CC BY
109
привлекать к участию в общественной жизни коллектива, содействовать развитию общекультурного и профессионального кругозора;
- содействовать в адаптации помощника специалиста, объяснять правила работы в компании, требования, предъявляемые к сотрудникам.
Основными результатами внедрения системы наставничества персонала должны стать:
- приём персонала необходимой квалификации для выполнения целей и задач компании;
- снижение текучести персонала в период испытательного срока;
- повышение производительности труда новых сотрудников за счёт более быстрого вхождения в должность;
- повышение лояльности персонала.
Можно резюмировать, что наставничество
способствует усилению привлекательности компании на рынке труда. Внутри компании наставничество также способствует улучшению психологического климата и имиджа работодателя в глазах сотрудников, эффективному развитию человеческих ресурсов.
УДК 728
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Мельникова, Н. В. Наставничество: метод обучения персонала / Н. В. Мельникова // Электронный журнал по управлению персоналом. Режим доступа: http://www.hr-land.com/ pages/art20080212_150.html (дата обращения: 05.11.2013).
2. Тарусин, Р. Системное обучение: инновационный путь / Р. Тарусин // Справочник по управлению персоналом. - 2012. - №8. - С. 76-81.
3. Цыпин, П. А. Наставничество: путь к успеху / П. А. Цыпин // Планета HR // Режим доступа: http://planetahr.ru/publication/3065 (дата обращения: 05.11.2013).
Новая Инга Анатольевна, аспирант кафедры «Управление персоналом» Ульяновского государственного технического университета. Камалтдинова Рузалия Маратовна, кандидат экономических наук, доцент, и. о. зав. кафедрой «Управление персоналом» Ульяновского государственного технического университета.
Л. Г. КУЧЕПАТОВА
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Выявлены особенности недвижимости как товара, дан анализ принципов маркетинга недвижимости и разработки на этой основе методических положений формирования системы маркетинга объектов жилищного фонда.
Ключевые слова: развитие маркетинга, рынок недвижимости, специфический товар.
В нашей стране активно формируются рыночные отношения, предъявляющие новые требования к предпринимательской деятельности, в основе которой лежит маркетинг. Он позволяет производителям выстраивать производственную политику в соответствии с запросами потребителей и требованиями рынка.
Этим объясняется ряд проблем, связанных с исследованием и разработкой методических рекомендаций по развитию маркетинга применительно к конкретным отраслям экономики и сферам хозяйственной деятельности, в том числе применительно и к одному из важнейших элементов недвижимости — объектам жилищного фонда (жилью), это обусловлено интенсивностью развития этого сегмента рынка.
© Кучепатова Л. Г., 2013
Сегодня уже имеются серьёзные коммерческие достижения отечественных компаний благодаря использованию ими в своей производственно-сбытовой деятельности принципов современного маркетинга. Однако ожидания по широкому применению маркетинга в хозяйственной практике не оправдались.
Слабое звено теории и практики маркетинга — это отсутствие методических рекомендаций по развитию маркетинга применительно к конкретным сферам хозяйствования, а также секторам и сегментам рынка. Недостаточна также методическая обеспеченность развития маркетинга применительно к сфере рынка недвижимости в целом и применительно к множеству отдельных объектов недвижимости, включая и жильё.
Особенность маркетинга недвижимости как специфического товара - это сложность и неоднозначность товара, его долговременность и эксклюзивность, ориентация на стиль жизни,
а также высокую капиталоёмкость. Недвижимость является товаром на всех стадиях её создания и эксплуатации - от строительства до завершения, использования. Кроме того, недвижимость, с одной стороны, физический объект, а с другой - товар, что характеризуется специфическим комплексом качественных параметров.
Концепция маркетинга объектов жилищного фонда, как элемента недвижимости, формируется на основе комплексного использования механизмов товарно-ценовой политики, средств распределения и продвижения продукции на рынок, она обусловлена человеческими потребностями, специфичными для разных культур и идей. Они могут быть удовлетворены, если предложение адаптировано и опирается на знание рынка, требования и возможности потребителей, объективные и субъективные факторы развития жилой среды.
В отечественной и зарубежной литературе нет однозначного понятия сущности «управление недвижимостью». Зарубежные авторы Г. Цукерман и Дж. Блевинс под управлением понимают способ извлечения максимальных доходов из недвижимости. «Чтобы инвестиции в недвижимость давали максимальную прибыль, необходимо позаботиться о должном управлении».
Управление недвижимостью - это не «нечто, происходящее постфактум», а причина, в которой кроется секрет продолжительной доходности и прибыльности проекта, даже если недвижимость впоследствии будет продана... Задачи по управлению собственностью схожи с задачами во время создания проекта. Все решения принимаются исходя из требований рынка ... Очень важно не забывать о том, что управление недвижимостью осуществляется в целях удовлетворения потребностей клиентов (арендаторов)».
Однако в определении Г. Цукермана и Дж. Блевинса не указаны основные компоненты понятия «управление недвижимостью», их взаимосвязи, определены только цели управления, не рассмотрены социальные цели, а также роль кадров в системе управления. В книге «Управление современной компанией», подготовленной совместно российскими и американскими специалистами, ничего не говорится об управлении собственностью или управлении недвижимостью. Этот объект выпадает из поля зрения авторов, хотя они рассматривают термины «системное управление», «стратегическое и управление», «управление: дебиторской задолженностью, денежными средствами, запасами, изменениями, конфликтами, накоплением деловой информации, оборотным капиталом, организацией, риском, финансами компаний, человеческими ресурсами».
В «Современном экономическом словаре» рассматривается термин «управление имуществом», под которым понимается «во-первых, установление собственником имущества правил, условий его использования, сдачи в аренду, продажи; во-вторых, право распоряжения имуществом, переданное собственнику другому лицу». В данном понятии не отражена необходимость обеспечения высокого качества управленческого решения.
В энциклопедическом словаре «Управление организацией» большое внимание уделено раскрытию сущности понятия «управление недвижимостью», особенно правовым вопросам. Так, отмечается, что «в соответствии с функциями управления, характером объектов управления процесс управления недвижимостью составляют: контроль и учёт недвижимости; управление эксплуатацией недвижимости; управление сохранностью и воспроизводством недвижимости; правовое обеспечение и регулирование прав собственности на недвижимость». В этом определении отсутствуют такие общие функции управления, как маркетинг, планирование, организация производства (организация работ с недвижимостью) и мотивация. Вместе с тем специфическая функция управления - правовое обеспечение - включена в состав общих функций. По всей вероятности, такой подход не правомерен, так как из состава работ по управлению недвижимостью выпадают основополагающие элементы - исследование рынка и формирование стратегии по организации работ с недвижимостью юридическими и физическими лицами.
В книгах «Оценка недвижимости» под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой и «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя раскрывается сущность только одной функции управления недвижимостью — оценки. При этом без её увязки с системой управления объектом.
Как показывает анализ других источников, понятие «система управления недвижимостью» по аналогии с системой управления организацией, системой управления качеством и другими не рассматривается. Это, в определённой мере, свидетельствует о слабой разработанности сущности и проблем управления недвижимостью.
Недвижимость, как объект управления, многоаспектна. Субъекту управления приходится решать вопросы строительного, технического, экономического, экологического, социального, психологического и других аспектов.
В настоящее время в России около 50 % производственных мощностей, которые относятся к объектам недвижимости, не используются и не дают отдачи средств, вложенных при их проектировании и строительстве, т. е. недвижимость как товар не приносит доход.
Специфическая особенность недвижимости как товара заключается в его сложности и неоднозначности товара — недвижимости, что требует определения правовых основ субъектов купли-продажи. Вследствие этого объекты недвижимости и их компоненты обладают неодинаковой товарностью.
Имеются некоторые виды недвижимости, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В результате создана ситуация, когда компоненты единого имущественного комплекса (например, участок земли и расположенный на нём объект) разобщены как товары.
Вторая особенность недвижимости — долго-временность. Недвижимость — товар, предназначенный для длительного пользования. Потребность в жилье, офисе, магазине и т. п. может быть удовлетворена в результате их приобретения в собственность и использоваться как угодно долго.
Третья особенность недвижимости — эксклюзивность. Она связана с местонахождением, натурально-вещественными характеристиками, архитектурно-планировочными и конструктивно-технологическими решениями, а также с временным и человеческим фактором. Уникальность или эксклюзивность объекта возрастает, если он связан с известным именем, значительными (историческими) событиями и, наоборот, снижается, если объект не обладает преимуществами временного фактора (обычно плановый проект).
Четвёртая особенность недвижимости — высокая капиталоёмкость. Это связано с большим количество материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании объектов недвижимости, а также высокими издержками, связанными с подготовительным этапом оформления передачи товара от продавца к покупателю и длительным периодом прохождения государственной регистрации объекта недвижимости в результате совершения рыночных сделок.
Пятая особенность — недвижимость является товаром в любой стадии процесса её создания и эксплуатации, от начала проектирования до последних дней использования. Недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности, в момент готовности (объект нового строительства) и после него. Ни один товар длительного пользования не обладает таким периодом товарности, как недвижимость.
Шестая особенность вытекает из первой — количественное несовпадение качественных параметров недвижимости как объекта и недвижимости как товара. В одном физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации или назначения. Например,
пятиэтажный жилой дом, подвальное помещение которого оборудовано под магазин, обладает следующими особенностями. В этом случае товарами могут быть:
• отдельные приватизированные квартиры;
• услуги проживания в них на правах аренды или найма;
• права собственности на нежилое подвальное помещение.
Ни один из этих товаров не имеет натурально-вещественной формы. Но если эти товары будут реализованы, объект (пятиэтажный дом) товаром не станет.
Седьмая особенность недвижимости как товара — её ориентация на стиль жизни потребителя, т. е. на образ жизни человека в целом: как он тратит, использует основные ресурсы (время работы и способы проведения досуга; деньги, включая материальные ценности, информацию).
Восьмая, последняя, специфическая особенность недвижимости — более низкая ликвидность по сравнению с другими товарами, связанная с временным лагом спроса-предложения.
Существуют два аспекта ликвидности — качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности от спроса, а в конечном итоге — от установленной цены на объект. Количественный аспект ликвидности недвижимости выражается временем реализации (продажи и т. д.) недвижимости от появления предложения на отчуждение до юридического приобретения. При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров.
Управление недвижимостью, по мнению авторского коллектива под редакцией П. Г. Грабового («Экономика и управление недвижимостью»), связано с использованием недвижимости в качестве товара, как источника дохода и блага. Недвижимость как источник дохода выступает в тех случаях, когда объект, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдаётся в аренду (наём).
Объекты жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, не являются источником дохода, так как основная доля расходов по жилищно-эксплутационному обслуживанию в настоящее время нанимателями не оплачивается. Приватизированное жильё, используемое для целей проживания самих собственников и членов их семей, так же не являются источником дохода и служат в качестве экономического блага.
В том же источнике указано, что недвижимость как товар существует в двух видах: товар как объект (для приобретения в собственность) и товар как услуга (для аренды и найма).
В соответствии с Указом Президента РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» от 23.12.92 г. с дополнениями и изменениями граждане получили право оформления в частную собственность занимаемые ими жилые помещения. Приватизированное жилье может являться объектом коммерческого оборота, то есть товаром. Однако, учитывая невозможность выделения жилых помещений в многоквартирных домах в натуре, их следует относить к категории нематериальных активов, а не к товарам.
Приватизируя квартиру или комнату, гражданин получает не собственность в её натурально-вещественном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования этой недвижимости в виде экономического блага, товара или источника дохода. Если же объектом собственности является отдельно стоящее здание или строение, то в этом случае объект недвижимости и право на него представляют неразрывное целое.
Управление недвижимостью находится в поле пересечения интересов владельца недвижимости и её пользователя. Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами по её использованию. В понимании этого противоречия важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность или регион), с другой — качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.
По мнению многих исследователей, товар не может оказывать услугу, он выполняет функции по удовлетворению потребностей человека, в данном случае в жилье. Услугу может оказывать только человек (или организация), то есть субъект отношений. Поэтому из определения следует исключать понятие «услуга».
Кроме того, в этом источнике отсутствует понятие «комплексная система», т. е. авторы к исследованию проблемы не применяют комплексный подход. Практика показывает, что к проблеме управления недвижимостью следует применять системный и комплексный подходы, тогда в определении «управление недвижимостью» будет включена фраза «комплексная система». С учётом этих уточнений можно дать следующее определение понятия «управление недвижимостью».
Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости, используемой как товар. Управление недвижимостью является одним из эффективно работающих активов.
При разработке системы управления недвижимостью главным вопросом является форми-
рование её цели. Например, целью застройщика является, исходя из требований рынка, строительство объекта, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду (найм).
Приобретая объект недвижимости, покупатель предъявляет к объекту и сделке по отчуждению следующие требования:
• по сравнению с аналогичными объектами приобретаемый должен иметь оптимальную удельную цену (отношение цены к важнейшему параметру или комплексному показателю полезности объекта);
• прогнозные удельные затраты на техническое обслуживание и ремонт объекта за срок его службы должны быть минимальными по сравнению с аналогичными изученными объектами;
• документы, подтверждающие право собственности, а также другие документы, участвующие в сделке, должны быть тщательно проверены.
Выполнить эти требования покупатель может самостоятельно или с привлечением риэлторской фирмы, эксперта-оценщика. Для этого необходимо провести маркетинговые исследования, сравнительный анализ различных объектов, комплексную (техническую, строительную, экологическую, правовую, психологическую, экономическую) экспертизу объекта, спрогнозировать его цену и будущие эксплутационные затраты, проверить комплект документов на юридическую чистоту.
Управление недвижимостью следует рассматривать в долгосрочной и краткосрочной перспективе. Управление в краткосрочной перспективе (оперативное управление) сводится к управлению денежными потоками от эксплуатации недвижимости. Управление в долгосрочной перспективе связано с принятием управленческих решений в соответствии с развитием правовых, экологических, экономических и организационных основ.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Райзерберг, Б. А. Современный экономический словарь / Б. А. Райзерберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева. - 2-е изд., испр. - М. : ИНФРА-М, 2010. - 674 с.
2. Управление организацией: Энциклопедический словарь. - М. : ИНФРА-М, 2011. - 708 с.
3. Абрамов, С. В. Отраслевой маркетинг / С. В. Абрамов // Эксперт. - 2011. - №11. -С. 43-64.
Кучепатова Лариса Геннадьевна, старший преподаватель кафедры «Бухгалтерский учёт, анализ и аудит» Ульяновского государственного технического университета.
