СОВРЕМЕННОЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347

Р.Р. Хайрулин

СОВРЕМЕННОЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В статье рассматриваются нормативно-правовое акты, содержащие понятие договора аренды земельных участков. На основе проведенного анализа предлагается на законодательном уровне определить единое понятие договора аренды земельных участков.

Ключевые слова: нормативно-правовое регулирование, договор аренды, земельный участок, правила об аренде, права на заключение договоров.

Современное понимание договора аренды земельных участков, на сегодняшний день, нуждается в глубоком научном анализе и принятии определенных мер, поскольку общие правила об аренде, установлены главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации [1], а специальные нормы, относительно аренды земельных участков, закреплены в пункте2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации [2], в соответствии с которым, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ (речь идет о земельных участках, изъятых из оборота), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В связи с тем, что правовое регулирование договора аренды земельных участков в России закреплено в гражданском и земельном законодательстве, а так же в специализированныхзако-нах, на практике возникает множество вопросов, пробелов и коллизионных ситуаций.

Имеют место ситуации, в которых заключение договора аренды земельных участков является условием других договоров.

Например, застройщик вправе в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения вустановленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» [4], договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Рассмотрим некоторые нормативные акты, содержащие ссылки на договор аренды земельных участков.

Согласно статье 11.1. Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Статья 16.1. Федеральногозакона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует особенности продажи земельных участков Фонда и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда.

В свою очередь статья 38.1. ЗК РФ определяет порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, а статья 38.2. ЗК РФ устанавливает особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

© Хайрулин Р.Р., 2013.

ISSN 2223-4047

Вестник магистратуры. 2013. №98(23).

В части 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ закреплено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В статье 33 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» указано, что примерная форма [5] договора аренды земельного участка и методика [6] расчета арендной платы определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, определяющим примерную форму договора аренды земельного участка и методику расчета арендной платы, в настоящий момент является Минэкономразвития России [7].

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 установлены принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В целях организации рекреационной деятельности допускается предоставление в аренду земельных участков, расположенных в границах функциональных зон национальных парков. Правовой режим территории национальных парков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» [8].

В соответствии со сложившейся судебной практикой стоимость аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2011 по делу № А32-67410/2005, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.04.2011 по делу № А32-18265/2009) [9, с. 101].

Ставки арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории национальных парков предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» [10]. Порядок подготовки и заключения данных договоров аренды установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 12.07.2010 № 293 [11].

Рассмотренные примеры нормативно-правового регулирования договора аренды земельных участков, позволяют сделать вывод о том, что поскольку к договорам аренды земельных участков применяются общие требования заключения договора аренды с учетом ряда особенностей, предусмотренных действующим законодательством, то полагаем, необходимым на законодательном уровне определить единое понятие договора аренды земельных участков, его сущность и содержание, а также утвердить типовую форму договора аренды земельного участка, что будет способствовать законной передачи земли в аренду.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.

3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

4. Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О содействии развитию жилищного строительства» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 30 (ч. 2). Ст.

3617.

5. Федеральный закон от 22.07.2005 № 116-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 30 (ч. II). Ст. 3127.

6. Приказ Минэкономразвития России от 14.07.2006 № 190 (ред. от 17.07.2012) «Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон» // Российская газета. № 190. 2006, от 29 августа.

7. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 437 (ред. от 28.01.2013) «О Министерстве экономического развития Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 24. Ст. 2867.

8. Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 25.06.2012) «Об особо охраняемых природных территориях» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 12. Ст. 1024.

9. Ильенко Е.Н. Специфика заключения договора аренды земельного участка национального парка // Общество и право. 2011. № 5. С. 100-103.

10. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 26.10.2011) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. № 30. Ст. 3821.

11. Приказ Минэкономразвития РФ от 12.07.2010 № 293 «Об установлении Порядка подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах функциональных зон национальных парков» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.07.2010 № 17971) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. № 33, 16.08.2010.

ХАЙРУЛИН Руслан Рафаилевич - магистрант Института права, экономики и управления Тюменского государственного университета.