CC BY
64ЛИТЕРАТУРА
1. Годовой стратегический отчет ОГК-2 за 2020. — URL: https://ogk2.ru/report/3/6/?ysclid=led vlmk0yb807060250 (дата обращения: 22.06.2023).
2. Eurostat. Coal production and consumption statistics. — URL: https://ec.europa.eu/eurostat/ statis tics-explained/index.php? title = Coal_ production_and_consumption_statistics (дата обращения: 22.06.2023).
3. Datu Buyung Agusdinata et al 2018 Environ. Res. Lett. 13 123001. —URL: https://iopscience.iop. org/article/10.1088/1748-9326/aae9bl/pdf. (дата обращения: 22.06.2023).
4. Отчет о функционировании ЕЭС России в 2021 году. — URL: https://www.so-ups.ru/ fileadmin/files/company/reports/disclosure/2022/ ups_rep2021.pdf. (дата обращения: 22.06.2023).
5. Каталог ТЭС России. — URL: https:// energybase.ru/power-plant/thermal?ysclid=ledww fbbwa681967709. (дата обращения:'22.06.2023)
УДК 332.83
LITERATURE
1. OGK-2 Annual Strategic Report for 2020. — URL: https://ogk2.ru/report/3/6/?ysclid=ledvlmk0 yb807060250 (date of access: 06/22/2023).
2. Eurostat. Coal production and consumption statistics. — URL: https://ec.europa.eu/eurostat/ statis tic s-explained/index.php?title = Coal_ production_and_consumption_statistics (accessed 22.06.2023).
3. Datu Buyung Agusdinata et al 2018 Environ. Res. Lett. 13 123001. —URL: https://iopscience.iop. org/article/10.1088/1748-9326/aae9bl/pdf. (date of access: 06/22/2023).
4. Report on the functioning of the UES of Russia in 2021. — URL: https://www.so-ups.ru/ fileadmin/files/company/reports/disclosure/2022/ ups_rep2021.pdf. (date of access: 06/22/2023).
5. Catalog of TPPs in Russia. — URL: https:// energybase.ru/power-plant/thermal?ysclid=ledwwfb bwa681967709. (date of access: 06/22/2023)
СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Коды JEL: 018, 038, Р25.
Тельминова Ж В., кандидат экономических наук, доцент кафедры оценочной деятельности и корпоративных финансов, негосударственное образовательное частное учреждение высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия»», г. Москва, Россия
E-mail: NMirzoyan@yandex.ru; SPIN-код: 2414-1287
Нечаев О. С., асп ирант 1 курса, негосударст венное образовательное частное учреждение высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия»», г. Москва, Россия
E-mail: nechaev.nl@mail.ru
Поступила в редакцию 13.06.2023. Принята к публикации 27.06.2023
Аннотация
Актуальность темы. Недвижимость играет важнейшую роль в экономике России как один из наиболее важных и крупных секторов экономики, Однако, на протяжении последних нескольких лет возник ряд проблем, которые сильно влияют на этот рынок. Наиболее серьезной проблемой является переизбыток предложения недвижимости на фоне массового отъезда из страны собг ст венников, вынужденных продават ь жилье ниже рыночной цены, 2022 год оказался вызовом для представит елей российского сегмента т орговли недвижимост ью. Снизилась и покупат ельская способность. Это приводит к снижению цен на недвижимость и появлению непродаваемых объектов.
Цель. Анализ потенциала оптимизации инструментария государственного регулирования рынка недвижимости,
Методология. Для. проведения исследования применялись такие методы, как монографический, анализа и синтеза, прямого наблюдения, экономико-статистические.
Результаты и выводы. Формирование выводов и предложений по направлениям расширения государст венного регулирования рынка недвижимости с точки зрения его рационализации,
В настоящее время рынок недвижимости в РФ развивается осложненно, причем эксперты в своих трудах пытаются описать всю совокупность факторов, влияющих на этот процесс. Сглаживание колебаний в сфере жилищной недвижимости и стабилизация на рынке могут быт ь обе-
спечены эффективными инструментами государст венного регулирования. В современных условиях необходимы поэтапная, сбалансированная и системная трансформация инструментария государственного регулирования рынка недвижимости, а также грамотное и эффективное применение этого инструментария, что неразрывно связано с целенаправленной политикой государства, Государственное регулирование рынка жилищной недвижимости является методически несбалансированным, так как отсутствует четкий алгоритм для оценки эффективности в целом и в разрезе отдельных факторов. Причем нет рекомендаций, содержащих перечень критериев результат ивности государст венных мероприятий по регулированию данной сферы.
Область применения. Принятие управленческих решений на уровне менеджмента строительных предприятий под эгидой государственного управления в сфере рационального использования ресурсов для жилищного строительства,
Ключевые слова: государство, государственное регулирование, жилье, недвижимость, рынок недвижимости, инструментарий государст венного регулирования рынка недвижимости, трансформация рынка недвижимости,
UDK 332.83
MODERN PROBLEMS OF STATE REGULATION OF THE REAL
ESTATE MARKET
JEL Codes: 018, 038, P25.
Telminova N. V., Can dida te of Econ om ic Scien ces, Associa te Professor of the Departm en t of Valuation and Corpora te Fin an ce, Non-governm en tal Educa tion al Priva te In stitu tion of Higher Educa tion «Moscow Financial and Industrial University «Synergy»», Moscow, Russia E-mail: NMirzoyan@yandex.ru; SPIN-код: 2414-1287
Nechaev O. S., 1st year postgraduate student, Non-state educational Private Institution of Higher Education «Moscow Financial and Industrial University «Synergy»», Moscow, Russia E-mail: nechaev.nl@mail.ru; SPIN- code: absent
Abstract
The relevance of the topic. Real estate plays a crucial role in the Russian economy as one of the most important and large sectors of the economy. However, over the past few years, a number of problems have arisen that strongly affect this market, The most serious problem is the over supply of real estate against the background of mass departure from the country of owners who are forced to sell housing below the market price. The year 2022 turned out to be a challenge for represen tatives of the Russian segmen t of the real estate trade. Purchasing power has also decreased, This leads to a decrease in real estate prices and the appearance of unsold objects.
Goal. Analysis of the optimization potential of the tools of state regulation of the real estate market, Methodology. To conduct the research, such methods as monographic, analysis and synthesis, direct observation, economic and statistical methods were used,
Results and conclusions. Formation of conclusions and proposals on the directions of expansion of state regulation of the real estate market from the point of view of its rationalization,
Currently, the real estate market in the Russian Federation is developing in a complicated way, and experts in their writings are trying to describe the totality of factors affecting this process. Smoothing fluctuations in residen tial real estate and stabilization in the market can be provided with effective tools of state regulation, In modern conditions, a phased, balanced and systematic transformation of the tools of state regulation of the real estate market is necessary, as well as the competen t and effective use of these tools, which is inextricably linked with the purposeful policy of the state. State regulation of the residen tial real estate market is methodically unbalanced, since there is no clear algorithm for evaluating the effectiveness in general and in the con text of individual factors. Moreover, there are no recommendations con taining a list of criteria for the effectiveness of state measures to regulate this area,
Scope of application. Making managerial decisions at the management level of construction enterprises under the auspices of public administration in the field of rational use of resources for housing construction, Keywords: state, state regulation, housing, real estate, real estate market, tools of state regulation of the real estate market, transformation of the real estate market,
DOI: 10.22394/1997-4469-2023-60-1-66-71
Введение
Рынок недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных экономических действий, которые возникают между участниками рынка недвижимости [1]. Как любой другой рынок, он характеризуется подверженностью колебаниями, происходящими в результате изменения основных двух факторов: спроса и предложения.
Вопросы регулирования рынка жилья изучались многими экспертами. Однозначно закрепленного контента дефиниции не существует, и работа ученых-исследователей и практиков в этом направлении продолжается. Запрос на закрепление нормативно-правовых н научных определений задан самой рыночной экономикой современной России и происходящими трансформационными процессами.
Стремительное развитие рынка жилой недвижимости в 2020—2022 гг. объясняется значительным государственным стимулированием спроса. Меры регулирования были приняты в качестве ответной меры на ситуацию во время распространения эффектов от пандемии 2020 года. Вместе с этим развитие рынка сопровождалось совершенствованием информационного обеспечения инвестиционных проектов. В связи с этим нами была поставлена цель по исследованию новых аналитических инструментов на рынке жилой недвижимости н их влиянию на структурные сдвиги в предложении жилища.
Анализ и пути преодоления кризиса на рынке недвижимости в России 2023
Государство, заинтересованное в стабильном обеспечении благосостояния своих граждан, оказывает существенное влияние на рынок недвижимости. Это происходит из-за того, что рынок недвижимости выполняет не только традиционные функции рынка, такие как информационная, посредническая, стимулирующая и ценообразующая, но и важную социальную функцию, которая направлена на улучшение качества жизни граждан [1, 2]. При этом, как и на любом другом рынке, рынок недвижимости регулярно подвергается влиянию различных внешних факторов.
В последние годы осложнение экономической ситуации, наблюдавшееся повсеместно из-за коронавируса, затронуло все отрасли российской экономики, причем был потрясен и рынок недвижимости, что привело к сокращению бизнеса и банкротству многих компаний, а также уменьшению спроса на офисную недвижимость из-за перехода на дистанционную работу. В свою очередь, сложившаяся ситуация отразилась на арендодателях.
В тот же период, осуществляемая государством поддержка в направлении субсидирования процентной ставки (свыше 6,5 % годовых), решила проблемы с жильем для двух с небольшим миллионов человек. При этом строительная отрасль показала некоторый прирост по критерию инвестиций (около 1 триллиона рублей) и объему сданного в эксплуатацию жилья — 15 миллионов квадратных метров жилья [3].
Программа материнского капитала, реализуемая федеральными органами государственной власти, стала одним из самых эффективных инструментов государственной поддержки рынка недвижимости. Применяя подобный инструмент регулирования демографической политики и жилищного рынка, органы государственной власти получают синергетический эффект. Осознавая важность реализуемых мероприятий, представители федерального уровня органов исполнительной власти трансформировали срочные инструменты поддержки практически в бессрочные программы.
На уровне согласованных действий органов государственной власти и органов местного самоуправления в области предоставления дополнительных мер содействия стимулирования развития рынка недвижимости может стать финансирование развития социальной инфраструктуры в районах новостроек. Повышение качества среды жизни — действенный аргумент при принятии решения о покупке недвижимости.
Продуманная работа, осуществляемая государством на рынке недвижимости в период пандемии коронавируса, позволила нарастить и разнообразить меры господдержки в данной отрасли. Позже указанный эффект был несколько нивелирован тем, что низкую ключевую ставку не удалось держать долго, и жилищные кредиты стали дорожать, что снизило их привлекательность для населения. В 2020 году из-за нестабильной ситуации у западной границы, экономическая ситуация стала нестабильной, что не могло не сказаться на рынке недвижимости. Для его стабилизации потребовалось принятие новых мер с использованием различных инструментов государственного влияния.
Строительный комплекс и рынок жилой недвижимости Российской Федерации в последние годы стимулируется к развитию технологиями ипотечного жилищного кредитования. Преимущественно отмечается рост доли ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости. Отсюда главное следствие — неблагоприятные ценовые изменения на рынке жилой недвижимости.
II если весной 2020 года резкий рост стоимости жилья был вызван преимущественно за-
пуском государственной программы льготного ипотечного кредитования в ответ на локдаун [2], то рост стоимости в 2022 году вызван, прежде всего, программой нулевых процентных ставок от застройщиков. По мнению некоторых исследователей, потенциал роста ипотечного кредитования был бы исчерпан еще в 2020 г., однако дополнительный импульс росту спроса на ипотечные кредиты был придан расширением государственных программ субсидирования ставок по ипотечным кредитам с апреля 2020 г. [5]. Программа 2020—2021 гг. была введена во время эпидемии с целью предотвращения снижения спроса на жилье. Она проводилась на фоне низкой по сравнению с историческими значениями ключевой ставки. Потому еще в 2021 году исследователи абсолютно уверенно заявляли, что падение реальных доходов населения и снижение предельной полезности каждой следующей единицы выдан-
ных льготных ипотечных кредитов привели к тому, что государственные программы стимулирования ипотечного кредитования практически исчерпали свои возможности поддержки строительной отрасли и, соответственно, стимулирования развития рынка ипотечного кредитования.
С октября 2022 года просматривается снижение стоимости недвижимости, а также упадок спроса в отдельных регионах России по причине резкого переезда граждан, а именно в регионах, граничащих с кризисными территориями (Белгородская, Брянская, Курская области) [4].
Для сглаживания кризисных симптомов рынка недвижимости указанных регионов органы публичной власти принимают дополнительные меры стимулирования развития рынка. На рисунке 1 показаны особенности развития рынка недвижимости в Белгородской области.
Особенности развитая рынка недвижимости в Белгородской области
Субъект
-ь Белгородская область
Объект
Строительство жилых домов
Кто представляет Фонд развития жилищного строительства и
ипотечный кредит -к социальных инвестиции
Рис. 1. Особенности развития рынка недвижимости в Белгородской области
Но неблагоприятные тенденции развития рынка жилья затронули и те регионы, где традиционно спрос на жилье высок. Чтобы преодолеть кризисные симптомы, в настоящее вре-
мя рассматриваются предложения, направленные на развитие строительной отрасли. Некоторые из таких предложений включают запуск новой программы льготного кредите-
вания для строительных компаний, увеличение предельного размера льготной ипотеки, а также развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости. Особенно акту-
ально решение проблем строительства с указанием вида готового объекта. Такого рода программа действует в Московской области (рисунок 2).
Новые программы развития малоэтажного строительства в Московской области
Субъект
-к Московская область
Объект
Малоэтажное строительство объектов недвижимости
Программа «Комплексное освоение территории
-* (малоэтажное строительство)»
Рис. 2. Новые программы развития малоэтажного строительства в Московской области
В целом, российский рынок недвижимости сталкивается с проблемой роста себестоимости метра квадратного жилья, возникшей по причине роста цен на строительные материалы, спецтехнику и запчасти к ней. Решение этой проблемы невозможно без государственного вмешательства. Именно оно должно определиться с приоритетными видами техники и поддерживать выделением грантов на соответствующие проекты по строительству и производству необходимых для строительства жилья оборудования и техники отечественного производства. В целом, ситуация на рынке недвижимости зависит от многих факторов, включая политическую обстановку и экономическое развитие регионов.
Эксперты отмечают, что наряду с проблемами, связанными с регулированием рынка недвижимости, также существует пробле-
ма нехватки кадров. Учебные заведения, которые ведут подготовку специалистов в сфере строительства, каждый год выпускают около 46 тысяч человек, но только 37 % из них работают на стройках. Этого недостаточно, чтобы компенсировать потерю работников отрасли, которые выходят на пенсию или уходят на другую работу.
Заключение
Проведя аналитический обзор фактического состояния инструментария государственной поддержки рынка недвижимости, можно с уверенностью утверждать, что органы публичной власти Российской Федерации в полной мере осознают важность содействия развитию жилищной отрасли. Активный и творческий попек технологий стимулирования развития рынка жилья должен продолжаться в тесном
сотрудничестве с представителями бизиес-со-общества.
Нельзя не обратить внимание, что рынок недвижимости нуждается в новых инструментах воздействия для решения проблем, возникших за последние годы. Следовательно, в современных условиях необходима поэтапная, сбалансированная и системная трансформация методов государственного регулирования рынка недвижимости, а также грамотное и эффективное применение этих методов, что неразрывно связано с целенаправленной политикой государства в социальной сфере.
Информация о конфликте интересов
Мы, авторы данной статьи, со всей ответственностью заявляем о частичном и полном отсутствии фактического или потенциального конфликта интересов с какой бы то ни было третьей стороной, который может возникнуть вследствие публикации данной статьи,
ЛИТЕРАТУРА
1. Бердникова В. Н. Методы государственного регулирования рынка недвижимости в Рос-сип в период кризиса / В. Н. Бердникова // Вестник Челябинского государственного университета. — 2021. — № 12.'—С. 27—34.
2. Гусакова Н. В. Анализ эффективности реализации региональных программ в области совершенствования жилищного строительства / Н. В. Гусакова // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. — 2022. — № 1. _ С. 106—120.
3. Матвеева Е. С. Рынок жилой недвижимости г. Казани: целевые ориентиры застройщиков и потребительские предпочтения / Е. С. Матвеева // Жилищные стратегии. — 2022. — Т. 9. № 4. — С. 353—376.
4. Жукова О. В. Инвестиционная платформа как современный финансовый нн- струмент привлечения частных инвестиций в ипотечное кредитование России / О. В. Жукова // Вопросы региональной экономики. — 2021. — № 3 (48). — С. 102—110.
5. Рощина Я. Анализ влияния мер государственной поддержки нпо- течного кредитования на доступность жилья в России: региональный разрез / Я. Рощина, Н. Илюнькина // Деньги и кредит. — 2021. — № 4. — С. 98—123.
LITERATURE
1. Berdnikova И N. Methods of state regulation of the real estate market in Russia during the crisis / V. N. Berdnikova // Bulletin of Chelyabinsk State University. — 2021. — No. 12. — Pp. 27—34.
2. Gusakova N. И Analysis of the effectiveness of the implementation of regional programs in the field of improving housing construction / N. V. Gusakova // Bulletin of the Tomsk State University of Archit ecture and Civil Engineering. — 2022. —№ 1. — C. 106—120.
3. Matveeva E. S. The residential real estate market of Kazan: developers' targets and consumer preferences / E. S. Matveeva // Housing strategies. — 2022. — Volume 9. No. 4. — Pp. 353—376.
4. Zhukova О. И Investment platform as a modern financial instrument for attracting private investment in mortgage lending in Russia / О. V. Zhukova // Issues of regional economy. — 2021. —№ 3 (48). — C. 102—110.
5. Boshchina Ya. Analysis of the impact of measures of state support for IPO- tech lending on housing affordability in Russia: regional section / Ya. Roshchina, N. Ilyunkina // Money and credit. — 2021. — No. 4. — P." 98—123.
