CC BY
40
Ипотечное кредитование
СОВРЕМЕННЫЕ ФИНАНСОВО КРЕДИТНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
А.1. ЛАКТИОНОВ
Кубанский государственный университет
В условиях хронического недостатка государственных средств первоочередной задачей для региональных инвестиционно-строительных комплексов стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов для развития сферы жилищного строительства. Наиболее перспективным решением этой задачи, по мнению специалистов в области недвижимости, является развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования1.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства в регионах по-
1 Соколов В.Н., Патокина М.А., Горбунова И.В., ИвасенкоЛ.Г. Ипотечное кредитование в жилищную сферу. Проблемы и пути их решения // Геомониторинг на основе современных технологий сбора и обработки информации. Научно-техн. конф., посвященная 90-летию К.Л. Проворова. Тез. докл. -Новосибирск: СГГА, 1999. - С. 174.
2 Жуков И.В., Щербаков Л.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (вып. 4): Сб. научн. тр. / Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. -С. 98-101.
3 Сергеев Д.Л. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. - С. 186 - 191.
требность в жилье возрастает за счет притока беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом2. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-мате-риальных ценностей.
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)3. Согласно социологическим исследованиям,
около 61% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около
ВС12Б1 — 2005
7% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 2 млн ипотечных кредитов. Если принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет в среднем 20 тыс. дол., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 40 млрд дол.4
Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, а также опыт российских регионов показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 руб. средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объем которых сопоставим с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам.
Роль ипотеки в обеспечении экономического роста регионов достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на инвестиционно-строительный комплекс, вследствие чего возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности строительной продукции5.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье6.
Ипотечное кредитование является и одним из наиболее перспективных направлений деятельности региональных банков. Основываясь на историческом опыте России в данном направлении и практике других стран, они стараются разработать собственные модели кредитования и банковские
4 Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. - 2004. - № 8. - С. 35.
5 Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. - 1995. - № 8. - С.48-51.
6 РябченкоЛ.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. — 1997. - № 3. - С. 53-57.
7 Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. - С. 186-191.
продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Однако дальнейшее развитие ипотечного бизнеса тормозится из-за отсутствия у банков долгосрочных ресурсов на эти цели. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны7.
Таким образом, значение ипотеки для развития инвестиционно-строительного комплекса и экономики региона в целом заключается в следующем:
— вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг—существенный фактор развития хозяйственного комплекса региона;
- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и таким образом является важным антиинфляционным фактором;
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, регионального строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
— применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов. Последние годы показали устойчивый рост
объемов жилья, продаваемого в кредит. Если в 2000 г. около 0,1 % от общего объема продаж производилось с помощью разного рода квазиипотеч-
•..;^йч^-У- -ааЯджестфивансы
ных кредитов (ссуды без оформления закладных, продажи в рассрочку), то в 2003 г., по оценкам Российской гильдии риэлторов, уже в 5% всех продаж жилья использовались кредитные или заемные ресурсы. Значительно увеличился объем ипотечных кредитов банков, так, по оценке Банка России (без учета ссуд, выданных на приобретение жилья Сбербанком России по сЬоим стандартам), эта доля составила 250 млн дол. США, а количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, выросло до 1468.
Несмотря на значительные перемены на рынке жилья, все же ситуация сложилась парадоксальная: с одной стороны, в стране есть предпосылки к тому, чтобы ипотека стала реальностью, с другой -по сути, отсутствуют условия для того, чтобы она стала массовой. Конечно, главный тормоз — низкий уровень доходов основной массы населения, несоизмеримый с ценами на квадратные метры. Рост цен, в свою очередь, подстегивается неудовлетворенным спросом на жилье. Так, в 2003 г. по сравнению с 2002 г. рост объема строительства и ввода жилья в эксплуатацию составил 10%, благодаря чему страна достигла уровня 1996 г.: построено 36 млн кв. м жилья. Однако анализ его структуры показывает, что 40% ввода приходится на частное строительство (одноквартирные и малоквартирные дома), из оставшихся 22 млн кв м. 9 млн приходится на Москву, Московскую обл. и Санкт-Петербург, а на остальные регионы страны - 13 млн кв. м, причем около 4 млн кв. м составляет элитное жилье. Кроме того, лидирующее место по вводу жилья в регионах занимают Башкортостан, Татарстан, Астраханская и Самарская обл., вводящие примерно по 1 млн кв. м, следовательно, на остальные регионы России остается около 5 млн кв. м жилья9.
На взгляд автора, сложившаяся ситуация объясняется недоступностью ипотечных кредитов для большей части населения, платежеспособность которой находится на среднем для России уровне.
Действительно, средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке жилья составляла по Краснодарскому краю в IV кв. 2003 г. 13 900 руб.10.
8 Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - 2004. - № 10.- С. 25.
9 Пономарев В. Как сделать жилье доступным. — Банковское дело в Москве. - 2004. — № 6. -С. 4.
10 Россия в цифрах. 2004: Крат. стат. Сб. / Федеральная служба гос. стат. - М., 2004. - С. 384. (431 е.).
11 Районы и города Краснодарского края: стат. сб. Краснодарский краевой комитет государственной статистики. — Краснодар, 2004. - С. 7. (297 е.).
12 Ипотека на Кубани : Агентство финансовой информации «МЗ-медиа» http://www.m3m.ru/comments-85-250.html.
Для приобретения жилья в виде двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м (т.е. на семью, состоящую из трех человек) требовалось 60 х 13 900 = 834 000 руб. Первоначальный взнос - 30% - составил при этом 250 200 руб., а величина кредита - 583 800 руб. При условии, что максимальный срок погашения кредита — 20 лет, ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 35% от совокупного ежемесячного дохода семьи, предельная ставка по кредиту составит не более 15% годовых, для участия в ипотечной программе семья должна обладать ежемесячным доходом в размере 21 977 руб. Расчет произведен по формуле финансового анну-
итета.
РУ = Я
/(1 + /)"
где Я V- текущая стоимость аннуитета,
Л — ежемесячные платежи равными суммами, / — ежемесячная процентная ставка, п - количество месяцев. Уточним исходные данные для ежемесячных платежей. Месячная процентная ставка будет равна 1,25% (15%/12мес), количество месяцев в двадцатилетнем периоде составит 240 (12 мес х 20 лет). Подставив уточненные данные в формулу, определим ежемесячный платеж.
583 800 = Л
1
1
240
0,0125 0,0125(1 + 0,0125)
откуда Я = 7 692 руб.
Учитывая, что ежемесячный платеж должен составлять не более 35% среднемесячного дохода семьи, сам доход будет равен 21 977 руб.
Однако среднемесячный доход семьи, имеющей двух работающих, составил по Краснодарскому краю в 2003 г., 4 033 руб. (средняя зарплата одного работающего) х 2 = 8 066 руб.11. Таким образом, в рассматриваемом периоде ипотечные кредиты были доступны лишь тем категориям граждан, которые, по оценкам Фонда Карнеги, относят к среднему классу, составляющему не более 25% населения12.
Для решения данного вопроса могут быть предложены различные варианты, а именно:
1. Введение дифференцированных процентных ставок по кредитам, рассчитанных исходя из реального уровня средних доходов семей и стоимости жилья в регионе. При этом государственное учреждение Краснодарского края по ипотечному жилищному кредитованию должно иметь право выкупать закладные по этим ставкам кредитов (имеется в виду процедура, существующая в рамках федеральной программы выкупа закладных).
По мнению автора, это наиболее предпочтительный вариант. Он существенно упрощает процедуру выдачи кредитов, максимально исключает участие бюрократических структур, адекватен эффективности от внедрения ипотечного кредитования (рост ВРП и доходов краевого бюджета).
2. Введение единой процентной ставки по кредитам в регионе с одновременным дифференцированным субсидированием процентных ставок конкретным физическим лицам или региональным операторам (банкам) за счет средств федерального бюджета, краевого бюджета или сочетания того и другого.
Этот вариант предусматривает значительное наличие бюрократических процедур, участие чиновников, необходимость частичного Федерального субсидирования.
3. Создание системы государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, для случаев уменьшения суммы первоначального взноса отдельным категориям граждан в случае установления таковых по закону или по целевой программе.
Этот вариант имеет существенные преимущества, прост в реализации, не зависит от состояния экономики региона.
Таким образом, для быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов целесообразно, по мнению автора, использование первого и третьего вариантов. Эффективность использования федеральных бюджетных ресурсов может быть обоснована следующим образом:
Как известно, ВРП, являющийся показателем экономического развития региона, связан с объемом наличной и безналичной денежной массы коэффициентом денежного обращения. В 2000 г. ВРП Краснодарского края был равен 151 млрд руб. (ВВП России - 7 302,3 млрд руб.), а объем денежной массы - 20,9 млрд руб. (объем денежной массы России - 704,7 млрд руб.)13. 2000 г. является показа-
13 Из постановления Коллегии Счетной палаты Российской Федерации от 26 мая 2000 г. № 19(211) «О результатах тематической проверки организации, обеспечения полноты и своевременности поступления налоговых платежей в федеральный бюджет, соблюдения порядка расчетно-платежных операций и банковского обслуживания налоговых платежей, а также правильности расходования средств федерального бюджета на содержание территориальных налоговых органов по Краснодарскому краю за 1999 год и I квартал 2000 года»: http://www.budgetrf.ru/Publications/Schpalata/2000/bulletin/ schpal8322000bull8-4.htm.
14 Митягин А. Наши банки доверие оправдывают. Кубанские новости, 10 декабря 2004 г. http://www.yugbank.ru/press/ press_about_bank/conf. html.
15 Там же.
тельным не только для Краснодарского края, но и в целом для России, поскольку отражает начало формирования пропорций между денежной массой и объемом произведенных товаров и услуг в масштабах региона и страны, соответствующих фазе оживления производства. Таким образом, 1 руб. денежной массы в регионе создает 7,2 руб. ВРП. По России аналогичный показатель равен 10,4 руб. ВВП. Естественно, что дополнительное вовлечение в оборот денежной массы, имеющейся в накоплении у населения, даст существенный мультипликативный эффект.
Поскольку существует очень большой спрос на жилье, ипотечное кредитование, по мнению автора, и является тем инструментом, который может способствовать вовлечению «замороженных» денег в инвестиционно-строительный комплекс и в целом экономику региона.
За 9 месяцев 2004 г. объем кредитов, выданных населению края на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости, составил 161,5 млн руб.14. Наиболее активными участниками кредитования для приобретения жилья под залог недвижимости являются Кубанский универсальный банк, Юг-Инвестбанк, Югбанк. Более половины ипотечных кредитов, выданных на территории края, пришлось на долю Сбербанка России. Юго-Западный банк Сбербанка намеревается направить в ближайшие 5 лет на ипотечное кредитование жителей края 200 млрд руб. Кредиты будут предоставляться на срок до 20 лет под 15% годовых, причем в качестве первоначального взноса гражданам будет достаточно внести 10% стоимости приобретаемого жилья.
Среди разновидностей кредитов, предлагаемых региональными банками, устойчивым спросом пользуются кредиты под завершение строительства индивидуальных жилых домов и приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах. В портфеле ипотечных кредитов (около 1,5 тыс.) более 60% составляют кредиты на приобретение (завершение строительства) жилья на первичном рынке15.
Применяемая в Краснодарском крае модель ипотеки построена на использовании бюджетных средств края и позволяет наряду с другими источниками добиваться значимого мультипликативного эффекта. Для этого необходимо вовлечение в оборот не менее 10% имеющейся в наличии в крае денежной массы, т.е. приблизительно 2,0 млрд руб. Это возможно, если ипотечные кредиты будут получать не менее 3,5 тыс. человек в год. Так, если бы были созданы соответствующие условия (т.е. выделено из бюджета или других источников 3 млрд руб. для привлечения средств от населения), то это
Схема двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования первичного рынка недвижимости
в Краснодарском крае
дало прирост ВРП (при коэффициенте денежного мы ипотечного кредитования в регионах позволит
обращения 7,2) 21,6 млрд руб. Поскольку доля бюд- выступить определяющим фактором при форми-
жета в ВРП края в 2003 г. составила 15,6%, то при- ровании тенденций развития как самого инвести-
рост средств бюджета составил бы 3,4 млрд руб. ционно-строительного комплекса, так и рынка
Таким образом, за счет прироста могли быть пол- жилья в целом.
ностью возвращены средства бюджета. Высказанное предположение основывается на По мнению автора, бюджетная составляющая мировом опыте использования ипотечных ценных ипотеки позволила «обкатать» на практике в Крас- бумаг. Например, на конец 2001 г. объем новых нодарском крае ее инструментарий и убедиться в выпусков долговых ценных бумаг в США составил жизнеспособности модели. Тем самым были созда- 4,6 трлн дол., из них 1,67 трлн дол. пришлось на ны стартовые условия для перехода к двухуровне- ипотечные ценные бумаги — 36,6% всей эмиссии вой ипотеке (см. рисунок). долговых обязательств. В структуре европейского Подписанное 18 апреля 2002 г. соглашение рынка ипотечные бумаги занимают 44,7% — 36,9 между администрацией края, «Государственным млрд евро18. Таким образом, на мировом рынке за-учреждением Краснодарского края по ипотечно- имствований этот инструмент занимает ведущее му жилищному кредитованию» и ОАО «Агентство место. И не случайно: для привлечения долгосрочно ипотечному жилищному кредитованию» ных инвестиций развитый фондовый рынок актив-(АИЖК) создало возможности для использования но использует ипотечные ценные бумаги, главное механизма рефинансирования ипотеки, причем в достоинство которых — надежность возврата ин-качестве инструмента привлечения средств с фи- вестированных средств.
нансового рынка может быть реализован залог зак- На российском фондовом рынке в последнее
ладных, получаемых по схеме бюджетного креди- время произошли существенные перемены: боль-
тования. На взгляд автора, сочетание сравнитель- шее внимание стало уделяется не акциям, а долго-
но новых для российского рынка ценных бумаг: вым обязательствам. Значительно увеличились
закладной16 и обеспеченной залогом закладных объемы выпуска корпоративных облигаций. Одна-
облигацией17 и государственной поддержки систе- ко суть российского фондового рынка пока сохраняется прежней — он остается спекулятивным, рис-
77 ~ кованным, ориентированным на профессиональ-
16 Ценная бумага, свидетельствующая о залоге должником тт а
принадлежащего ему недвижимого имущества в виде земли, ных игроков. Например, на ДОЛЮ банковских
дома, строений. структур приходится до 95% его объема. О том, что
17 Долговая ценная бумага эмитента, рефинансируемая с деньги населения пока дожидаются финансовых
помощью обязательств по одному или нескольким ипотеч- ИНСтрументов, которые ПОЗВОЛЯТ ИМ ВЫГОДНО И на-ным кредитам. г _
Кубасова Т. Ипотечные ценные бумаги в Иркутске уже Дежно размещать СВОИ сбережения В инвестиции,
работают, http://www.rusipoteka.ru/publications/kuba-sova-l.htm. свидетельствует статистика: количество «игроков»
в России не превышает 50 тыс. человек, в то время как в США - 80 млн частных инвесторов19.
Одним из таких инструментов для большинства населения могут стать облигации, обеспеченные залогом закладных. Их основные характеристики: надежность, информационная прозрачность, доступность и долгосрочность.
Ипотечные облигации имеют особую степень надежности. Дело в том, что при выпуске обычных облигаций обеспечение считается в момент эмиссии, в дальнейшем, на стадии обращения, надежность уже не отслеживается.
Наличие ипотечного покрытия — главное отличие, определяющее статус ипотечных ценных бумаг: величина обеспечения у них является постоянной на протяжении всего срока обращения.
Информационная прозрачность обеспечивается тем, что любой участник рынка в любой момент может обратиться в агентство ипотечного кредитования и получить выписку из реестра покрытия, подтверждающую обеспечение долга. Реестр покрытия включает денежные требования по закладным (платежи, которые получает агентство) и обязательства по облигациям. Поступления по закладным могут быть равны или больше обязательств по облигациям, и это соотношение соблюдается на протяжении всего обращения облигаций. Таким образом, ипотечное покрытие требует особого учета обязательств по облигациям и денежных поступлений по закладным. Обеспечивается он специальной процедурой ведения реестра покрытия, представляющего комбинацию регистраторского и депозитарного бизнеса, спецдепозитария и бэк-офи-са брокерской структуры. На взгляд автора, интегрировав эти различные направления, можно сформировать эффективную процедуру ведения реестра покрытия, прописать стандарты, положения, учетные регистры и создать программное обеспечение. Последнее обстоятельство, как представляется, особенно важно, поскольку электронные технологии позволяют оперативно обмениваться документами между регионом и центром и в конечном счете выходить на процесс секьютеризации ипотечных кредитов20.
Доступность обеспечивают низкая пороговая сумма инвестирования, а также возможность приобретать облигации на внебиржевом рынке. О высокой ликвидности можно будет говорить только после того как объемы эмиссии ипотечных обли-
19 Рубцов Б.Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов. // РЦБ. 2001, март.
20 Под секьютеризацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам.
гаций станут достаточными, чтобы компенсировать инфраструктурные затраты и риски. Для этого необходимо осуществлять поддержку ликвидности на внебиржевом рынке через сеть уполномоченных брокерских компаний, что позволяет снизить за счет этого цену заимствования на 2-3%.
Следует отметить, что использование финансовых технологий на рынках ипотечных облигаций Москвы и Санкт-Петербурга не всегда применимо в регионах. В связи с этим представляется целесообразным обеспечивать в регионе поддержание ликвидности ипотечных облигаций через схемы внебиржевых торгов и использование институтов, наиболее удобных для населения. Одна из них - схема трансфер-агентства, которая позволяет уменьшить затраты инвесторов, обеспечить доход посредникам и создать необходимую ликвидность рынка.
Одной из основных проблем, препятствующих дальнейшему развитию ипотечного кредитования, является слабая законодательная база. Если заемщик не способен расплатиться с банком и у него нет другого жилья, то выселить его из купленной в кредит квартиры практически невозможно. Расширение ипотечного бизнеса тормозится из-за недостатка у банков долгосрочных ресурсов. Кроме того, развитие ипотечного кредитования сдерживает и то, что коммерческие организации продолжают выплачивать своим сотрудникам зарплату с использованием «серых» схем, в то время как при расчете платежеспособности заемщика используется только официальная зарплата. Именно с этим связаны высокие процентные ставки, большая сумма первоначального взноса и оформление множества документов.
Дальнейшее развитие сдерживает также нынешний вариант обязательного нотариального удостоверения залога недвижимости. Хотя федеральное законодательство предусматривает возникновение ипотеки в силу закона, нечеткость формулировок в законе «Об ипотеке» порождает двусмысленность в его толковании. На практике это приводит, с одной стороны, к значительному удорожанию ипотеки для заемщика (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сделки), а с другой, нотариальное удостоверение не дает почти никаких дополнительных гарантий, а риск утраты заемщиком прав собственности на приобретаемое жилье застрахован в страховой компании. Сегодня назрела необходимость внесения соответствующих изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и одновременного уменьшения платы за нотариальное удостоверение сделок по ипотеке.
Без совершенствования законодательной базы на рынке будут появляться различные псевдоипо-
течные схемы, создающие у людей иллюзию «дешевизны» и «доступности», а на самом деле - компрометирующих понятие «ипотека».
В заключение следует отметить, что региональный оператор АИЖК по Краснодарскому краю преимущественно ориентируется на работу со вторичным рынком недвижимости. Такой подход, безусловно, обеспечивает агентству быстрое и гарантированное размещение средств с минимальными рисками. Вместе с тем вложение значительных денежных сумм в этот сегмент рынка нерационально и не вполне экономически оправдано. Это находит свое выражение в формировании следующих тенденций на региональном жилищном рынке: многократные вложения в оборот рынка вторичного жилья сдерживаются емкостью самого рынка, что в конечном итоге приводит к росту продажных цен на жилье и их явному несоответствию потребительским свойствам жилья; вовлечение дополнительных финансовых потоков во вторичный рынок сдерживает темпы строительства нового жилья, а значит, и темпы роста жилищного фонда. Тем самым не-х многочисленные строительные объекты, испытывающие дефицит финансирования, становятся привлекательными лишь для крупных
инвесторов, способных долго ждать возврата средств лишь по причине заложенной сверхприбыли (растущие цены на вторичном рынке позволяют безмерно завышать цены на новое жилье). Для большинства населения края этот вариант приобретения жилья недоступен в связи с низкими доходами. Подспорьем могли бы стать ипотечные кредиты; городской рынок нового жилья сегодня испытывает проблемы реализации квартир. Существует фонд новых уже построенных домов либо в высокой степени готовности, что является привлекательным для ипотеки. По убеждению автора, кредитование нового жилья (в том числе инвестирование строительства) не более рискованно, чем кредитование на рынке вторичного жилья. Для этого необходимы детальный учет специфики рынка и применение адекватных инструментов. Таким образом, реализация на практике системы ипотечного кредитования способствует социально-экономическому развитию региона. С одной стороны, решается такая важная социальная проблема, как обеспечение населения жильем, а с другой — стимулируется финансирование инвестиционно-строительного комплекса региона.
