такой спад можно обосновать поправкой закона «Об участии в долевом строительстве», а именно ужесточении требования к финансовой устойчивости застройщиков, которые работают с дольщиками7. Из чего можно заключить, что число построенных квартир в общем объеме уменьшается, что объясняется низким уровнем заработной платой у населения, тем самым снижая спрос и покупательную способность на жилье, также такое падение может негативно сказаться на стоимости жилья.

2013 2014 2015 2016 2017 2018

■ Число построенных квартир застройщиками

■ Число построенных квартир Жилищно-строительные кооперативы

Число построенных квартир населением за счет собственных и привлеченных средств

Рис. 4. Динамика числа построенных квартир в РФ за 2013-2018 гг. (на конец года), тыс. кв.

Необходимо обратить внимание и на средние цены на первичном и вторичном рынке жилья по Российской Федерации (таблица 3) и (таблица 4).

Таблица 3

Динамика средних цен на первичном рынке жилья по РФ за 2013-2018 гг. (на конец года), тыс. руб. за 1 м2

Год Абс. знач. Относ. знач. 2018г. к 2017 г., в %

Наименование 2018 г. к 2018г. к 2013

показателя 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2017 г. (тыс. руб) г., в %

Все квартиры 50208 51714 51530 53287 56882 61832 4950 108,70 123,15

в т.ч.

квартиры

среднего качества 49966 49189 51370 55189 56609 56280 -329 99,42 112,63

(типовые)

квартиры улучшенного 49252 50906 49266 48675 52896 60141 7245 113,69 122,11

качества

элитные квартиры 65754 80804 87019 95937 104414 131820 27406 126,25 200,47

Источник: составлено автором по данным официального сайта Росстат

Как видно, средние цены на первичном рынке жилья за весь период заметно увеличились. Особенно хочется отметить такой показатель как элитные квартиры. За весь изучаемый период он вырос на 100 % и на 2018 г. составил более 131 тыс. руб. за 1 м2 площади. Скорее всего, рост был вызван за счет увеличения цен на строительные материалы, а также снижением процентной ставки по ипотечному кредиту.

Средние цены на вторичном рынке жилья (таблица 4) в отличие от первичного за весь изучаемый период уменьшились. Существенное снижение было у такого показателя как элитные квартиры. Так, показатель на конец 2018 г. по сравнению с 2013 г. уменьшился на 20 % и стал составлять 78245 тыс. руб. за 1 м2. Подытожив, можно сделать вывод, что средние цены за 1 м2 площади на первичном рынке жилья растут, что значительно снижает возможности населения в области приобретения жилья.

Таблица 4

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья по РФ за 2013-2018 гг. (на конец года), тыс. руб. за 1 м2

Год Абс. знач. Относ. знач. 2018г. к 2017 г., в %

Наименование показателя 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018г. к 2017 г. (тыс. руб) 2018г. к 2013 г., в %

Все квартиры 56478 58085 56283 53983 52350 54924 2574 104,92 97,25

в т.ч.

квартиры низкого качества 49289 51584 49769 45149 42486 47050 4564 110,74 95,46

квартиры среднего качества 51419 52664 51574 49359 48159 51157 2998 106,23 99,49

(типовые)

квартиры улучшенного 60738 62288 60347 59051 57673 59248 1575 102,73 97,55

качества

элитные квартиры

97811

99261

85084

75256

75032

78245

3213

104,28

80,00

Источник: составлено автором по данным официального сайта Росстат

Число квартир, введенных в эксплуатацию (таблица 5) за шестилетний период увеличивается. На конец 2018 г. он составил 66,9 млн. квартир, такая же тенденция прослеживается и у остальных показателей. Наибольший удельный вес на протяжении всего периода составляли двухкомнатные квартиры, на 2018 г. их количество составило 25,7 млн. Далее идут трехкомнатные квартиры, их удельный вес на 2018 г. составил 27,95 % или 18,7 млн. квартир. Однокомнатные квартиры на 2018 г. составили 16,6 млн. или 24,81 %. Четырехкомнатные и более имеют самый наименьший удельный вес, на 2018 г. он составляет 8,07 %. Исходя из этого, мы видим, что число квартир с каждым годом растет, что говорит о росте потребности в жилье у населения, также самыми востребованными являются двухкомнатные квартиры, далее идут трехкомнатные.

Таблица 5

Структура числа квартир, введенных в эксплуатацию в РФ за 2013-2018 гг. (на конец года), млн.

Название показателя Год 2018г. к 2013 г., е %

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Кол-во % Кол-во % Кол-во % Кол-во % Кол-во % Кол-во %

Число квартир -всего, млн. 61,3 100 62,9 100 54 100 64,9 100 65,9 100 66,9 100 109,14

из них:

однокомнатных 14,5 23,65 14,5 23,65 15,4 25,12 15,8 25,77 16,2 26,43 16,6 24,81 114,48

двухкомнатных 24 39,15 23,9 38,99 24,9 40,62 25,2 41,11 25,5 41,60 25,7 38,41 107,08

трехкомнатных 17,6 28,71 17,5 28,55 18,2 29,69 18,4 30,02 18,6 30,34 18,7 27,95 106,25

четырехкомнатных и более 4,9 7,99 4,9 7,99 5,2 8,48 5,3 8,65 5,3 8,65 5,4 8,07 110,20

Источник: составлено автором по данным официального сайта Росстат

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

На заключительном этапе рассмотрим динамику среднего размера одной квартиры (таблица 6).

Таблица 6

Динамика среднего размера одной квартиры в РФ за 2013-2018 гг. (на конец года), м2

Название показателя Год 2018 г. к 2013 г., в %

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Средний размер одной квартиры, м2 общей площади жилых помещений 54,1 54 54,6 54,9 55,3 55,7 102,96

однокомнатной 34,6 34,4 35 35,2 35,7 35,8 103,47

двухкомнатной 48,1 47,6 48,3 48,6 48,9 49,1 102,08

трехкомнатной 64,4 64,3 65,2 65,6 66,1 66,4 103,11

четырехкомнатной и более 102,8 102,5 104,5 105,6 106,9 107,9 104,96

Источник: составлено автором по данным официального сайта Росстат

Средний размер одной квартиры, м2 общей площади жилых помещений на конец 2018 г. составляет 55,7 м2, что по сравнению с 2013 г. больше на 2,96 %. Средний размер однокомнатной квартиры 35,7 м2, двухкомнатной 48,9 м2, трехкомнатной 66,1 м2, а четырехкомнатной и более 106,9 м2. Также можем отметить, что с каждым годом площадь квартир увеличивается.

Подытожив, мы видим, что число построенных квартир застройщиками в РФ уменьшается, а число незавершенных строительством жилых домов увеличивается, данная ситуация вызвана за счет поправки закона «Об участии в долевом строительстве», а именно ужесточении требования к финансовой устойчивости застройщиков, которые работают с дольщиками. Тем не менее, общее число квартир, введенных в эксплуатацию в РФ постепенно увеличивается.

На основе выявленных проблем, были предложены следующие мероприятия по развитию ипотечного кредитования в РФ, которые представлены в таблице 7.

Таблица 7

Предполагаемый эффект от внедрения мероприятий по развитию ипотечного кредитования в РФ

Проблема

Мероприятие

Предполагаемый эффект

Низкий уровень официальной заработной платы

- Введение ипотечной программы в коммерческих банках с

пониженной процентной ставкой и низким уровнем первоначального взноса;

- Рост платежеспособного спроса населения;

- Рост числа клиентов банка;

Рост аварийного жилищного фонда

- Разработка и реализация

государственной программы по

субсидированию процентной

ставки для населения,

проживающего в аварийном жилье.

- Сокращение расходов государства по программам переселения населения из аварийного жилья.

Снижение

предложения на рынке жилья и рост цен на первичном рынке жилья_

Разработка и внедрение коммерческими банками программ по строительному ипотечному кредиту, предусматривающих открытие кредитной линии_

Увеличение предложения и сдерживание цен на первичном рынке жилья, за счет сокращения расходов застройщиков._

Совокупное влияние

1. Увеличение числа клиентов банка и платежеспособного спроса населения;

2. Сокращение расходов государства по программам переселения населения из аварийного жилья;

3. Рост предложения и сдерживание цен на первичном рынке жилья.

Таким образом, в настоящее время в России ипотечное жилищное кредитование занимает незначительную долю в общем объеме банковского кредитования, поскольку существует ряд проблем, мешающих развитию ипотечного кредитования, а именно:

1. высокие цены на недвижимость;

2. рост аварийного жилищного фонда;

3. низкий уровень доходов населения.

Статья подготовлена в соответствии с государственным заданием для ФГБУН «Вологодский научный центр РАН» по теме НИР № 0168-2019-0005 «Исследование факторов и методов устойчивого развития территориальных систем в изменяющихся геополитических и геоэкономических условиях».

Примечания Endnotes

1 Химичева Ю.В., Смородина Е.А. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе // Российские регионы в фокусе перемен. 2018. С. 524-529.

2 Печенская М.А., Ильинский Д.Г. Региональные жилищные строительные сбережения как инструмент повышения доступности жилья для населения // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. 2017. Т. 10. № 6 (54). С. 192-206.

3 Арсаханова З.А., Шамилев С.Р. Анализ жилищных условий в регионах РФ - важное условие благополучия населения // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 5. С. 300.

4 Вихарева Е.В. Рынок ипотечного кредитования Вологодской области: проблемы, тенденции, перспективы // Проблемы развития территории. 2013. № 3 (65). С. 93-99.

5 Гнездова Ю.В., Романченко О.В., Руденко Л.Г., Баранов Д.Н. Современные вопросы и перспективы развития городского хозяйства. Москва, 2014. С. 23-25.

6 Ушакова А.О. Анализ проблемы числа семей, нуждающихся в жилых помещениях, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия // Научно-исследовательские публикации. 2016. № 2 (34). С. 145-147.

Автор, аннотация, ключевые слова

Волков Анатолий Анатольевич - инженер-исследователь Вологодского научного центра Российской академии наук (Вологда) aa. volkov9 5 @mail. т

В современной экономике государства ипотечное кредитование приобретает первоочередное значение, так как оказывает влияние на развитие экономики страны, а также определяет возможности решения главной проблемы обеспечения населения доступным жильем. По сравнению с другими западными странами, рынок ипотечного кредитования в России достаточно молодой, поэтому существует множество проблем, которые сдерживают развитие данного рынка. В данной статье проанализированы основные показатели рынка ипотечного кредитования, на основании которых мы выявили следующие проблемы: высокие цены на недвижимость; низкий уровень доходов населения. Цель данной статьи - на основе анализа рынка ипотечного жилищного кредитования, выявить современные проблемы его развития.

Ипотека, спрос, предложение, ипотечное кредитование, первичный рынок жилья, банковское дело, кредит, вторичный рынок жилья.

References (Articles from Scientific Journals)

1. Pechenskaya M.A., Ilinskiy D.G Regionalnye zhilishchnye stroitelnye sberezheniya kak instrument povysheniya dostupnosti zhilya dlya naseleniya . Ekonomicheskie i socialnyeperemeny: fakty, tendencii, prognoz, 2017, vol. 10, no. 6 (54), pp. 192-206.

2. Arsahanova Z.A., Shamilev S.R. Analiz zhilishchnyh uslovij v regionah RF - vazhnoe uslovie blagopoluchiya naseleniya. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya, 2014, no. 5, p. 300.

3. Vihareva E.V. Rynok ipotechnogo kreditovaniya Vologodskoj oblasti: problemy, tendencii, perspektivy. Problemy razvitiya territorii, 2013, no. 3 (65), pp. 93-99.

4. Ushakova A.O. Analiz problemy chisla semej, nuzhdayushchihsya v zhilyh pomeshcheniyah, poluchivshih zhilye pomeshcheniya i uluchshivshih zhilishchnye usloviya. Nauchno-issledovatelskiepublikacii, 2016, no. 2 (34), pp. 145-147.

(Monograph)

5. Gnezdova Yu.V., Romanchenko O.V., Rudenko L.G., Baranov D.N. Sovremennyye voprosy i perspektivy razvitiya gorodskogo khozyaystva. Moscow, 2014, 176 p.

Author, Abstract, Key words

Anatoly A. Volkov - Research engineer, Vologda scientific center of the Russian Academy of Sciences (Vologda, Russia)

aa.volkov9 5 @mail .ru

In the modern economy of the state mortgage lending is of paramount importance, as it has an impact on the development of the country's economy, as well as determines the possibility of solving the main problem of providing the population with affordable housing. Compared to other Western countries, the mortgage market in Russia is quite young, so there are many problems that hinder the development of this market. This article analyzes the main indicators of the mortgage market, on the basis of which we have identified the following problems: high real estate prices; low income population. The purpose of this article is based on the analysis of the housing mortgage market, to identify the current problems of its development.

Mortgage, supply and demand, mortgage lending, primary housing market, banking, credit, secondary housing market.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.