CC BY
71ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 4 • Номер 1 • Январь-март 2017 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing strategy
издательство
Креативная экономика
совершенствование структуры жилищного строительства в Узбекистане
Нуримбетов Р.И.1, Давлетов И.Х. 1
1 Ташкентский архитектурно-строительный институт, Ташкент, Узбекистан
АННОТАЦИЯ:_
В статье рассмотрены вопросы оптимизации жилищного фонда, а также приведена теоретическая модель и основные направления по формированию оптимальной структуры жилищного строительства в современных условиях. Представленные выводы будут полезны для всех, кто занимается вопросами воспроизводства жилищного фонда.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: структура жилищного строительства, экономико-математические модели, информационно-логическое моделирование. оптимизация жилищного строительства, тип квартир, качество жилья, комфортабельность жилья, векторный показатель, индивидуальные застройщики жилья, доступность жилья.
Improvement of the structure of housing construction in uzbekistan
Nurimbetov R.I.1, Davletov I.Kh. 1
i
Tashkent Institute of Architecture and Civil Engineering, Uzbekistan
Актуальность проблемы
Жилищная проблема в Узбекистане является наиболее значимой в числе других социально-экономических проблем, т.к. в ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи, обычаи, традиции и культурный этнофон [5] (ВачЫоу, 2012).
Проблема обеспечения населения жильем не только значим в Узбекистане, но и имеет немаловажное значение в других государствах СНГ. В частности, в Российской Федерации разабатываются различные жилищные программы по обеспечению населения доступным жильем [3] (Оатееу, 2011). Следовательно, этими проблемами занимаются многие ученые, в частности в статье Ю.В. Чугуновой отмечено, что вопросы строительства доступного жилья по-прежнему остаются одними из главных. В связи с этим важную роль в этой сфере играют вопросы совершенствования организационно-правовых форм финансирования строительства, а также обеспечение доступным жильем молодых семей путем строительства малых по площади квартир-студий [8] (СН^ыпоуа, 2012).
Решение проблемы обеспеченности жильем связано с необходимостью существенного увеличения объемов строительства и развития всех элементов инфраструктуры городов и населенных мест Узбекистана, используя при этом прогрессивные подходы к усовершенствованию структуры жилищного строительства [7] (Ziyaev, Davletov, 2013). В связи с этим целью исследования является разработка математического метода, позволяющего обосновать оптимальную структуру жилищного строительства в Узбекистане.
тенденции и особенности развития жилищного строительства в Узбекистане
Несмотря на высокие темпы роста численности населения Узбекистана (за годы независимости прирост составил более 9,4 млн чел.), наблюдается стабильный рост обеспеченности населения жильем. Если в 1991 году на одного человека приходилось 12,4 кв. м общей площади, то к 2015 г. этот показатель достиг 15,2 кв. м, то есть вырос в 1,2 раза (рис. 1) [6].
Всего в Узбекистане за 2009-2015 годы введено 70,2 млн кв. м жилья, из них 51,2 млн кв.м приходится на сельскую местность и 19 млн кв.м - на город. Объем ввода жилья в последние годы, начиная с 2009 года, имеет устойчивую положительную динамику и возрос в 1,6 раз (см. табл. 1) [9].
Согласно Постановлению Президента Республики Узбекистан Ш. Мирзиеева от 21 октября 2016 года «О программе по строительству доступных жилых домов по обновленным типовым проектам в сельской местности на 2017-2021 годы» [1], в республике осуществляется возведение комфортабельных жилых домов по новым типовым проектам, которые учитывают национальный менталитет и особенности условий проживания в сельской местности. Также внедряются максимально благоприятные условия
ABSTRACT:_
The article considers the issues of optimization of Housing stock. We suggest a theoretical model and the main directions for the formation of the optimal structure of housing construction in modern conditions. The conclusions will be useful for everyone engaged in issues of reproduction of housing stock.
KEYWORDS: structure of housing construction, economic-mathematical models, information-logical modeling, optimization of housing construction, type of apartments, quality of housing, comfortableness of housing, vector indicator, individual housing developers, affordability of housing.
JEL classification: R10, R31, R52 Received: 24.02.2017 / published: 31.03.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Nurimbetov R.I. ([email protected])
CITATION:_
Nurimbetov R.I., Davletov I.Kh. (2017) Sovershenstvovanie struktury zhilischnogo stroitelstva v Uzbekistane [Improvement of the structure of housing construction in Uzbekistan]. Zhilischnye strategii. 4. (1). - 23-36. doi: 10.18334/zhs.4.1.38051
16 14 12 10 8 6 4 2 0
Рисунок 1. Обеспеченность населения жильем за 1991-2015 гг. (кв. м. на одного жителя) Источник: составлено автором по статистическим сборникам
льготного кредитования и дальнейшее расширение использования новых видов энергосберегающих материалов и оборудования. Все это послужит сокращению себестоимости новостроек, в связи с чем и устанавливаются приемлемые цены для всех слоев населения.
Нужно отметить, что только за 2009-2016 гг. на 1308 жилых массивах на селе построено 69557 комфортабельных жилых домов общей площадью 9573 тыс. кв. м, и жилищные условия улучшили свыше 83,5 тыс. сельских семей [1].
Как видно из рисунка 2, динамика ввода жилья на селе характеризуется как стабильная. В жилищной политике основной акцент делается на сельское жилищное строительство по типовым проектам, отвечающим самым современным стандартам архитектурно-планировочной застройки и не уступающим по качеству и комфортности жилья в городах. Только в 2016 году построено 13000 домов «под ключ» [10].
Согласно выше упомянутой Программе строительства доступного жилья в сельской местности по обновленным типовым проектам, предусматривается возведение в 2017 году 15000 жилых домов и квартир [1].
15-15-15-151-152-15,2
1991 1995 2000 2010 2011 2012 2013 2014 2015
ОБ АВТОРАХ:_
Нуримбетов Равшан Ибрагимович, доктор экономических наук, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ([email protected])
Давлетов ИсламбекХаликович, кандидат экономических наук, доцент ([email protected])
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Нуримбетов Р.И., Давлетов И.Х. Совершенствование структуры жилищного строительства в Узбекистане // Жилищные стратегии. - 2017. - Том 4. - № 1. - С. 23-36. с1о1: 10.18334^.4.1.38051
Таблица 1
динамика ввода в действие жилья в Узбекистане (млн кв. м)
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Всего по стране 7,7 8,9 9,2 10,4 10,7 11,3 12
Город 2,6 2,2 2,3 2,7 2,7 3 3,5
Село 5,1 6,7 6,9 7,7 8 8,3 8,5
Источник: составлено автором по статистическим сборникам
Рисунок 2. Число построенных жилых домов по типовым проектам в сельской местности за 2009-2016 гг.
При разработке проектов жилья в сельской местности, по сравнению с проектированием в городах, имеются свои особенности и отличительные черты. Во-первых, это связано с комплексной оценкой территории, на которой предполагается осуществить привязку жилья. Здесь тщательно учитывается организация сельскохозяйственного производства, а также размещения дехканских и фермерских хозяйств. Во-вторых, особое внимание обращается на расселения с расчетом проектной численности населения, трудоустройства, т.е. создание дополнительных рабочих мест, организация система социальной инфраструктуры [4].
В Узбекистане сформирована необходимая законодательно-правовая база, институциональные основы, система льгот и преференций, создающих режим наибольшего благоприятствования для развития жилищного строительства, в частности в сельской местности.
В целом национальная модель жилищного строительства в Узбекистане характеризуется следующими особенностями:
• стратегическим приоритетом долгосрочного характера выступает опережающее развитие жилищного строительства в сельской местности;
• ориентированность строительства жилья на региональные традиции и менталитет населения иметь преимущественно собственное жилье;
• высокая доля в жилищном фонде и объемах ввода жилья индивидуального жилищного строительства;
• на формирование спроса на жилье существенное влияние оказывает демографический фактор (рост численности населения и молодых семей, состав и структура домохозяйств);
• широкомасштабная система льгот и преференций для устойчивого развития жилищного строительства, в первую очередь на селе.
В настоящее время большое внимание уделяется поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам прогнозирования жилищного строительства и эффективного использования сложившегося жилищного фонда и его реконструкции.
Однако практика показывает, что при этом не учитываются вопросы оптимизации структуры жилищного фонда, жилищного строительства, а также влияния рыночных факторов. Это приводит к диспропорции в обеспеченности различных типов семей и общей площади, дефициту в строительстве одних и избытку других типов квартир, а следовательно, к нерациональному использованию жилищного фонда.
Решить эту сложную проблему - создать оптимальную структуру жилищного строительства - можно на основе моделирования процесса жилищного строительства. Моделирование связано не только с обеспечением прогноза внешних факторов (размер инвестиций, к примеру), описанием траектории развития структуры и объемов жилищного строительства, но и с выбором и обоснованием экономической политики в области научно-технического прогресса, инвестиций, цен и т.д.
теоретические подходы к моделированию оптимальной структуры жилищного строительства
Эффект от принятия решений в области жилищного строительства сказывается в течение длительного периода в будущем, когда производство функционирует при ресурсах, созданных в прошлом и настоящем времени.
На наш взгляд, в современных условиях в жилищном строительстве представляется весьма важным учет продолжительности инвестиционного цикла. Сложность, обширность и многогранность указанной проблемы требуют использования комплексного, системного подхода к ее решению. Соединение информационно-логического моделирования и экономико-математических подходов позволяет выработать оптимизационную модель.
При моделировании развития жилищного строительства необходимо решить задачи прогнозирования долговременных тенденций роста строительного производства с учетом требований и ограничений, а также спроса на жилье.
Прогнозирование должно быть многовариантным, позволяющим оценивать различные пути и возможности развития с учетом ограничений и критериев оптимальности. В связи с изложенным, методы экономического прогнозирования опираются на статистическую обработку данных, характеризующих существующую структуру жилищного фонда.
Это позволяет более объективно раскрыть всю систему взаимосвязей и взаимоотношений, весь комплекс параметров состояния и закономерностей перспективного развития. Одной из важнейших экономических проблем управления жилищным строительством, в условиях рыночных отношений, является комплексное изучение факторов, способных стимулировать его устойчивой рост, а именно:
• реализация программ локализации производства строительных материалов, деталей, конструкций непосредственно в Узбекистане с целью исключения фактора зависимости от импортных поставок;
• реализация положений законодательства Республики Узбекистан в полном объеме с целью обоснованного продвижения вперед в деле развития жилищного строительства;
• соблюдение всех строительных норм и правил с целью исключения всех переделок, удорожания объектов, инженерных коммуникаций и т.д.;
• развитие конкурентной среды на рынке жилищного строительства с целью обеспечения населения комфортабельным жильем и квартирами;
• реализация инвестиционных программ как документа, где взаимосвязаны сроки реализации, объемы финансирования, а также обоснованы с юридических позиций взаимоотношения всех участников инвестиционного процесса.
Наиболее распространенным и апробированным методом, которым сегодня пользуются специалисты, являются простые и комбинационные группировки на основе информационно-логического моделирования.
Вместе с положительными моментами в применении этих методов есть и недостатки. А именно: они не дают возможность определить влияние каждого фактора. Поэтому мы применили в настоящем исследовании дополнение с экономико-математическими методами. Это позволит сочетать качественно-теоретический анализ с количественным. Таким образом, появляется возможность точно отразить причинно-следственные связи во всех отраслях регионального строительного комплекса, в том числе и в жилищном строительстве.
Теоретическая модель совершенствования структуры жилищного строительства может быть представлена в виде следующей функции [2]:
5 = / (Т, О, П, Э, Э1, Д, К, С, Г) (1)
где 5 - структура жилищного фонда; Т - технические (с помощью каких технических средств и на какой технологической основе сооружается жилье); О - организационные (взаимоотношения во всей производственной цепи - от банков до оптовых рынков строительных материалов, кадрового обеспечения и т.д.); П - правовые (реализация всех законодательных актов в области жилищного строительства); Э -экономические (реализация основных положений рыночной экономики); Э1 - экологические (соблюдение правил солнечной и воздушной инсоляции, безопасного размещения и т.д.); Д - демографические (все факторы - от половозрастного до национальных особенностей); К - культурные (соблюдение всех национальных обычаев и традиций в архитектуре и дизайне, преломление передового зарубежного опыта); С - социальные (учет материальных возможностей, оказание помощи и содействие со стороны государства); Г - градостроительные (соблюдение градостроительных норм и правил).
При этом следует исходить из необходимости решения важнейшей задачи в области жилищного строительства - обеспечения рационального использования инвестиций, а также всех видов материально-технических ресурсов.
Важным вопросом при разработке эффективных решений по развитию жилищного строительства является обоснование критериев оптимальности:
• определение основных задач в жилищном строительстве;
• отбор наиболее значимых показателей в количественном отношении;
• из основных задач определить самую важную для конкретного вида строительства (кирпичный или панельный вариант), конкретного региона (особенности развития в областях), конкретной этажности жилья (минимально 1-2, максимально 7) и т.д.;
• простота расчетов, чтобы было понятно на всех уровнях и для всех специалистов в регионах;
• отразить процесс в динамике.
основные направления по оптимизации структуры жилищного строительства
Подходы к формированию структуры жилищного строительства должны учитывать организационно-экономические изменения, произошедшие в связи с формированием рыночных отношений [1]:
1) Все жилищное строительство функционирует в условиях выполнения договорных отношений со всеми участниками инвестиционного процесса, а не на достижение плановых показателей.
2) Цена на продукцию, в т.ч. конечная, в виде готового жилья формируется под влиянием рыночных механизмов.
3) Следовательно, основополагающим моментом является сбалансированность спроса и предложения жилье.
Как выше было описано:
• доля государственного сектора резко сократилась;
• выросли объемы негосударственного сектора, и в первую очередь строительства за счет индивидуальных застройщиков жилья;
3) потеря управления строительным комплексом, например, в г. Ташкенте это выразилось в ликвидации Главташкентстроя;
4) регулирование стало осуществляться экономическими методами, хотя и присутствуют отдельные элементы административного вмешательства;
5) снижение границ административного вмешательства (рис. 3).
С учетом сказанного формирование структуры жилищного строительства можно вести по следующим направлениям [7] (Ziyaev, Davletov, 2013):
I. Разработка модели структуры жилищного строительства, с дезагрегацией по уровням и временным периодам строительства.
II. Разработка многоуровневой модели - это означает возможность применения модели в городе, области, районе, на уровне предприятия.
III. Учет всех неопределенностей и рисков - прежде всего в инвестиционном блоке, мощностей строительно-монтажных организаций и предприятий производственно-технической базы, а также фиксация на определенном уровне цен на различные виды жилья.
IV. Оптимизация структуры жилищного фонда, которая характеризуется различными параметрами - начиная с числа комнат в квартире и заканчивая районом, в котором расположен дом.
Далее для определения потенциальных потребителей жилья надо учитывать степень его доступности, а следовательно, не только принимать во внимание, сколько лет нужно работать человеку, не тратясь ни на что, чтобы купить жилье, но и поддержку со стороны государства и различных структур.
В модели должны быть заложены структуры в виде коммерческого и социального жилья. Коммерческое - это понятие широкое, т.к. оно увязывает практически всю
Рисунок 3. Направления государственного регулирования в жилищном строительстве
цепочку: от средств индивидуального застройщика до различных негосударственных структур, вкладывающих средства в строительство жилья.
Следовательно, принципом определения структуры жилищного строительства выступает использование векторного показателя, учитывающего [2]:
1) структуру социального жилищного строительства,
2) структуру коммерческого жилищного строительства.
Эти два направления являются самостоятельными. Если в первом случае решается задача выделения жилья на бесплатной и льготной основе, то во втором случае речь идет о вложении собственных средств индивидуальных застройщиков. Но в обоих случаях возможна «помощь» со стороны государства. Если в первом варианте государство само вкладывает средства, а также привлекает различные кредиты, то втором случае застройщики могут пользоваться различными кредитными льготами, разумеется, на возвратной основе.
Вектор Жi - требуемая структура социального жилищного строительства, должен удовлетворять потребности населения в жилье, т.е.
V'.t - объем г-го вида жилищного фонда в момент t;
П; - потребность в жилой площади г-го вида в момент t.
Vt - ns min, или 0 (2)
1 1 *! '
Тогда S - показатель степени удовлетворения потребности в жилье - можно рассчитать по формуле:
Аналогично можно рассчитать и по количеству требуемых квартир, а также 1, 2, 3, 4-х комнатные, и по количеству домов.
Предложенный нами порядок расчета агрегированной структуры социального жилищного строительства является необходимым для проведения социально-ориентированной и финансово сбалансированной жилищной политики в Узбекистане (табл. 2).
Агрегированный вектор структуры коммерческого жилищного строительства опирается на различные схемы финансирования жилищного строительства. Это обусловлено тем, что во многом именно выбор схемы финансирования определяет сумму средств, которую готов потратить субъект на жилье. А следовательно, от объема потраченных средств зависит структура коммерческого жилищного строительства.
Итак, можем смоделировать ситуацию, когда инвестор (покупатель жилья) стремится получить максимальную общую площадь S, где О - объем финансирования г-го вида жилищного фонда на момент t; а Ц - средняя цена 1 м2 г-го вида жилищного фонда на момент t.
Таблица 2
исходные данные для расчета агрегированного вектора структуры социального
жилищного строительства
№ категория населения
п/п
1. Предоставление жилья очередникам, получающим бесплатное жилье в соответствии
с действующим законодательством Узбекистана.
2. Приобретение жилья очередниками, получающими субсидии на строительство или
приобретение жилья.
3. Предоставление жилья работникам бюджетной сферы, хокимиятов и т.д.
4. Предоставление жилья для расселения коммунальных квартир, а также квартир в
домах или на участках, подлежащих сносу на конкретной территории.
5. Предоставление жилья на условиях коммерческого найма и т.д.
Тогда модель оптимизации структуры коммерческого жилья будет выглядеть следующим образом:
число квартир типа j в г-м виде жилого фонда в t-м году;
средняя цена 1 м2 общей площади серии г в ^м году;
объем г-го вида жилищного фонда с j-м типом квартир в ^м году
заключение
Назрела острая необходимость менять основные принципы проектирования генеральных планов в сельской местности, необходим комплексный архитектурно-планировочный документ, на основе которого можно гибко и эффективно решать проблему расселения. А формирование социальной и инженерной инфраструктуры упирается в необходимость формирования новых типовых рядов жилья, т.е. разная этажность, учет всех запросов жителей села и особенностей сельского быта. Новые элементы жилья в сельской местности должны быть встроены в существующую сеть. Это касается мелких и маленьких поселений. А там, где выделяются новые территории, новые массивы, там, естественно, речь идет о совершенно иных подходах, иных направлениях развития и ввода в действие комфортабельного жилья. Изложенные действия и предложения нацелены на повышение обеспеченности жителей городов и сел благоустроенным жильем и на дальнейший рост благосостояния населения суверенного Узбекистана.
Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что, создав экономико-математические модели и используя специальные математические методы, можно построить общую модель оптимальной структуры жилищного строительства
в Узбекистане, а используя современные компьютерные программы, можно свести к минимальному времени все расчетные операции. Мы предложили свои подходы, носящие информационно-логическое моделирование, которое является первым шагом к окончательным экономико-математическим моделям.
ИСТОЧНИКИ:
1. Постановление Президента Республики Узбекистан от 21.10.2016 «О программе по
строительству доступных жилых домов по обновленным типовым проектам в сельской местности на 2017-2021 годы» // Народное слово. - 2016. - 25 октября. - № 210
2. Методические положения по определению социально-экономической эффективно-
сти и потребительских качеств жилья. - Ташкент: ТАСИ, 2013. - С. 24-25
3. Гареев И.Ф. Татарстан: жилищная политика, ориентированная на потребности насе-
ления // Российское предпринимательство. - 2011. - № 6-1. - с. 184-188.
4. Давлетов И.Х. Повышение уровня обеспеченности населения комфортабельным
жильём в сельской местности // O'zbekiston qishloq xo'jaligi (Сельское хозяйство Узбекистана). - 2012. - № 10. - С. 45-46
5. Давлетов И.Х. Социально-экономические проблемы развития жилищного строитель-
ства в модернизируемой экономике. - Ташкент: Fan va texnologiya, 2012. - 200 с.
6. Жилищное хозяйство Узбекистана (краткий обзор). - Ташкент, 2014. - С. 10-11. -
URL: www.unece.org
7. Зияев М.К., Давлетов И.Х. Методический подход к оценке социально-экономиче-
ской эффективности жилья на стадии его проектирования // Научные чтения, посвященные 100-летию Ю.Б. Монфреда: Сборник материалов международной конференции. Москва, 2013. - с. 45-49.
8. Чугунова Ю.В. Инвестиционно-строительные новации при решении жилищной
проблемы // Российское предпринимательство. - 2012. - № 23. - с. 104-108.
9. Социальное развитие и уровень жизни в Узбекистане: Статистический сборник
Государственного комитета статистики Республики Узбекистан. - 2016.
10. Строительство в Узбекистане: Статистический сборник Государственного комитета статистики Республики Узбекистан. - 2017.
references:
Chugunova Yu.V. (2012). Investitsionno-stroitelnye novatsii pri reshenii zhilischnoy problemy [Innovations in the Sector of Construction Investments in the Housing Problem Solving]. Russian Entrepreneurship. (23). 104-108. (in Russian).
Davletov I.Kh. (2012). Sotsialno-ekonomicheskie problemy razvitiya zhilischnogo stroitelstva v moderniziruemoy ekonomike [Socio-economic problems of the development of housing construction in modernized economy] Tashkent: Fan va texnologiya. (in Russian).
Gareev I.F. (2011). Tatarstan: zhilischnaya politika, orientirovannaya na potreb-nosti naseleniya [Tatarstan: Housing Policy Oriented Towards the Needs of the Population]. Russian Entrepreneurship. (6-1). 184-188. (in Russian).
Ziyaev M.K., Davletov I.Kh. (2013). Metodicheskiy podkhod k otsenke sotsialno-eko-nomicheskoy effektivnosti zhilya na stadii ego proektirovaniya [Methodical approach to assessing socio-economic efficiency of housing at the stage of its design] Scientific Readings dedicated to the 100th anniversary of Yu.B.Monfred. 45-49. (in Russian).
Khusnullin M.Sh., Gareev I.F., Khusnullina G.M., Bedenko I.V. (2010). Innovatsionnyy podkhod k formirovaniyu sotsialnogo zhilya v Respublike Tatarstan [Innovative approach to the formation of social housing in the Republic of Tatarstan]. Natsionalnye interesy: prioritety i bezopasnost. (5). 72-76. (in Russian).
