CC BY
19
ЭКОНОМИКА И МЕНЕДЖМЕНТ
УДК -620.9:0615.641
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ И ПРАВОВЫХ ФОРМ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА
В.И. Титов, Г.А. Яковлев
Кафедра экономики и управления предприятием Российского университета дружбы народов 117198 Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. б
В работе рассматриваются формы и методы организации инвестиционного процесса. Более подробно рассмотрены вопросы проектирования и его роль в инвестиционном процессе.
Мировой опыт и отечественная практика показывают, что положение в инвестиционном комплексе следует рассматривать с позиций конечного результата — возведения зданий и сооружений, объектов производственной и непроизводственной сферы, жилья и инфраструктуры в нужный срок и требуемого качества, причем с оптимизацией экономических результатов как с точки зрения заказчика, так и всех участников инвестиционного процесса.
Известно, что организация инвестиционного процесса в развитых зарубежных странах отличается чрезвычайным разнообразием ее конкретных форм и методов, но по своему содержанию эти формы могут быть сгруппированы в три характерных типа организации.
Во-первых, это традиционный тип организации, при котором архитектурное и технологическое проектирование выступает автономным этапом инвестиционного цикла и осуществляется в рамках соглашения между заказчиком и специализированной проектной фирмой. Готовый проект передается для реализации победившей на торгах или специально выбранной заказчиком общестроительной фирме, которая заключает с заказчиком подрядный договор определенного типа, причем часть работ передавая при этом субподрядным строительным фирмам.
Во-вторых, это проектно-строительный тип организации, осуществляемый фирмой, концентрирующей как выполнение проекта, так и осуществление процесса строительства, координацию деятельности субподрядных фирм, а также организацию поставок материалов и оборудования,
И, наконец, организации - "профессиональное управление строительством", которое впитало в себя определенные черты уже упомянутых выше форм организации. Это достигается благодаря новой организационной структуре - профессиональному управляющему, в роли которого может выступать, например, консультационная фирма, обладающая необходимым опытом работы по инвестиционному процессу и методам его оптимизации.
Представляя интересы заказчика в инвестиционном процессе, такая фирма проводит анализ альтернативных вариантов строительства и проектирования, уровня сметных расходов, изучает условия рынка рабочей силы, консультирует заказчика по вопросам строительной технологии, помогает ему в выборе проектно-строительной фирмы для осуществления работ.
Фирма — профессиональный управляющий по договоренности может также координировать поставки материально-технических ресурсов на строительную площадку и даже осуществлять часть проектных и строительных работ своими силами.
По нашему мнению, методы профессионального управления позволяют более полно учесть требования заказчика. Например, в производственном строительстве зарубежных стран довольно отчетливо заметна ориентация на максимально короткие сроки возведения объектов строительства, поскольку от длительности периода ввода мощностей зависит продолжительность внедрения в производство новейших достижений науки и техники, новой промышленной технологии. Это может достигаться путем совмещения фаз инвестиционного цикла и оптимизации использования ресурсов.
При строительстве же в непроизводственной сфере (жилье, объекты социального назначения) особое значение приобретают иные факторы, ориентирующие подрядчика на макси-
мальное удовлетворение специальных запросов потребителей, в том числе эстетические стандарты, разнообразие конструктивных решений и архитектурных форм. Этим требованиям вполне соответствуют традиционные или проектно-строительные формы организации инвестиционного процесса.
Основными тенденциями современного инвестиционного процесса становятся ликвидация его раздробленности по фазам осуществления, новые методы интеграции (но не на базе коренной ломки существующего, а путем глубокой модернизации уже имеющихся форм), расширение практики партнерства и кооперации, использование метода "прокьюремент систем", развитие методов "проектного финансирования", что позволяет более полно учесть весь комплекс факторов (экономических, экологических, технологических и др.), определяющих эффективность инвестиционного проекта.
Для России сегодня более характерны традиционные формы управления, что резко снижает эффективность инвестирования. Доля "управления проектом" и других прогрессивных форм управления в общем масштабе инвестиционно-строительной деятельности мала и не превышает, по экспертной оценке, 6-7%.
Следует отметить, что предлагаемые иностранным, да и отечественным инвесторам "правила игры", особенно в вопросах проектирования, прохождения проектно-сметной документации и реализации проекта, не выдерживают никакой критики, если сравнивать их с зарубежной практикой.
По данным Главэкспертизы Госстроя РФ, получение исходно-разрешительной документации и согласование до начала проектирования в недавнем прошлом насчитывали в Москве 250 процедур. На их прохождение инвестор тратил год-полтора и средства, превышавшие порой стоимость проекта.
Четыре года назад Госстрой России утвердил и направил субъектам Федерации типовой порядок проведения разрешительно-согласовательных процедур при проектировании объекта. В Москве число процедур удалось сократить до 100, а со II квартала 2000 г., до 35-40. И проводиться они будут по принципу "одного окна", чтобы исключить лишние хождения заказчика.
Подобную работу необходимо провести и в других регионах. Однако на муниципальном уровне вопрос остается открытым. Закон о местном самоуправлении наделил глав районных администраций, мэров городов такими полномочиями, что найти с ними общий язык удается не всегда.
Долгим и трудным стал сегодня для инвестора и процесс прохождения проектом экспертизы. Количество ведомственных экспертных органов в последние годы сильно выросло. Их требования и стоимость услуг отличаются большим разнообразием, что приводит к дополнительным затратам для инвестора.
По мнению специалистов, многочисленные ведомственные экспертизы удваивают затраты инвестора. Необходимо также привести законодательно-правовое поле в соответствие с реальными требованиями практики, устранить противоречия, содержащиеся в различных законах и подзаконных актах.
Органическим звеном инвестиционного процесса является проектирование. В связи с чем заслуживает внимание изучение позитивных элементов зарубежного опыта.
Обращает на себя внимание, что уже на предпроектной стадии в ведущих зарубежных странах производится предварительная оценка сметы расходов в соответствии с финансовыми возможностями заказчика. Особое внимание на этой стадии уделяется выбору наиболее рациональных технических и технологических решений, а также максимально возможной экономии ресурсов. По договоренности заказчику могут быть представлены несколько предпроектных решений.
Такой порядок подготовки принятия решений обеспечивается широкой сетью консультационных фирм, располагающих специалистами высокой квалификации и оснащенных современной электронно-вычислительной техникой.
Архитектурно-консультационные, инженерно-консультационные, сметно-
консультационные и другие консультационные фирмы оказывают соответствующую высококвалифицированную помощь заказчикам, а также проектным и строительным фирмам.
Они разрабатывают для заказчика доклад, содержащий перечень идей-предложений и предварительную смету расходов на строительство объекта.
Обращает внимание устойчивая тенденция к повышению доли затрат на предпроектную подготовку и разработку предварительного проекта, концентрирующих часто до 60% общих затрат на проектирование.
По мнению зарубежных специалистов, средства и время, затрачиваемые на более глубокие многовариантные предпроектные исследования и проработки, полностью окупаются. Заметим, что в отечественной практике предпроектной фазе, а также вариантной проработке технических решений уделяется намного меньше внимания. В результате этого фактическая стоимость строительства, по многим отчетам, в ряде случаев в 1,5-2,5 раза отклоняется от первоначальной.
Сфера проектирования в развитых зарубежных странах превратилась в оснащенную новейшей техникой эффективную отрасль благодаря расширению масштабов использования ЭВМ.
В последние годы в связи со снижением цен на электронное оборудование, расширением спектра выпускаемых машин, упрощением и удешевлением их программного обеспечения наблюдается расширение масштабов использования ЭВМ в строительстве и особенно — в сфере проектирования.
В США, Франции, ФРГ лишь около трети проектных фирм используют для автоматизированного проектирования наиболее эффективные системы типа САД (computer aided design), обеспечивающие взаимодействие проектировщика и ЭВМ. Это связано со значительными инвестициями, которые под силу лишь крупнейшим фирмам.
Вместе с тем наблюдается тенденция расширения масштабов использования электронного оборудования всеми проектными фирмами. Так, если в 1980 г. в расчете на одну проектную фирму в ведущих зарубежных странах приходилось в среднем 3-4 терминальных устройства, в 1990 г. 8-10, а в настоящее время 15-20. Наблюдается тенденция к развитию собственного программного обеспечения, приспособленного к профилю работы фирмы и сведению к минимуму применения стандартных программ.
В настоящее время определились главные сферы использования ЭВМ в строительстве: информационные управляющие системы и системы автоматизации процесса проектирования. Достаточно ярко выражена тенденция перехода от крупных централизованных систем компьютеризации процессов с использованием мощных ЭВМ к системам, базирующимся на микро ЭВМ.
Наиболее сложной сферой для автоматизации в проектировании промышленных предприятий и сложных объектов социальной сферы является оптимизация объемнопланировочных решений, так как необходим учет многочисленных:
Трудно формализуемых факторов (не только технических и экономических, но и психологических, физиологических и др.). Однако возможность повторяемости отдельных элементов объемно-планировочных решений зданий оценивается специалистами в качестве реальной предпосылки для автоматизации проектирования и в этих сферах.
Преимущества автоматизации проектирования обусловлены возможностью обеспечения многовариантной проработки для оптимизации архитектурных и технических решений в соответствии с экономическими возможностями, а также ускорения принятия решений и осуществления проектных работ. По оценкам зарубежных специалистов, применение ЭВМ позволяет резко сократить сроки проектирования.
Проектная фирма в индустриально развитых странах, как правило, является представителем заказчика, гарантирует осуществление проекта в согласованные фоки и с минимальными отклонениями от "базисной" цены. Эти гарантии обеспечиваются высоким уровнем качества проектных разработок, участием проектной фирмы в переговорах при заключении контракта и выборе подрядчика, а также осуществлением ею контроля за ходом строительства.
Широко распространена практика оплаты подрядных работ при сдаче построенного объекта в эксплуатацию за вычетом "гарантийного резерва", который выплачивается по истечении гарантийного срока, при отсутствии строительных дефектов. Из суммы резерва за-
казчик производит вычеты в случае выявившихся в течение гарантийного срока дефектов и недоделок, которые подрядчик устраняет за свой счет. Наличие в руках заказчика резерва позволяет ему активно влиять на качество строительных работ.
В процессе возведения объекта проектная фирма как представитель заказчика обычно ведет учет и анализ всех затрат, а по завершении строительства составляет "исполнительные" сметы. С целью использования собственного опыта осуществляется накопление "банка" проектных и сметных данных для строительства будущих объектов. Наличие банка "исполнительных" смет позволяет проектным фирмам уже на предпроектной стадии оценивать стоимость строительства с довольно высокой точностью, а повторное использование проектных решений позволяет на 25-30% сокращать сроки проектирования.
Гарантия минимального отклонения "исполнительной" сметы от "базисной" цены обеспечивается, как правило, материальной ответственностью и материальной заинтересованностью проектной фирмы, выступающей представителем заказчика или выполняющей функции "управления проектом". Так, например, стороны договариваются, что при увеличении фактических затрат более чем на 1,5% фирма выплачивает заказчику до 25% понесенного им убытка, а в случае получения экономии (от 1,5% и более) заказчик выплачивает проектной фирме 25% этой экономии.
Таким образом, выступая представителем заказчика или выполняя функции "управления проектом", проектные фирмы все в большей мере выходят за рамки осуществления только проектных работ, особенно в промышленном строительстве. Усиливаются их координирующая роль на всех этапах инвестиционного цикла, а также функции по контролю сроков, стоимости и качества строительных работ, их соответствия проектным требованиям.
Отмеченная тенденция, а также стремление к усилению взаимодействия участников инвестиционного процесса приводят к интегрированию всех этапов инвестиционного процесса (от принятия решений до ввода объектов в эксплуатацию) в крупных проектностроительных фирмах, которые или сами осуществляют, или организуют (на основе субподрядных контрактов) технологическое и строительное проектирование, ведут разработку новейших проектно-строительных и технологических решений, организуют строительный процесс и его материально-техническое обеспечение, комплектную поставку оборудования и сдачу объекта "под ключ".
Представляют интерес следующие элементы зарубежного опыта в области проектирования крупных объектов:
- преодоление "разорванности" фаз инвестиционного процесса и переходи его интенсификации путем повышения ответственности и материальной заинтересованности проектировщиков в конечных результатах, усиления их взаимодействия со всеми участниками инвестиционного процесса в единой цепи: проектирование-строительство-ввод объектов в эксплуатацию;
- принятие решений и порядок осуществления предпроектных работ, обеспечивающих высокую степень технической и экономической обоснованности проектов;
- механизм формирования и контроля сметной стоимости строительства, обеспечивающий минимальные ее отклонения в процессе строительства;
- широкий переход к автоматизации проектирования в целях резкого повышения производительности труда проектировщиков и сокращения сроков проведения проектных работ, для обеспечения ускорения взаимодействия участников инвестиционного процесса в процессе принятия решений и осуществления проектов.
Все изложенное выше - это общие принципы, но реализуются они на практике в различных регионах, причем здесь очень важен опыт Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов.
Рассмотрим опыт Москвы применительно к деятельности Департамента внебюджетной политики строительства города (ДВПС).
На этапе принятия инвестиционного решения жилого объекта обычно учитываются возможные риски, рыночная ситуация, уровень возможных затрат и рентабельность инвестирования. Однако до стадии реализации жилья проходит несколько этапов анализа и оценки конкретных параметров осуществляемого проекта.
Прежде всего нужно рассмотреть пути возникновения площадок под строительство. Возможны два варианта: участок предоставляется префектурой или организацией, имеющей право долгосрочной аренды на данный участок (частный случай — юридическое лицо имеет право на участок земли в силу владения зданиями и сооружениями на этой площади). Участок земли может быть с обременением или без него.
На практике Департамент чаще имеет дело с первым типом площадок. Владелец потенциальной площадки заинтересован в строительстве объекта с учетом некоторой компенсации, точный размер которой устанавливается и отражается в постановлении Правительства Москвы.
Инвестиционное управление ДВПС представляет заключение, в котором рекомендуется тип жилого дома для данной площадки — панельный, кирпичный, монолит или монолитнокирпичный. Оцениваются примерный объем площади жилых и нежилых помещений, возможность строительства гаражей, рассматривается ситуация с коммуникациями и решаются другие технические и технологические вопросы. Специалисты управления консультируются в Москомархитектуре и используют собственный богатый опыт оценки потенциальных строительных площадок.
На этом этапе подключается отдел маркетинга ДВПС, задачей которого является определение возможной цены на жилье, гаражи и нежилые помещения с учетом рыночной ситуации. Исходя из рекомендации отдела маркетинга, оценивается потенциальная выручка от реализации жилых и нежилых площадей.
Финансовое управление департамента рассчитывает стоимость кредитных ресурсов. Кредиты, как правило, привлекаются Департаментом на следующие цели: под оборот и под конкретный проект. Департамент тесно сотрудничает со Сбербанком России, МДМ-банком, Госбанком, Собинбанком, Банком Москвы. Кредиты предоставляются в рублях по ставкам ниже рыночных; обеспечением выступает возводимое жилье.
С учетом стоимости кредитных ресурсов рассчитывается приблизительная инвестиционная стоимость 1 кв. м жилой площади. Инвестиционное управление оценивает сроки строительства.
Далее проводятся переговоры с владельцами площадки: определяется уровень компенсации — как правило, доля в объеме возводимого жилья, которая варьируется в зависимости от специфики проекта.
После определения инвестиционной стоимости 1 кв. м жилья для Департамента и цены реализации оценивается рентабельность проекта. При рентабельности ниже 20% проект не реализуется. По некоторым проектам норма рентабельности достигает 70%. По оценке рентабельности необходимо учитывать затраты на выполнение программы строительства муниципального жилья, так как ДВПС всю полученную прибыль инвестирует в строительство муниципального жилья.
Инвестиционным управлением ДВПС подготавливается постановление Правительства Москвы на строительство объекта (работа над документом и необходимые согласования длится 2-3 месяца). В документе указаны инвестор, иногда заказчик, источники финансирования работ (по видам) и схема распределения построенных площадей.
Если соответствующим постановлением московского Правительства заказчик не утверждается, то в этом случае проводится тендер. " Заказчик разрабатывает ТЭО и исходноразрешительную документацию. Прорабатывается архитектурно-планировочное решение при участии отдела маркетинга Управления реализации жилищной программы ДВПС. Определяются набор квартир, их планировка, метраж. Мосгорэкспертиза дает заключение об архитектурно-планировочном решении.
Проводятся открытые генподрядные торги, в результате которых выбирается генподрядчик. Следует подчеркнуть, что наряду с неоспоримыми преимуществами существующей практики (механизма), заключающимися в соблюдении правил рыночной конкуренции, существует и негативный момент.
Строительные организации в погоне за получением выгодного подряда занижают стоимость выполнения работ, результатом чего может быть замораживание стройки на несколь-
ко месяцев. Реально были прецеденты отказа продолжать строительство по ценам, исходя из которых и был выбран генподрядчик.
Позитивным моментом является отмена с 2001 г. системы строительных коэффициентов и переход на твердые договорные цены. Новая методика заключения договоров не допускает завышения стоимости строительства и благоприятно влияет на себестоимость строительства в целом.
После выбора генподрядчика начинается строительство, то есть реально наступает затратный цикл. С момента принятия принципиального решения Департаментом о строительстве, как правило, проходит 6-8 месяцев. Издержки предыдущих этапов проекта несет ДВПС. После завершения нулевого цикла (2-3 месяца) строительства (цокольный этаж) наступает этап реализации.
Одной из важных проблем, возникающих при осуществлении проектов, является несоблюдение сроков завершения строительства. В результате не соблюдается срок сдачи объекта, следовательно, требуется серьезная корректировка программы реализации жилья, а в итоге — недополучение значительного объема средств в запланированные сроки. Таким образом, создаются дополнительные сложности для выполнения программы строительства муниципального жилья. Департамент вынужден привлекать дополнительные заемные средства, процентные выплаты по которым увеличивают себестоимость проекта. В итоге городской бюджет теряет существенные средства. Таким образом, Департамент должен учитывать совокупность рисков, генерирующих несоблюдение сроков строительства.
Причины пролонгации сроков строительства — изначально слишком оптимистичные сроки строительства, не учитывающие целый ряд факторов. Например, отсутствие точного и полного плана подземных коммуникаций Москвы существенно увеличивает риски строительства объектов.
Важный момент при строительстве новых зданий в Москве - соблюдение требований Москомархитектуры по сохранению историко-архитектурного облика города, в том числе сохранение памятников архитектуры.
При принятии инвестиционных решений необходимо в полном объеме учитывать экономические риски. Департамент вносит соответствующие корректировки в свою политику на рынке строительства жилья. Прежде всего принимаются во внимание прогнозные значения макроэкономических показателей, публикуемые Правительством РФ и Банком России, на основании которых оценивается инвестиционный климат и в Московском регионе (необходимо учитывать темпы инфляции, динамику валютного курса, возможность стагнации рынка при неблагоприятном развитии макроэкономической ситуации).
Такова общая схема работы ДВПС. Однако надо иметь в виду и будущее, для чего следует повысить эффективность договорных отношений участников инвестиционного процесса на основе совершенствования нормативно-правовой базы в ходе строительства жилья и сдачи его в эксплуатацию. Эти вопросы, как и многие другие, были рассмотрены 19 апреля 2001 г. на общегородской конференции "Строительство жилых объектов в условиях реформы жилищно-коммунального хозяйства", организатором которой выступил Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы.
DEVELOPMENT OF ORGANIZATIONAL AND LEGAL FORMS OFINVESTMENT PROCESS
V. I. Titov
Industrial Economies and Management Department Russian Peoples’ Friendship University Miklukho-Maklaya st., 6, Moskow, 117198, Russia
The forms and methods of investment process organization are described in the paper. The problème of construction design and its rôle in the investment process arc discussed in detai
