CC BY
29
Совершенствование оценки сельскохозяйственных угодий в государственном земельном кадастре
В.Д. Скалабан, к.биол.н., ведущий научный сотрудник Почвенного института им. В.В. Докучаева, доцент Государственного университета по землеустройству;
Д.В. Скалабан, инженер по земельному кадастру, ООО «Центргипрозем»
В 1922 г. Земельным кодексом РСФСР было установлено, что земля не может быть предметом купли-продажи, аренды, залога и др., поэтому в социалистическом обществе земельный кадастр не нужен. Работы по оценке земель в связи с этим были остановлены. Однако практические потребности дифференциации государственных закупочных цен на сельскохозяйственную продукцию, производимую в разных почвенно-климатических условиях, потребовали исчисления дифференциальной земельной ренты на разнокаче-
ственных сельскохозяйственных угодьях. В экономической науке рента определяется как часть дохода, не связанная с деятельностью предприятия, а обусловленная внешними обстоятельствами: природными (климат, почва, местоположение) — рента 1, благоустроенностью земель — рента 2. Сложилась методика экономической оценки сельскохозяйственных угодий по дифференциальной земельной ренте Рэ = В — 1,35 • З, где В — валовый доход; З — производственные затраты в руб./га; 1,35 • З — нормативный доход, обеспечивающий устойчивое функционирование сельскохозяйственного предприятия. В хозяйствах, где доход В превышал уровень 1,35 • З руб./га, рента Рэ изымалась снижением закупочных цен и перераспределялась в пользу менее благополучных хозяйств.
В 1991 г. в России кардинально меняется земельная политика. Устанавливается плата за пользование землей — разовая при приобретении земли и постоянная в виде налогов и арендной платы. Земли обретают конкретных юридически и экономически ответственных хозяев. Цены на сельскохозяйственную продукцию становятся свободными, рыночными, а объектами государственной оценки становятся земли: купля-продажа, залог, наследование, дарение, аренда и др. Экономическая оценка земель уступает место кадастровой, которая охватывает все категории земель. Существуют многие формы землепользования и различные методические подходы к оценке, которые можно условно разделить на три группы: доходные, затратные и анализ аналогов рыночных сделок с землей. По отношению к государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ) сохранился традиционный метод исчисления рентных доходов, но с изменениями, связанными с изменением назначения оценки.
При экономической оценке рента Рэ исчислялась относительно уровня экономической устойчивости предприятия, равного 1,35 • З руб./га, и Рэ считалась избыточной доходностью, которую, если она положительна, следует изымать в пользу предприятий с менее благополучными внешними условиями, где она отрицательна. При кадастровой оценке установлено [1, 2], что рентный доход Р должен выполнять другие функции — исчисление налогооблагаемой базы, и Р стала определяться относительно более низкого уровня дохода В = 1,07 • З руб./га, соответствующего не экономической стабильности, а минимальному воспроизводству затрат: Р = В — 1,07 • З руб./га. Предприятия с доходами ниже 1,07 • З имеют Р<О и от налогов освобождаются по принципу «с нищих не берут». По величине Р вычисляют кадастровую стоимость СХУ: Кс = (Р + 12) • 33, где 12 руб./га — норматив накладных расходов, 33 года — норматив срока капитализации ренты Р.
Было установлено [1, 2], что оценка выполняется в два этапа.
На первом этапе по экономической отчетности сельскохозяйственных производителей определяется рента Ро = Во—1,07 • Зо, средняя по субъекту РФ. Определяются также средние по субъекту базовые показатели плодородия (балл бонитета Бо), технологических свойств почв (индекс Ито) и внехозяйственных транспортных затрат (эквивалентное расстояние Эро, учитывающее грузоемкость 1 га угодий Го, характер дорожного покрытия и характер груза, тариф То руб./т • км), которые нужны для второго этапа.
На втором этапе определяются значения Б1, Ит1 и Эр1 для каждого из объектов оценки, а затем по этим значениям осуществляется дифференциация ренты Р по объектам оценки 1 = 1, 2, 3...
А Р = Рі — Ро =А Рбі + А Риті +А Рэр1, или
Рі = Ро + А Рбі + А Риті + АРэрi (1)
Определение Рі осуществляется на этапах [1, 3].
1). Определяют Ро + АРбі при изменении плодородия почв от Бо до Бі. Плодородие влияет и на В и на З. Доход пропорционален баллу плодородия: Ві = Во • (Бі/Бо). Затраты: Збі = Зо • (1-Дзу) + Зо • Дзу • (Бі/Бо), где Дзу — доля затрат З, зависящая от плодородия, от урожайности.
Ро + А Рбі = Во • (Бі/Бо) - 1,07 Зо •
(1-Дзу + Дзу • Бі/Бо) (2)
2). Определяют АРиті при изменении технологических свойств почвы от Ито до Иті. Технологических свойства почв влияют на часть затрат Дзт, связанную с ее обработкой. АЗті = Зо • Дзт
• (Иті/Ито) — Зо Дзт.
АРті = 1,07 • Зо • Дзт • (1 — Иті/Ито) (3)
3). Определяют АРэрi при изменении затрат Сі руб./га на внехозяйственные перевозки относительно аналогичных значений Со руб./га, средних по субъекту. Величину АРэрi выражают уравнением (4)
АРэрi = 1,07 • То • [Го • Эро — Го •
(Бі/Бо) • Зрі] (4)
В этом уравнении Со = То • Го • Эро, Сі = То
• Го • (Бі/Бо) • Зрі, То руб./т • км — норматив субъекта РФ, общий для всех районов и хозяйств. Го, Гі — грузоемкости 1 га угодий в среднем по субъекту РФ и по объекту оценки.
П
Сі = То • X Г) • К) • (Р1 • Д1 + Р2 •
} =1
Д2 +...Рк • Дк), (5)
где Г • К) — отдельные виды грузов т, норми-
рованные коэффициентами К) в зависимости от сложности перевозок (мешки, молоко, животные и др.);
Рк • Дк — участки дорог, км, в зависимости от их качества нормированные коэффициентами Дк. То — принятая стоимость тонно-километра, руб./га
П
Выражение (X Г • К)) : Si называют грузо-
] =1
емкостью Гі т/га одного га угодий в і-том объекте оценки. Si — общая площадь оцениваемых угодий, га.
П
Выражение Зрі = [ X Г • К) • (Р1 • Д1+Р2 •
} 1
П
Д2+...Рк • Дк)] : [ X Г • К)] называют эквивалентным расстоянием оцениваемого объекта, км.
Приведенные уравнения показывают, что процедура ГКОСХУ требует значительного объема вычислительных работ. В массовом производстве для вычисления используют табличные шкалы, аналогично тому, как в былые годы вычислялись тригонометрические функции, логарифмы, кор-
ни и степени чисел. Сейчас в связи с развитием электронной техники типовые расчеты «зашиты» в элементарные калькуляторы, и достаточно нажать соответствующую кнопку. Такие же кнопки можно сделать в широко известной Excel Microsoft Office для каждой из величин, определяемых по приведенным уравнениям, и для любых их сочетаний. Использование таблиц приводит к дополнительным погрешностям, связанным с «шагами» оценочных шкал, к дополнительным психико-физиологическим нагрузкам и ошибкам исполнителей. Трудоемкость заставила исполнителей неоправданно упростить вычисления: величины Дзу и Дзт не постоянны и зависят от Бi [5, 6] : Дзуi = 0,0044Б1 + 0,0759, Дзп = -0,0029Бi + 0,4251. Тогда уравнения (2) и (3) будут выглядеть так:
РБi = Во ■ Б1/Бо-Зо ■ (1-0,0044 ■ Бь0,0759) ■ Но-Зо ■ (0,0044 ■ Бi + 0,0759) ■ Бi/Бо ■ Но Ртi = Зо ■ (-0,0029 ■ Бi + 0,4251) ■ (1-Ип/Ито) ■ Но.
Однако из-за трудоемкости вычислений они были приняты постоянными: для Московской области Дзу! = 28, Дзт1 = 29. Но для машины объемы вычислений не помеха. В нашем предыдущем сообщении [3] показаны и реализованы на примере хозяйств и районов Московской области пути совершенствования и автоматизации
вычислений при ГКОСХУ. В результате достаточно определить Б1, Ит и Эр1 для каждого из объектов оценки и поместить их в соответствующие ячейки Excel, чтобы в произвольно заданных ячейках таблицы Excel высветились все нужные величины Pi, AP6i, АРип, АРэр^ а также кадастровые стоимости СХУ объектов оценки.
В методике и технологии ГКОСХУ есть еще один недостаток: не учитывается четвертый фактор, связанный с экологическим состоянием земель. Мы использовали официальные материалы Мособлкомприроды — экологическую карту области масштаба 1:200000, доклады о состоянии окружающей среды и дали по десятибалльной шкале интегральные баллы экологического состояния земель Бэк в каждом из районов области. Произвольно, в порядке эксперимента, мы назначили цену каждому баллу 30 руб./балл • га и получили значения Pi = Ро + А Pбi + АРип + А Pэрi + АРэы, а также Kd = (Pi + 12) • 33 = (Ро + А Рб1 + АРип + А Pэрi + АРэы + 12) • 33. На рис. 1 дан пример автоматизированных вычислений для Дмитровского района Московской области по исходным данным 2000 г. с учетом Бэк. Время и погрешности вычислений практически сведены к нулю. Помещаем данные хозяйств в колонки 7—10 и получаем в колонках 11—17 все
Ш Microsoft Excel Итог
Фойл Правка Оид Вставка формат Сирене Данные Окно Справка
П
в Ні
Г А ЙІ IÖ 73% - О
и. ж ä ч == = ==
% BK tös ¡И
-laІ я
& - A . »
. А в с D Е F о H 1 j к L м N о р Q —‘
3 Рента Во-Зо*Но РБІ =Bo*Ef/Bo-3o*(1- 0,0044*Б/ -0,0759)* Но-Зо* ( 0,0044*Б/ -Ю,075Э)*Б#УБо*Но »?
4 Полная рента Во-Зо*Но+12 ДРті =3o*(-0,0029*fiï-Ю,4251)*(1-Илїї/Ито)*Но; ДРмі =(Эро*Т*Го - Зрі*ТТо*5і/Бо)*Но
5 Кад. стоим . (Bo-3o*Ho+12)*33 Дзті =-0,0029*Бі+0,4251; Дзд = -0.0009*Bi-HD, 1324; Дзуі = 0.0044* Бі-Ю.0759
6 Базовые оценочные показатели Базовые оценочные показатели Расчетные оценочные показатели
7 Московской области в районах Московской области в районах Московской области
8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
9 Во 3323 руб.Ая Наименования с.X.угод. пашня Бі Иті Spi Бэк РБ\ ДРті ДРмі РІ Ксі £Рх\ Ксзі
10 Зо 2В49 руб.Аэ объектов оценки га га балл индекс км балл руб 1гэ
11 Но 1,07 строка рабочих алгоритмов и программ -> -2619 1205 368 -1047 -34145 0 -34145
12 Абс.рента 12 руб.А^а 1.Т00 «Арбузове» 2571 2020 47 1,5 49 -3,2 1195 -91 136 1239 41298 -96 38130
13 Срок кап. 33 год 2.АОЗТ «Останкино» 757 567 47 1,25 22 -3,2 1195 61 264 1519 50517 -96 47349
14 Бо 44 балл 3.ТОО «Каменка» 1863 1405 37 1,65 37 -3,2 488 -200 230 518 17479 -96 14311
15 Уо 21,9 цквАв 4.Т00 «Заря» 1383 899 43 1,36 44 -3,2 919 -6 177 1090 36354 -96 33186
16 Эро 33 км 5.ГП ОПХ«Ермолино» 1647 1230 34 1,59 30 -3,2 265 -165 265 365 12455 -96 9287
17 Го 133 Tfà 6.3 АО «Астрецово» 636 591 50 1,36 51 -3,2 1396 -6 111 1501 49915 -96 46747
18 То 3 руб/т*км 7.3АО «Буденовец» 3764 3133 29 1,36 60 -3,2 -118 -7 192 67 2615 -96 -553
19 Ито 1,35 8.'ТОО «Бунятино» 3864 3285 45 1,57 70 -3,2 1058 -136 51 972 32481 -96 29313
20 Расчетные оценочные 9.3АО «Внуковский» 3085 2466 42 1,39 59 -3,2 848 -25 118 941 31453 -96 28285
21 показатели Ю.ОАО Дмитровское 4412 3206 45 1,5 60 -3,2 1058 -93 96 1061 35405 -96 32237
22 Московской обл. 11.0А0 «Дубна- Плюс» 3596 2730 48 1,31 78 -3,2 1262 24 -9 1277 42533 -96 39365
23 Рента т руб.А^а 12.ТОО «Зареченское» 1342 1079 41 1,4 76 -3,2 777 -32 54 799 26772 -96 23604
24 Попн.рентз 1001 руб.Ля 13.ТОО «Костимо» 1352 1208 50 1,48 60 -3,2 1396 -76 66 1385 46091 -96 42923
25 Кад. стоим. 3301Э руб.А^а 14.3АО «Куликово» 3474 2628 31 1,31 75 -3,2 37 28 134 199 6949 -96 3781
26 15.3 АО «Оруд^евское» 2361 1388 36 1,39 65 -3,2 414 -27 132 519 17536 -96 14368
27 16.3АО «Рассвет» 4563 3199 51 1,76 54 -3,2 1461 -239 90 1313 43730 -96 40562
28 17.0А0 «Агрофирма» 6655 3864 42 1,58 67 -3,2 848 -146 84 786 26344 -96 23176
29 18.Совхоз-колледж 3268 2741 45 1,58 64 -3,2 1058 -142 78 993 33174 -96 30006
30 19.0ПХ ЦГБОС 191 170 34 1,37 60 -3,2 265 -14 162 414 14043 -96 10875
31 20 .ЗАО «Раменье» 1549 793 34 1,37 89 -3,2 265 -14 63 314 10767 -96 7599
32 21.3АО «Борец» 3579 2923 44 1,49 35 -3,2 989 -87 213 1114 37150 -96 33982
33 22.В НИИ кормов 364 281 47 1,25 16 -3,2 1195 61 292 1547 51453 -96 48285
34 23.Липинск. псих, больница 450 200 41 1,4 102 -3,2 777 -32 -53 692 23230 -96 20062 ▼ :
\4 I ► ►! \ Листі X Лмст2 )., ЛистЗ / hl ці ►іі
ДокладОренбург -...
! Microsoft Excel - Итог
Рис. 1 - Автоматизированное вычисление ренты Р1 и кадастровой стоимости Ксэ1 с учетом экологического балла Бэк
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Дмитровского района Московской области исчислением полной дифференциальной ренты Р1 + Р2
Наименование землепользования (хозяйства) В! З1 7 О, З1 Р11 + Р21 = В1 -1,07З1 КС1 по Р11 + Р21 Ка традиц.
ТОО «Арбузово» 4084 2700 2889 1195 39831 41316
АОЗТ «Останкино» 4084 2700 2889 1195 39831 49566
ТОО «Каменка» 3215 2543 2721 494 16698 17556
ТОО «Заря» 3736 2632 2816 920 30748 36399
ГП ОПХ «Ермолино» 2954 2510 2686 268 9250 13101
ЗАО «Астрецово» 4344 2757 2950 1394 46398 49863
ЗАО «Буденновец» 2520 2459 2631 -111 -3271 2838
ТОО «Бунятино» 3910 2665 2852 1058 35325 32571
ЗАО «Внуковский» 3649 2616 2799 850 28442 31515
ОАО Дмитровское 3910 2665 2852 1058 35325 35442
ОАО «Дубна-Плюс» 4171 2716 2906 1265 42137 42603
ТОО «Зареченское» 3562 2595 2777 785 26313 27093
ТОО «Костино» 4345 2757 2950 1395 46431 45870
ЗАО «Куликово» 2693 2469 2642 51 2085 396
ЗАО «Орудьевское» 3228 2529 2706 522 17621 21219
ЗАО «Рассвет» 4431 2780 2975 1456 48457 43197
ОАО Агрофирма 3649 2616 2799 850 28442 26631
Совхоз-колледж 3910 2665 2852 1058 35325 33264
ОПХ ЦТБОС 2954 2510 2686 268 9250 13992
ЗАО «Раменье» 2954 2510 2686 268 9250 10857
ЗАО «Борец» 3823 2649 2834 989 33019 37257
ВНИИ кормов 4084 2700 2889 1195 39831 51084
Липин. Псих.больн. 3562 2595 2777 785 26313 21582
результаты в руб./га. Колонки 5—6 позволяют получить результаты в рублях.
В заключение отметим еще одну особенность ныне действующей методики ГКОСХУ [4—6]. На первом этапе, когда определяются базовые показатели субъекта РФ, рента Ро = Во — 1,07 • Зо является суммарной Ро = Р1о + Р2о, поскольку доходные Во и затратные Зо показатели обусловлены как природными особенностями объекта, так и фактически сложившейся инфраструктурой. На втором этапе мы корректируем среднюю по субъекту РФ суммарную ренту Ро дифференциалами А Рб1 + А Рит1 + А Рэр1 отдельных хозяйств, в том числе нашим экологическим АРэкь Какую ренту мы получаем в результате, природную Р1 или инфраструктурную Р2? Неясно.
Учитывая, что реализация действующей ныне методики и технологии ГКОСХУ невозможна из-за отсутствия налаженной системы почвенных, геоботанических и др. обследований, а также учитывая, что производственная ценность СХУ определяется как природными факторами, так и инфраструктурой, мы считаем возможным опреде-
лять налогооблагаемую базу СХУ хозяйств путем непосредственного исчисления Pi = Bi — 1,07 • 3i, аналогично первому этапу ГКОСХУ Ро = Во — 1,07 • Зо. Действуя в этом направлении, мы обработали исходные данные 2000 г. по Московской области и получили по хозяйствам Pi = Pli + P2i. В таблице 1 приведен пример по Дмитровскому району Московской области. Внедрение этого предложения относится к компетенции земельных органов страны.
Литература
1. Методика государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ. М.: Гос-комзем России, 2000. 4 с.
2. Правила государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственных угодий на уровне РФ. М.: Госкомзем России, 2000. 8 с.
3. Скалабан, В.Д. Математическая модель ГКОСХУ РФ и некоторые ее практические применения / В.Д. Скалабан, Д.В. Скалабан. М.: Почвенный. ин-т. 70 с.
4. Базовые показатели для расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. М.: Госком-зем России, 2000. 4 с.
5. Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. М.: Госкомзем России, 2000. 14 с.
6. Технические указания по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. М.: Госкомзем России, 2000. 57 с.
