CC BY
264Архитектура и градостроительство
------ЖИЛИЩНОЕ ---
СТРОИТЕЛЬСТВО
Научно-технический и производственный журнал
УДК 728.1.011 (075.8)
Г.У. КОЗАЧУН, канд. эконом. наук, Сибирская автомобильно-дорожная академия (СибАДИ), Н.А. ЛАПКО, инженер-архитектор (lanalex_85@mail.ru), ООО «Горпроект», Омск
Современная типология жилых зданий
Часть I
Рассмотрены типы жилых зданий, появление которых связано с развитием рыночных отношений. Предложены новые критерии и типологические показатели жилых зданий, более объективно отражающие складывающуюся новую типологию, соответствующие запросам основных социальных, групп населения в новых социально-экономических условиях. Выделен главный фактор социальной ориентации на потребителей жилых домов и квартир: малоимущие - социальное жилье, средний класс - квартиры улучшенной планировки и коттеджи, семьи с высоким уровнем дохода - элитные дома и особняки.
Ключевые слова: типология жилища, социальное жилье, коттедж, квартира-студия, усадебная застройка, планировочная структура, жилая ячейка.
Переход к рыночным отношениям в архитектурном проектировании и строительстве в жилищной сфере формирует новую типологию жилища, которая не нашла своего отражения не только в учебной, но и в научной литературе. Современные социально-экономические отношения и рынок вызвали появление новых типологических признаков.
Согласно словарю Ожегова «типология» - классификация, представляющая соотношение между разными типами предметов, явлений».
Применительно к жилым зданиям типология призвана классифицировать различные типы зданий по определенным признакам, разбивая их на классы, что является составной частью архитектурного проектирования зданий и сооружений. В основу типологии принимаются те или иные критерии или показатели. В настоящее время жилые здания классифицируются по шести основным признакам, в
том числе этажность, тип внеквартирных распределительных коммуникаций по другим дополнительным признакам, по числу лифтов, мусороудалению и типу лестничной клетки [1]. Выделенные критерии универсальны и характерны для типов жилых домов в доперестроечный период, но не в полной мере отражают архитектурное проектирование в новых социально-экономических условиях.
В [2] расширены типологические критерии, выделены такие критерии, как число квартир, планировочная структура, вид поселения (город, село), архитектурно-пространственная структура жилой ячейки, наличие трудовой деятельности в жилище, комфорт. Это дополнение существенно повышает объективность складывающейся типологии в условиях рынка, особенно критерий комфортности, который становился одним из главных показателей в новых условиях. К сожалению, он не нашел широкого раскрытия, хотя в условиях рынка жилья комфорт-
Рис. 1. Жилая застройка прибрежного района Омска периода массового строительства
14
1'2011
Научно-технический и производственный журнал
Архитектура и градостроительство
Рис. 2. Поиск архитектурно-конструктивной выразительности фасадов жилого дома серии «Континенталь» (ГАП В.Н. Банникова, ООО «Горпроект», Омск)
Рис. 3. Планировочное решение блок-секции 10-этажного крупнопанельного жилого дома серии 97:1 — спальня; 2 — кухня; 3 — прихожая; 4 — коридор; 5 — ванная; 6 — туалет; 7 — совмещенный санузел; 8 — кладовая; 9 — лоджия; 10 — приквартирный холл
ность выходит в число ведущих показателей жилого дома, ячейки, обеспечивая в значительной степени реализацию квартир.
Жилище как социальная потребность человека зависит от уровня социально-экономического развития общества, его идеологии, что достаточно наглядно проявилось в России. В дореволюционный период в городах преобладали доходные жилые дома для различных сословий, с высоким уровнем архитектурно-художественной выразительности фасадов, нередко являющиеся в настоящее время памятниками архитектуры.
В доперестроечный период жители нашей страны имели равные права на жилище, обеспечение которым государство брало на себя. При государственном жилищном строительстве типология и составы помещений квартир диктовались строительными нормами и правилами, определявшими состав и параметры помещений квартир независимо от социального статуса семей. Нормы проектирования были едиными для всех типов жилых домов, отличались только региональными особенностями и местом в системе расселения (город, село). В результате массовой застройки
такими домами, преимущественно крупнопанельными, появились достаточно однообразные, безликие и маловыразительные в архитектурном и градостроительном отношении жилые районы и микрорайоны (рис. 1).
Особенностью нового этапа архитектурного проектирования жилища и строительства в России является прежде всего переход к новой типологии, вызванный социальными изменениями в обществе и переходом от государственного жилищного строительства к рыночным отношениям в жилищной сфере. Именно рынок жилья является основным заказчиком новых типов жилых домов и квартир, отсюда формируется новая типология жилья в условиях рынка, которая влияет и на облик города, предъявляя к нему более высокие архитектурно-выразительные требования как по архитектурно-конструктивному поиску, так и по возможности отделки и облицовки фасадов (рис. 2).
Социальные изменения в обществе, оказывающие влияние на типологию жилища, характеризуются выделением трех основных групп населения, отличающихся уровнем доходов, а значит, наличием различных возможностей
Рис. 4. Архитектурное решение фасадов 10-этажных крупнопанельных жилых домов
Архитектура и градостроительство
ц м .1
Научно-технический и производственный журнал
Рис. 5. Новый тип застройки для среднего класса: а — усадебная застройка коттеджными домами; б — современный коттедж
в решении жилищного вопроса и выборе жилья на рынке К таким группам относятся малоимущие, для которых согласно Жилищному кодексу предоставляется жилье по договору социального найма. В условиях новой типологии жилища это социальные жилые дома, запроектированные по действующим строительным нормам и правилам с минимальными размерами и набором помещений в квартирах и предназначенные для государственного и муниципального строительства. К таким домам можно отнести типовые серийные дома, разработанные в доперестроечный период (рис. 3, 4).
Жилые дома социального типа возводятся не только для предоставления по договору социального найма малоимущим. Они поступают на рынок жилья для семей, не отнесенных к категории малоимущих, но имеющих недостаточный уровень дохода для приобретения квартир в жилых домах улучшенной планировки, поскольку экономически более доступными являются социальные жилые дома. Так, в Омске двухкомнатная квартира в социальном жилом доме площадью 54 м2 на рынке жилья предлагается по цене 1500-1900 тыс. р., в то время как в домах улучшенной планировки площадь двухкомнатных квартир составляет 6080 м2 при рыночной стоимости 2250-6300 тыс. р. Это преимущественно крупнопанельные многоквартирные жилые дома доперестроечных серий блок-секционного типа, часто с одно-, двухкомнатными квартирами; пример такой блок-секции приведен на рис. 3. Общая площадь в квартирах с различным количеством комнат предусматривается в пределах, рекомендованных в табл. 6.1 СП 31-107-2004 «Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения по проектированию многоквартирных жилых зданий» и в табл. 5.1 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и составляет от 28-38 м2 общей площади для однокомнатных и до 106-116 м2 для шести-комнатных квартир.
ЕО 3
3,52'
_I
3,96
3,2
-X-
Рис. 6. Планировочная структура квартиры-студии с расстановкой минимального набора мебели: 1 — жилая комната; 2 — кухня-ниша; 3 — совмещенный санузел; 4 — прихожая; 5 — коридор; 6 — балкон; а — планировочное решение квартиры-студии с размещением кухни-ниши вдоль жилой комнаты при наличии двух световых проемов; б — кухня-ниша расположена во входной зоне квартиры, при этом значительно увеличивается площадь жилой комнаты; в — квартира-студия без выделения жилой зоны и зоны приготовления пищи, несоответствие планировочной структуры требованиям нормативов СП 31-107—2004; СНиП 31-01—2003; г — особенностью данной квартиры являются минимально допустимые площади помещений
Трехкомнатные квартиры в социальных жилых домах, по данным обзора новостроек Омска, имеют площадь 56-66 м2 при рыночной стоимости 1440-2800 тыс. р. в зависимости от района города. Трехкомнатные квартиры в домах улучшенной планировки составляют на рынке жилья всего около 22%, и их следует считать комфортными для семей из двух или трех человек. Общая площадь в таких квартирах 70-156 м2, что в расчете на одного члена семьи при оптимальном заселении составляет от 23-35 м2 до 52-78 м2 на человека. Рыночная стоимость таких квартир 1800-5950 тыс. р.
Четырехкомнатные квартиры как в социальных жилых домах, так и в домах улучшенной планировки в общей структуре рынка жилья в условиях кризиса составляют ничтожно малое количество. Так, анализ предложе-
16
12011
Научно-технический и производственный журнал
-------ЖИЛИЩНОЕ ---
СТРОИТЕЛЬСТВО
Архитектура и градостроительство
ний на рынке жилья Омска выявил, что на 1292 трехкомнатные квартиры приходится всего 72 четырехкомнатных, из которых к социальным можно отнести 8%, где общая площадь 86-91 м2. В квартирах улучшенной планировки общая площадь 102-154 м2 при рыночной стоимости в зависимости от места в планировочной структуре города 2300-5250 тыс. р.
Альтернативой многоэтажного строительства социальных жилых домов являются усадебные индивидуальные жилые дома нового типа, которые могут возводиться при определенных условиях семьями, стоящими в очереди на социальное жилье. По сложившейся практике таким семьям могут выделяться участки земель для индивидуального строительства бесплатно при одновременном исключении из очереди на социальное жилье. Это особый тип усадебного жилища, существенно отличающийся от индивидуальных жилых домов старой постройки (рис. 5), как правило, индивидуальный, где типологическими показателями являются размер приусадебного участка, конструктивное решение ограждающих конструкций, уровень блокировки и развитость хозяйственно-бытовых построек на участке и др.
Такой тип жилища приобрел широкое распространение в период миграции русских в Россию из соседних республик. Разработанные на стадии паспорта проекта или без такового и возводимые собственными силами. Рассмотренный метод строительства позволяет при определенных условиях снизить затраты на строительство в два раза и более по сравнению с рыночной стоимостью.
Для удовлетворения рынка доступным жильем, а доступность в рыночных условиях характеризуется ценовым диапазоном, появился новый тип квартир - квартира-студия, которая состоит из комнаты, где предусмотрена зона приготовления пищи, совмещенного санитарного блока и прихожей. Анализ новостроек позволил выделить планировочные решения таких квартир (рис. 6).
Общая площадь в таких квартирах-студиях составляет 21-38 м2 и зависит от конструктивного решения жилого дома. Это, как правило, должна быть квартира, имеющая одно окно, так как при наличии двух окон появляется возможность запроектировать полноценную однокомнатную квартиру. Такие квартиры могут удовлетворить одиночек или молодоженов как временное жилье либо как альтернатива аренды жилья с последующим решением жилищного вопроса. По этажности такие дома могут быть как пятиэтажными, так и многоэтажными.
Продолжение статьи читайте в № 2 2011 г.
Список литературы
1. Архитектурное проектирование жилых зданий / Под ред. М.В. Лисициана, Е.С. Пронина. М.: Архитектура-С, 2006. 488 с.
2. Молчанов В.М. Теоретические основы проектирования жилых зданий: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. Ростов-на-Дону: Феникс, 2003. 240 с.
250 участников • 30 регионов России и ближнего зарубежья Выставочная площадь более 6000 кв.м • 2 дополнительных выставочных павильона
СтройЭКСПО. ЖКХ
Всероссийская специализированная выставка
СТРОИТЕЛЬСТВО
• Быстровозводимые здания и сооружения • Строительные и отделочные материалы
• Кровля. Изоляция • Окна. Двери. Ворота • Строительное и промышленное оборудование
• Строительная и дорожная техника
СИСТЕМЫ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ
• Системы очистки воды, водоочистители • Канализационные системы и оборудование
• Системы вентиляции и кондиционирования • Системы водоснабжения и отопления
• Котельное оборудование. Насосы • Трубы. Запорная и регулирующая арматура
• Строительная техника. Коммунальные машины и механизмы для ЖКХ
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
• Реконструкция, ремонт и содержание объектов жилфонда • Локальный ремонт труб и трубных конструкций • Материалы и оборудование для диагностики и санации
• Новые формы управления ЖКХ
Организатор
Волгоград
% ЭКСПО
Выставочный центр «ВолгоградЭКСПО» Тел./факс: (8442) 55-13-15, 55-13-16 E-mail: stroyka@volgogradexpo.ru www.volgogradexpo.ru
Щйха
Генеральный информационный спонсор
группа ГАЗЕТ
15-17 МАРТА '11
4-6 ОКТЯБРЯ '1 1
ВОЛГОГРАД, ДВОРЕЦ СПОРТА
