CC BY
35
УДК: 69.003.13
Бакулин Кирилл Андреевич
магистрант
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Национальный исследовательский московский государственный строительный университет
DOI: 10.24411/2520-6990-2019-11167 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ С УЧЁТОМ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЖИЛОЙ СРЕДЫ
Bakulin Kirill Andreyevich
Magister
Moscow State (National Research) University of Civil Engineering
IMPROVEMENT OF IMPLEMENTATION OF THE DEVELOPMENT PROJECT OF RESIDENTIAL DEVELOPMENT TAKING INTO ACCOUNT THE ATTRACTIVENESS OF RESIDENTIAL
Аннотация.
В данной статье рассмотрены основные участники девелоперского проекта жилой застройки, их интересы, которые нередко могут противоречить друг другу, а так же проблемы с которыми может столкнуться проект во время реализации. В статье описываются методы оценки привлекательности городской среды: это "Генеральный рейтинг привлекательности городской среды", приведена история его создания, нормативная база, и описана методика формирования оценки. В работе дан анализ разработанного в рамках Национально проекта "Жильё и городская среда" - Индекса качества городской среды. На основе использования данного индекса составлен рейтинг городов в зависимости от динамики роста населения. Приведена классификация жилых комплексов, как неотъемлемой части жилой застройки. Рассмотрены процессы управления реализацией девелоперских проектов, которые включают: управление рисками, временем и стоимостью. Автор статьи предполагает взаимосвязь между индексом качества городской среды и динамикой роста населения. Выявление данной зависимости даст возможность учитывать новые факторы, которые позволят снизить риски и повысить эффективность реализации девелоперского проекта.
Abstract
This article discusses the main participants in a housing development project, their interests, which can often contradict each other, as well as the problems that the project may encounter during implementation. The article describes methods for assessing the attractiveness of the urban environment: this is the "General rating of the attractiveness of the urban environment", the history of its creation, the regulatory framework, and the methodology for forming the assessment are described. The paper gives an analysis of the Housing and Urban Environment Project, the Urban Environment Quality Index, developed as part of the National Project. Based on the use of this index, a rating of cities is compiled depending on population growth dynamics. The classification of residential complexes as an integral part of residential development is given. The management processes for the implementation of development projects are considered, which include: risk, time and cost management. The author of the article suggests the relationship between the urban environment quality index and population growth dynamics. Identification of this relationship will make it possible to take into account new factors that will reduce risks and increase the effectiveness of the development project.
Ключевые слова: Девелопмент, городская среда, оценка привлекательности, процессы управления, индекс качества среды, национальный проект
Key words: Development, urban environment, assessment of the attractiveness, management processes, urban environment quality index, nationally project
Введение
Девелоперский проект представляет собой ряд стадий и множество участников, каждый из которых имеет собственный круг интересов и не редко интересы одних участников могут противоречить интересам других.
Разделение на стадии обусловлено разным составом участников. Так например инвестор нацелен на получение максимальной прибыли от вложенных денежных средств, его интересуют показатели экономической эффективности, такие, как NPV, PI, IRR и срок окупаемости.
Застройщик - физическое или юридическое лицо в интересах которого осуществляется строи-тельство[1, с. 42]. В его интересах как можно быстрее получить готовый объект недвижимости, чтобы
как можно раньше начать его использовать и получать прибыль.
Генподрядчик - осуществляет строительство объекта недвижимости в соответствии с разработанной проектно сметной документацией[1, с. 47]. Прибыль генерального подрядчика заложена в стоимости выполняемых им работах и в его интересах сократить расходы, в последствии отразится на качестве и сроках реализации проекта.
Девелопер - автор проектного, участвует в проекте с самых ранних стадий, его задача минимизация рисков, для этого необходимо учитывать множество факторов, такие как возможные риски и неопределённости, произвести учёт фактора времени, выполнить сравнение вариантов "с проектом" и "без проекта" и рассмотреть различные сценарии
развития. Если девелоперский проект представляет собой жилую застройку важное значение имеет окружающее пространство, качество жилой среды и как следствие её привлекательность.
Выход из проекта осуществляется, когда все построенные жилые площади для продажи будут реализованы.
Грамотный подход к учёту факторов привлекательности поможет увеличить темпы продаж и существенно сократить время реализации проекта и как следствие обеспечит скорейший выход из него.
Цель исследования
Целью исследования является поиск взаимосвязи между индексом качества городской среды и привлекательностью жилья в крупных городах.
Вопрос об оценке качества городской среды поднимался государством, были выпущены Приказы Минстроя России
Минстроем России был выпущен приказ от 18 марта 2019 N162 пр«Об утверждении методических рекомендаций по подготовке государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды в рамках реализации федерального проекта "Формирование комфортной городской среды". В рамках данного приказа был разработан "Генеральный рейтинг привлекательности городской среды". В его создании участвовали инженеры, конструктора, строители, исследователи, ученые, научные и технические сотрудники, а также руководители различных отраслей производства и строительства.
Было представлено три рейтинга с данными об оценке городов, последний был представлен в 2014 году и содержал информацию о 165 городах. Данные для создания рейтинга имели объективную оценку и были предоставлены Федеральной службой государственной статистики и государственными структурами.
Оценка производилась путём расчёта 13 коэффициентов, которые имели значения от 0 до 1 и содержали данные демографической характеристики, учитывали динамику численности населения, социальную характеристику общества, доступность жилья. Содержали информацию о жилищном секторе,
Материал и методы исследования
Этапы формирования индекса включают в себя последовательность действий по сбору данных и расчёту значений 36 индикаторов, которые были разработаны таким образом, чтобы единовременно получать информацию о всех оцениваемых горо-дах[4]. Основой для расчёта индикаторов послужила информация государственной статистики,
социальной инфраструктуре, благосостоянии граждан. Так же была произведена оценка экономики городов, кадрового потенциала, учитывалось развитие транспортной и инженерной инфраструктуры, инновационная активность и природно-эко-логический потенциал.
После на основании перечисленных коэффициентов высчитывался итоговый индекс, который позволил увидеть сильные и слабые стороны. Однако после 2014 года составление данного рейтинга прекратилось.
Позднее вышел Указ Президента РФ от 07.05.2018 N 204 (ред. от 19.07.2018) "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года". В рамках которого были разработаны 12 Национальных проектов, которые охватывают все сферы жизни населения и главная задача которых повышение уровня жизни.
Национальный проект "Жильё и городская среда" включает разделы[6]:
1. Федеральный проект "Ипотека"
2. Федеральный проект "Жильё"
3. Федеральный проект "Формирование комфортной городской среды"
4. Федеральный "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда"
Для успешного формирования комфортной городской среды был необходим новый инструмент, позволяющий точно оценить её качество и разработать рекомендации по улучшению.
В рамках составления данного рейтинга был выполнен анализ шести городских сред обитания: Жилье и прилегающие пространства, Озелененные пространства, Общественно-деловая инфраструктура, Социально-досуговая инфраструктура, Улично-дорожная сеть, Общегородское пространство, что позволило провести сопоставление их между собой, что дало возможность для проведения аналитических исследований по выявлению тенденций социально-экономического развития.
Новый рейтинг позволил произвести оценку этих сред по следующим критериям приведены в таблице 1.
данные геоинформационных систем и дистанционного зондирования территорий.
Далее производится определение размерно -климатических групп, которые определяются на основе двух показателей географическое положение и численность населения. После исследуемый город необходимо отнести к одной из двух климатических территорий, которые включают в себя
Таблица 1.
Критерии оценки пространств_
Безопасность выявляет потенциальные риски для жизни человека
Комфортность характеризует удобство и доступность городской среды
Экологичность и здоровье оценка текущего состояния и влияния городской инфраструктуры на экологию
Идентичность и разнообразие уникальность облика города
Современность и актуальность среды соответствие международным стандартам
Эффективность управления оценка результатов деятельности муниципальных органов власти
«ш^шетим-^шгмак»,®!!!)),!©!© /
15
условно комфортный климат и тяжёлые климатические условия.
После получения необходимых данных производится расчёт бальных значений индикаторов. Значение каждого индикаторы находится в пределах от 1 до 10, где 1 балл получает город с наименьшим значением индикатора, а 10 - с наибольшим.
Расчёт индекса города является суммой значений индикаторов и находится в пределах от 0 до 360. Таким образом, если индекс города имеет значение 181 или выше, то он имеет благоприятную городскую среду, если значение ниже 180, среда определяется как неблагоприятная.
Таблица 2.
Индекс качества городской среды___
№ п/п Город Индекс качества городской среды 2014 год 2019 год Разница В долях
Крупные 250 - 1 000 тыс. чел
1 Балашиха 206 247075 490047 242972 0.983
2 Краснодар 206 805680 918145 112465 0.140
3 Тюмень 212 679861 788666 108805 0.160
4 Подольск 198 218537 304245 85708 0.392
5 Сочи 219 399673 443644 43971 0.110
6 Химки 210 225678 254171 28493 0.126
7 Чебоксары 205 468725 495317 26592 0.057
8 Саранск 189 299195 318578 19383 0.065
9 Новороссийск 202 256580 275197 18617 0.073
10 Ставрополь 209 419816 437367 17551 0.042
11 Белгород 215 379000 392426 13426 0.035
12 Тверь 197 411000 420850 9850 0.024
13 Ярославль 208 602400 609828 7428 0.012
14 Стерлитамак 188 277027 279626 2599 0.009
15 Калуга 191 334191 336726 2535 0.008
16 Иваново 171 403223 405053 1830 0.005
17 Пенза 187 521329 522317 988 0.002
18 Смоленск 186 330961 329427 -1534 -0.005
19 Волжский 169 326841 325224 -1617 -0.005
20 Брянск 179 408472 404793 -3679 -0.009
21 Орёл 169 317076 311625 -5451 -0.017
22 Тольятти 181 718127 707408 -10719 -0.015
Индекс субъекта РФ рассчитывается путём нахождения среднего значения индексов городов, расположенных на территории субъекта РФ.
Результаты исследования и их обсуждение В рамках реализации методики исследования были выбраны 22 крупных города Таблица 2 с населением от 250 - 1000 тыс. человек и произведён анализ с использованием Индекса качества городской среды на основе полученных данных можно сделать выводы о привлекательности жилой среды в конкретном городе.
Графически таблица представлена двумя графиками: Рисунок 1. Прирост населения в долях и Рисунок 2. Индекс качества городской среды На Рис.1. Изображена доля прироста населения в городах, принимающая значения от 0,983 до -0.647. На рис.2. показан индекс качества городской среды
для каждого рассматриваемого города, можно увидеть что индекса качества городской среды принимает более низкие значения в тех городах, где прирост населения близок к нулю или принимает отрицательное значение.
1,200 1,000 0,800 0,600 0,400 0,200 0,000 -0,200
Прирост населения в долях
Прирост населен долях
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Рисунок 1. Прирост населения в долях
Индекс качества городской среды
240
180 • Индекс качества
120 городской среды
60
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Рисунок 2. Индекс качества городской среды
Заключение
Эффективность девелоперского проекта будет выражаться в функциях и подсистемах управления.
"Инвестиционно-строительный проект структурируется по предметным областям управления -подсистемам, видам управленческой деятельности - функциям управления и связям между ними" [2, с.74].
Эффективность управления будет отражаться в основных функциях управления проектом, которые включают в себя:
1. Управление целями
2. Управление временем
3. Управление стоимостью
4. Управление качеством
5. Управление рисками
6. Управление контрактами
7. Управление персоналом
8. Управление коммуникацией
"Управление рисками - это выявление обстоятельств, которые могут повлиять на проект, определение зависимостей возможных результатов проекта от наступления рисковых обстоятельств. Выработка регламента работы по минимизации рисков является одной из самых важных функций управления и состоит из: определения и оценки рисков с которыми проект может столкнуться, а так же содержит меры их по минимизации и дальнейшем контроле"[3, с. 492].
При реализации проекта на девелопера не редко накладываются дополнительные обязательства- обременение, закреплённые в статьях 46.146.3 ГрК РФ [5]. При формировании парильной стратегии по формированию комплексной жилой застройки, включающую в себя объекты социальной инфраструктуры и рациональном подходе к факторам оценки привлекательности городской
среды девелопер сможет разработать комплекс мероприятий по минимизации рисков реализации проекта.
Список литературы
1. Организация строительства и девелопмент недвижимости. Часть I. Организация строительства, 4-е изд., перераб. и доп. / под общ.ред. П. Г. Грабового. - М.: Издательский дом АСВ, ИИА «Просветитель», 2018
2. Экономика и управление недвижимостью. Часть II: Управление недвижимостью. 4-е изд., перераб. и доп. / под общ.ред. П. Г. Грабового. - М.: Издательство «Просветитель», Издательство АСВ, 2019.
3. Сервейинг: Организация, экспертиза, управление учеб. в трёх частях/под общ. ред. проф. П. Г. Грабового. Издательский дом АСВ, 2015.
Нормативно-правовые документы
4. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 23.03.2019 г . № 510-р "Об утверждении Методики формирования индекса качества городской среды")[Электронный ресурс]. URL: http://minblag.mosreg.ru/deyatelnost/prioritetnyi-proekt-formirovanie-komfortnoi-gorodskoi-sredy/normativnaya-baza/31-10-2019-15-48-01-rasporyazhenie-pravitelstva-rossiyskoy-feder-atsii?utm_referrer=https%3A%2F%2Fyan-dex.ru%2F (дата обращения 24.12.2019).
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 16.12.2019)[Электронный ресурс]. URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_L AW_51040/(дата обращения 24.12.2019).
Интернет-документы
6. Паспорт национального проекта «Жильё и городская среда» [Электронный ресурс]. URL: http ://government.ru/proj ects/selection/735/35560/(да та обращения 24.12.2019)
