CC BY
85Совершенствование оценки земель сельскохозяйственного назначения в условиях рынка
Сагайдак Александр Эрнестович,
д-р экон. наук, профессор, зав. кафедры экономики и организации сельскохозяйственного производства, Государственный университет по землеустройству E-mail: [email protected]
Сагайдак Анна Алексеевна,
к-т экон. наук, доцент кафедры экономики и организации сельскохозяйственного производства, Государственный университет по землеустройству E-mail: [email protected]
В статье рассмотрены основные проблемы оценки земель сельскохозяйственного назначения. Важное значение в связи с этим имеет принятие Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Решение проблемы совершенствования оценки земель состоит в дальнейшем развитии рынка сельскохозяйственных земель на основе аукционной торговли земельными участками, что обеспечит формирование равновесной цены земли на базе интеракции спроса и предложения на земли сельскохозяйственного назначения. При этом стартовые аукционные цены могут выступать в качестве основы для определения ставок земельного налога, залоговой стоимости земли, арендной платы за землю в аграрном секторе национальной экономики.
Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, оценка земель в сельском хозяйстве, модель аукционной цены земли
В Послании Федеральному Собранию от 1 марта 2018 г. Президент РФ В.В. Путин поставил задачу: «Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости» [1].
В современных условиях в связи с этим особую актуальность приобретает совершенствование оценки земель сельскохозяйственного назначения, поскольку земля выступает в качестве объекта недвижимости в сельском хозяйстве.
Различия в качестве и местоположении земель, а также в эффективности последовательных, дополнительных затрат капитала ведут к формированию дифференциальной земельной ренты, что обусловливает неодинаковые уровни доходности и рентабельности сельскохозяйственных товаропроизводителей. Необходимой предпосылкой функционирования механизма рентного регулирования аграрного сектора национальной экономики является оценка земли как объекта недвижимости в сельском хозяйстве.
Вопросы совершенствования оценки земель сельскохозяйственного назначения широко освещены как в работах отечественных[2],[3],[4],[5], так и зарубежных экономистов[6],[7],[8],[9]. Однако многие аспекты проблемы до сих пор остаются дискуссионными, в частности, соотношение кадастровой и рыночной стоимостей земли в аграрном секторе национальной экономики.
Важное значение для совершенствования оценки земель сельскохозяйственного назначения имеет принятие Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [10].
Вместе с тем, вышеуказанный законодательно-правовой акт не в полной мере устраняет проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также с определением ее места, роли и соотношения с рыночной оценкой земли в аграрном секторе национальной экономики, поскольку как отмечает, в частности, Е.Н. Бы- е кова, «фактическая цена земельных участков... Н формируется на. рынке с учетом спроса и пред- С ложения» [4]. °
Как отмечают М.А. Сулин, Е.Н. Быкова ^ и В.А. Павлова, «государственная кадастровая ? оценка земель проводится с учетом данных лесно- К го, водного и других кадастров. Результаты оцен- = ки земель вносятся в государственный кадастр не- Н движимости» [3]. и
В настоящее время оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основании Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» [11] и в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [12], утвердившим основные методологические подходы по проведению оценки недвижимости, в т.ч. и земель сельскохозяйственного назначения^].
Вместе с тем, в вышеуказанных методических указаниях имеет место ряд спорных моментов, касающихся осуществления оценки земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости в аграрном секторе национальной экономики.
В методике практически предлагается оценивать естественное плодородие почв, т.е. плодородие земли, данное человеку от природы[13].
При этом, однако, не принимается во внимание тот факт, что экономическое, т.е. имеющееся в настоящее время фактическое плодородие земельных участков, по сути, представляет собой неразрывный синтез естественного и искусственного, т.е. созданного человеком путем инвестирования, т.е. вложения капитала, плодородия.
Искусственное плодородие почвы выступает в качестве добавленной стоимости по отношению к естественному плодородию почв, которое не имеет стоимости, и изменяется в связи с развитием производительных сил общества.
В связи с этим, по нашему мнению, возникают проблемы с использованием для целей оценки показателя так называемой «нормативной урожайности», поскольку он характеризует не только качество земли, но и влияние факторов интенсификации сельскохозяйственного производства.
В.В. Докучаев и Н.Ф. Анненский при проведении оценки земель в Нижегородской губернии в 1882-1886 гг. были вынуждены существенно уточнить результаты бонитировки почв на основе применения показателя так называемой «нормальной урожайности» [2].Для устранения вышеуказанной проблемы ими были применены статистические комбинационные группировки. Тем не менее устранить влияние факторов интенсификации на результаты оценки земель им полностью не удалось [2].
Вышеуказанная проблема не была также решена и в методике оценки земли ВНИЭСХ, разработанной С.Д. Черемушкиным[5] в начале 60-х годов прошлого века, а также во временной общесоюзной методике оценки земель, подготовленной ГИЗР в 1976 г. [14], хотя для выравнивания ^ факторов интенсификации использовались отбор = хозяйств одного производственного типа и корре-е ляционно-регрессионный анализ.
В результате оценку получали не только плодо-° родие земли, но и экономические факторы, свя-ав занные с интенсификацией сельскохозяйственно-
го производства. Частично эту проблему удалось решить путем комплексной оценки производственного и ресурсного потенциала сельскохозяйственных предприятий. Однако с переходом к рыночным отношениям в аграрном секторе национальной экономики наиболее актуальной стала оценка земли как объекта недвижимости в сельском хозяйстве.
Кроме того, в вышеуказанных методических указаниях остаются проблемы, связанные с обоснованностью расчета показателей оценки, например, нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, валового дохода, земельной ренты.
Недостатком методики, прежде всего, является то, что в ней не дается какого-либо алгоритма определения нормативной урожайности сельскохозяйственных культур. Кроме того, валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену[13].
Однако этот показатель следует рассматривать не как валовой доход, а как стоимость валовой продукции по отдельно взятой сельскохозяйственной культуре при оценке ее по рыночным ценам, что также является недостаточно обоснованным, поскольку не вся произведенная продукция сельского хозяйства, как правило, реализуется на рынке в силу наличия внутрихозяйственного оборота.
Более того, определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции[13].
Однако при этом не учитывается то обстоятельство, что валовой доход как экономическая категория уже сам по себе представляет разницу между стоимостью валовой продукции сельского хозяйства и материальными затратами. В трактовке методики происходит капитализация не земельной ренты, а прибыли, которая выступает как разница между выручкой и себестоимостью реализованной продукции. В связи с этим остается неясным как оценивать землю под кормовыми культурами.
В связи с этим, было бы целесообразным, по нашему мнению, либо уточнить методологические подходы к определению вышеуказанных показателей оценки земель сельскохозяйственного назначения, либо изменить их названия. В частности, название показателя так называемого «валового дохода», возможно, следовало бы переименовать, уточнить как «потенциальный доход».
В действующей методике оценки земель сельскохозяйственного назначения также не дается подходов к определению ставки капитализации применительно к условиям функционирования аграрного сектора народного хозяйства в рамках рыночной экономики, в частности, субсидирова-
ния сельскохозяйственных товаропроизводителей, что ведет к искажению результатов оценочной деятельности.
Необходимо также отметить, что показатели государственной кадастровой оценки земель в сельском хозяйстве в целом не «привязаны» к территории хозяйств, имеющей различные почвы, а также финансово-хозяйственным показателям работы аграрных хозяйств, например, к затратам конкретных сельскохозяйственных предприятий, что также не способствует обеспечению достоверности результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости в аграрном секторе национальной экономики.
Спорным во многих случаях выступает также и использование показателя так называемой «минимальной кадастровой стоимости», трактуемого как затраты на проведение межевания земель.
В вышеуказанных методических указаниях оценка земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости осуществляется только доходным подходом. Тем самым игнорируются оценочные действия на основе использования сравнительного и затратного подходов, что вряд ли можно считать правомерным.
Решение проблемы совершенствования оценки земель в аграрном секторе национальной экономики состоит, по нашему мнению, в дальнейшем развитии рынка сельскохозяйственных земель на основе аукционной торговли земельными участками, что обеспечит формирование равновесной цены земли на базе интеракции спроса и предложения на земли сельскохозяйственного назначения.
При этом стартовые аукционные цены земель сельскохозяйственного назначения могут выступать в качестве основы для определения ставок земельного налога и залоговой стоимости земли, а также арендной платы за землю в аграрном секторе национальной экономики[15].
В связи с этим важное значение имеет разработка математической модели стартовой аукционной цены земель сельскохозяйственного назначения (SALAPM-Starting Agricultural Land Auction Price Model), которая в теоретическом плане представляет собой отношение величины экономической земельной ренты и рыночной, равновесной ставки ссудного процента, скорректированное с учетом влияния макроэкономических факторов: налогообложения, инфляции, а также трансакци-онных издержек [16].
При этом земельная рента выступает в качестве так называемой «экономической ренты», т.е. цены земли как основного и наиболее ограниченного фактора производства, функционирующего в тесном взаимодействии с трудом и капиталом.
Следует подчеркнуть, что стартовые аукционные цены и рассчитанные на их базе залоговые стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения выражают равновесные, реальные рыночные рентные и це-
новые отношения, складывающиеся в условиях современного земельного рынка в аграрном секторе национальной экономики при трансакциях по поводу купли-продажи земель в сельском хозяйстве.
При этом рассчитанные значения стартовых аукционных цен выступают значительно более низкими по уровням, чем кадастровые стоимости, примерно, на 60%. Это связано, прежде всего, с тем, что предложение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения значительно превалирует над спросом.
Стартовые аукционные цены земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения могут выступать как база для определения ставок земельного налога. В свою очередь, на их основе формируются арендные платежи за земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения с повышающим коэффициентом общественно необходимого уровня доходности собственника недвижимости в аграрном секторе национальной экономики.
По нашему мнению, для совершенствования, повышения организационной и институциональной устойчивости государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо осуществить следующие меры:
- федеральное и региональное законодательство, регламентирующее оценку и налогообложение земель сельскохозяйственного назначения, должно быть пересмотрено и усовершенствовано на основе принципов рыночной экономики [17] и необходимости развития рынка аграрных земель;
- институциональная база для совершенствования оценки земель сельскохозяйственного назначения, базирующаяся на принципах рыночной экономики и необходимости развития рынка аграрных земель, должна быть внедрена как на федеральном, так и на региональном уровнях;
- необходимо расширить практику проведения земельных аукционов для земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в аграрном секторе национальной экономики в целях стимулирования развития рынка земли, а также системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве;
- следует расширить и ввести новые профессиональные программы подготовки и переподготовки кадров оценщиков, связанных с проведением и совершенствованием оценки земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости в аграрном секторе национальной экономики;
- целесообразно начать PR-кампанию в социальных сетях и средствах массовой информации, сфокусированную на укреплении способности общественности, руководителей, специалистов и работников сельского хозяйства понимать место, роль и значение совершенствования оценки земель сельскохозяйственного назна-
сз о
со £
m Р
сг
от А
=Е
Q. в
СМ
л
чения как объекта недвижимости в аграрном секторе национальной экономики;
- для достижения демонстрационного эффекта от совершенствования оценки земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости в аграрном секторе национальной экономики, по нашему мнению, должны быть начаты отдельные пилотные проекты в отдельных регионах Российской Федерации, направленные на развитие данного процесса на региональном уровне;
- опыт совершенствования оценки земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости в аграрном секторе национальной экономики должен быть собран, тщательно изучен и проанализирован, а также распространен в Российской Федерации.
Литература
1. Послание Президента Российской Федерации Федеральному собранию Российской Федерации от 1 марта 2018 г. URL: ftp://ftp.kremlin.ru.
2. Тяпкин В.А. Качество земли и эффективность сельскохозяйственного производства. - М.: Колос, 1980.
3. Сулин М.А. Кадастр недвижимости и мониторинг земель / М.А. Сулин, Е.Н. Быкова, В.А. Павлова. - Санкт-Петербург; Москва; Краснодар: Лань, 2019.
4. Быкова, Е.Н. Оценка земель с обременени-ями в использовании. Теория и методика. -Санкт-Петербург; Москва; Краснодар: Лань, 2019.
5. Черемушкин С.Д. Теория и практика экономической оценки земли, М.: Соцэкгиз, 1963.
6. Bowman, John H., Mikesell, John L (1988). Uniform Assessment of Agricultural Property for Taxation: Improvements form System Reform// Land Economics.Vol.64. No.1, February 1988. University of Wisconsin Press.
7. Lindert P.H. (1988). Long-Run Trends in American Farmland Values//Agricultural History. No.3, 1988. University of California Press.
8. Rosenfeld, Allen (1989).A New Approach to Farmland Valuation in Family Farm Agriculture// Journal of American Society of Farm Managers and Rural Appraisers. Vol. 52. No. 1, April 1988.
9. Tideman Nicolaus, T. (1990). Integrating Land-Value Taxation with Internationalization of Spatial Externalities//Land Economics. Vol. 66. No.3.August 1990. University of Wisconsin Press.
10. Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: URL: ftp://ftp.consultant.ru.
11. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: URL: ftp://ftp.consultant.ru.
12. Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной
кадастровой оценке»: URL: ftp://ftp.consultant. ru.
13. Методические указания о государственной кадастровой оценке URL: ftp://ftp.consultant.ru.
14. Общесоюзная методика оценки земель (временная), М.: МСХ СССР, 1976.
15. Sagaydak, Alexander, Sagaydak, Anna (2020). Agricultural Land Consolidation in Russia/ Land and Poverty Conference, March, 16-20, World Bank, Washington DC, USA, 2020 URL: ftp://ftp. worldbank.org..
16. Сагайдак, А.Э. Проблемы формирования аукционной цены земли в сельском хозяйстве / А.Э. Сагайдак, А.А. Сагайдак // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.- 2016.-№ 7. - С. 38-47.
17. Smith, Adam (1776). An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations. - London: Metalibri, 2007.
IMPROVEMENT OF VALUATION OF AGRICULTURAL LAND IN THE MARKET CONDITIONS
Sagaydak A.E., Sagaydak A.A.
State University of Land Use Planning
The article describes the main problems of valuation of agricultural land. In this regard, the adoption of Federal law No. 269-FZ of July 31, 2020 «On amendments to certain legislative acts of the Russian Federation» has a great importance. The solution to the problem of improving valuation of land is to further develop the agricultural land market based on agricultural land auction trade, which will ensure the formation of an equilibrium land price based on the interaction of supply and demand for agricultural land. At the same time, starting auction prices can serve as a basis for determining land tax rates, the collateral value of land, and land rent in the agricultural sector of the national economy.
Кеуwords: agricultural land, agricultural land valuation, land auction price model.
References
1. Message of the President of the Russian Federation to the Federal Assembly of the Russian Federation dated March 1, 2018 URL: ftp: //ftp.kremlin.ru.
2. Tyapkin V.A. Land quality and agricultural efficiency. - M.: Ko-los, 1980.
3. Sulin M.A. Real estate cadastre and land monitoring / M.A. Su-lin, E.N. Bykova, V.A. Pavlova. - St. Petersburg; Moscow; Krasnodar: Doe, 2019.
4. Bykova, EN Evaluation of lands with encumbrances in use. Theory and methodology. - St. Petersburg; Moscow; Krasnodar: Doe, 2019.
5. Cheryomushkin S. D. Theory and practice of economic valuation of land, Moscow: Sotsekgiz, 1963.
6. Bowman, John H., Mikesell, John L (1988), Uniform Assessment of Agricultural Property for Taxation: Improvements form System Reform, Land Economics, Vol. 64. No.1, February 1988. University of Wisconsin Press.
7. Lindert P.H. (1988). Long-Run Trends in American Farmland Values // Agricultural History. No.3, 1988. University of California Press.
8. Rosenfeld, Allen (1989).A New Approach to Farmland Valuation in Family Farm Agriculture // Journal of the American Society of Farm Managers and Rural Appraisers. Vol. 52. No. 1, April 1988.
9. Tideman Nicolaus, T. (1990). Integrating Land-Value Taxation with Internationalization of Spatial Externalities // Land Economics. Vol. 66. No.3.August 1990. University of Wisconsin Press.
10. Federal Law No. 269-FZ of July 31, 2020 «On Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation»: URL: ftp: // ftp.consultant.ru.
11. Federal Law of July 3, 2016 No. 237-FZ «On State Cadastral Valuation»: URL: ftp: //ftp.consultant.ru.
12. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of May 12, 2017 No. 226 «On the approval of guidelines for state cadastral valuation»: URL: ftp: //ftp.consultant.ru.
13. Guidelines for the state cadastral valuation URL: ftp: //ftp.con-sultant.ru.
14. All-Union method of land assessment (temporary), Moscow: Ministry of Agriculture of the USSR, 1976.
15. Sagaydak, Alexander, Sagaydak, Anna (2020). Agricultural Land Consolidation in Russia / Land and Poverty Conference, March, 16-20, World Bank, Washington DC, USA, 2020 URL: ftp: //ftp.worldbank.org...
16. Sagaidak, A.E. Problems of the formation of the auction price of land in agriculture / A.E. Sagaidak, A.A. Sagaidak // Land management, cadastre and land monitoring.- 2016. - No. 7. -P. 38-47.
17. Smith, Adam (1776). An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations. - London: Metalibri, 2007.
